☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

Судебная практика
📍 Взыскание судебных расходов при неудачном проведении общего собрания
📍 Собственник добивался от УО подробной расшифровки задолженности по оплате ЖКУ
📍 Попытка взыскать с УК и курящей соседки компенсацию морального вреда в 1 000 000 рублей
👮‍♂ Суд отменил штраф Минчистоты по поводу неправильного расчета платы за КРСОИ
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ по Оренбургской области по поводу индексации платы
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание Ивгосжилинспекции о неверном начислении платы за СОИ

Постоянные рубрики
📚 Споры жильцов МКД с органами местного самоуправления — подборка судебной практики
👋 Трудовой детектив: дело о штрафе УО за отсутствие трудового договора с дворником

Взыскание неизрасходованных денег с прошлой управляющей организации

Подписчица Татьяна из Красноярского края поделилась своей практикой в рамках рубрики #дело_подписчика.

Собственники МКД поменяли управляющую организацию: было ООО УК «Космос плюс 1», стало ООО УиЭК «Адмиралтейская».

Новая компания обратилась с иском к предшественнице, чтобы взыскать 3,8 млн рублей неизрасходованных денег, полученных от собственников за два года управления домом.

Предшественница привела свой расчет, согласно которому собственники остались еще и должны.

⚖ Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из недоказанности ответчиком факта несения расходов в размере 3 385 100 рублей 31 копейки по целевому назначению.

Например, старая УО указывала, что часть денег потрачена на ремонт фасада, однако суды обратили внимание, что фасад отремонтирован в период управления предшествующей управляющей организации.

Также УК предлагала исключить из остатка расходы на ремонт кровли, однако суд отметил, что эти расходы возникли по вине самого ответчика, нанявшего подрядчика, устроившего пожар. Собственники не должны оплачивать косяки самой УК.

Ответчик хотел уменьшить взыскиваемое за счет проведенного ремонта асфальта, но суд отметил, что отремонтированный участок не относится к общедомовому имуществу.

Кроме того, УК-ответчик рассчитывала на 30% дохода от использования общедомового имущества как на свое вознаграждение, предусмотренное договором управления. Однако соответствующее решение общего собрания было признано недействительным, а вторая попытка утвердить такое вознаграждение УО на другом собрании провалилась из-за отсутствия кворума.

Также суды учли отсутствие решений собраний собственников или совета МКД о проведении текущего ремонта — по тем работам, расходы на которые УК-ответчик учла в своем контррасчете.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ночная парковка как #допстрока

В Брянске ТСЖ «Ленинградская, 31» взыскало задолженность с собственника-автовладельца по дополнительной услуге «охрана».

По этой услуге на собрании утверждено «Положение об ограничении пользования земельным участком»: для всех собственников установлена ежемесячная плата услуг по охране территории — 2 руб. с 1 кв. м площади помещений, а для собственников, оставляющих автомашины на придомовой охраняемой территории в ночное время с 22:00 до 06:00 часов при наличии заявления об оставлении автомобиля на охраняемой территории, — 1450 руб. в месяц за один автомобиль, 1650 руб. — за два и более автомобиля, при отсутствии такого заявления — 2500 руб.

ТСЖ представило в суд выписки из Журнала учета регистрации транспортных средств жильцов МКД, паркующих автомобили в ночное время. Истец пояснил, что плату за охрану выставляет в квитанции наряду с ЖКУ, однако автовладелец не оплачивает услугу с конца 2020 года.

Автовладелец возражал: целевые взносы за охрану являются дополнительными и не относятся к числу обязательных платежей за содержание общедомового имущества, обязанность по оплате охраны может возникнуть только на основании отдельного договора; ТСЖ является некоммерческой организацией и не вправе осуществлять деятельность по взиманию платы за парковку. Ответчик утверждал: нет доказательства того, что в ночное время он оставлял свой автомобиль на парковке. И вообще решение общего собрания о взимании дополнительной платы ничтожно, так как оно ограничивает право пользования земельным участком в ночное время.

Суд согласился с обоснованностью требований товарищества: решение о дополнительной услуге принято на общем собрании (более 2/3 голосов), оно обязательно для всех собственников.

Услуга по охране придомовой территории направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, обеспечение безопасности и сохранности имущества собственников жилых помещений.

Суммарно (за услугу и проценты) было взыскано почти 80 тысяч рублей.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Актив дома ≠ совет, старосты ≠ члены совета

В Якутии собственники хотели участвовать в управлении своим домом, но решили делать это без оглядки на Жилищный кодекс РФ.

Сначала они выбрали старосту дома, позже — старост подъездов (причем «собрания» проводили поподъездно). Еще позже решили признать работу старосты дома по подключению к газу малоэффективной, а коллективную работу старост подъездов — наиболее эффективной, выбрали коллективный орган управления домом «Актив дома», приняли решение, что староста дома будет избираться из числа старост подъездов или инициативных жителей дома.

В итоге старого старосту дома переизбрали, чем он остался недоволен и обратился в суд, чтобы оспорить последние решения общих собраний. Однако истец ожидаемой помощи от суда не получил — отчасти от того, что жители навыбирали непонятно кого и непонятно для чего.

Суды трех инстанций примерили ситуацию дома к Жилищному кодексу РФ и указали:

«Оспариваемые истцом решения общих собраний не влекут за собой наступление гражданско-правовых последствий, поскольку законодательство не предусматривает проведение собрания собственников помещений в отдельно взятом подъезде многоквартирного дома, в том числе по вопросу избрания старосты подъезда. Какие-либо нормативные документы, устанавливающие такие формы управления домом (староста, актив дома), порядок избрания старост применительно к многоквартирному дому, судом не установлены».

Из документов не следует, что собственники избирали совет многоквартирного дома, создание и деятельность которого предусмотрена в ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Следовательно, решения не влекут никаких последствий и не нарушают ничьих прав.

Кроме того, истец стала собственником квартиры в 2024 году (до этого, в том числе в период своего «старостничества» и сомнительных собраний, она была просто жительницей), поэтому опять же ее права никак не нарушены.

Напомню, что для публикации практики по теме "Совет МКД" существует отдельный закрытый канал, вот условия оформления подписки.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: загадочные должности

Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

В протоколе нужно указывать сведения об инициаторе собрания. Для юридического лица (это обычно управляющие организации) надо указать наименование, адрес, организационно-правовую форму, электронку, телефон, сайт при наличии, а также "должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность" (подп. "а" п. 12).

❓ Кого именно?

Это недоразумение было и в первоначальном проекте приказа, о нем я писала и на канале, и в замечаниях на портале разработки нормативно-правовых актов.

Но авторы приказа предпочитают не учиться и исправлять очевидные огрехи, а учить других. Поэтому их требования к оформлению протоколов (являющиеся нормативно-правовым документом!) представляют собой безграмотное нечто с ляпами и пунктуационными ошибками (например, в п. 21 пропущены слова, а вместе с ними и смысл предложения).

Чью же должность надо указать в протоколе для инициатора собрания?
1. Руководителя?
2. Другого представителя, уполномоченного действовать от имени организации?
3. Работника, в чьи должностные обязанности входит организация и проведение собрания?
4. Ваш вариант
5. Мне даже попадалась версия, что это лицо, ответственное за размещение информации в ГИС ЖКХ.

Если открыть ГИС ЖКХ, то в форме для заполнения сведений о инициаторе данная информация будет отнесена к разделу "представитель организации".
Там нужно указать вид, номер, дату документа о назначении на должность. Однако эти сведения система не может с чем-либо сопоставить и проверить, поэтому фактически они могут быть вписаны с потолка.

Такая же ерунда касается администратора собрания (п. "б" п. 12), указываемого при проведении онлайн-собрания.

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

P.S. Еще одна иллюстрация грамматической ошибки в нормативно-правовом акте:

🌲 Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

📍 Госдума приняла в первом чтении поправки про совет многоквартирного дома

Судебная практика
📍 Границы полномочий собственников: когда решения собрания могут признать недействительными
📍 Как собственник из Кемеровской области требовал от УО сведения о потребленных коммунальных ресурсах
📍 УО из Смоленска получила штраф за непринятие мер к обеспечению безопасности граждан
👮‍♂ Суд отменил штраф Минчистоты за нарушение лицензионных требований
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Республики Башкортостан по поводу отсутствия газа в одном из подъездов МКД
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу платы за паркинг

Постоянные рубрики
👋 Трудовой детектив из Москвы: дело о путанице с работодателями
📚 О чем можно судиться с соседями в МКД — подборка судебной практики

😒 Размещение информации о совете МКД в ГИС ЖКХ

Раньше размещение информации в ГИС ЖКХ регламентировалось в основном приказом № 74/114/пр. В 2024 году его сменил приказ Минстроя № 79/пр.

Одним из отличий новой версии стало то, что из них убрали блок информации, размещаемой председателем совета дома о самом совете МКД (информация о членах, контакты, о вознаграждении, отчеты, обращения и ответы на них).

❗️ Но это не помешало суду из Московской области повесить на председателя обязанность по размещению этой информации.

Один из собственников обратился в Химкинский городской суд с иском к председателю совета МКД, требуя разместить всю информацию о совете и утверждая, что "необеспечение доступа к информации нарушает права истца о получении достоверной информации о работе совета МКД."

Городской суд удовлетворил иск, а областной суд оставил решение в силе.

Обращение в суд произошло в период, когда новый приказ уже был издан, но еще не вступил в силу.
Суд выносил решение уже после вступления в силу новых требований к размещению информации.
При этом иск (и последующие судебные акты) не конкретизировали, за какой период должна быть размещена информация.

Но самое интересное заключается в том, что суды ссылаются и на новый приказ в обоснование принятого ими решения:

"Таким образом, суд первой инстанции, оценивая представленные доказательства, пришел к выводу, что имеются основания для обязания ответчика разместить в ГИС ЖКХ сведения, предусмотренные Приказом Минстроя России № 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом № 209-ФЗ "О ГИС ЖКХ"" — о председателе и членах совета МКД, о вознаграждении председателя и членов совета МКД, об отчете о проделанной работе советом МКД, об ответах на обращения по вопросам ЖКХ, поступивших председателю МКД, с использованием системы, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу."

На конкретный раздел и пункт приказа суды, конечно, не ссылаются ввиду его отсутствия. Но они и не искали.
Зато установили судебную неустойку — 500 р. за каждый день просрочки исполнения в пользу собственника, страдающего от отсутствия информации.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Убедили прокурора обратиться с иском

Подписчица Светлана из Красноярского края прислала в рубрику #дело_подписчика свою историю.

Их дом введен в эксплуатацию весной 2019 года и обслуживается ТСН "Соседи".

"Застройщик сделал ливневую канализацию, чтобы не собиралась лужа, а подключить ее надо было в городскую сеть, которой на момент застройщики дома ещё не было. Работы по строительству городской сети выпали на период управления ТСН в 2024 году.
Администрация города перекладывала ответственность за подключение ливневой канализации на плечи собственников и говорила, что ТСН это должно сделать. Но через обращение к депутату Заксобрания прокуратура города падала иск к администрации города и справедливость восторжествовала".

Иск прокурора был удовлетворен, бездействие администрации признали незаконным, на нее возложили обязанность организовать водоотведение путем подключения ливневой канализации дома к строящейся в рамках муниципального контракта ливневой канализации либо путем строительства дренажных колодцев.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

"Обслуживание лицевого счета РКЦ" как #допстрока

В Калининградской области собственник обратился с иском к ООО УК "Престиж", просил исключить из структуры платы за жилое помещение дополнительную услугу, не включать ее в счета, произвести перерасчет и компенсировать моральный вред.

У истца возникли вопросы к услуге "обслуживание лицевого счета" (40 руб. в месяц). Он считал, что плата за услугу "задвоена", так как обслуживание счета входит в общий размер платы за содержание жилья. По мнению собственника, эта строка не становится законной оттого, что предусмотрена договором управления и решением общего собрания 2020 года.

Суды двух инстанций в иске отказали: решение общего собрания по дополнительной услуге не оспорено, договор управления распространяется на всех собственников без исключения.

❗️ Кассационный суд отменил акты нижестоящих судов. Он обратил внимание на Стандарты управления МКД №416, по которым услуга "ведение лицевого счета" является частью услуги по организации и осуществлению расчетов за услуги и работы по содержанию общего имущества, включает в себя расходы, возникающие при предоставлении услуги по управлению домом, и, следовательно, являются составной частью услуги "Управление жилищным фондом", за которую УО начисляет плату.

В частности, в приложении к договору управления "Перечень услуг по управлению многоквартирным домом" к числу таких услуг отнесены: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в том числе организация оформления платежных документов и направления их собственникам и пользователям помещений в МКД, а в состав тарифа на содержание общего имущества в размере 17,58 руб./кв. м входит стоимость услуги по управлению в размере 4,78 руб./кв. м.

"Делая выводы об отсутствии двойного начисления ответчиком за услугу "ведение лицевого счета", суд апелляционной инстанции приведенным обстоятельствам какой-либо правовой оценки не дал, соотношение стоимости и объема услуг по организации и осуществлению расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, которые должна предоставлять УО в рамках договора управления, с ценой и объемом услуги, оказываемой платежным агентом МУП "РКЦ Светлогорского городского округа", не установил."

Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором иск удовлетворили частично:
— обязали УК исключить из квитанций истца дополнительную строку;
— обязали УК зачесть сумму переплаты;
— взыскали компенсацию морального вреда 5000 р. и потребительский штраф 2500 р.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 Заместителя начальника ГЖИ Саратовской области оштрафовали на 5000 р.

Прокуратура посчитала, что тот нарушил закон о порядке рассмотрения обращений граждан, а именно:

"Посредством системы ГИС ЖКХ в ГЖИ Саратовской области поступило обращение, в котором указан перечень интересующих вопросов, в том числе привести 3 примера, где ТСЖ привлекалось к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ (пункт 2 обращения).
В результате изучения ответа ГЖИ установлено, что доводы по пункту 2 обращения вопреки требованиям пункта 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ не рассмотрены".

Прокуратура возбудила дело по ст. 5.59 КоАП РФ, а мировой суд назначил должностному лицу наказание — штраф 5000 р.

Должностное лицо попыталось оспорить штраф, но безуспешно (определение Первого КСОЮ № 16-4600/2025).
Должностное лицо в свою защиту указало, что спорный довод обращения не является ни предложением, ни заявлением, ни жалобой.
Однако суды отметили, что на этот пункт так и следовало ответить — что он не содержит признаков предложения, заявления, жалобы, — чего сделано не было.🔍

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Жительницу Москвы лишили прав за оставление места ДТП после наезда на шлагбаум

Инцидент произошёл, когда женщина за рулём Infiniti наехала на опору для стрелы автоматического шлагбаума. После этого она уехала с места происшествия.

Вина женщины была доказана на основании протокола, схемы ДТП, объяснений представителя пострадавшего (ТСЖ «Лобачевского 92 корпус 3»), осмотра машины, фотографий и видеозаписей.

"Исходя из системного толкования пунктов 2.5-2.6.1 Правил оставить место дорожно-транспортного происшествия без вызова сотрудников полиции участники дорожно-транспортного происшествия могут лишь в случае причинения в результате дорожно-транспортного происшествия вреда только имуществу и отсутствия между ними разногласий на предмет характера, перечня и оценки полученных повреждений."

Так как женщина все-таки уехала, то ее признали виновной по ч. 2 ст. 12.27 КоАП РФ и лишили права управлять машиной на год.
Вышестоящие инстанции согласились с законностью такого наказания.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: СНИЛС в бюллетенях
продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Наибольшее недоумение у инициаторов вызвал пункт про необходимость указания СНИЛС в бюллетенях со сноской на ч. 10 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ, посвященной онлайн-собраниям.

Возник вопрос, нужно ли указывать СНИЛС в бюллетенях на обычном собрании в очно-заочной форме.

✅ Поклонники поштучной загрузки бюллетеней в ГИС ЖКХ дружно поддержали такую идею.
❎ Критики пустопорожней работы резонно отмечают, что сведения о СНИЛС, согласно Жилищному кодексу РФ, указываются в бюллетенях при онлайн-собрании; приказ Минстроя содержит отсылку именно на эту норму. Поэтому нет никаких причин считать, что Минстрой требует указывать СНИЛС на обычных собраниях.

Позиции разошлись даже у жилищных инспекций.
Доходит до того, что отдельные ГЖИ, копируя без проверки информацию с не очень умных "порталов", пишут:

"если при голосовании не использовалась ГИС ЖКХ, в решении среди данных о собственнике указывается СНИЛС",

и предлагают инициатору не принимать бюллетени без СНИЛС. 😒

Странная рекомендация с учётом того, что даже в судах то и дело "прокатывают" бюллетени вообще без указания документов о собственности (требование ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, между прочим!) или без указания даты (одно из требований приказа Минстроя —как нового, так и его предшественника). Да что тут говорить, когда до сих можно встретить одобрение судом голосования всех собственников в одной портянке... Про практику проведения очных собраний вообще без бюллетеней я тоже распространяться не буду.

А тут инициатору по формальному основанию, притянутому за уши (в документе же прямая отсылка на прием письменных решений при онлайн-голосованиях, а не указание онлайн-собрания как исключения для правила о сборе СНИЛС, как это выворачивается в примере выше) предлагается отказывать в принятии письменных решений без указанных в них СНИЛС.

✅, представим, что инициатор принимает бюллетени только со СНИЛС, а собственники указывают его некорректно. Как счетной комиссии определить, что СНИЛС не настоящий? Никак, потому что сравнивать не с чем. Получается, эти голоса все равно придётся учитывать. Другими словами, для определения итогов собрания нет никакой разницы между отсутствием СНИЛС и его некорректностью.

Итак, протокол составлен и загружен в ГИС ЖКХ. Инициатор решил развлечь себя забавой, придуманной Оператором информационной системы, а именно поштучной загрузкой бюллетеней в ГИС ЖКХ. Однако многие бюллетени не грузятся из-за неправильного СНИЛС. И что ему делать? Пересоставлять протокол по тем бюллетеням, что смогли загрузиться?
Вряд ли он будет этим заниматься, а если и решит, то не пошлёт ли его при попытке подписания протокола счетная комиссия, которая убеждена в правильности изначального подсчета и справедливо не видит оснований для его переоформления документов?

В онлайн-голосовании (для которого указание СНИЛС в бюллетенях предусмотрено не только приказом Минстроя, но и ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ) система не посчитает не загруженные бюллетени и в итоговый так называемый "протокол" они не войдут. Однако в обычных собраниях всё устроено иначе: сначала считаются голоса, потом составляется протокол, а потом он загружается вместе с остальными документами.

Что делать. В своих образцах документов я добавила графу для указания СНИЛС — но лишь с тем намерением, чтобы собственники имели возможность его указать, если инициатор захочет собирать эти данные.

Не менялась моя позиция и по вопросу, как инициатору загружать бюллетени — поштучно или всей кучей сразу (спойлер — как хочется / принято / целесообразно — так и грузите). Но если хочется поштучно, то придётся внимательнее подходить к сбору СНИЛС, а то и поломать голову над решениями, которые ГИС ЖКХ не захочет "скушать" из-за некорректного номера.

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🌲 Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

📍 В Госдуму внесен законопроект о пустующих МКД
📍 Минстрой поделился своими мнениями по ряду вопросоо ЖКХ

Судебная практика
📍 Как домофонщики судились с собственниками, которые сменили подрядчика
📍 Когда УО обязана предоставлять собственникам квартальный отчет о выполненных работах
📍 УК взыскивала с собственника ущерб за повреждения подъезда при выносе строительного мусора
👮‍♂ ГЖИ Чувашской Республики пыталась оспорить решение ОСС по поводу капремонта
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Минчистоты во внесении изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд признал частично недействительным предписание Госстройжилнадзора Республики Бурятия по поводу капремонта системы отопления

Постоянные рубрики
📍 Трудовой детектив: последствия для УО при подмене трудовых отношений гражданско-правовыми
📍 Споры собственников с РСО — подборка судебной практики

Незаконное представление прокурора по домам с крышной котельной
(еженедельная рубрика #дело_подписчика)

ООО «УК «Жигулина роща» успешно оспорило представление прокурора Симферопольского района Республики Крым.

Обстоятельства дела: УО управляет домами с крышными газовыми котельными (одна котельная на 1-3 корпуса МКД). Котельные включены в общее имущество. Размер платы за отопление и нагрев воды включает в себя расходы, связанные с приобретением газа для котельной, расход холодной воды и электричества для обслуживания котельной.

Претензия прокуратуры: УО взимает плату за потребление коммунальных услуг (теплоснабжение) в отсутствие тарифа, установленного в соответствии с требованиями закона.

Позиция Верховного Суда Республики Крым (дело № 33а-10501/2023):
— ООО «УК «Жигулина роща» не является владельцем крышных котельных, а только осуществляет их обслуживание на основании договора управления многоквартирным домом.
— Управляющая компания не является теплоснабжающей организацией, поэтому для нее не нужно устанавливать тариф по теплоснабжению.
— Государственный комитет по ценам и тарифам Республики Крым тоже так считает. Он даже прекратил административку, возбужденную прокурором по этому поводу.
— При самостоятельном производстве отопления или горячего водоснабжения с помощью общедомового имущества размер платы для потребителей рассчитывается из объема используемых коммунальных ресурсов и тарифов на них.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

📚 Как провести общее собрание собственников в очно-заочной форме: 9 шагов и 20 образцов документов

Предлагаю ниже обновленный путеводитель для проведения общего собрания собственников (ОСС). В нем содержатся ссылки на скорректированные по последним изменениям образцы документов и статьи по теме.

1⃣ Подготовка к собранию. Инициатор
▪️Кто может быть инициатором собрания
▪️К чему приводит указание в качестве инициатора собрания “совета МКД”
▪️Как инициатору уведомить РКН об обработке персональных данных
▪️Как на собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии
▪️Можно ли проводить два собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом
▪️Нужен ли реестр собственников для проведения собрания и как его получить
▪️Вправе ли инициатор собрания получать персональные данные собственников

2⃣ Повестка. Компетенция собрания
▪️Что включить в повестку годового собрания
▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку собрания
▪️Может ли собрание отменить свое предыдущее решение
▪️Как формулировать вопросы повестки
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Какие вопросы включить в повестку при смене управляющей организации (+ можно ли сменить УО досрочно)
▪️Какие вопросы включить в повестку при выборе непосредственного управления МКД
📑 Пример повестки по выбору совета дома
📑 Пример повестки об использовании общего имущества
📑 Пример повестки при переходе на спецсчет по капремонту
📑 Повестка для проведения капремонта при спецсчете
▪️Можно ли отказать собственнику во включении его вопроса в повестку собрания (+📑 образец отказа)

3⃣ Уведомление о собрании
▪️Как правильно уведомлять о собрании собственников
▪️10 советов: как упростить уведомление о собрании
📑 Пример сообщения о собрании
📑 Акт о размещении сообщения о собрании

4⃣ Оформление бюллетеней
▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников
📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант)
▪️Нужно ли указывать СНИЛС в бюллетенях на обычном собрании

5⃣ Очная часть
▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания
📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме
▪️Что теперь указывается в списке присутствующих
📑 Список присутствующих
📑 Список приглашенных

6⃣ Голосование
▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть
▪️Как повысить кворум
▪️Голосование детей
▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них)
▪️Может ли голосовать застройщик
▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика)
📑 Пример доверенности на участие в собрании

7⃣ Подсчет голосов
📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника)
▪️Калькулятор для подсчета голосов на собрании собственников
▪️Можно ли на собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Можно ли отозвать свой голос на ОСС
▪️Голоса на собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF)
▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения
▪️Сколько голосов нужно для установки кондиционера

8⃣ Оформление протокола и публикация итогов собрания
📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме
📑 Чек-лист проверки протокола
📑 Протокол собрания в очно-заочной форме об отсутствии кворума
▪️Надо ли размещать в ГИС ЖКХ бюллетени (письменные решения собственников)
▪️Где размещать бюллетени в ГИС ЖКХ с 2025 года
📑 Образец уведомления об итогах собрания
📑 Акт о размещении сообщения с итогами собрания

9⃣ Направление протокола
▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию
📑 Акт передачи протокола в УК
▪️Какие документы после собрания УО должна передать в ГЖИ
▪️Порядок направления протоколов в ГЖИ
📑 Сопроводительное письмо к копии протокола в РСО при переходе на прямые договоры

💛 Автоматизация подготовки и проведения собрания
Сервис ДомОнлайн поможет с подготовкой всех документов для собрания в любой традиционной форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также с подсчетом голосов.

Канал ЖКХ 😋 Беседка ЖКХ

Когда #допстрока за установку общедомового прибора учета незаконна

В Екатеринбурге АО «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» обратилось в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности по договору управления многоквартирным домом. Главное требование — возмещение расходов на замену общедомового прибора учета тепловой энергии (УКУТЭиТ), который вышел из строя.

Доводы компании:
— Замена общедомового прибора учета — это реконструкция, а не текущий ремонт, и она не включена в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества.
— старый ОДПУ признан неисправным, требующим замены через разработку нового проекта, а это не относится к обязанностям компании;
— истец оплатил замену приборов учета за счет собственных средств, поскольку собственники не приняли положительного решения об оплате таких работ на собрании;
— собственники обязаны возместить расходы пропорционально доле в общем имуществе.

⚖ Суд первой инстанции отказал в требовании о возмещении расходов на замену УКУТЭиТ. Он указал, что замена общедомового прибора учета должна производиться за счет ежемесячных платежей собственников, а не отдельными дополнительными взносами.

Управляющая компания обязана планировать и выполнять работы по содержанию и ремонту общедомового имущества, включая приборы учета, за счет регулярных платежей собственников.

Кроме того, суд учёл, что истец не организовал повторного собрания собственников для принятия решения о дополнительном сборе средств на замену прибора учета, несмотря на отсутствие кворума на первом собрании.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений. Суд добавил, что управляющая компания несёт предпринимательский риск, связанный с нехваткой средств на плановую замену приборов учета, если она не предусмотрела этого заранее (дело № А60-59120/2024).

"Доказательств того, что истец принял все необходимые действия по проведению собрания собственников, аккумулированию необходимой суммы с полученных от граждан денежных средств по статье содержание и ремонт, с учетом того, что было проведено только одно голосование, истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что денежных средств оплачиваемых собственниками с 2018 года при должной осмотрительности истца и планировании не хватило бы на замену УКУТЭиТ."

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Общее собрание не может устанавливать штрафы

Чтобы обеспечить в доме порядок, активные собственники предлагают ввести штрафы для тех, кто этот порядок нарушает.
Ранее я рассказывала о штрафах за неучастие в субботниках, а также отвечала на вопрос, можно ли в многоквартирном доме утвердить правила проживания и штрафы за их нарушение.

И вот недавно в судебной практике попался небольшой пример-иллюстрация.

В Ростовской области собственники на общем собрании приняли решение "О запрете хранения личных вещей в местах общего пользования (квартирные площадки, лифтовые холлы). Утверждение размера штрафа".

Однако суды двух инстанций благое намерение не оценили: в компетенцию общего собрания собственников не входит полномочие по установлению каких-либо штрафов.
По мнению судов, такое решение нарушает публичный порядок. Оно было признано недействительным.

Похожий случай был в Свердловской области, о нем я тоже писала на канале, рекомендую к прочтению тем, кто не видел.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

История из Карелии про дополнительные начисления от УО получила продолжение в кассации.

Напомню, что управляющая организация три месяца подряд без утверждения на собрании выставляла в квитанциях строки «Дополнительные работы по содержанию ОИ МКД» в размере 1,20 руб./кв.м. и дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 9,73 руб. /кв.м.
Когда УО получила предписание по этому поводу, она оспорила его в суде. Неожиданно суды двух инстанций одобрили выставление дополнительных строчек и признали предписание незаконным.

🍿 И вот дело добралось до кассационного суда. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил акты нижестоящих судов и отказал управляющей организации, которая оспаривала предписание контролирующего органа.
Он отметил, что собственники не принимали решения ни о ремонте, ни о дополнительных начислениях. Кроме того, УО не доказала, что ей не хватает денег, собираемых в качестве ежемесячной платы за содержание и ремонт.

Ошибки 266-ого приказа: устаревший порядок уведомления о собрании

Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Совместно с протоколом оформляются и размещаются в ГИС ЖКХ документы, подтверждающие уведомление о собрании (подп. "б" п. 17).

Согласно приказу, это могут быть:
— документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
— либо документ, подтверждающий направление сообщения о проведении общего собрания, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении такого сообщения в ней.

🧐 Авторы нового приказа забыли, как уведомлять о собрании согласно Жилищному кодексу РФ?

Там (ч. 4 ст. 45), кроме обязательного уведомления через ГИС ЖКХ, есть такие варианты:
— направить каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или
— вручить каждому собственнику помещения под роспись, или
— разместить в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом),
— либо разместить в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, в новых требованиях "забыт" упрощенный порядок уведомления, не требующий какого-либо утверждения на общем собрании.

И если теперь инициатор собрания о смене УО просто оформит акт о размещении сообщения на досках объявлений, то вполне может получить претензию от Минчистоты Московской области или аналогично упоротой ГЖИ-буквоедки, что документы не соответствуют Приказу №266/пр.

С другой стороны, из буквального толкования новых требований (там все способы перечислены через "либо") следует, что будет достаточно одного лишь документа, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении сообщения в системе. Спрашивается, зачем тогда остальное перечисляли, да еще и в искаженном по сравнению с ЖК РФ виде...

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ