Быстрый способ решения вопроса с качеством отопления

Когда заходит вопрос о теплоснабжении, очень часто забывают про Правила организации теплоснабжения от 08.08.2012 № 808 (далее – Правила № 808).

Главой XI этих Правил установлено, что для оперативного рассмотрения обращений потребителей по вопросам надёжности теплоснабжения в органах местного самоуправления поселений, городских округов назначаются должностные лица, осуществляющие ежедневное, а в течение отопительного периода – круглосуточное принятие и рассмотрение обращений потребителей.

Обращения могут подаваться потребителями в письменной форме, а в течение отопительного периода – в устной форме, в том числе по телефону (п. 127 Правил № 808).
Подробнее порядок обращения, телефоны можно узнать на официальном сайте поселения, городского округа, а также в самом муниципалитете.

Как рассматривается обращение

Процедура рассмотрения обращения органом местного самоуправления по вопросу надёжности теплоснабжения расписана в Правилах № 808 по дням, а в отопительный период – по часам.

1⃣ После регистрации обращения должностное лицо органа местного самоуправления обязано в течение 2 рабочих дней (в отопительный период – в течение 3 часов) с момента регистрации обращения направить его копию (уведомить) в теплоснабжающую и (или) теплосетевую организацию и направить запрос о возможных технических причинах отклонения параметров надёжности теплоснабжения, при этом дату отправки запроса зарегистрировать в журнале регистрации жалоб (п. 129 Правил № 808).

2⃣ Теплоснабжающая (теплосетевая) организация обязана ответить на запрос должностного лица органа местного самоуправления в течение 3 дней (в течение 3 часов в отопительный период) со времени получения. В случае неполучения ответа на запрос в этот срок должностное лицо органа местного самоуправления в течение 3 часов сообщает об этом прокуратуру.

3⃣ После получения ответа от теплоснабжающей (теплосетевой) организации должностное лицо органа местного самоуправления в течение 3 дней (в течение 6 часов в отопительный период) обязано (п. 131 Правил № 808):
— совместно с теплоснабжающей (теплосетевой) организацией определить причины нарушения параметров надёжности теплоснабжения;
— установить, имеются ли подобные жалобы от других потребителей, теплоснабжение которых осуществляется с использованием тех же объектов;
— проверить наличие подобных обращений в прошлом по тем же объектам;
— при необходимости провести выездную проверку обоснованности обращений потребителей;
— при подтверждении фактов, изложенных в обращениях потребителей, вынести теплоснабжающей (теплосетевой) организации предписание о немедленном устранении причин ухудшения параметров теплоснабжения с указанием сроков проведения этих мероприятий.

4⃣ Ответ на обращение потребителя должен быть представлен в течение 5 рабочих дней (в течение 24 часов в отопительный период) с момента его поступления. При этом должностное лицо органа местного самоуправления обязано проконтролировать исполнение предписания теплоснабжающей (теплосетевой) организацией (п. 132 Правил № 808).

Таким образом, муниципалитет должен осуществить оперативное взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией и принять вместе с ней меры по устранению проблемы, о чем и сообщить в своём ответе.

📍 Госдума РФ приняла постановление об обращении к Министру строительства и ЖКХ об обоснованности Методических указаний по расчету размера платы за техническое обслуживание ВКГО и ВДГО

🖌 "В адрес депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации поступают многочисленные обращения граждан по вопросам резкого увеличения размера такой платы. Так, в Самарской области ежемесячная стоимость технического обслуживания ВКГО, осуществляемого рядом газораспределительных организаций, выросла в 1,5 – 3,3 раза, стоимость технического обслуживания ВДГО – до 2,3 раза. При этом никаких дополнительных услуг собственникам и нанимателям жилых помещений ими не оказывается. Подобные примеры характерны и для других регионов".

🖌 "По мнению Федеральной антимонопольной службы, такая ситуация стала возможной в результате утверждения Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации методических указаний. В частности, в размер платы включены общепроизводственные и общехозяйственные расходы исполнителя, не связанные с деятельностью по техническому обслуживанию ВКГО и ВДГО. Кроме того, по оценке Федеральной антимонопольной службы, целесообразно пересмотреть нормы времени на соответствующие виды работ, состав и разряд исполнителей и другие положения".

Госдума просит Минстрой пересмотреть Методические указания, а также рассмотреть вопрос об организации мониторинга размера платы за техническое обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО Минстроем РФ совместно с региональными органами исполнительной власти.

📍 Можно ли запретить соседу содержать домашних животных

Ночной лай собак, резкий запах экскрементов в подъезде и организация передержки животных стали поводом для недовольства жильцов МКД своей соседкой (В.) и их обращений в самые различные инстанции. Поводы для возмущения оказались не надуманными и подтвердились в результате проверок участковым, Роспотребнадзором, должностными лицами Минсельхозпрода Московской области.

Суды первой и апелляционной инстанций:
— запретили содержание, разведение и передержку домашних животных в квартире В., а также использование жилого помещения не по целевому назначению;
— обязали В. привести квартиру в надлежащее санитарное состояние;
— взыскали с ответчика в пользу каждого из четырех истцов компенсацию морального вреда по 10 000 рублей;
— установили судебную неустойку — по 500 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения (в пользу истцов в равных долях).

Исходили из того, что В. допускает нарушение тишины, санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил, прав и законных интересов соседей на благоприятные и комфортные условия проживания. Да и невозможно проконтролировать процессы жизнедеятельности того количества животных, которое содержит В. При этом наложенные ограничения направлены в том числе на предотвращение возможности распространения опасных инфекционных болезней, являющихся общими для человека и животных.

Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился со всем, кроме запрета на содержание животных, ограничивающего права В., и в этой части направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 5981/2024).

При вынесении решений нижестоящие суды руководствовались в том числе Правилами содержания собак и кошек, утвержденными постановлением Правительства Московской области от 28.08.2001 № 268/25 и регламентирующими количество питомцев в жилом помещении.
Однако эти Правила прекратили действие в связи с изданием другого постановления от 03.05.2007 № 341/16, которое также утратило силу.

В действующем законодательстве нет запрета на содержание домашних питомцев в квартире. Также не ограничено их количество. Однако владелец животных обязан соблюдать общие требования к их содержанию, а также права и законные интересы жильцов МКД.

Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона «Об ответственном обращении с животными…» № 498-ФЗ, предельное количество домашних животных в местах их содержания определяется исходя из возможности владельца обеспечивать животным условия, соответствующие ветеринарным нормам и правилам, а также с учетом соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Обжалуя вынесенные решения, В. указала, что в настоящее время проживает вместе с теми собаками, которые принадлежат ей и имеют ветеринарные документы. Кассационный суд принял этот довод во внимание.

Запрещая В. содержать домашних животных в квартире (собак и кошек в любом количестве), суды не указали: в чем выражается нарушение прав соседей в содержании собственных питомцев ответчика, имеющих ветпаспорта.

Суды не выяснили, какие животные и в каком количестве находятся в личной собственности В., а также возможность их содержания в квартире без нарушения прав обеих сторон спора. Кроме того, суд первой инстанции указывает на наличие у В. семи собак, трех щенков и пяти кошек, а апелляционный суд — на содержание девяти собак.

Больше историй о том, как жильцы и УК судятся с «кошатниками» и «собачниками» — в отдельной статье на сайте ЖКХ Ньюс.

📍 Спор собственников и ТСЖ о доступе к общедомовым стоякам для проведения капремонта

Собственники одного из МКД г. Екатеринбурга провели общее собрание, на котором решили за счет взносов на капремонт менять внутридомовые стояки ХВС и водоотведения, а также утвердили локальный сметный расчет на сумму 2 934 888 рублей. О предстоящем ремонте ТСЖ уведомило жильцов заранее — повесило объявления и разослало сообщения в мессенджере. Однако собственники одной из квартир (далее — ответчики) не захотели пускать к себе сотрудников подрядной организации. Тогда ТСЖ обратилось в суд.

В исковом заявлении просило:
— обязать ответчиков обеспечить доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в их квартире, для капремонта стояков ХВС и водоотведения;
— взыскать с ответчиков неустойку — 1000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения, а также расходы по уплате госпошлины — 6000 рублей.

Позиция ответчиков
Не согласившись с иском, они ссылались на то, что необходимость капремонта не подтверждена, проектная документация для проведения капремонта отсутствует, обследование стояков на предмет их качественного состояния не проводилось. И ответчики не против обеспечить доступ именно для обследования.

Выводы судов
Суд первой инстанции возложил на ответчиков заявленную обязанность, солидарно взыскал с них расходы на госпошлину (по 3000 рублей), а также судебную неустойку — с каждого по 300 рублей в день.
Апелляционный и Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 2210/2024).

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, в частности, пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, суды указали: ТСЖ вправе требовать допуск к общедомовым инженерным системам, расположенным в жилом помещении, для проведения необходимых ремонтных работ.
При этом у ответчиков, как собственников квартиры, имеется обязанность такой допуск предоставить. Однако при наличии решения общего собрания о капремонте они эту обязанность не исполнили.

Также суды отметили:
— довод об отсутствии проектной документации касается исполнения договора подряда и не освобождает ответчиков от обязанности предоставить доступ к инженерным коммуникациям;
— не доказано наличие какого-либо другого способа получить такой доступ;
— решение ОСС по вопросу проведения капремонта является обязательным для ответчиков и подлежит исполнению независимо от наличия проектной документации, доказательств износа стояков ХВС и водоотведения (в силу ч. 5 ст. 46, ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ).

Ответчики настаивали на том, что производство по делу нужно приостановить, так как в рамках другого судебного процесса оспаривается решение ОСС о проведении капремонта. Однако кассационный суд с этим не согласился: признание такого решения недействительным не опровергает выводы судов о том, что ТСЖ вправе требовать доступ к общедомовому имуществу для осмотра и ремонта.

📍 Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ

В Свердловской области собственники провели общее собрание, на котором решили: многоквартирный дом выходит из состава ТСЖ и переходит под управление УО. Заодно утвердили условия договора управления, избрали совет МКД и утвердили размер платы за содержание и ремонт общего имущества (протокол от 22.05.2022). Несколько жильцов с принятыми решениями не согласились и обратились в суд, чтобы признать их недействительными.

В исковом заявлении указывали:
— с повесткой дня под подпись их никто не знакомил;
— в голосовании участвовали не все члены ТСЖ и даже те, кто членом товарищества не является;
— пункты протокола противоречат повестке дня;
— кворум отсутствовал, бюллетени подделаны;
— инициировать общее собрание могли только собственники, обладающие не менее чем 10% голосов (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
— при выборе УО вопрос о ликвидации ТСЖ не поставлен.
Нашлись и другие претензии к процедуре проведения ОСС.

Суды трех инстанций с доводами истцов не согласились и пришли к выводу о законности решений ОСС (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1289/2024).

— О проведении собрания собственники были уведомлены надлежащим образом. Кворум имелся — 71,6%, что достаточно для принятия оспариваемых решений.

— Истцы ошибочно отождествляют общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников МКД. Объем их полномочий по вопросам принятия тех или иных решений различается. Выбор способа управления домом — исключительная компетенция ОСС (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

— ОСС, касающееся выбора способа управления МКД, может быть инициировано даже одним собственником (ч. 2, 4, 5 ст. 45, ст. 46 ЖК РФ). А вот управляющее домом ТСЖ не может выступать инициатором собрания по вопросу выбора УО.

— Довод истцов о том, что в обязательном порядке принятию решения о смене способа управления МКД должно предшествовать решение о ликвидации ТСЖ, не основан на законе.

— Обжалуемое решение не повлекло для истцов неблагоприятных последствий, их голоса на итоги голосования не повлияли. Доводы о фальсификации бюллетеней ничем не подтверждены. Повестка дня из уведомления о проведении собрания не противоречит протоколу.

Также апелляционный суд установил: 20.08.2023 собственники провели еще одно общее собрание, на котором выбрали непосредственное управление домом, а также утвердили договор обслуживания МКД с выбранной организацией.

📍 Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе

Жительница г. Омска (С.) решила: УО ошибочно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади ее квартиры в 79,1 кв. м, а не доли в праве на общее имущество, равной 23,82 кв. м. В итоге, руководствуясь своими расчетами, С. продолжительное время вносила платежи за ЖКУ в неполном объеме и накопила задолженность — 16 116 рублей, в том числе по оплате за содержание жилья — 15 636 рублей. Чтобы исключить сумму долга из квитанций, С. обратилась в суд.

Суды трех инстанций оказались непреклонны: УО правильно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади квартиры С. (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1816/2024).

Согласно абз. 5 п. 2 Правил № 75 от 06.02.2006, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников дома, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения.

Также договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилья устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения.

В отдельной статье — больше примеров из судебной практики и еще один миф о плате за содержание жилья.

📍 Тинькофф выяснил, как россияне оплачивают ЖКУ. Разбираем результаты исследования

Тинькофф провёл исследование, как россияне оплачивали жилищно-коммунальные услуги в 2022 — 2023 гг. Некоторые результаты ожидаемы, а другие — любопытны и подают идеи, как управляющим организациям и ТСЖ повысить собираемость среди потребителей.

Причины просрочек
Чаще всего задолженность по оплате возникает из-за того, что потребители забывают оплатить их вовремя. Этот вариант ответа выбрали 47% респондентов. Четверть участников опроса заявили, что причина просрочки ― нестабильный заработок. Ещё 13% россиян неудобно оплачивать ЖКУ каждый месяц.

Способ оплаты
Большинство опрошенных (77%) оплачивают услуги онлайн, через мобильное приложение банка. На втором месте ― оплата по бумажной квитанции в банке или через сайт поставщика услуг (по 15% у обоих вариантов ответа). Через Госуслуги оплачивают счета 9% опрошенных. Почтой России ещё пользуются 8% россиян, а платёжными терминалами ― 6%.

Уведомление о необходимости оплаты
Наиболее удобным способом получения уведомлений о необходимости оплаты ЖКУ или о наличии долга потребители считают уведомления по электронной почте ― такой ответ дали 32% опрошенных.
Это настораживает: мошенникам не составит сложности запустить свою рассылку под видом настоящей УК или РСО, чтобы собрать данные или оплату со стороны потребителей. Поэтому, если вы предпочитаете такой способ уведомления, используйте дополнительные способы проверки (например, мобильное приложение банка). Это поможет плательщику убедиться в действительности выставленного счёта или наличия задолженности, а также оплатить ЖКУ настоящему поставщику.
31% россиян считают наиболее удобными для оповещения СМС или пуш-уведомления от банка. Бумажные уведомления по почте удобны всего 21% опрошенных, а 9% россиян узнают о необходимости оплатить ЖКУ или долге по наличию неоплаченного счёта в банке или приложении УК.

Что поставщикам ЖКУ следует взять на заметку
Исследование показывает, что на популярные причины просрочки (забывчивость, неудобство) исполнители ЖКУ могут успешно влиять, так как основным способом оплаты являются приложения банков. Следовательно, наличие прямого договора с банком позволит оповещать забывчивых потребителей через пуш-уведомления, а также собирать деньги через автоплатежи у тех, кому неудобно каждый месяц держать в голове необходимость оплаты ЖКУ. Кроме того, пользователи банковских приложений будут видеть неоплаченные счета, поэтому не забудут о них.

Исследование основано на опросе более 1000 россиян старше 18 лет, проживающих во всех регионах страны, а также на обезличенных данных клиентов Тинькофф по оплате счетов от провайдеров ЖКУ. Анализировались платежи, совершенные через сайт и мобильное приложение Тинькофф в период с 1 января 2022 по 1 января 2024 года.

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на нормы ГПК РФ о представительстве (определение № 641-О)

Ранее заявителю отказали во взыскании с другого собственника неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был обоснован тем, что ответчик отказывается вернуть вновь избранному совету МКД деньги, ранее собранные на нужды дома.
По мнению заявителя, нормы ГПК не наделяют гражданской процессуальной правоспособностью и дееспособностью совет многоквартирного дома, что умаляет его право на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда РФ
— Положения статей 36, 37 и 48 ГПК РФ не препятствуют председателю совета МКД на основании доверенностей или решения общего собрания собственников выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, как это предусмотрено пунктом 5 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
— Нормы ГПК РФ не исключают возможности совета многоквартирного дома защищать в судебном порядке интересы собственников с соблюдением установленной для этого законом процедуры.
— Однако в деле заявителя суд не увидел подтверждения волеизъявления жителей многоквартирного дома по наделению истца правом на предъявление требований о взыскании денежных средств исключительно в его пользу.

📍 Конституционный Суд РФ про непрерывность управления управляющей организацией при истечении срока действия договора управления (постановление от 18.04.2024 №19-П)

Правду искало ООО Управляющая компания «Мир» из Красноярска (лучше бы не искало).

Предметом оценки были ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, а поводом для обращения стало взыскание с УК денег за коммунальные ресурсы, потреблённые при содержании общего имущества, в тот период, когда управление домом было фактически прекращено в связи с истечением срока действия договора.
В спорный период компания была исключена из реестра лицензий, не выставляла квитанций жителям, но благодаря щедрости судов оплатила ресурснику воду и водоотведение — так как управление домом какой-либо другой организацией не подтверждалось материалами дела.

Заявитель в жалобе в Конституционный Суд РФ указал, что нормы допускают сохранение за УО обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления и исключения из реестра лицензий, если УО не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую документацию.

Конституционный Суд РФ отметил, что в Жилищном кодексе РФ порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления детально не урегулирован, поэтому на практике сложилось два подхода:
1⃣ Первый подход (в пользу УО) вытекает из пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), письма Минстроя РФ от 11 марта 2019 года № 8514-ОГ/04.
2⃣ Второго подхода придерживаются арбитражные суды, игнорирующие позицию Верховного Суда РФ («до возникновения обязательств по управлению МКД у других лиц УО не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию, без которых невозможно создание безопасных условий реализации права на жилище...»).

Конституционный Суд РФ симпатизирует вторым.
По его мнению, возложение на УО, не исполнившую требование по передаче технической документации новому субъекту управления (поскольку он не определён), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления с сохранением за ней права на получение платы объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Теоретически обязанность УО по продолжению управления и оплате коммунальных ресурсов, поставленных для содержания общего имущества, — временная мера, так как Жилищный кодекс РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс или назначить управляющую организацию. В случае неисполнения этой обязанности предыдущая УО может развлечься оспариванием незаконного бездействия муниципалитета в судебном порядке.

➡ Итоговая позиция Конституционного Суда РФ:
Нормы не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой предполагают, что во всяком случае УО, не передавшая техническую документацию новому субъекту управления, обязана продолжить управление МКД после прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий до возникновения обязательств по управлению домом у другого лица или до наступления других обстоятельств из ч. 3 ст. 200 Жилищного Кодекса РФ.

«Выявленный в настоящем Постановлении конституционно-правовой смысл взаимосвязанных части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».

В качестве ложки мёда Конституционный Суд РФ отметил, что невыполнение УО указанной обязанности, имевшее место до вступления в силу рассматриваемого Постановления, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

📍 Собственник и УО не могли решить, кто должен ремонтировать ступени к нежилому помещению МКД

В Ростовской области собственник А. решил через суд обязать УО отремонтировать ступени к его нежилому помещению, встроенному в МКД. Ссылался на то, что ненадлежащая уборка наледи и снега привела к разрушению бетонного основания ступеней, появлению на них трещин и сколов. А ведь это общедомовое имущество.

УО настаивала: ступени в состав общедомового имущества не входят и обслуживают только помещение истца. Причина возникновения дефектов — длительное использование ступеней без проведения ремонтных работ.

Результаты судебной строительно-технической экспертизы подтвердили ненадлежащее содержание ступеней. При визуальном осмотре были обнаружены оголение арматуры, отслоение защитного слоя бетона и другие дефекты. Эксперт дал рекомендации по ремонту лестницы и уточнил: по его мнению, выполнить необходимые работы должен собственник нежилого помещения.

Суд первой инстанции личное мнение эксперта не учел и пришел к обратному выводу: в объеме заключения эксперта выполнить строительно-монтажные работы сметной стоимостью 12 375,25 рубля должна именно УО.

Как оказалось, МКД был спроектирован, построен и сдан в эксплуатацию вместе с лестницей, ведущей к нежилому помещению истца. Представитель застройщика пояснил в судебном заседании, что конструктивно монолитная лестница с бетонными ступенями относится к общедомовому имуществу.

Также суд установил, что ни за истцом, ни за каким-либо другим лицом право собственности на лестницу не зарегистрировано, «фактически указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме».

«Указанные ступени предназначены для эксплуатации многоквартирного дома как единого комплекса помещений и независимо от факта обслуживания в настоящее время только помещения истца относятся к общему имуществу дома, ответственность за надлежащее содержание которого лежит на указанной обслуживающей организации».

С учетом всех обстоятельств суд также решил взыскать с УО в пользу истца компенсацию морального вреда — 1000 рублей, штраф — 500 рублей, судебные расходы — 1881 рубль.

Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 41838/2023).