📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

Проекты
📝 Госдума РФ отклонила в 1 чтении законопроект № 5795-8 об установлении ответственности ресурсоснабжающих организаций за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги
📝 Минстрой РФ подготовил изменения в порядок внесения изменений в реестр лицензий
📝 Госдума одобрила в 1 чтении законопроект о возможности проведения общих собрания с помощью портала Госуслуг
📝 Госдума одобрила в 1 чтении законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме

Разъяснения органов власти
▪️Какие нарушения в расчетах платы за отопление выявляет прокуратура?
▪️Роспотребнадзор предупреждает собственников о навязывании «добровольного» страхования имущества

Что почитать о ЖКХ в выходные?
Подборка интересных материалов с соседних каналов.

Для собственников:
▪️ Подделка подписей на электронном собрании собственников – как проверить, была ли она
▪️ Выгодно ли платить за вывоз мусора по фактически вывезенным объёмам по сравнению с нормативом?
▪️ Бумажные решения собственников, проголосовавших электронно. Где их взять и зачем они нужны? (ЕИАС ЖКХ МО)

Для УО:
🔸 Уведомление о приостановлении коммунальной услуги с помощью звонков
🔸 Сложности уведомлений должников через квитанции
🔸 Заглушки на канализацию

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интереснее

▪️ Сообщения о собрании направил не инициатор. Может ли что-то пойти не так?
Претензии ГЖИ Московской области.

▪️ Кто должен менять батареи в муниципальной квартире — наниматель или наймодатель?
Спор между ГЖИ Камчатского края и муниципалитетом.

▪️Кондиционер на фасаде МКД – согласовать, демонтировать или оставить как есть?
Собственник успешно оспорил предписание УО.

▪️ Из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества страдает квартира собственника. Можно ли взыскать ущерб с УО?
Можно, но многое зависит от обстоятельств. Пример из Ставропольского края.

▪️ УО не удалось признать недействительным протокол общего собрания собственников
Аргументы и позиция управляющей организации из Санкт-Петербурга оказались слабоваты (докопалась до мелочей).

Прямые договоры с РСО

Подписчица попросила подборку всего полезного про прямые договоры для "погружения" в тему.

1️⃣ Общее представление

Плюсы и минусы прямых договоров для собственников можно посмотреть в обобщении разных мнений из чата канала.
Также на канале публиковался разбор частых вопросов и заблуждений.

2️⃣ Нормативка

Начать стоит со статьи 157.2 ЖК РФ.
В п 4.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ можно посмотреть формулировку решения для общего собрания по переходу на прямые договоры, но при этом важно не забыть дополнить это решение датой перехода, как того требует п. 1 ч.7 ст. 157.2 ЖК.

Дальше стоит читать Правила предоставления коммунальных услуг №354.
Чтобы было проще ориентироваться, что из них касается прямых договоров - обратить особое внимание на изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Можно даже открыть это постановление первым. Там же содержится типовой договор.

3️⃣ Спорные на практике моменты

Споры вызывает возможность заключения прямых договоров, если коммунальная услуга "приготовляется" с помощью общедомового имущества управляющей организацией.
Материалы по теме:
- Прямые договоры в отношении теплоэнергии на нужды горячего водоснабжения
- Своя газовая котельная: возможны ли прямые договоры?

Другой спорный момент - могут ли собственники передумать и отказаться от прямых договоров.
Материал для изучения:
- Могут ли ресурсоснабжающие организации отказать УК, ТСЖ в заключении договоров на поставку ресурсов для оказания коммунальных услуг, если ранее в доме были прямые договоры?
+ можно глянуть первое определение Конституционного Суда РФ в обобщении его практики за сентябрь 2021 года.

4️⃣ Проблемы

Одна из основных проблем: при переходе дома на прямые договоры УО должна передать в РСО кучу сведений, в том числе те, которых у нее часто нет и которые она получить практически не может - например, дата и место рождения, реквизиты паспортов собственников.

Из-за этого арбитражные суды вынуждены рассматривать иски РСО об обязании УО предоставить информацию по собственникам.
Иногда выигрывают УО, иногда суды встают на сторону РСО - зависит от того, насколько активно УО старалась добыть недостающие сведения.
ГЖИ тем временем пытается оштрафовать УО за передачу неполной информации.

Одна УО даже попыталась оспорить в Верховном Суде РФ норму про предоставление чересчур подробных данных, но безуспешно.

Еще УО и РСО иногда расходятся во мнениях по поводу заключенности прямых договоров. То есть при наличии решения собрания о переходе на прямые договоры или отказе от них организации оценивают его по-разному. Отсюда возникают недоразумения, кто кому должен заплатить.
Пример споров:
- Когда УК не должна платить региональному оператору за вывоз ТКО
- Можно ли при смене УК отказаться от прямых договоров?
- Ресурсоснабжающую организацию заставили перейти на прямые договоры

5️⃣ Помощь в получении ресурсоснабжающими организациями актуальной информации о собственниках

УО может передавать информацию в РСО слишком долго или предоставить лишь список лицевых счетов, чего недостаточно для начисления платы. РСО приходится самим выгружать данные из ЕГРН, чтобы обладать актуальной информацией о собственниках.

Если при переходе на прямые договоры РСО (или УО) понадобилось получить или обновить данные о собственниках, то всегда можно обратиться за помощью к друзьям канала - сервису ДомОнлайн.
Они помогут выгрузить нужные данные из ФГИС ЕГРН в любом удобном формате.
Там же можно вести учёт изменений собственников или актуализировать уже имеющиеся базы.

Очередная жертва ЖКХ-ересей

В Новосибирске собственница платила за содержание жилья. Платила и платила. Потом решила изучить квитанции. И обнаружила – о, ужас – начисления происходят исходя из площади ее квартиры. И у соседей тоже.

Начитавшись чего-то в этих интернетах, она решила, что ЖСК, который управляет домом, на ней наживается. По мнению жительницы, плата должна начисляться с площади ее доли в общем имуществе (46 кв.м), а не с площади квартиры (178 кв.м).

После этого она обратилась в суд, где потребовала:
- признать методику начисления незаконной,
- взыскать переплаченные за 14 лет 300 тысяч рублей + проценты за пользование её деньгами (150 тысяч) +
штраф и компенсацию морального вреда.

Кроме того, она отмечала отсутствие регистрации и кадастрового учета в отношении общего имущества (лестниц, крыши, стен и т.д.). Отсюда шел вывод о том, что это имущество в управление и обслуживание ЖСК не передавалось.
Что остановило истицу по такой логике потребовать возврата всех денег, остаётся загадкой.

В любом случае, собственница успешно проиграла все три инстанции.

Мотивировка судов стандартная для таких случаев, подробнее юридическую часть можно почитать в статье про мифы ЖКХ.

Общий вывод:
▪️ определение стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества представляет собой арифметическое действие по умножению суммы тарифа (ставки) на площадь занимаемого собственником помещения.
▪️ на собрании принято решение о начислении платы с метров квартир. Именно так ЖСК и начисляет. Пересчитывать и возвращать тут нечего.
▪️если собственницу не устраивает решение собрания, его можно было попытаться оспорить в суде, а теперь срок исковой давности пропущен.

Вы прочитали краткое изложение определения 8 КСОЮ № 88-8130/2022 от автора @gkhvsem

#от_автора

Сейчас дописываю материал к очередному вебинару для управляющих организаций.
Он будет про случаи, когда собственники самостоятельно снижают размер платы за содержание жилья.

Потом планировала попробовать написать обучающую рассылку для УО. Написать летом, а запустить осенью, бесплатно, здесь же - в телеграм, через бота (не емэйл).

Тема - проверки прокуратуры. Мечтаю написать об этом с момента ухода из органов прокуратуры, но всё жалко времени. Переживаю, будет ли это интересно подписчикам. А то может и не стоит вкладывать столько труда 🤔

Помогите, пожалуйста, определиться. Опрос для представителей УО, ТСЖ прикрепляю ниже.

Если есть другие предложения по темам вебинаров или рассылок - пишите @gkhwsem.

Какое собрание утверждает перечень работ в доме с ТСЖ?

На днях Арбитражный суд Северо-Западного округа подтвердил незаконность предписания ГЖИ Санкт-Петербурга (дело № А56-83528/2021).

Та требовала от ТСЖ «представить собственникам для утверждения на их общем собрании перечень работ и услуг, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования на 2019, 2020, 2021 годы».
При этом сметы и размеры платы на эти периоды уже были утверждены на собраниях членов товарищества.

🔹 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга сначала согласился с ГЖИ:
• проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам для утверждения управляющей организацией, товариществом или кооперативом (п. 5 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416).
• собственники обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества № 491).

Отсюда суд сделал вывод, что ТСЖ обязано разработать и представить на утверждение общему собранию собственников перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества на год с расчетом размера их финансирования.

🔸 Апелляционная и кассационная инстанция с этим не согласились.

Да, согласно пункту 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако Правила № 416 предусматривают, что в управление домом входит:
разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества.

При этом размер платы за содержание для собственников-членов и собственников-не-членов ТСЖ утверждается органами управления товарищества на основе утвержденной этими же органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества (п. 33 Правил № 491).

Органом управления в ТСЖ является собрание членов, а не собственников. Оно и приняло сметы, в которых отражен перечень работ и размер их финансирования. Это в полной мере соответствует ст. 145 ЖК РФ, согласно которой утверждение годового плана работ и сметы относится к компетенции собрания членов ТСЖ.
Этим самым ТСЖ выполнило свою обязанность по формирования годового плана содержания и ремонта общего имущества.

Кроме того, собственники-не-члены имеют право оспорить эти решения, но не сделали этого.

😔 На практике часто возникают споры о разграничении компетенций собраний в доме с ТСЖ.
Напомню, что по этой теме был подробный материал "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ?"

Верховный Суд РФ разбирался, нужен ли бух. баланс для участия в конкурсе по отбору управляющей организации.

В этом деле администрации города Лабытнанги судилась с УФАС ЯНАО.

Причина спора
Администрация не допустила УО до конкурса из-за того, что та не предоставила копию бух. баланса за последний отчетный период, как это требуется по Правилам проведения конкурса № 75 (п. 53).
Управляющая организация пожаловалась в УФАС: юрлицо создано недавно, срок для составления годовой отчетности еще не наступил, предоставлять нечего.
УФАС согласилось с этим, так как решила, что у компании не было объективной возможности представить годовую бухгалтерскую отчетность, а промежуточную она составлять не обязана.

Три судебные инстанции тоже встали на сторону компании и антимонопольного органа.

И это странно, потому что администрация и УО уже просудились по ровно тому же поводу (дело № А81-7539/2020). И тогда выиграла администрация.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отмечал:
«промежуточная бухгалтерская отчетность должна составляться экономическим субъектом и в том случае, когда законодательством РФ, к которому относятся также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти в области жилищного законодательства, предусмотрена обязанность представления указанной отчетности для каких-либо юридически значимых целей».

Однако по спору с УФАС кассационная инстанция забыла, что писала месяц назад, и не поддержала муниципалитет.

Пришлось вмешиваться Верховному Суду РФ:
• В Правилах № 75 буквами написано, что к заявке прикладывается именно копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период, а не какая-либо другая бумажка в подтверждение финансовой состоятельности.
• Отсутствие баланса является основанием для отказа в допуске претендента к участию в конкурсе. Это тоже написано в Правилах № 75.
• При этом в Правилах № 75 не написано, что отчетность должна быть именно годовая. Сойдет и промежуточная.
• У организации была возможность составить промежуточную отчетность и приложить ее к заявке, но она этого не сделала.
• Отказ администрации – законный, а предписание УФАС – нет.

Это было краткое изложение определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 304-ЭС21-28737 по делу № А81-341/2021 от автора канала @gkhvsem.

❗️Напомню очень похожую тему – «Составление и размещение промежуточной бухгалтерской отчетности в ГИС ЖКХ: позиция Верховного Суда РФ».
Тут более подробное обоснование, почему может понадобиться составление промежуточной отчетности.

📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

Изменения
📝 Принято постановление Правительства РФ от 2022 г. № 912 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в целях установления особенностей правового регулирования отношений в сферах электроэнергетики, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения»

Проекты
✏️ Госдума одобрила изменения в ЖК РФ о количестве голосов для смены УК
✏️ Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о послаблениях при привлечении к административной ответственности

Разъяснения органов власти
▪️ Мосжилинспекция напомнила требования к обустройству пола
▪️ Можно ли продлевать срок проведения общего собрания собственников - мнение Минстроя РФ

❤️ Спасибо за участие в опросе.

Значит, у канала летом появится бот с тематическими рассылками по ЖКХ.
Осталось только написать рассылки и сделать бота.

🤔 В опросе участвовало больше 300 представителей УО и ТСЖ, а в чате для УО их только 220.
Вот правила, как туда попасть.
Если стесняетесь писать мне за ссылкой, то у канала есть общий чат - для всех (вот правила входа).

Также напомню, что при канале есть каталог юристов по вопросам ЖКХ из числа подписчиков - @gkhpravo. Свои личные рекомендации уже озвучивала раньше.

Тесно связанные с этим блогом каналы:
@gkhnewsru - канал СМИ ЖКХ Ньюс, где я за редактора и автора статей.
@domonlineru - канал ДомОнлайн с образцами документов по вопросам ЖКХ.

Если что-то забудется, не стесняйтесь читать закрепленное сообщение на канале. Там есть все это и ответы на другие организационные вопросы.