✳️ Наиболее интересные случаи привлечения к ответственности

1⃣ В Омске собственники провели собрание, согласно протоколу кворум имелся. Однако УО в ГИС ЖКХ при размещении протокола указала, что кворума не было, собрание неправомочно.

В суде директор УО в свою защиту указал, что решения собрания впоследствии были оспорены и признаны недействительными.

Однако суды отметили, что на момент размещения информации вступившего в силу судебного решения по этому поводу не имелось. Сначала надо было разместить информацию как это указано в протоколе, а после вступления судебного решения в силу изменить эту информацию. Иначе получается, что “на момент размещения в системе ГИС ЖКХ и до момента вступления в силу судебного решения о признании протокола недействительным, была размещена недостоверная информация без законных на то оснований”.

2⃣ С учетом того, что некоторые суды освобождают от ответственности при наличии договора на заполнение ГИС ЖКХ другими лицами, интерес представляет практика, где этот довод не сработал.

Председатель правления ТСЖ ссылался на заключение договора с заполняльщшиками ГИС ЖКХ и примечание 2 к ст. 13.19.1 КоАП РФ. На это суд ответил, что нет доказательств передачи товариществом соответствующей информации для размещения исполнителю по договору.

3⃣ В Перми председатель правления ЖСК тоже заключил договор на размещение информации с индивидуальным предпринимателем, а к ответственности его привлекали за неразмещение промежуточной бухгалтерской отчетности.

Некоторые доводы председателя:
— промежуточная бухотчетность не должна составляться кооперативом (подробнее про этот довод);
— индивидуальный предприниматель сказал, что размещать такую информацию в ГИС ЖКХ негде (можно только годовую).

Суд запросил у ИП дополнительную информацию, и предприниматель ответил, что в этом конкретном случае как только промежуточную отчетность ему направили, так он и ее и разместил; нарушение срока возникло по вине заказчика, несвоевременно направившего информацию.
Отсюда суд сделал вывод, что “довод жалобы о невозможности размещения информации по причине несовершенства информационной системы признается несостоятельным”.

#13_19_2_коап

⬇️ продолжение ⬇️

✳️ Примеры интересных аргументов, которые не сработали

1⃣ В Липецке руководитель РСО хотел избежать ответственности путем ее возложения на сотрудника организации, но ничего не вышло:
“Доводы привлекаемого лица о том, что он не является субъектом вменяемого административного правонарушения, поскольку обязанности по обеспечению размещения информации в ГИС ЖКХ были возложены им на конкретное должностное лицо, при этом мер к установлению лица, разместившего информацию, не предпринято, не может быть признан судом состоятельным, поскольку привлечению к административной ответственности подлежат как работники организации за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих служебных обязанностей, так и руководители.
При этом, судом учитывается тот факт, что Общество получило запрос ГЖИ ЛО о предоставлении информации о должностном лице, ответственным за размещение информации о проведении планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг 22.10.2024 в системе ГИС ЖКХ с приложением должностных инструкций и т.д., на который юридическое лицо предоставило информацию за подписью главного инженера (бывшего директора) об отсутствии локально-нормативных актов, указывающих на ответственное за размещение информации в системе ГИС ЖКХ”.

2⃣ В Чувашии ТСЖ не разместило информацию по спецсчету, ссылаясь на то, что такой возможности не было: владельцем спецсчета ранее была УО, и в ГИС ЖКХ запись о владельце спецсчета не была аннулирована; только после обращения за консультацией в ГЖИ получилось ввести необходимую информацию.
На что суд отметил:
“Доводы о невозможности введения информации по техническим причинам, в устранении которых оказала содействие госжилинспекция Чувашской Республики, не имеет правового значения, т.к. за период с момента осуществления руководства в ТСЖ до момента выявления правонарушения на протяжении семи месяцев председатель не была лишена возможности обращения в компетентный орган за разрешением возникших трудностей по размещению информации”.

3⃣ На “отсутствие реальной возможности размещения полной информации в ГИС ЖКХ в установленные сроки” указывал директор УО из Краснодарского края. К слову, ему не помог и обычно работающий довод о том, что нарушение не является длящимся.

4⃣ Один председатель правления ЖСК из Свердловской области просил в качестве смягчающего обстоятельства учесть то, что заявитель, по жалобе которого провели проверку, “злоупотребляет своим правом и дискредитирует работу как председателя, так и ЖСК, направляя жалобы в различные государственные органы”. При этом председателю и так было назначено наказание всего лишь в виде предупреждения.

5⃣ Другой председатель правления ТСЖ из Ростовской области заявил (наряду с прочим), что он не председатель, но выписка из ЕГРЮЛ его раскрыла.

#13_19_2_коап

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❓ Кто оплатит повышающий коэффициент при отсутствии счетчиков в квартире

АО «Омскводоканал» обратилось с иском к Департаменту жилищной политики администрации города Омска, чтобы взыскать более 800 тысяч рублей за воду, потребленную в муниципальных квартирах без счетчиков. Такая сумма набежала за два месяца и образовалась из повышающего коэффициента.

По мнению Департамента, у него, как собственника квартир, прекратилась обязанность по их оснащению индивидуальными счетчиками воды, поскольку такая обязанность возложена на ресурсоснабжающую организацию, то есть истца. Департамент не мешал ресурсоснабжающей организации устанавливать счетчики, поэтому никому ничего не должен.

Ресурсоснабжающая организация настаивала на сохранении у Департамента обязанности по оснащению муниципальных квартир счетчиками воды, так как именно на собственнике лежит бремя содержания своего имущества.

⚖ Суды двух инстанций согласились с Омскводоканалом и взыскали просимое. Однако Арбитражный суд Западно-Сибирского округа направил дело на новое рассмотрение.

Он напомнил, что коэффициенты нужны для того, чтобы стимулировать установку счетчиков, а обязанность по оплате стоимости объема ресурса, приходящегося на повышающий коэффициент к нормативу потребления, лежит на собственнике жилого помещения, а не на его пользователе.

Кассационный суд отметил, что применение коэффициентов - это санкция, которая нуждается в судебном контроле, чтобы ею не злоупотребляли.

“Необходимость судебного контроля за размером санкции, возлагаемой на собственников помещений в МКД и организации, отвечающие за управление домом, обусловлена также тем, что законодатель, видя неисполнение ими обязанности по оборудованию МКД приборами учета ресурсов (ИПУ и ОДПУ), которая должна была быть исполнена до 01.07.2012 в соответствии с частью 5 статьи 13 Закона № 261-ФЗ об энергосбережении, возложил обязанность по исполнению тех же действий на сильных субъектов правоотношений ресурсоснабжения (ресурсоснабжающие и сетевые организации), установив им срок для исполнения этой обязанности до 01.07.2013 (часть 12 статьи 13 Закона № 261-ФЗ)”.

Отсюда последовал вывод: не являются верными ни мнение Департамента о том, что с 01.07.2013 он более не обязан устанавливать приборы учета, ни мнение ресурсника о том, что обязанность по установке приборов учета лежит только и исключительно на Департаменте.
РСО, пользуясь бездействием Департамента и не ставя счетчики самостоятельно, “недобросовестно содействует увеличению размера причитающейся себе санкции”.

Кассационный суд указал, что здесь надо было оценить как поведение собственника, так и кредитора — ресурсоснабжающей организации, как профессионального участника рынка. От поведения кредитора зависит доля падающей на него ответственности.

💎 Дело было направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Омской области согласился, что в сложившейся ситуации виноваты все — и собственник, и ресурсоснабжающая организация. Ответственность между ними была разделена поровну, то есть Департамент оказался должен немногим больше 400 тысяч. При этом большую часть суммы он выплатил после подачи иска, а суду осталось взыскать лишь 86 тысяч рублей.

А46-12858/2023 😋 Канал ЖКХ

❗️ Суды не согласились с надзорным органом в вопросе законности дополнительных начислений

ООО «Гарантия-Плюс» оспаривало предписание Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору.

На общем собрании собственники утвердили размер платы за содержание и ремонт в 20,33 р./кв. м. Тем не менее в платежных документах за июнь–август 2024 года управляющая компания выставила к оплате также «Дополнительные работы по содержанию ОИ МКД» в размере 1,20 р./кв. м и «Дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 9,73 р./кв. м.
Эти суммы связаны с ремонтом инженерных канализационных сетей, включая гидродинамическую промывку, подтверждались заявками, платежными поручениями, договором и актом на выполнение работ.

УО считала, что дополнительные платежи необходимы для поддержания надлежащего состояния общего имущества, при этом попытки созвать общее собрание для обсуждения возмещения расходов не увенчались успехом.

Надзорный орган был другого мнения: УО неправомерно выставила дополнительную плату собственникам помещений, поскольку отсутствовало соответствующее решение общего собрания собственников МКД об установлении другого размера расходов на техническую эксплуатацию общего имущества МКД.

⚖ Суд первой инстанции, проверяя законность выданного предписания, поддержал УО:

«само по себе отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД, вопреки убеждению Комитета, не является достаточным основанием для возложения на ООО «Гарантия-Плюс» обязанности за счет собственных средств нести спорные расходы. С учетом приведенных разъяснений исправление за свой счет аварийной ситуации на общедомовом имуществе не исключает возможность возмещения управляющей организации понесенных ею расходов, при том, что ни размер расходов, ни обоснованность проведения ремонтных работ собственники помещений МКД не оспаривали, а от принятия решения по этому вопросу они фактически самоустранились».

Апелляционный суд подписался под каждым этим словом и добавил от себя:
— при проверке УО не представила решения общих собраний с утвержденным размером платы;
— при отсутствии решения собственников размер платы устанавливается органом местного самоуправления;
— в Петрозаводске в 2023 году утвержден размер платы 26,53 р./кв.м., в 2024 году - 28,57 р./кв.м;
— протоколом 2015 года и договором управления установлена плата в размере 20,33 р./кв.м;
— поскольку последующих общих собраний, на которых разрешался вопрос об установлении других размеров платы, не проводилось, либо они не состоялись, то “суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности доначисления Обществом платы за содержание общего имущества МКД на основании тарифов, установленных органом местного самоуправления”. 😐

При этом УО изначально не ссылалась на муниципальный тариф, а доначисления обосновывала именно дополнительными работами, которые, по ее мнению, не охватывались договором управления.
Кроме того, суд не исследовал, на какой период был утвержден размер платы самими собственниками в 2015 году.
С интересом ждем кассации. 😏

А26-9751/2024 😋 Канал ЖКХ

😎 Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов

Судебная практика
📍 УО из Хабаровского края не смогла обосновать незаконность предписания о реестре собственников
📍 Должен ли наниматель дополнительно платить за текущий ремонт
📍 История о том, как не нужно менять канализацию в МКД
👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Республики Карелия по поводу вывоза ТКО
👮‍♂ Суд признал незаконным внесение ГЖИ Самарской области изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд отменил штраф органа жилнадзора Республики Саха (Якутия) за несвоевременную поверку ОДПУ тепла

Постоянные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: деньги собственников не уходят в прибыль УК
👋 Трудовой детектив: оказание услуг или трудовые отношения
📋 Аварийно-диспетчерское обслуживание — подборка материалов и судебной практики

😎 Случай признания дополнительных услуг незаконными: фитнес и уход за животными

Одному из многоквартирных домов Владивостока управляющая организация была назначена администрацией. Собственники получили готовый договор на оказание комплекса работ и услуг по управлению многоквартирным домом, но не все были согласны с указанным в документе перечнем работ.

Один из жильцов обратился в суд, настаивая, что ему не оказывались такие услуги, как фитнес услуги, обеспечение исполнения правил пропускного режима, организация охраняемой парковки на придомовой территории, озеленение мест общего пользования на придомовой территории, услуги для дома, ремонтные работы, уход за животными, хранение имущества, организация службы единого звонка, услуги для бизнеса на общую сумму 129666,11 рублей.

В обоснование иска он ссылался на результаты проверки прокуратуры, которая выявила факты незаконного взимания платы за услуги, не предусмотренные минимальным перечнем работ и услуг.

⚖ Суд частично удовлетворил иск (с учетом пропуска истцом срока давности по части периода), обязал УО сделать перерасчет и взыскал с нее в пользу потребителя штраф.

Он согласился, что работы, не включенные в минимальный перечень, относятся к дополнительным видам работ и услуг, решение об их оказании принимается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом.

При этом в соответствии с п. 156 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату, потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы.

Суды посчитал незаконным включение без согласия потребителя в договор управления дополнительных услуг: фитнес услуги, обеспечение исполнения правил пропускного режима, организация охраняемой парковки на придомовой территории, озеленение мест общего пользования на придомовой территории, уход за животными, хранение имущества, организация службы единого звонка, услуги для бизнеса.

УО обжаловала решение суда, но две вышестоящие инстанции были на стороне потребителя (определение Девятого КСОЮ № 88-2335/2025):
“Ответчик не оспаривал фактического неоказания истцу фитнес услуг, организации охраняемой парковки, ухода за животными, хранение имущества, указывая на необходимость обращения потребителя за их оказанием.
Использование услуг штатных работников ООО "Мыс Купера" другими жильцами многоквартирного дома об оказании услуг истцу не свидетельствует, плата за указанные дополнительные услуги не может быть возложена на лицо, которое их не получает”.

#допстрока

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❓ Нужен ли договор на ТО ВДГО для газовой котельной

Коммунальная услуга газоснабжения предоставляется газоснабжающей организацией при условии обязательного осуществления технического обслуживания внутридомового газового оборудования специализированной организацией (ч. 1 ст. 157.3 Жилищного кодекса РФ). Отсюда возникает вопрос, если в доме нет коммунальной услуги по газоснабжению, а есть лишь газовая котельная, то насколько необходим договор на ТО ВДГО со специализированной организацией?

😐 В Екатеринбурге за отсутствие такого договора с подачи прокуратуры Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области оштрафовал ТСЖ по части 2 статьи 9.23 КоАП РФ (уклонение от заключения договора на ТО ВДГО). Штраф составил 200 000 р.

Товарищество пробовало оспорить штраф, но практически безуспешно (дело № А60-56310/2024). Штраф удалось снизить вдвое, но полностью признать его незаконным не удалось.

Позиция ТСЖ:
— неверно определен правовой режим крышной газовой котельной в доме. Эта котельная принадлежит собственникам помещений в доме, но тепловая энергия от нее поступает и в другие дома, находящиеся под управлением ООО «УЖК «Территория». Эти дома не являются сособственниками оборудования котельной.
— Газовая котельная и вспомогательное оборудование не являются “внутридомовым газовым оборудованием”. В доме вообще нет такого оборудования.
— ТСЖ не покупает газ для коммунальных нужд, не предоставляет услуги газоснабжения и не обязан заключать договор на обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования. Следовательно, отсутствует событие правонарушения.

Суды трех инстанций отклонили эти доводы, переписав из нормативно-правовых актов то, что касается обслуживания внутридомового газового оборудования:
— Согласно Правилам содержания общего имущества № 491, в состав общего имущества входят внутридомовая система газоснабжения, газоиспользующее оборудование, технические устройства на газопроводах, системы контроля загазованности и общедомовые приборы учета газа.
— Правила пользования газом № 410 предусматривают техническое обслуживание, ремонт, аварийно-диспетчерское обеспечение и техническое диагностирование газового оборудования. Работы выполняются специализированной организацией на основании договоров, заключенных по типовым формам Минстроя России.
— Правила эксплуатации жилфонда № 170 также требуют заключать договоры на обслуживание и ремонт, включая замену, внутренних устройств газоснабжения.

В удовлетворении жалоб товарищества было отказано.

😐 Другой неприятный для товарищества случай произошел в Воронеже. ТСЖ не заключило договоры с ООО «Газпром межрегионгаз Воронеж» - как на поставку газа, так и на техническое обслуживание, поэтому те отключили дом от газоснабжения. Жители остались без горячей воды.

Собственники пожаловались в ГЖИ, и та выдала газовикам предписание, которое было оспорено в суде.
Суды двух инстанций отказались признавать предписание недействительным (дело № А14-14381/2024), но не потому, что договоры не нужны, а потому что не был соблюден порядок уведомления об отключении.

Суды указали, что действительно, отсутствие заключенного договора поставки газа в газовое оборудование котельной, а также договоров на техническое и аварийное обслуживание такого газового оборудования котельной выступает основанием для полного ограничения поставки) газа (подп. «г» п. 2 Правил ограничения подачи (поставки) и отбора газа № 1245, подп. «е» п. 45 Правил № 549).

При этом ООО «Газпром межрегионгаз Воронеж» было обязано соблюсти порядок предварительного уведомления ТСЖ и потребителей об ограничении, в том числе сроки такого уведомления (п. 4 Правил № 1245 и п. 46 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан № 549).
Суды пришли к выводу, что на момент прекращения газоснабжения газовики не располагали сведениями о надлежащем уведомлении потребителей об ограничении поставки газа, в связи с чем нарушили порядок предварительного уведомления об ограничении поставки газа (приостановлении газоснабжения). Предписание ГЖИ является законным.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🍰 Скидка 50% на подписку на закрытые каналы "Совет МКД" и "ТСЖ"

Действует только сегодня и завтра (23 и 24 июля) в честь дня рождения автора канала.
Каналы ведутся больше года, и это самое выгодное предложение за всё время.

🔘 Еженедельно на каждом канале выходит по 3 поста со свежей судебной практикой.
🔘 При подписке доступны все старые публикации (оглавление-список уже вышедших публикаций: "Совет МКД" и "ТСЖ").
🔘 Нет никакой рекламы.

Всё условия, как оформить подписку:
➡ Совет МКД (ориентирован на УО и советы МКД)
➡ ТСЖ (ориентирован для руководства товариществ и кооперативов).

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов

Судебная практика
📍 В Оренбургской области УО судилась с Роскадастром по поводу реестра собственников
📍 Административная ответственность за нарушение тишины и покоя в МКД
📍 Собственники из Челябинской области оспаривали решение ОСС о предоставлении общего имущества в пользование
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Министерства чистоты Московской области во внесении изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд отменил штраф Госкомитета Карелии за ненадлежащее содержание общего имущества МКД
👮‍♂ Суд признал незаконным предостережение Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области об увеличении платы за содержание и ремонт

Постоянные рубрики
📍 Трудовой детектив: дело об отзыве заявления на увольнение
📍 Шум в квартире — подборка материалов

🪙 Компенсация расходов на ремонт лифта как #допстрока

Такую дополнительную строку увидели в платежных документах жители одного из домов Екатеринбурга, а затем идею УО оценил и Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, выдавший предостережение по этому поводу.

УО считала, что она все сделала правильно: отремонтировала лифт на 270 тысяч рублей, а так как работы не относятся к текущему ремонту, то не могут быть оплачены за счет обычной ежемесячной платы за содержание и ремонт. Включение в квитанцию "компенсации” соответствует условиям договора управления.

⚖ Суды согласились с надзорным органом (дело № А60-23745/2024).
Они указали, что неисправность лифтового оборудования создает опасность для жизни и здоровья жильцов многоквартирного дома, а работы по техническому обслуживанию и ремонту лифтов относятся к обязанностям управляющей компании.
Требования к порядку определения начисления дополнительного сбора законом не установлены, но собственники могут утвердить на общем собрании сами дополнительные услуги, размер их финансирования и порядок их оказания.

Услуга "Компенсация расходов ремонтных работ лифта" не является ни жилищной, ни коммунальной услугой, выполнение которой не предусмотрено за счет средств, собираемых за содержание жилого помещения, а является дополнительной по своему характеру, выполнение которой возможно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении источника финансирования.

“Возложенная на ООО УК "Астория" обязанность по восстановлению работоспособности лифтового оборудования не означает безусловное право управляющей организации по предъявлению собственникам помещений МКД дополнительной платы за такие работы в нарушение требований норм Жилищного кодекса РФ”.

Также суды отметили: УК не доказала, что средств от платы собственников МКД за текущий ремонт было недостаточно для оплаты расходов ремонтных работ лифта.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❓ Может ли ГЖИ заставить УО привести договор управления в порядок

Некоторые условия договоров управления вызывают вопросы не только у собственников, которые не поленились открыть документы, но и у жилищных инспекций. Если собственники пытаются изменить договор управления через общее собрание или суд, то инспекции выдают предостережения и предписания. Что по этому поводу думают суды, расскажу на свежих примерах из практики.

❤️ ГЖИ Тюменской области против ООО “УК Родная”

Оспаривалось предостережение, которое было признано частично недействительным (дело № А40-146004/24).

Согласно п. 1.8 договора,

“собственники предоставляют право управляющей компании передавать общее имущество для предоставления его в аренду или размещение рекламы при условии, что средства, полученные от аренды общего имущества или размещения рекламы, будут использоваться после согласования с Советом дома для проведения дополнительных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Передача общего имущества в аренду или размещение рекламы осуществляется с письменного согласия Совета дома. Передача в аренду общего имущества осуществляется без права арендатора на передачу имущества в субаренду и без права перевода общего имущества в нежилое помещение”.

Инспекция считала, что такая формулировка противоречит ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, поскольку УО не вправе передавать общее имущество другим лицам без соответствующего решения собрания собственников.
В предостережении ГЖИ указала на недопустимость нарушений обязательных требований к использованию общего имущества иными лицами без соответствующего решения общего собрания собственников, принятого 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников.

❌ Однако суду эта часть предостережения не понравилась.
Он указал на еще один пункт договора, согласно которому УО вправе по поручению собственников предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество в многоквартирном доме (аренду, размещение рекламной продукции и др.) на основании протокола общего собрания.

Несмотря на явное противоречие условий договора (“с письменного согласия совета” или “на основании протокола”), суд сделал вывод: совокупное толкование условий договора не противоречат Жилищному кодексу РФ, поскольку передача общего имущества возможна на основании решения, принятого общим собранием; неуказание в договоре на количество голосов, которыми принимается соответствующее решение, не является нарушением.

Таким образом, эта претензия инспекции была признана судом необоснованной.

Другие предложения ГЖИ из оспариваемого предостережения — обеспечить соблюдение обязательных требований к:
— обеспечению начисления платы за содержание жилого помещения исходя из утвержденного на общем собрании собственников размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложений УО;
— приведению договора управления в соответствие с требованиями действующего законодательства, путем проведения общего собрания собственников.

Согласно п. 5.6 договора “в случае, если в срок не позднее чем за один месяц до даты окончания действия утвержденного собственниками размера платы за услуги и работы по управлению жилым фондом, содержанию, текущему ремонту общего имущества, содержанию и текущему ремонту лифтового оборудования в адрес УО не поступит протокол и решения общего собрания собственников об утверждении размера платы за услуги и работы на новый срок, УО совместно с советом МКД без внесения изменений в договор и проведения общего собрания собственников вправе принять решение об изменении размера платы за услуги и работы, но не более размера платы, установленного органом местного самоуправления”.

✅ Суд согласился с инспекцией в том, что это условие договора не согласуется с ч. 7 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, поскольку допускает возможность самостоятельного изменения УО размера платы за содержание жилого помещения.

УО настаивала, что пункт на самом деле про допускаемую ныне индексацию, однако суд отклонил этот довод “как не соответствующий буквальному содержанию п. 5.6 договора”.

⬇️ продолжение ⬇️

🔍 ГЖИ г. Москвы против ООО «Управляющая компания Комфорт Сити»
Оценивалось предписание инспекции, и оно было признано недействительным (дело № А70-6235/2024).

Согласно п. 14.6 договора управления, “границей ответственности управляющей организации по системе теплоснабжения и системе автоматизированного теплоучета между управляющей организацией и собственником является точка первого резьбового соединения на подающем и обратном трубопроводах в шкафу теплового ввода от стояков системы отопления к радиаторам отопления квартиры (то есть до первого отключающего устройства на отводящих трубопроводах на квартиры)”.

Однако Правилами содержания общего имущества № 491 установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

ГЖИ предложила УО определить состав общего имущества в многоквартирном доме путем приведения договора управления в установленном законом порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства.

❌ Однако суд нашел основания для признания предписания недействительным.

“Инспекцией не учтено то, что предписанное мероприятие адресовано только обществу, а общество не имеет возможности в одностороннем порядке внести изменения в существенные условия договора, поскольку это является волеизъявлением независящих от общества третьих лиц — собственников помещений многоквартирного дома. При таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, не отвечает критерию исполнимости”.

Инспекция возражала, что УО вправе обратиться к собственникам с предложением проведения собрания, на что суд отметил:
“в оспариваемом предписании обществу предписано привести договор управления в соответствие с действующим законодательством, а не принять меры по инициированию общего собрания собственников. В одностороннем порядке УО не может внести необходимые изменения в договор управления”.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов

Судебная практика
📍Мосжилинспекция через суд добилась от УК предоставления реестра собственников
📍Как УК добивалась доступа в квартиру, чтобы решить проблему с подачей воды
📍 Вправе ли УО без решения ОСС демонтировать старую детскую площадку
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Архангельской области за превышение перерыва подачи горячей воды
👮‍♂ Суд отменил штраф ИГЖН Владимирской области за ненадлежащее уведомление об отключении электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ надзорного органа Республики Башкортостан во внесении изменений в реестр лицензий

Постоянные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: аренда холлов и депозиты
👋 Трудовой детектив: спор о признании трудовых отношений между ТСЖ и председателем правления
📚 Совет многоквартирного дома — подборка материалов и судебной практики (часть 1)

Ремонт балконов как #допстрока

Во Владимирской области собственникам одного из МКД на протяжении как минимум 5 месяцев кроме ежемесячной платы за содержание и ремонт общего выставлялась дополнительная плата за работы по замене и усилению балконных плит («прочие перерасчеты»).

Инспекция государственного жилищного надзора Владимирской области пришла к выводу, что это неправильно, и выдала УО предписание.

⚖ Суды согласились с инспекцией и отказали УО в удовлетворении ее иска о признании предписания недействительным.

УО, потратившая на ремонт 314 тысяч рублей, в обоснование своей позиции ссылалась на договор управления, согласно которому, “в случае принятия органами государственного контроля и надзора решений, вынесения предписаний, постановлений о выполнении каких-либо работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, Управляющий имеет право начислять собственникам дополнительную плату за указанные работы”.
Работы выполнены по предписаниям Инспекции, собственникам предоставлена рассрочка на 8 месяцев.

Суды, в свою очередь, указали, что плата за содержание общедомового имущества и текущий ремонт в доме установлена в размере 17,54 р./кв.м. Других решений по установлению дополнительной платы собственниками на общем собрании не принималось.
Про договор управления суды написали так:
“Приведенные условия договора управления не конкретизируют предмет, основания и порядок дополнительного доначисления платы за содержание и ремонт. Кроме того, из данных условий невозможно установить, за какие именно работы могут быть предъявлены дополнительные начисления собственникам помещений дома. В этой связи Инспекция пришла к правильному выводу о том, что изложенные условия договора не могут являться законным основанием для предъявления гражданам дополнительной платы в состав платы за содержание жилого помещения в связи с проведением работ по предписаниям Инспекции, выданным в целях устранения разрушений общего имущества дома”.

И еще:
“Неясное условие, включенное Обществом в договор, как субъектом, осуществляющим профессиональную деятельность на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, должно трактоваться в пользу граждан, обратившихся с жалобой в Инспекцию (как более слабой стороны правоотношений)” (дело № А11-14120/2023).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Друзья, напоминаю все наши ТГ-ресурсы:

Открытые каналы
📍 Официальный канал ЖКХ Ньюс расположен по адресу @gkhnews.
😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс (юридический блог) — @gkhvsem
👮‍♂ Споры с ГЖИ — @zhilinspektor
🏡 ДомОнлайн — канал учредителя ЖКХ Ньюс — @domonlineru
🏡 Канал с судебной практикой по СНТ — @mysntrf

Закрытые каналы (для тех, кому мало практики на основных каналах):
✅ Мониторинг судебной практики по совету МКД — @sovetmkd
📌 Мониторинг судебной практики по спорам с ТСЖ — @tsgpravo

Чаты (закрытые для защиты от посторонних)
💭 Чат для вопросов подписчиков (доступ)
💬 Беседка 2.0 для УО и ТСЖ (доступ)
🖍 Чат для органов жилищного надзора и лицензионного контроля (доступ)

Услуги
🔄 На нашем сайте ДомОнлайн можно:
— скачать образцы документов по вопросам ЖКХ;
— вести учет изменений собственников;
— готовить документы для общих собраний собственников;
— организовать работу с должниками;
— заказать юридические услуги (как разово, так и в виде постоянной поддержки).

☺️👍 Жилищные инспекции помогают добиться перерасчета за некачественные услуги

Если управляющая организация оказывает некачественные услуги, то собственники могут рассчитывать на перерасчет платы, но для этого нужно соблюсти процедуру составления акта о некачественных услугах (работах).

Однако УО не всегда с радостной готовностью делают перерасчет платы. Приходится идти в суд или обращаться за помощью жилищной инспекции.
Приведу положительные примеры такой помощи.

✅ ГЖИ Новосибирской области

Инспекция провела проверку по жалобе одного из собственников. Тот направил в управляющую организацию ООО «НЖК» акт о некачественной уборке земельного участка в течение двух месяцев с заявлением о перерасчете. Однако никакого перерасчета не последовало.
Чтобы мотивировать УО, ГЖИ выдала предписание прекратить нарушения и выполнить перерасчет.

УО снова выбрала неочевидный и не самый легкий путь, а именно - суд с ГЖИ, который благополучно проиграла в двух инстанциях.

Управляющая организация решила и настаивала, что должно быть “повторное обследование качества оказания коммунальных услуг, при котором должны участвовать ГЖИ и общественное объединение потребителей”.

⚖ Суды с ней не согласились. Они отметили, что существенным условием для проведения дальнейшей проверки качества услуги после составления акта является возникновение спора между потребителем и исполнителем относительно факта нарушения. При этом любой заинтересованный участник проверки вправе инициировать проведение экспертизы качества услуги (абз. 2 п. 110 Правил №354).

“Таким образом, выразить о своем несогласии и заявить о наличии спора в ходе проверки может лишь исполнитель, который непосредственно принимает участие в проведении такой проверки”.

Представитель УО неоднократно приглашался для совместного составления акта нарушения качества оказания услуг, однако ООО «НЖК» проигнорировало предложение и не приняло участие в составлении акта для заявления о наличии спора в ходе проверки. При этом в случае составления собственниками акта ненадлежащего оказания услуг в одностороннем порядке, последние не обязаны инициировать проведение экспертизы.

Абзац 6 п. 110 Правил №354 указывает, что согласование повторной проверки качества с участием приглашенных исполнителем представителей ГЖИ и представителей общественного объединения потребителей производится, если ни один из заинтересованных участников проверки не инициировал проведение экспертизы, но при этом между потребителем и исполнителем существует спор относительно факта нарушения качества.
“Таким образом, в данном случае собственники не обязаны были согласовывать с исполнителем, ГЖИ и представителем общественного объединения потребителей проведение повторной проверки, так как исполнитель не принимал участия в проведении первоначальной проверки и не заявлял о наличии спора относительно факта нарушения качества коммунальной услуги”.
Суды пришли к выводу, что УО не доказала качественного оказания услуг, не приняла достаточных мер для проведения проверки с участием представителей жилищной инспекции и не оспорил акты собственников в судебном порядке (дело № А45-19782/2024).

✅ Управление «Жилищная инспекция Волгограда» департамента ЖКХ и ТЭК

По жалобам жителей были проведены проверки в трех домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчете платы.

При этом собственники каждый месяц вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии управляющей организации и заявления о перерасчете платы.
УО оспорила предписания, указав, что уборка подтверждена актами приемки. Однако суд их раскритиковал: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях.
Предписания были оставлены в силе (дело № А12-19730/2022).

⬇️ продолжение ⬇️

⚖ Затем контролирующий орган обратился в суд с заявлением о возложении на ООО УК «Жемчужина» обязанности исполнить предписание, а именно произвести перерасчёт платы за ненадлежащее содержание общего имущества за 2021 год и январь 2022 года, и снова выиграл суд (дело № А12-250/2024).

УК возражала: проверка в отношении нее проведена только на основании актов жильцов, подписанных с их стороны, составленных в отсутствие представителя компании. ООО УК «Жемчужина» не уклонялось от участия в проверке и составления актов, а было надлежащим образом не уведомлено, поскольку в адрес управляющей компании направлены только акты-претензии и заявления о произведении перерасчёта платы за некачественно оказанные услуги.
Однако такие аргументы не могли преодолеть значение вступивших в силу судебных актов о законности предписаний.

✅ ГЖИ Кузбасса

Инспекция по жалобе жителя обнаружила, что актами собственников одного из МКД, подтверждается факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ. Это является основанием для уменьшения размера платы.

В частности, собственники указали такие нарушения:

— частичное отсутствие плитки на полу в местах общего пользования;
— входные двери плотно не закрываются, отдельные входные двери лестничной клетки открыты настежь; открыты двери на крышу третьего и второго подъезда;
— некачественная герметизация швов при примыкании козырьков к фасаду здания;
— во всех четырех подъездах дома наличие беспорядочного провисания проводов, оголены провода, пучки не демонтированных гофр;
— в лифтовой кабине грязь, вандальные надписи, окна во всех подъездах в грязных потеках, окна на лестничной клетке третьего подъезда замазаны краской, плитка на стенах первого этажа грязная и т.д.

В адрес УО (ООО «Гарант+») были направлены акты-претензии, а также заявления о перерасчете платы, однако их оказалось недостаточно, пришлось привлекать ГЖИ.
УО получила предписание произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения и оспорила его в суде.

⚖ Суды указали, что акты-претензии, составленные собственниками, могут быть признаны актами проверки, составленными в соответствии с п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг № 354. УО обязана была отреагировать на сообщения граждан, провести проверку и составить акт, однако не приняла участия в осмотрах, проводимых по инициативе собственников.

Доводы УО о надлежащем оказании услуг со ссылкой на акты приемки выполненных работ, были отклонены, так как акты были составлены работниками УО с участием двух жителей, при этом председатель совета МКД не были извещены и не присутствовали при составлении актов, что, по мнению суда, делает эти акты недействительными.

Кроме того, часть нарушений, указанных жильцами (неплотные притворы дверей, провисающие провода провайдеров), была повторно зафиксированы инспекцией при проверке (дело № А27-6445/2024).

➡ Памятка. Как составлять акт о некачественной услуге без управляющей организации

🔍 Кража в квартире и роль УО

Во Владимирской области ООО «УК РЭУ № 1» судилась с органами МВД и следователем из-за представления этого следователя о принятии мер по устранению обстоятельств, способствующих совершению преступлений.

УО управляет домом, в квартире которого произошла кража (дверь в помещение была не заперта).

Следователь усмотрел одной из причин произошедшего бездействие УО и предложил ей в представлении рассмотреть вопрос об установке камер видеонаблюдения во дворе дома; принять меры дисциплинарного, административного и материального воздействия к лицам, ненадлежащим образом исполняющим свои служебные обязанности.

Позиция УО: представление нарушает её права, поскольку не содержит сведений о нарушении ею закона и возлагая на неё не предусмотренные законодательством обязанности.

⚖ Суды трех инстанций поддержали УО:

— в представлении нет указаний на то, какие конкретно положения закона были нарушены ООО «УК РЭУ № 1» в связи с хищением неустановленным лицом имущества потерпевшего;

— нет никаких сведений о том, каким образом деятельность УО (решения, действия, бездействие со стороны юридического лица или его должностных лиц) способствовала совершению преступления неизвестным лицом в жилом помещении;

— сам факт нахождения жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в управлении, не влечет безусловную обязанность УО рассматривать вопрос об установке камер видеонаблюдения во дворе этого дома;

— услуги видеонаблюдения могут оказываться в соответствии с решением общего собрания собственников, однако доказательств наличия соответствующих решений не представлено.

Канал ЖКХ 😋 88а-13792/2025