📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

📍 Верховный Суд РФ опубликовал второй за год обзор судебной практики

📍 Госдума отклонила в первом чтении законопроект о внесении изменения в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект "О внесении изменений в статью 4 Закона РФ "О статусе столицы РФ" и статью 157 Жилищного кодекса РФ"

👨 Не вывозят вовремя мусор. Что делать

👩 Минстрой предлагает в очередной раз перенести срок перехода к единым нормативам
🎭 + Комментарий Злобунальщика

🏡 Правительство поддержало законопроект о посуточной сдаче жилья

Производственный контроль качества воды

Эту старую тему всколыхнуло разъяснение Минстроя. И вот ее снова обсуждают в чате для управляющих организаций.

Напомню публикации про производственный контроль:
➡ Проведение производственного контроля качества питьевой воды входит в проверочные листы Роспотребнадзора
➡ В проверочных листах оно оказалось из-за положений СанПиН 2.1.3684-21
➡ По этому свежему СанПиН есть практика в пользу Роспотребнадзора (Дальневосточный округ)
➡ И есть практика в пользу прокуратуры (Санкт-Петербург)
➡ Но есть и практика в пользу ТСЖ (Санкт-Петербург)

На канале "Подслушано у УО" этот вопрос также обсуждался.

“Общественный” контроль в ЖКХ

Общественное движение «Ассоциация потребителей Пензенской области» обратилось с иском к МУП «Жилье-10» о защите прав неопределенного круга потребителей.
Ассоциация указала, что проверила управляющую организацию и выявила незаполненность некоторой информации в ГИС ЖКХ.
Так как претензию по этому поводу МУП проигнорировало, Общественное движение было “вынуждено обратиться в суд за защитой прав неопределенного круга лиц, чтобы таким иском не допустить массовое нарушение прав граждан”. Ну и взыскать с ответчика расходы в размере 20 000 р.

Суды двух инстанций отметили:
➡ в России существуют Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ» и Правила осуществления общественного жилищного контроля (постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1491);
➡ истец не доказал, что учитывал требования этих документов о порядке общественной проверки и общественной экспертизы;
➡ представленные документы не являются допустимыми доказательствами.

В частности, организатор общественной проверки должен довести до сведения руководителя проверяемой организации информацию об общественной проверке, о сроках, порядке ее проведения.
Решение о проведении контроля размещается в ГИС ЖКХ.
По результатам проверки составляется акт, по результатам общественной экспертизы - заключение. Акт направляется проверяемому лицу, заключение - в полноценные контролирующие органы. Оба документа обнародуются в интернете.

В то же время Общественное объединение не представило доказательств, что все эти требования были соблюдены.

Также суды отметили, что истец превысил свои полномочия, указанные в законе о защите прав потребителей, так как он не предоставляет права общественным объединениям потребителей требовать от хозяйствующих субъектов совершения каких бы то ни было действий путем направления претензий.

🖌 “Таким образом, несоблюдение общественными организациями требований к порядку проведения проверочных мероприятий приводит к злоупотреблению и превышению компетенции проверяющего лица, и ограничению прав юридических лиц, что является недопустимым”.

🖌 “Объединения потребителей вправе осуществлять именно общественный контроль соблюдения прав и интересов потребителей с применением соответствующих мер общественного воздействия на изготовителя (исполнителя, продавца), а не подменять проверяющие государственные органы при осуществлении ими надзора за деятельностью юридических лиц”.

(определение Пензенского областного суда № 33-2271/2023)

Как выстроить конструктивный диалог между управляющей организацией и советом МКД

Благодаря вашей помощи получились такие рекомендации на 25 страницах ⬆️
Спасибо заполнившим анкету! 🤗

Подписчики поделились своим положительным опытом:
— что УО делает вместе с собственниками, что она делает нестандартного;
— когда и почему решили пойти по пути диалога;
— с кем происходило общение;
— с чего начали диалог;
— как происходило общение;
— каких результатов достигли.

В конце приведены рекомендации собственникам и управляющим организациям, которые тоже хотят жить дружно и эффективно управлять своим многоквартирным домом.

📰 Новости ЖКХ
и интересные материалы

📍 Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект об уточнении ответственности за нарушение прав потребителей

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект о внесении изменений в закон "Об электроэнергетике"

📍 Письма Минстроя РФ по вопросам ЖКХ

📍 Кто отвечает за аварии на общедомовых коммуникациях, замененных собственником квартиры

📍 Соразмерная плата за размещение оборудования связи в МКД

📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

🔥 Спор администрации и нанимателя о предоставлении нового жилья взамен пострадавшего от пожара

▪️Ограничение проезда через общую дворовую территорию двух МКД Москвы

▪️Спор о демонтаже стеллажа и дверной рамы на межлестничной клетке МКД Ростовской области

▪️Можно ли демонтировать шумный тепловой узел, расположенный в МКД (случай из Приморского края)

▪️Наниматели из Нижнего Новгорода пытались через суд определить порядок пользования муниципальной квартирой

▪️Почему суды могут отказать в демонтаже гаражей во дворе МКД

Уже писала о проблемах перехода на спецсчет в Ярославской области.
Местный ФКР мог бы составить прекрасную конкуренцию ГЖИ Московской области в части сочинения сказок для своих отказов.

Раньше Фонд докапывался до буковок в протоколе, а теперь до кассационного суда дошло дело, где причиной отказа в переходе на спецсчет ТСН "Дядьковский-4" стало то, что владельцем спецсчета выбрано ТСН, а не ТСЖ.

Тут уже вспоминается история с конкурсом по благоустройству, когда товариществу без "Ж" в наименовании через суд пришлось доказывать, что оно вполне себе может позволить участие в конкурсе, несмотря на тараканов в головах местных чиновников.

В рассматриваемой же истории грустно то, что суды двух инстанций отказали товариществу, и только кассация вернула дело на новое рассмотрение. При этом решение о смене владельца спецсчета было принято в мае 2019 года.

Итак, собственник обратился в суд с иском к Региональному фонду содействия капитальному ремонту многоквартирных домов, просил обязать ответчика перевести деньги со спецсчета регоператора на спецсчет ТСН, которое управляет домом.

И ФКР, и два нижестоящих суда написали, что владельцем спецсчета может быть только ТСЖ, а ТСН — не может.

Кассационная инстанция напомнила, что ТСН, разновидностью которого является ТСЖ, является формой управления многоквартирным домом:

➡ То, что ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие, не изменяет ни цели его создания, отраженной в уставе, ни объема прав и обязанностей юридического лица, созданного в такой организационно-правовой форме как по отношению к собственникам, так и в отношениях с третьими лицами при реализации прав и исполнении обязанностей.

➡ Выводы суда о том, что владельцем специального счета не может быть товарищество собственников недвижимости, являются преждевременными.

➡ В обоснование иска истец ссылался на то, что в соответствии с п. 3.1 Устава и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСН является и выступает в роли объединения владельцев помещений в многоквартирном доме (квартир, жилых помещений), созданного для совместного управления имуществом и предоставления коммунальных услуг. Юридически значимые обстоятельства применительно к указанным положениям закона, связанные с установлением цели объединения собственников недвижимости, не получили должной оценки судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора.

Определение Второго КСОЮ № 88-12431/2023

Еще несколько мыслей в связи с последней историей.

1⃣ Какую УК не рекомендую подписчикам из Ярославской области: ООО "Суздальская слобода".

Дело в том, что открытость и забота о репутации — это вообще не про директора этой организации.

Пока составляла предыдущий пост, было жалко ТСН "Дядьковский-4".
Мнение поменялось после попытки связаться с товариществом по почте, указанной в ГИС ЖКХ. Там оказалась почта директора Суздальской слободы (Пепеляевой Ю.В.). По всей видимости, УК по договору с ТСН занимается обслуживанием дома.

Моё вежливое письмо с вопросом о дальнейшей судьбе описанного выше дела получательнице чем-то не понравилось, поэтому она решила его просто проигнорировать.
Факт получения письма, нежелание на него отвечать и агрессивный настрой дамочки стал известен благодаря другому товариществу из Ярославля, которое взялось мне помогать и пыталось получить информацию параллельным путем (спасибо ему!).

2⃣ Дорогие товарищества, смотрите внимательно, кого вы берете в подрядчики.
В случае жалобы на отсутствие ответа штраф прилетит именно товариществу, а то и самому председателю, а не какой-то тёте, чья почта написана вместо вашей на сайте ГИС ЖКХ.
Если кто забыл — обязанность направления ответов лицам, не являющимся собственниками в МКД, из Правил №416 никуда не исчезла.
Возможно, в последней истории не так уж и плохо, что деньги собственников полежали у регоператора (целее будут).

3⃣ Управляющие организации и товарищества, будьте более открытыми, позвольте рассказать о вашем положительном опыте.
Есть большая группа УО и ТСЖ, которые считают, что СМИ и блогеры только и мечтают, как бы облить эти организации грязью.
Но при попытках сделать ровно противоположное — рассказать о победах, хороших практиках — возникают вот такие Пепеляевы.
Хотелось написать пост о том, какие формалисты сидят в ярославских ФКР и судах, и какое молодец ТСН, но как-то не получается.
Разумеется, с такой закрытостью руководства УО информационное пространство будет заполняться негативом об этих организациях 🤷‍♀️

P.S. Для наглядности (как работает последнее правило), дополнила материал о недопуске газовиков в квартиру новым делом: ООО "Суздальская слобода" не смогло оспорить штраф Департамента государственного жилищного надзора Ярославской области, на прошлой неделе компания умудрилась проиграть апелляцию.

ФАС против ГЖИ по поводу публикации на Telegram-канале

Сейчас я в раздумьях, делать ли полноценное обобщение практики по продлению сроков действия лицензий на управление МКД или обойтись сводной таблицей.
Оба варианта предполагают мониторинг практики по этой теме, в ходе которого и обнаружилась любопытная история.

ГЖИ Омской области получила предупреждение УФАС, которое по жалобе ООО «УК «Новый Сервис» усмотрело в действиях инспекции признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Антимонопольная служба в своем предупреждении предложила инспекции отменить решение об исключении из реестра лицензий сведений об управлении домами в отношении пожаловавшейся компании, а также удалить из Telegram-канала Госжилинспекции информацию о включении ООО «УК «Новый Сервис» в перечень
организаций, у которых будут исключены многоквартирные дома из реестра лицензий после 01.06.2023.

Причина спора в том, что лицензия УО переоформлялась в 2018 году, и из-за этого органы по-разному отсчитали дату истечения лицензии. Кроме того, в своем уведомлении ГЖИ сослалась на реквизиты старой, первоначальной лицензии.

Арбитражный суд Омской области встал на сторону УФАС, но решение еще не вступило в силу (дело №А46-10776/2023). Суд, как и УФАС, решил, что лицензия еще действует.

К слову, по "переоформленным" лицензиям есть несколько дел, и они в пользу позиции ГЖИ Омской области.

➡ А06-5321/2023 и А06-4939/2023 из Астраханской области.
УО переоформили свои лицензии в 2019 и 2020 году, поэтому сначала не озаботились продлением лицензии, а когда спохватились, было уже поздно.
Тем не менее суд посчитал, что нарушение сроков подачи заявления о продлении не такая уж катастрофа, чтобы отказывать компаниям при отсутствии других нарушений, поэтому признал отказы лицензирующего органа незаконными.

➡ А19-10220/2023 из Иркутской области.
Суд посчитал законным решение об исключении домов из лицензии.
УО не подавала заявление о продлении, так как лицензия ранее переоформлялась и, по мнению УК, должна была действовать дольше, чем до 1 июня 2023 года.

Как раз в этом деле суд разумно указывает:
"Положения части 1 статьи 18 ФЗ № 99 не содержат положений, допускающих возможность заново исчислять срок переоформленной лицензии (по смыслу названных норм, выдача лицензии и переоформление лицензии являются разными правовыми процедурами с разными правовыми последствиями).
Вопреки доводам заявителя, иной подход приводил бы к ситуации, когда лицензиат имел бы возможность неоднократно продлевать срок лицензии, изменяя свое местонахождение или иные сведения, являющиеся основанием для переоформления лицензии".

➡ А33-14985/2023 из Красноярского края.
Ситуация аналогична примеру выше: УО считала, что переоформление лицензии продлило ее срок, поэтому не обратилась с заявлением о продлении срока ее действия. Служба строительного надзора и контроля Красноярского края исключила дома из лицензии УО, и суд посчитал такое исключение законным.

🍿 Поэтому с интересом ждём продолжения омской истории.

📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️Из-за скачка напряжения «сгорела» бытовая техника. Можно ли взыскать ущерб с УО: 4 случая из практики

▪️Собственник судился с УО из-за письма о незаконной перепланировке в Госжилинспекцию Московской области

▪️Собственник в Верховном Суде РФ добивался взыскания «потребительского» штрафа с УО за залитую квартиру

▪️Потребитель не согласился с перенаправлением своего обращения из Роспотребнадзора в ИГЖН Владимирской области

▪️Как изменить плату за пользование общедомовым имуществом

Собственник против ГБУ "Жилищник Пресненского Района" по поводу ежеквартальных отчетов

В договоре управления одного из московских МКД как-то очутилась обязанность Жилищника:
«по требованию собственника размещать на своем сайте либо на информационных стендах (досках), расположенных в подъездах многоквартирного дома, или в офисе управляющей организации квартальные отчеты о выполненных работах и услугах согласно договору».

Внимательный собственник не преминул напомнить УО об этой обязанности. В общей сложности за несколько лет управления было направлено 14 требований, однако Жилищник от размещения ежеквартальных отчетов самоустранился. Пришлось обращаться в суд.

По мнению организации, она была обязана отчитываться исключительно так, как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, - путем размещения годового отчета в ГИС ЖКХ в течение первого квартала.
То, что такое правило предусмотрено в ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ «по умолчанию», то есть «если иное не предусмотрено договором управления» (что и имелось в этом случае), не смущало ни Жилищник, ни – что самое неприятное - две судебные инстанции.

В суде представитель УО нес нечто, что можно объяснить разве что отсутствием совести и ума одновременно.
Например, что в ГИС ЖКХ невозможно разместить квартальные отчеты – хотя такого требования нет ни в договоре управления, ни в поданном иске: от УО ожидалось размещение отчетов на её сайте.
Или, например, что Жилищник планирует внести изменения в договор, чтобы привести его в соответствие с законодательством. Однако в рассматриваемой части договор и так соответствует ЖК РФ, который допускает возможность определения в договоре другого порядка отчетности. Кроме того, неясно, как планы по изменению договора влияют на текущие обязанности УО, прямо предусмотренные действующей редакцией договора.

Судьи первой и апелляционной инстанции удовлетворились отписками Жилищника о размещении годового отчета в ГИС ЖКХ. Также они учли отсутствие доказательств неоказания услуг, как будто договор ставит дополнительную отчетность в зависимость от подобных обстоятельств. В общем, суды решили, что Жилищник не нарушает ни закон, ни права собственников. Нарушение договора управления как-то ускользнуло от их внимания.

Только кассационная инстанция напомнила нехитрые нормы:
• Положениями пункта 4 части 3 и части 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ.
• В соответствии с абзацем 2 подпункта "з" пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416, в обязанности управляющей организации входит предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления.

«С учетом изложенного, в договоре управления может быть закреплено право собственников на осуществление контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления с указанием конкретного порядка (способа) реализации данного права, в том числе на получение информации и другие необходимые условия для осуществления контроля».

Обязанность по размещению отчета о выполнении договора за истекший год возложена на УО в соответствии с одним пунктом договора управления, в то время как другой пункт, на который ссылается истец, предусматривает право собственника требовать размещения квартальных отчетов в соответствии с предусмотренным порядком.
«При таком положении дела выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска не соответствует требованиям закона и противоречит материалам дела».

Дело направлено на новое рассмотрение (определение Второго КСОЮ № 88-23004/2023).

😋 @gkhvsem

📰 Интересные материалы за неделю
вместо новостей

📍 Батареи с терморегуляторами – общедомовое имущество?

📍 Три условия, при которых батареи не относятся к общедомовому имуществу

📍 Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров 🔥

📍 Обязана ли УО рассматривать обращения от "не-собственников"