📍 Сегодня вступают в силу изменения в главу 4 Жилищного кодекса РФ "Переустройство и перепланировка помещения в МКД"

➡ Если раньше под перепланировкой понималось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД, то теперь определение стало подробнее и перепланировкой стоит считать:
— изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или)
— образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 ЖК РФ, и (или)
— изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

❗️ Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права на образованные помещения.

➡ Уточнен порядок завершения переустройства и перепланировки помещения:
— После работ заявитель направляет уведомление в орган, осуществляющий согласование.
В случае перепланировки к уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем.
В случае образования новых помещений в уведомлении указываются сведения об уплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
— Переустройство и (или) перепланировка подтверждаются актом приемочной комиссии. Срок утверждения акта — до 30 дней со дня получения уведомления о завершении работ.
— Переустройство считается завершенным со дня утверждения акта, а перепланировка — со дня внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

📍 Чем грозит ТСЖ неисполнение предписания жилищной инспекции

ИГЖН Волгоградской области предписала ТСЖ организовать проведение ОСС на основании обращения собственников, обладающих не менее 10% голосов от общего количества голосов собственников МКД. В установленный срок ТСЖ предписание не исполнило, в связи с чем было привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ и оштрафовано на 10 000 рублей. «Досталось» и председателю правления ТСЖ, который по той же статье получил административный штраф в 1000 рублей. Оспорить постановления мирового судьи в вышестоящей инстанции не удалось.

Обстоятельства дела
Один из собственников (Г.) посредством ГИС ЖКХ обратился в ТСЖ с заявлением инициативной группы жильцов о проведении общего собрания собственников и членов товарищества. В заявлении указал перечень вопросов, которые необходимо включить в повестку дня и вынести на голосование, а также приложил реестр с подписями других лиц из числа инициативной группы.

ТСЖ посчитало, что поступившее от Г. заявление не является обращением инициативной группы. Те лица, которые это обращение подписали, не уполномочили Г. действовать от их имени. А сам Г. не обладает необходимыми 10% голосов для инициации ОСС (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Переубедить товарищество не смогло даже упомянутое предписание ИГЖН. Согласно акту проверки от 04.10.2023, оно так и не было исполнено.

Кроме того, решением от 24.08.2023 Ворошиловский районный суд г. Волгограда обязал ТСЖ вынести на голосование и включить в повестку назначенного на период с 23.09.2023 ОСС вопросы, предложенные инициативной группой (определение № 2 – 2305/2023).

О привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ
ТСЖ предписание ИГЖН не исполнило, в судебном порядке его не оспорило, с заявлением о продлении срока исполнения предписания в инспекцию не обращалось. При таких обстоятельствах суды не нашли оснований для освобождения ТСЖ от административной ответственности (определение Ворошиловского районного суда г. Волгограда по делу № 12 – 47/2024).

Председатель правления товарищества также не принял меры к исполнению требований ИГЖН. Пытаясь оспорить постановление о привлечении к административной ответственности, он сослался на решение Ворошиловского районного суда по другому спору с собственником Г. и указал: в рамках этого дела установлено, что поступление обращения от Г. в оригинале или с оригинальными подписями других инициаторов собрания не доказано. То есть, у ТСЖ не было возможности установить подлинность подписей, оставленных инициативной группой собственников.

Однако этот аргумент не помог председателю правления ТСЖ избежать административной ответственности (определение Ворошиловского районного суда г. Волгограда по делу № 12 – 48/2024).

Предположительно, председатель правления ТСЖ ссылался на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 27.11.2023.

📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующими пункты 3.4.5 и 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (решение Верховного Суда РФ от 29.02.2024 № АКПИ23-1131).

— входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, объединенных диспетчерских службах (ОДС), у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил);
— входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (п. 4.1.14 Правил).

Заявителю не нравилось, что нормы не предусматривают включение собственников помещений в число лиц, у которых могут храниться ключи от технических и подвальных помещений многоквартирного дома, «поскольку устанавливаются дискриминационные условия в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, ограничивается их право пользоваться своим имуществом и возможность проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ в подвалах».
Со ссылкой именно на эти нормы суды ранее отказали заявителю в иске о предоставлении ключей от подвальных помещений.

Верховный Суд РФ отметил, что спорные пункты:
— направлены на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности общего имущества, соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
— не содержат положений, запрещающих или иным образом регулирующих доступ собственников помещений к техническому подполью и подвалам в многоквартирном доме в целях контроля за содержанием общего имущества.

В связи с этим случаем вспоминается занятное дело из Ярославской области: https://tttttt.me/gkhvsem/2427

📍 Появился проект постановления Правительства РФ "Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме".

📍 Госдума РФ приняла в третьем чтении законопроект № 395162-8 о внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях

Он усиливает ответственность в части обеспечения безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.

📍 УК незаконно заменила счетчик воды вместо РСО и должна возместить собственнику убытки

Собственница Б. обратилась в ООО «Волгодонская управляющая компания» для замены ИПУ горячей воды, у которого истек срок эксплуатации. Специалист УК пришел, заменил счетчик, опломбировал его и составил акт о вводе в эксплуатацию. Оказанные услуги Б. добросовестно оплатила в кассу управляющей компании.

Вот только специалисты ООО «Волгодонская ТЭЦ‑1» такую инициативу не оценили и составили акт о несанкционированном вмешательстве. Поводом стало то, что УК не является исполнителем коммунальной услуги, а потому была не вправе срывать контрольные пломбы и самостоятельно менять счетчик.

В итоге Б. получила доначисление за ГВС по нормативу и внесла плату по выставленной РСО квитанции. Потом обратилась в суд.
В исковом заявлении просила признать действия УК незаконными, а также взыскать с нее понесенные убытки — 16 482 рубля (перерасчет платы + пени), компенсацию морального вреда и «потребительский» штраф.

Суд первой инстанции посчитал, что претензии Б. к управляющей компании вполне обоснованы и удовлетворил иск частично: признал действия УК незаконными, а также взыскал с нее убытки (без пени) — 14 622 рубля и компенсацию морального вреда — 1000 рублей.

Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 852/2024).

Рассматривая дело, суды установили: в 2018 г. собственники МКД перешли на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. При этом договор управления от 01.10.2019 предусматривает право УК пломбировать ИПУ горячей воды при вводе его в эксплуатацию.

Достоверно зная о наличии прямых договоров с РСО, управляющая компания была не вправе включать условие о пломбировке счетчика ГВС в договор управления и проводить соответствующие работы. Однако она заменила и опломбировала ИПУ в нарушение п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, не будучи исполнителем коммунальной услуги по ГВС и отоплению. Из-за этих действий истица понесла убытки, которые нужно возместить.

Отказывая Б. во взыскании «потребительского» штрафа и пени, суды указали: истица несвоевременно оплатила доначисление за несанкционированное вмешательство в работу ИПУ, с претензией о возмещении убытков к УК не обращалась.

Интересно, что представитель УК признал: условия договора управления, предусматривающие обязанность ответчика по горячему водоснабжению и отоплению МКД, являются технической ошибкой. То есть, выполненные УК замена и пломбировка счетчика не основаны на законе и договоре.

📍 Верховный Суд РФ полноценно рассмотрит жалобу ГЖИ Ростовской области в рамках очередного спора о смене управляющей организации (дело № А53-26713/2022)

Инспекция отказала во внесении изменений в реестр лицензий из-за признаков ничтожности принятого собственниками решения: при проведении проверочного расчёта кворума ГЖИ исходила из того, что МБУЗ «Стоматологическая поликлиника № 1», владеющее помещениями на праве оперативного управления, не имело права принимать участие в голосовании.

Суды двух инстанций согласились с инспекцией и отказали управляющей организации в иске.

Однако суд кассационной инстанции признал приказ ГЖИ недействительным, сославшись на отсутствие у инспекции права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания помещений без обращения в суд.

ГЖИ обратилась с жалобой в суд, указав, что "выявленные несоответствия и противоречия в представленном решении собственников помещений в МКД квалифицированы ею как признаки ничтожности такого решения, что по смыслу подпункта «е» пункта 5 Порядка является ограничением для принятия решения о внесении изменений в реестр лицензий".

Верховный Суд РФ заинтересовался этими доводами и передал жалобу на рассмотрение Судебной коллегии.

📍 Верховный Суд РФ разъяснил порядок внесения изменений в реестр лицензий при назначении временной управляющей организации

Высшая судебная инстанция по жалобе ООО «Управляющая компания «КурортСтройСервис» признала незаконным предостережение ГУ ГЖИ Челябинской области (определение № 309-ЭС23-23873 от 01.04.2024 по делу № А76-30323/2022).

Предыстория:
— муниципалитет назначил УК временной организацией для семи МКД;
— УК обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий;
— ГЖИ отказала во внесении изменений со ссылкой на часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ и на неразмещение в ГИС ЖКХ скан-образа договора управления в отношении одного из МКД;
— в ГЖИ поступила жалоба на то, что УК не приступила к управлению МКД;
— Инспекция объявила УК предостережение и предложила принять необходимые меры по направлению заявления о включении сведений в реестр лицензий;
— компания обратилась в суд.

Три инстанции решили, что права Инспекция: лицензиат обязан представить в орган государственного жилищного надзора сведения о реквизитах договора управления многоквартирным домом и о его размещении в ГИС ЖКХ.

Верховному Суду РФ предостережение не понравилось.

Сначала суд раскритиковал сам документ:
«Инспекция фактически облекла в форму предостережения, выдаваемого в профилактических целях, содержание ненормативного правового акта иной правовой природы, отличной от предостережения, в частности предписания об устранении выявленных нарушений законодательства, имеющего срок исполнения названных в нем обязанностей. Из предостережения следует, что им установлен определённый срочный порядок действий и оно содержит требование представления и размещения контролируемым лицом сведений и документов, что не соответствует положениям части 2 статьи 49 Закона № 248-ФЗ».

Далее суд опроверг выводы нижестоящих инстанций относительно порядка внесения изменений в реестр лицензий в отношении временных УК:

➡ Назначение управляющей организации не предполагает самостоятельного заключения такой организацией договора управления с собственниками, вследствие чего требование относительно раскрытия в ГИС ЖКХ скан-образа договора не имеет правового основания.

➡ Необходимость внесения изменений в реестр лицензий обусловлена не фактом заключения непосредственно УО договора управления, а принятием администрацией распоряжения о назначении временной управляющей организации, то есть имеет иное фактическое и правовое основание.

➡ Инспекцией, а затем и судами не учтены положения подпункта «а» пункта 10 Правил определения управляющей организации № 1616, отводящих уполномоченному органу один рабочий день со дня принятия решения об определении управляющей организации для его размещения на своем официальном сайте и в ГИС ЖКХ, а также для направления его решения в орган регионального государственного жилищного надзора.

➡ В случае определения управляющей организации для управления МКД решением органа местного самоуправления в соответствии с ч. 17 ст. 161 Жилищного кодекса РФ внесение изменений в реестр лицензий возможно и без заявления лицензиата.

«Суды, не применив правильно подлежащие применению по делу нормы права, не усмотрели несоответствия закону созданной инспекцией ситуации, при которой часть изменений в реестр лицензий применительно к шести многоквартирным домам, перечисленным в приложении № 1 к распоряжению, была внесена согласно решению органа местного самоуправления об определении временной управляющей организации, тогда как другая часть необходимых изменений, что следует из содержания оспариваемого предостережения, не была произведена со ссылкой на неразмещение в ГИС ЖКХ обществом скан-образа договора управления многоквартирным домом».

Оплата электроэнергии, потребленной для содержания общего имущества в аварийном доме

В Самарской области ООО «УК Безенчук» обратилось с иском к ПАО «Самараэнерго» с требованиями:
— признать незаконным взимание платы за электроэнергию для целей содержания общего имущества по показаниям общедомового счётчика, превышающим норматив потребления, в аварийном доме;
— взыскать переплаченное неосновательное обогащение и проценты на сумму более 900 тыс. рублей.

УК настаивала, что размер обязательств собственников и компании по оплате потребленных энергоресурсов на общедомовые нужды ограничен нормативами.

Две судебные инстанции отказали в иске: ограничение основано на старой редакции п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг № 354; теперь же ограничений нет, надо считать по ОДПУ.

Однако Арбитражный суд Поволжского округа не согласился с коллегами: изменения в п. 44 Правил № 354 не влияют на возможность применения подхода Верховного Суда РФ, ограничивающего объем коммунальной услуги на ОДН в аварийных домах нормативами потребления, поскольку:
— в аварийных объектах трудно обеспечить благоприятные условия для проживания в связи с объективным износом здания, его инженерных систем;
— правовое регулирование направлено на защиту граждан, вынужденных проживать в таких условиях, от несения дополнительных издержек, не связанных с неправомерным бездействием граждан;
— использование показаний ОДПУ не должно приводить к возложению на собственников или УО расходов в объеме, превышающем нормативы потребления.

🖌 “Экономическим последствием применения указанной позиции является то, что часть энергии, фактически поступившей в аварийный МКД и учтенной ОДПУ (при превышении норматива), независимо от внесенных изменений в п. 44 Правил № 354, не подлежит оплате ни собственниками, ни исполнителем коммунальных услуг, и относится на убытки профессиональных субъектов электроэнергетики, задействованных в поставке энергии в МКД” (дело № А55-7443/2023 — направлено на новое рассмотрение).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, проект "Енот&ко".

Обновили материалы про реестр собственников:

➡ Как получить реестр собственников для проведения общего собрания

➡ Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года

➡ Как ДомОнлайн помогает УО и ТСЖ вести учет собственников после закрытия ФИО в ЕГРН

📍 Отключения электроснабжения, используемого для отопления

ГЖИ оштрафовала ГУП СК «Ставрополькоммунэлектро»на 5000 р. по ст. 7.23 КоАП РФ, так как пришла к выводу о нарушении нормативов обеспечения граждан коммунальной услугой.

Инспекции не понравились многочисленные отключения электроэнергии по различным адресам, происходившим, в том числе в отопительный период. По мнению надзорного органа, отключения говорят о неисправностях сетей, а неисправности — о ненадлежащем содержании. В некоторых домах потребители используют электричество для отопления, поэтому прекращение электроснабжения не допускается.

Позиция ГУП:
— энергопринимающие устройства потребителей электрической энергии (жилые дома, в которых производилось отключение электроэнергии) отнесены к третьей категории надежности;
— для этой категории допустимое число часов отключения в год составляет 72 часа, но не более 24 часов подряд;
— однако ни по одному из адресов длительность отключения не превысила эти нормы, следовательно, нарушения нет.

Две судебные инстанции согласились с виновностью предприятия и законностью назначенного наказания.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение: суды не выяснили, к какой из категорий надежности относятся потребители, было ли превышение нормативных сроков отключения.

🖌 “Суды исходили из того, что отключение предприятием электрической энергии повлекло за собой невозможность использования абонентами электрической энергии для дальнейшего получения индивидуального отопления в жилых домах в отопительный период 2022 года, являющегося единственным источником отопления.
При этом суды не указали доказательства, на основании которых пришли к выводу о том, что в данном случае коммунальная услуга по электроснабжению собственникам и пользователям спорных жилых домов предоставлена с превышением допустимой продолжительности” (дело № А63-4848/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

😞 Провайдерам удешевили доступ к общедомовому имуществу

Опубликован Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ "О внесении изменений в статью 6 Федерального закона "О связи" и Жилищный кодекс РФ", который разрешает провайдерам располагаться на общедомовом имуществе на основании лишь одного договора с каким-либо абонентом в доме - не обязательно собственником, сойдет и наниматель по договору социального найма.

Напомним, что необходимость принятия этого закона в пояснительной записке обосновывалась самым недвусмысленным образом: «расходы операторов за размещение инфраструктуры связи в МКД ежегодно возрастают».

Депутаты прекрасно справились с задачей по снижению расходов операторов:
— доступ к общему имуществу собственников сделали безвозмездным (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи);
— действующие договоры УО и ТСЖ с провайдерами расторгаются (прекращаются) "по требованию любой из сторон". Что будет с договорами, которые заключены с другими лицами, например, председателями советов МКД, законодатель предусмотреть забыл.

Сейчас у Правительства РФ есть 2 месяца на то, чтобы утвердить Правила взаимодействия оператора и УО (ТСЖ) для размещения оборудования, а у операторов — год, чтобы привести всё в соответствие с этими правилами.

Проект уже готов, но и он вызывает вопросы - причём у обеих сторон. В частности, операторы указывают на возможности УК "вставлять палки в колеса" на этапах согласования. Это может привести:
- к фактической "платности" для размещения оборудования, только деньги пойдут не в пользу собственников, а в карман УО, если та окажется недобросовестной;
- к необоснованным препятствиям в отношении тех провайдеров, которых собственники действительно желают видеть в доме (вместо допущенных застройщиком).

К полномочиям общего собрания отнесено решение вопроса о демонтаже оборудования. Решение придётся принимать двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме. И опять же не прописано, какие последствия оно будет иметь - будет ли это вечный запрет для какого-либо провайдера, либо тот может преодолеть его, заключив новый договор с кем-то из жителей.

📍 Может ли УО уступить право (требование) по взысканию долгов за ЖКУ

Случай из Брянской области. ООО «ГУЖФ» в порядке приказного производства солидарно взыскивало с двух жильцов МКД (далее — ответчики) задолженность по оплате ЖКУ. Впоследствии судебные приказы были отменены, а обанкротившееся ООО «ГУЖФ» по результатам открытых электронных торгов заключило договор цессии — уступки права (требования). Право по возврату просроченной задолженности физлиц по оплате ЖКУ получило ООО УК «ГУЖФ». Вот только взыскать долги с упомянутых жильцов новому кредитору не удалось.

Суды трех инстанций отказали ООО УК «ГУЖФ» в иске (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 3750/2024).

Основания:
— управляющая организация не вправе уступать требование по возврату просроченной задолженности по оплате ЖКУ третьим лицам (ч. 18 ст. 155 ЖК РФ);
— уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 54 от 21.12.2017).

Запрет не распространяется на уступки права вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации. Но под это исключение рассматриваемый случай не подходит.

По смыслу ч. 18 ст. 155 ЖК РФ, такая УО должна управлять именно тем многоквартирным домом, у жильцов которого образовалась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Однако ООО УК «ГУЖФ» ей не является.
Наличие у ООО УК «ГУЖФ» статуса УО, а также лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД ситуацию не меняет.

Соответствующий запрет на уступку права (требования) прямо предусмотрен законом, поэтому довод ООО УК «ГУЖФ» о том, что торги по продаже дебиторской задолженности и договор цессии недействительными не признаны, правового значения для рассмотрения спора не имеет.

Также суды отметили, что договор цессии был заключен уже после того, как вступила в силу ч. 18 ст. 155 ЖК РФ о запрете на уступку требования по возврату просроченной задолженности по оплате ЖКУ третьим лицам.

📍 Нецензурная брань ответчика «не потянула» на компенсацию морального вреда в 200 000 рублей

В Самарской области между членами семьи Г. (отец и несовершеннолетний сын) и их соседом Ш. произошла перепалка, сопровождавшаяся нецензурной бранью со стороны последнего. Суд признал Ш. виновным по ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ и оштрафовал на 3000 рублей. Мужчина вину признал, в содеянном раскаялся и пояснил: конфликт произошел из-за того, что собака семьи Г. справляет нужду в лифте МКД.

Но административным штрафом дело не закончилось. Оскорбленные Г. направили Ш. претензию «с целью мирного разрешения конфликта», а когда не получили ответ, обратились в суд.

В исковом заявлении просили взыскать с Ш.:
- компенсацию морального вреда — по 100 000 рублей каждому из истцов;
- сумму в размере 3000 рублей за самостоятельную подготовку искового заявления;
- почтовые расходы — 900 рублей;
- расходы на отправку досудебной претензии и уплату госпошлины — 450 и 350 рублей, соответственно;
- потерянную плату за один рабочий день истца — 2723 рубля.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично и взыскал с Ш. компенсацию морального вреда — по 1000 рублей в пользу каждого истца, почтовые расходы — 900 рублей.

Апелляционный и Шестой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 31904/2023).

Исходили суды из того, что факт противоправного деяния — оскорбления чести и достоинства истцов — установлен вступившим в законную силу постановлением мирового судьи. Имеющаяся в деле видеозапись подтверждает произнесение Ш. оскорбительных слов в адрес Г.

Также суды учли:
— однократность противоправных действий и продолжительность нарушения прав истцов;
— недоказанность отрицательных последствий по отношению к личности каждого из истцов (смена положения в общества, утрата авторитета среди окружающих и др.);
— проявление грубости и невоспитанности со стороны несовершеннолетнего Г. в адрес Ш.;
— провокационные действия самих истцов в ходе конфликта;
— семейное и материальное положение Ш., размер его среднемесячного дохода, положительную характеристику от соседей, наличие обязательств перед банком.

Отказывая в остальной части иска, суды указали:
— расходы на отправку претензии не являются судебными расходами, к тому же, по данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен;
— несение расходов на самостоятельную подготовку иска объективно ничем не подтверждено;
— не доказано, что истец потерял плату за тот рабочий день, когда проводилось судебное заседание (да еще и продолжительностью всего 25 минут);
— истец не представил платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины.

📍 Госдума приняла во втором чтении законопроект № 911636-7 о внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса РФ (в части взыскания просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги)

Изначально поправки задумывались как запрет коллекторам работать с долгами за ЖКУ на основании договоров комиссии, агентских договоров, договоров поручения, доверенностей (распространенная практика обхода запрета по уступке долгов).

Однако ко второму чтению проект полностью переписали, и от задумки осталось лишь название.
В новом проекте в список лиц, кто не может уступать требование по возврату задолженности, лишь добавлен наймодатель жилого помещения. Также уточнено, что в норме идет речь про долги физических лиц.

📍 Строительство балкона в «выемке» на первом этаже МКД

Жильцы одного из МКД Республики Башкортостан (ответчики) пристроили к своей квартире балкон. Работы выполнили в месте, где раньше со стороны фасада была «выемка». Между выступающими стенами возвели ограждающую конструкцию из кирпича, разобрали подоконную часть и сделали в наружной стене дома дверной проем.

Собственник нежилого помещения, расположенного в этом же доме, с такими изменениями не согласился и обратился в суд.

Ответчики пытались отстоять свой балкон:

➡ Подавали встречный иск о сохранении помещения в реконструированном состоянии с признанием права собственности за ними.

Суд первой инстанции отказал в принятии такого иска. Его удовлетворение не исключает удовлетворение первоначального требования полностью или в части.

➡ Ссылались на решение ОСС о согласовании перепланировки/переустройства выемки под лоджию. «За» проголосовали все участники собрания, обладающие 72,0176% от общего количества голосов собственников.

Этот довод тоже мимо. В рассматриваемом случае реконструкция привела к уменьшению состава общедомового имущества, на что нужно было получить согласие всех собственников МКД. Как минимум, истец с произведенными работами не согласен. Кроме того, к протоколу ОСС приложена фотография уже возведенного пристроя.

➡ Представили нотариальное согласие соседа со второго этажа МКД на строительство балкона, а также техническое заключение о соответствии конструкции строительным нормам, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Это обстоятельство не имеет юридического значения для разрешения спора, так как согласия всех собственников МКД на уменьшение общедомового имущества нет.

Суды трех инстанций обязали ответчиков снести пристрой (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-4177/2024).
Помимо всего прочего, указали: работы выполнены без разрешительной документации и согласования с компетентными органами; ответчики получали от ГК РБ по жилищному и строительному надзору предписание об устранении нарушений жилищного законодательства, но так его и не исполнили.

📍 Доводы о банкротстве и неправильном уведомлении не помогли избавиться от долгов ЖКХ и заглушки

Жительница Москвы (К.) накопила задолженность по оплате ЖКУ, и в марте 2023 г. УК установила в ее квартире заглушку на канализацию. Женщина не растерялась и вызвала сантехника, который восстановил водоотведение. Правда, ненадолго. Уже через два дня УК установила заглушку повторно. Тогда К. обратилась в суд.

В исковом заявлении просила признать действия УК незаконными, а также взыскать с нее компенсацию морального вреда и расходы на вызов сантехника. В обоснование иска ссылалась на то, что арбитражным судом была признана банкротом, и УК нарушила порядок уведомления о приостановлении коммунальной услуги.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 3683/2024). Действительно, К. была признана несостоятельной (банкротом), и УК в полном объеме списала ее задолженность по оплате ЖКУ, образовавшуюся до февраля 2020 г. Но за период с ноября 2020 г. по март 2021 г. у истицы опять накопились долги.

Управляющая компания неоднократно направляла К. уведомления, в которых предлагала их погасить. Ситуацию это не изменило, поэтому было решено приостановить водоотведение. О применении этой меры УК также предупреждала: почтой, уведомлением в почтовый ящик. На момент установки заглушки К. свою задолженность так и не погасила.

При рассмотрении дела истица настаивала, что уведомление о приостановлении коммунальной услуги следует вручать лично потребителю, но УК этого не сделала.
Однако апелляционный суд указал: К. злоупотребляет правом, так как о принимаемых в отношении нее мерах (сняла же один раз заглушку) и наличии задолженности по оплате ЖКУ она знала. УК исполнила обязанность по направлению уведомления, а вот истица фактически уклонилась от его получения.

Больше примеров о попытках жильцов оспорить установку заглушки — в отдельной статье.

Быстрый способ решения вопроса с качеством отопления

Когда заходит вопрос о теплоснабжении, очень часто забывают про Правила организации теплоснабжения от 08.08.2012 № 808 (далее – Правила № 808).

Главой XI этих Правил установлено, что для оперативного рассмотрения обращений потребителей по вопросам надёжности теплоснабжения в органах местного самоуправления поселений, городских округов назначаются должностные лица, осуществляющие ежедневное, а в течение отопительного периода – круглосуточное принятие и рассмотрение обращений потребителей.

Обращения могут подаваться потребителями в письменной форме, а в течение отопительного периода – в устной форме, в том числе по телефону (п. 127 Правил № 808).
Подробнее порядок обращения, телефоны можно узнать на официальном сайте поселения, городского округа, а также в самом муниципалитете.

Как рассматривается обращение

Процедура рассмотрения обращения органом местного самоуправления по вопросу надёжности теплоснабжения расписана в Правилах № 808 по дням, а в отопительный период – по часам.

1⃣ После регистрации обращения должностное лицо органа местного самоуправления обязано в течение 2 рабочих дней (в отопительный период – в течение 3 часов) с момента регистрации обращения направить его копию (уведомить) в теплоснабжающую и (или) теплосетевую организацию и направить запрос о возможных технических причинах отклонения параметров надёжности теплоснабжения, при этом дату отправки запроса зарегистрировать в журнале регистрации жалоб (п. 129 Правил № 808).

2⃣ Теплоснабжающая (теплосетевая) организация обязана ответить на запрос должностного лица органа местного самоуправления в течение 3 дней (в течение 3 часов в отопительный период) со времени получения. В случае неполучения ответа на запрос в этот срок должностное лицо органа местного самоуправления в течение 3 часов сообщает об этом прокуратуру.

3⃣ После получения ответа от теплоснабжающей (теплосетевой) организации должностное лицо органа местного самоуправления в течение 3 дней (в течение 6 часов в отопительный период) обязано (п. 131 Правил № 808):
— совместно с теплоснабжающей (теплосетевой) организацией определить причины нарушения параметров надёжности теплоснабжения;
— установить, имеются ли подобные жалобы от других потребителей, теплоснабжение которых осуществляется с использованием тех же объектов;
— проверить наличие подобных обращений в прошлом по тем же объектам;
— при необходимости провести выездную проверку обоснованности обращений потребителей;
— при подтверждении фактов, изложенных в обращениях потребителей, вынести теплоснабжающей (теплосетевой) организации предписание о немедленном устранении причин ухудшения параметров теплоснабжения с указанием сроков проведения этих мероприятий.

4⃣ Ответ на обращение потребителя должен быть представлен в течение 5 рабочих дней (в течение 24 часов в отопительный период) с момента его поступления. При этом должностное лицо органа местного самоуправления обязано проконтролировать исполнение предписания теплоснабжающей (теплосетевой) организацией (п. 132 Правил № 808).

Таким образом, муниципалитет должен осуществить оперативное взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией и принять вместе с ней меры по устранению проблемы, о чем и сообщить в своём ответе.