​#ДляСправки Не все собственники и наниматели помещений знают, что в сумму ежемесячных коммунальных платежей уже включен ряд ремонтных работ, которые должна проводить организация, управляющая многоквартирным домом. Это значит, что отдельные манипуляции в жилищах должны происходить бесплатно.

Организация, обслуживающая многоквартирный дом, будь то УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК или ЖЭК, следит за состоянием общего имущества. Так, она обязана поддерживать в надлежащем виде фасад здания, его парадные, лестницы, лифты и соответствующее оборудование, крышу и многое другое. В этот же список входят инженерные сети газо-, электро- и водоснабжения. И внутри квартиры есть определенные элементы общедомового имущества, за починку которых плату брать не должны:

- батарея (ремонт осуществляется бесплатно, если радиатор не отделен от основной трубы запорным клапаном);
- водоснабжение и водоотведение (элементы меняются бесплатно, если произошла авария и вы самостоятельно не совершали никаких действий с трубами);
- газопровод (бесплатная замена труб осуществляется до перекрывающего вентиля в квартире);
- электрические счетчики (если они расположены снаружи квартиры).

Вместе с тем, УК не несет ответственности и не обязана ремонтировать счетчики, газовые и электрические плиты, сантехническое оборудование (краны, раковины, унитазы), трубы после места подсоединения к центральному трубопроводу.

Радиаторы, находящиеся в квартире, обслуживают только одно помещение и могут быть демонтированы без причинения вреда всей внутридомовой системе отопления, поэтому они не относятся к общедомовому имуществу. Если батарея неисправна, управляющая компания не обязана ее менять. Расходы по ремонту и замене целиком ложатся на собственника. Если перед отопительным прибором стоит кран или терморегулятор, то в этом случае батареи являются также ответственностью собственника помещения, а не УК.

УК иногда отказываются делать ремонт бесплатно, мотивируя это тем, что имеется задолженность по коммунальным услугам у некоторых жильцов: «Верховный суд РФ давал разъяснения по этому поводу. УК все равно обязана осуществлять бесплатный ремонт, при этом к должнику направляются претензии, судебный иск, решение судебных приставов-­исполнителей. По сути, долги должника будут возвращены УК через приставов.

УК, ТСЖ или ЖЭК могут отказать в предоставлении услуги без взимания дополнительной платы, если:

- это не входит в зону их ответственности;
- нет квалифицированных специалистов;
- выполнение работ может привести к нарушению прав и законных интересов других жильцов или нанести вред общедомовому имуществу;
- отсутствует, когда это необходимо, согласие всех собственников или контрольно-­надзорных органов.

Что касается непосредственно УК как формы управления, то она являет собой в первую очередь коммерческую организацию, основная цель которой — извлечение максимальной прибыли. Если УК оказывает услуги несвое­временно и некачественно, она должна снизить стоимость и произвести перерасчет. Кроме этого, собственники вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию, а также подать исковое заявление в суд с требованием о взыскании выплаченных сумм и возмещении причиненного ущерба.

Подпишитесь на @gilspb

И это вовсе не единственный такой случай. На юге Петербурга тоже столкнулись с силовым захватом и не смогли противостоять новым хозяевам. Теперь удивляются новым квитанциям с невероятными суммами. Недовольные столкнулись с настоящим произволом.

«Угрожали, если я не прекращу какую-то деятельность по противодействию жилищному кооперативу, мне будут нанесены тяжкие телесные, вплоть до инвалидности», — признается житель дома № 9 по Среднерогатской улице Руслан Сивоконь.

На коммунальные войны в Петербурге обратили внимание в Следственном комитете. Жильцы планируют отстаивать право выбора управляющей компании в судах. А пока решили организовать круглосуточное дежурство. И усилить охрану.

Однако угроза захватов никуда не ушла.

По данным Единого реестра застройщиков, в Петербурге с 2010 года было построено 1714 домов на 675 тысяч квартир и примерно 55 тысяч нежилых помещений. Новые квартиры радуют не только новоселов, но и сотни управляющих компаний, которые расширяют свой бизнес на ЖКХ.

При этом особо привлекательными объектами становятся дома, у которых заканчивается гарантийный срок от застройщика и в которых меньше всего проблем. С одной стороны, "косяки" строителей убраны, с другой - серьезных затрат на ремонт и реконструкцию вчерашние новостройки еще не требуют.

«С момента окончания гарантии от застройщика - первые три года жизни дома – наступает самое «золотое» время для УК. Все серьезные проблемы уже решены и даже при самом безалаберным отношении к дому, его инженерии и конструкциям, еще три года с ним точно все будет в порядке», - рассказал эксперт по управлению недвижимостью.

По данным общественного инициативного проекта “МинЖКХ” в Петербурге сейчас работают 4139 УК и ТСЖ, которые и осваивают этот рынок, который ( в отличие от Москвы) поделён между частными компаниями и государственными жилкомсервисами. Однако качество услуг далеко от идеала. Примеров коммунальных катастроф в Петербурге множество. Самой громкой аварией по вине горслужб стал прорыв труб в Колпино в 2019 году, тогда без отопления остались 280 домов - половина всего жилого фонда района. Крупнейшими также стали прорывы во Фрунзенском районе в том же 2019 году. Финалом крупных коммунальных аварий 2019 года стало банкротство ЖСК №2 Василеостровского района, в ходе которого более 600 домов были распределены между мелкими УК, но суды и разбирательства идут до сих пор.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Если найдены признаки ничтожности, что будет с такими протоколами собраний собственников дома:

– Выявление признаков ничтожности влечет отмену такого решения без судебного решения с момента его принятия в досудебном порядке, но это не означает, что кто-то будет автоматически привлечен к ответственности.

Как правило, проблемы возникают, когда жители считают, что протокол общего собрания собственников сфальсифицирован:

– Установление фактов фальсификации протоколов и решений собраний – это уже компетенция правоохранительных органов (статья 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт официальных документов»). Определить виновных за фальсификацию протоколов ОСС и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке. Возбуждение уголовное дела по этим основаниям на практике и по сей день остается сложно выполнимой задачей.

Ранее за подделку протоколов общих собраний и решений собственников привлечь кого-либо к ответственности по ст. 327 УК РФ в принципе не представлялось возможным, так как правоохранительные органы не считали протоколы собраний жильцов официальными документами. С 2015 года внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, где прописано, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) являются официальными документами. Так что такая возможность появилась.

#Нарушения Подпишитесь на @gilspb

​Из негосударственных управляющих компаний с фондом более 100 домов можно отметить «Строительную корпорацию «Возрождение Санкт-Петербурга» и «Сервис-недвижимость». Это жилищные активы соответственно «Группы ЛСР» и «Группы Эталон» и другие давно известные застройщики - "Легенда", КВС, "Лидер" и др. «Свои» управляющие компании, от застройщика, лучше понимают инженерные системы дома, знают, как все устроено и могут правильно читать проектную документацию.

«Как правило, жители новостроек желают поменять УК от застройщика, не понимая, что могут попасть в сети гораздо более некомпетентных и недобросовестных компаний. Но сравнить новоселам не с чем, поэтому, иногда случаются прецеденты, когда компания сменена, а убрать ее уже не получится», - говорит эксперт.

Действительно, если какая-либо компания и захватила дом, избавиться от нее будет непросто. При этом она одинаково хорошо пользуется правовой неосведомленностью жильцов, различными правовыми казусами, давлением, и даже «черными» политическими технологиями. Одним из таких казусов, например, является легитимность более позднего общего собрания собственников жилья относительно предыдущих, сколько бы их ни проводилось. Именно эта схема процветает в Петербурге и наносит огромный ущерб всей отрасли при бездействии администрации. В результате в таких домах собрания проводятся постоянно, но для того, чтобы набрать кворум жильцов, уже не желающих участвовать в этой «выборной карусели» протоколы подделываются, подкупаются участники инициативных групп или само собрание с голосованием вопреки закону продолжается неопределенно-длительное время. Как правило, большинству жильцов некогда разбираться в юридических тонкостях. А сопровождение по таким делам стоит минимум 150-200 тыс рублей.

В итоге в течение трех-четырех лет после окончания гарантии на дом от застройщика, такая УК выжимает из дома и ее жильцов все деньги.

Безусловно, не все собственники и жители дома понимают, чем им может грозить смена УК. В силу правовой безграмотности или просто загруженности для большинства жителей смена УК вообще может пройти незамеченной - правда, до первой новой квитанции об оплате. Постепенно, жители домов замечают, что суммы в квитанции растут, дом из блестящей новостройки становится серым и неухоженным, а их просьбы игнорируются. Доходит и до аварий и банального незнания инженерами основ эксплуатации дома.

Кроме того, в квитанциях жильцов зачастую появляются необоснованные строки. Полная версия статьи.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Идеальная шутка, спасибо! Самое интересное, что когда это в реальности происходит с тобой, после того как без твоего участия в доме сменилась управляющая компания, картинка сразу становится не такой смешной. Подпишитесь на @gilspb

МЧС обязало омскую УК демонтировать все кладовки жителей в коридорах и холлах. Дело дошло до Верховного суда, напомнили коллеги.

История очень распространенная: жители захламляют поэтажные холлы и коридоры, занимая общественное пространство (относимое к общему имуществу) под личные нужды. И хранят в таких кладовках-шкафах все, что вздумается, – от компотов до резины на авто. Все это — нарушение норм пожарной безопасности.

Суд не услышал довод УК о том, что обязанность по ликвидации кладовок лежит на собственниках. Поскольку за места общего пользования отвечает УК, спрос с нее. Кладовки придется демонтировать, хотя теоретически с жителей можно взыскать регресс в частном порядке. Но это долго и сложно. Подпишитесь на @gilspb

Вот ссылка на полный выпуск программы Неделя в Петербурге. Во вторник мы опубликовали вырезанный фрагмент про группу УК Светлый мир. Кроме того, телекурьер два раза приезжал именно по качеству обслуживания дома УК. Записи тоже есть. Подпишитесь на @gilspb

Что делать, если жители считают, что протокол сфальсифицирован:

– Можно обратиться в органы внутренних дел. В заявлении о привлечении к уголовной ответственности виновных лиц либо при опросе заявителя в органах внутренних дел необходимо указать всех известных ему лиц, подписи которых подделаны, либо конкретные факты, указывающие на подделку официального документа. ГЖИ со своей стороны вправе проверить документы ОСС и сообщить в правоохранительные органы о выявленных фактах подделки или обратиться в суд с иском о признании недействительным решения, принятого ОСС (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Накажут ли фальсификаторов, если доказать, что протокол подделан:

– Последствия подделки документов, имеющих статус официальных документов, предусмотрены Уголовным кодексом РФ. Предусмотрено наказание в виде лишения свободы (ч. 1 ст. 327 УК). За использование заведомо подложного документа могут назначить наказание по ч. 3 ст. 327 Уголовного кодекса РФ в виде штрафа, обязательных работ или ареста.

Есть ли примеры наказания за фальсификацию протоколов общих собраний собственников:

– Можно посмотреть статистику судебных решений по Петербургу и Ленобласти. В категории гражданских дел имеются решения судов, которыми протоколы общих собраний собственников признаны недействительными и в тексте решений указано на возбуждение уголовных дел по ст. 327 УК РФ (что предусматривает лишение свободы).

Кроме того, есть кассационные определения Третьего кассационного суда, о привлечении к уголовной ответственности и вынесения приговора по другим статьям, например, мошенничество, с указанием в тексте решения на изготовление поддельных протоколов общих собраний собственников.

Есть также несколько примеров и по другим регионам. Так, за фальсификацию протокола возбудили уголовное дело в отношении жителя Волгограда. Его обвинили в мошенничестве с причинением значительного ущерба и подделке официального документа. Санкции по этим статьям предусматривают максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до пяти лет.

#Нарушения Подпишитесь на @gilspb

​«В нашем доме бизнес-класса числится садовник, который ухаживает за живыми растениями в подъезде. А там стоят только пластиковые фикусы, - рассказывает жительница дома в «Балтийской Жемчужине». - Также УК по результатам якобы проведенного собрания транслирует рекламу на ЖК-мониторах в подъездах, в местах общего пользования. Цены за минуту рекламы бешеные. Хотя МОП принадлежат жителям дома».

В результате можно выделить целый ряд признаков недобросовестной работы УК, которые должны стать сигналом тревоги для жильцов:

- Нарушения в процедуре проведения общего собрания собственников, поддельные бюллетени, недостаточная информированность жильцов
- Многочисленные отписки на жалобы граждан вместо действий
- Незаконная сдача общего имущества в аренду (подвальные помещения, размещение рекламы и тому подобное)
- Наличие задолженности перед монополистами
- Отсутствие управляющего и постоянно находящегося инженерно-технического персонала непосредственно на объекте (централизованное управление, а не на местах)
- Отсутствие приемных дней-часов руководства УК (или управляющего); отсутствие прямой связи с сотрудниками УК (только через сайт или почту, телефон не дают, невозможно позвонить и поговорить). Вообще – отсутствие прямого диалога с жителями.
- Контракты с непонятными мелкими фирмами-подрядчиками с расплывчатыми обязательствами по контрактам, работу которых невозможно проверить (чаще всего, такие подрядчики аффилированы и служат каналом для вывода средств)
- Сбор якобы целевых взносов на работы, закупку инвентаря или техники в обход ОСС, «по договоренности»
- Закупка техники якобы для конкретного дома, под нее собираются деньги, а потом оказывается, что техника покупалась для пользования на много домов, соответственно, в каждом из домов на нее собирались деньги через целевые взносы.
- Отсутствие финансовой отчетности, размещенной на специализированных сайтах

Как правило, финалом неправомерного использования средств жильцов становится банкротство компании, а жители остаются один на один со своими проблемами. Из недавних массовых банкротств можно вспомнить крах нескольких частных компаний: УК «Евротракт», «Доверие», УК «Невская, 40», «Профсервис», «Универсальный страж», ЖКС № 3... Это было связано с накопленными долгами перед ресурсниками. Впоследствии экс-директор УК «Евротракт» был задержан по уголовному делу о мошенничестве, а суд заочно арестовал Гранта Анасьяна, бывшего бенефициара ГИТ, который покинул страну. Полная версия статьи.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Нам в комментариях поделились любопытным письмом об УК Эквида. Суть которого практически полностью совпадает с тем, о чем мы уже раньше писали. Потому и вынесем в отдельный пост. Спасибо! Подпишитесь на @gilspb

​В феврале 2023 года петербургские депутаты предложили на федеральном уровне усложнить банкротство УК. Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что мера будет защищать права граждан. Противники проекта считают, что это даст лазейку для недобросовестных игроков рынка, которые получат возможность накопить долги и обанкротиться. Кроме того, депутаты назвали запредельным срок в 18 месяцев, а также указали, что предложение никак не защищает граждан, а только ухудшает их положение.

В Петербурге за последние несколько лет было много громких конфликтов при смене одной управляющей организации на другую. Чаще всего в скандальных историях фигурировали названия нескольких компаний – «ЛСТ Констракшн» (и аффилированные с ней УК под другими названиями), «Эквида» (и входящие в ее структуру УК под разными названиями – «Эквида Сервис», «Коммунальные сети» и пр.), «Строй-сити».

С последней компанией и вовсе случился конфуз с двойными квитанциями, пришедшими и от обанкротившегося «Евротракта», и от «Строй-Сити». С какой стати жильцы дома на Петергофском шоссе, 84 должны перечислять деньги УК, которая уже не имеет отношения к их дому? И с какой стати им предлагали оплачивать услуги компании, которую они не выбирали? Тем более, что сами по себе квитанции «Строй-Сити» вызвали у людей недоумение, говорится на портале "СПб-ЖКХ".

- «Как придумалось им, так они и посчитали, - говорит хозяйка одной из квартир дома №84/9 по Петергофскому шоссе. – Например, начислили нам за радио, которого у нас в доме отродясь не было. За внутридомовое газовое оборудование (ВДГО) – а у нас дом на электричестве! За водоотведение посчитали по завышенному тарифу, хотя в доме есть счетчики. Расход холодной воды насчитали в нашей квартире 20 кубов за месяц - да я максимум 10 мотаю».

Активные действия «Эквида» продолжает и по сей день . Ее специализация - это свежие новостройки от застройщиков бизнес-класса, а в управлении уже более 100 домов, большая часть которых – это очень сильно б/у жилой фонд, но в последнее время сфера их интересов заметно сдвинулась в сторону свежих современных объектов.

«В нашем новом доме уже было несколько аварий. После протечки кровли, и воде в лифте, на которую УК не обратила никакого внимания, остановился лифт. Вернее, не остановился, а просто резко проехал вниз несколько этажей. При этом в лифте были люди. Чем это могло закончиться неизвестно, - сообщает житель «Дома на Львовской». - Также оказалось, что в одном из подъездов была полностью отключена вентиляция. Те, кто делал ремонт, не могли неделями просушить штукатурку. О качестве уборки и постоянном хамстве и отписках я молчу.» Полная версия статьи

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

​Питерские СМИ пишут, что работу ООО "Строй -Сити" в районе Мурино после настойчивых жалоб жильцов взял под личный контроль вице-губернатор Ленинградской области по безопасности Михаил Ильин. 6 марта жители этого дома в ходе прямой линии пожаловались губернатору Ленобласти Александру Дрозденко на то, что подвал здания затоплен канализационными стоками. На следующий день работники районного Госжилнадзора и Леноблводоканала по поручению губернатора устранили аварию. Как оказалось, канализационный насос засорился, так как УК не проводила еженедельную профилактику и не чистила оборудование.

Как пишет портал "Недвижимость и строительство Петербурга", в ЖК «Легенда Дальневосточного» на Дальневосточном, 12 развернулся конфликт из-за смены управляющей компании. Из материалов судебного дела следует, что управляющая компания «Легенда комфорт» оспаривает решение Госжилинспекции, в котором право на управление домом переходит к компании «Эквида-сервис». Основание – протокол общего собрания собственников от мая 2022 года. Документ доступен для скачивания на сайте «ДОМ.РФ».

При этом параллельно УК распространяла в социальных сетях и каналах видео с якобы сотрудниками действующей УК с пистолетами и палками. Идентифицировать личности на видео однозначно невозможно. На данный момент по факту силового проникновения в помещение УК правоохранительные органы ведут расследование, дело еще не закрыто.

Выходом из сложившейся ситуации могло бы стать товарищество собственников жилья, когда домом управляют сами собственники. И в Петербурге есть позитивные примеры управления домами таким способом. Однако этот формат управления, как правило, хорош лишь для небольших домов. Новостройки же на несколько сотен (а иногда и тысяч) квартир – это не вариант для ТСЖ, даже при условии, что оно наймет какую-то профессиональную УК. Слишком много пробелов в регулировании этой формы управления и слишком мало законодательно определенной ответственности – будучи некоммерческой организацией, ТСЖ практически невозможно призвать к ответу и возместить причиненный дому и жильцам ущерб.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Что делать собственникам, если они полагают, что протокол поддельный:

– У собственников единственный эффективный путь – судебный. Собственники должны доказать в суде, что протокол ОСС является сфальсифицированным (поддельным, подложным), поскольку собрание собственников помещения не проводилось: найти соседей, готовых письменно подтвердить, что они не подписывали бюллетень, не участвовали в собрании и их подписи сфальсифицированы. Когда подделывается одна или несколько подписей в протоколе или решениях собственников, потребуются показания в суде заинтересованных собственников, чьи подписи подделаны. При необходимости можно запросить провести почерковедческую экспертизу.

Но на практике также имеют место быть случаи, когда собственники добивались признания ничтожности решения собрания при взаимодействии с ГЖИ, не доводя до суда.

Кстати, о комплексном развитии территорий. Вопрос о фальсификации протоколов общих собраний собственников в домах Петербурга обострился в связи с законом о комплексном развитии территорий (КРТ): жители «хрущевок», которые не желают, чтобы их дом сносили, в теории могут отказаться от участия в программе путем как раз общего собрания собственников. Граждане опасаются, что протоколы могут быть подделаны, и в них прописано, что жильцы проголосовали «за КРТ».

Спикер петербургского парламента Александр @a_belsky Бельский заявил, что дома, которые не хотят участвовать в программе КРТ, не должны попадать в нее автоматически, а только в случае решения жителей путем голосования. Он отметил, что очень важно, каким образом проходит голосование. «Оно должно быть открытым и понятным, без поддельных протоколов», – отметил спикер. Вот только каким образом обеспечить, чтобы протокол не был поддельным, спикер петербургского парламента не уточнил.

#Нарушения Подпишитесь на @gilspb

Недавно жители самого большого дома в Кудрово после длительных тяжб сменили УК на ТСЖ. Впрочем, никто из жителей не застрахован от того, что председатель ТСЖ начнет подтасовывать документы и выводить средства, а нанимая УК для управления домом, не наймет очередных рейдеров или недобросовестных участников рынка. Такие примеры уже были. В 2018 году председатель петербургского ТСЖ “Прибрежное” был осужден за растрату 12 млн рублей, которые потратил на обучение дочери и дорогую иномарку. В 2017 году суд присудил выплату 4 млн рублей председателю ТСЖ «Веста» за обрушившийся на женщину с коляской облицовочную плитку дома. В 2019 году председатель ТСЖ «Захарьевская 14» получил 2 года условно за присвоение 2 млн рублей средств товарищества.

Практика показывает, что ни одна схема управления домом не может быть идеальной. И только правовая осведомленность и неравнодушие собственников могут предотвратить растраты, коммунальные катастрофы и доведение домов до аварийного состояния.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА. Дмитрий Стригуненко, директор консалтинговой компании:

- По моему мнению, рейдерские компании, подделывающие подписи собственников, будут продолжать свою деятельность, пока нет механизма, гарантирующего полную защиту от этого явления. Сейчас законодатели предлагают расширить систему онлайн-голосования и добавить туда возможность подать голос при помощи Госуслуг. Но это является полумерой, так как Жилищный кодекс подразумевает в том числе возможность сдать бюллетени оффлайн, то есть, на бумаге. А это оставляет поле для рейдеров.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb

Интересные дополнения были получены в связи освещенным ранее конфликтом вокруг ЖК «Пресненский Вал, 21», пишут московские телеграмма-каналы. Ситуация точно такая, как и во многих других конфликтах с рейдерскими захватами УК. По полученным из открытых источников данных, одна из сторон конфликта, ООО «УК Пресненского района» находится в предбанкротном состоянии из-за накопившегося за годы работы долга перед поставщиками коммунальных услуг. На настоящий момент времени сообщается о наличии судебных разбирательств с МОЭК на сумму более 50 млн рублей, причем для ООО «УК Пресненского района» такая ситуация привычная: энергетики получают деньги от управляшки только через суд, с серьезными задержками, так как тяжбы в арбитраже на десятки миллионов рублей длятся годами.

Очевидно, что ООО «УК Пресненского района» работает по распространенной в Москве и Петербурге схеме, когда постоянное привлечение новых объектов к обслуживанию (а, следовательно, новые поступления денежных средств жильцов на счета компании) позволяют компенсировать накопленные ранее долги за обслуживание других объектов. Понятное дело, что таким «пирамидам» от ЖКХ выгодно провоцировать граждан на смену УК, конфликтовать с изгоняемыми УК и вкладывать не в качество обслуживания жилья, а в сутяжничество: ведь затягивание судебного решения в арбитраже на сегодняшний день является важной и удобной для недобросовестных судейских чиновников коррупционной практикой.

Подпишитесь на @gilspb

🔥 Для безбедного существования УК достаточно получить в управление десяток «среднестатистических» пятиэтажек. А современные «человейники» или более-менее масштабные жилые комплексы повышенной комфортности — еще более лакомая добыча, особенно если речь идет о недавно сданных домах с истекшим сроком гарантии от застройщика: все критические недоделки там уже устранены, ветшать и требовать серьезных вложений дом начнет еще не скоро, а деньги от жильцов исправно поступают уже сейчас.

Технологии рейдерства Управляющих компаний - от драк до интима - истории «Эквиды», «ЛСТ Констракшн», «Капитал Комфорта» и других им подобных не сходят с первых страниц сетевых изданий. Подпишитесь на @gilspb

​Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?

Откуда берутся «задвоенные» платежи за ЖКУ?

У многих из нас есть собственность. Каждый собственник должен помнить, что он несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). Так, жильцы в многоквартирных домах обязаны содержать свои квартиры и общее имущество (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10-го числа (ч. 1 ст. 153, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Но что делать, если собственнику выставили «задвоенные» платежи за ЖКУ? Вот вам пример: 15 ноября 2021 г. на сайте прокуратуры Республики Карелия появилось сообщение о том, что после обращения жительницы Петрозаводска о необоснованном начислении управляющей компанией платы за жилищные услуги была проведена проверка. Установлено, что УК выставила жильцам нескольких домов «двойные» квитанции за услуги, которые они ранее оплатили. Перечисленные собственниками денежные средства похитило руководство УК. Материалы проверки прокуратура Петрозаводска направила в следственный орган, после чего в отношении должностных лиц управляющей организации были возбуждены уголовные дела.

Однако причиной выставления двойных платежей не всегда является мошенничество руководства УК. Такое возможно также из-за путаницы после перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями или спора между управляющими компаниями по поводу управления многоквартирным домом.

Подпишитесь на @gilspb

​В России по-прежнему регулярно происходят случаи подделки решений собраний собственников жилья, в том числе по выбору УК. Проблема с «рейдерскими» захватами многоквартирных домов недобросовестными организациями стоит действительно остро.

Участились случаи подделки протоколов и решений общих собраний. В таких ситуациях собственникам помещений крайне сложно доказывать, что они не проводили собрание и тем более не голосовали.

Есть даже случаи, когда инициаторы собрания, указанные в протоколе, вообще ничего об этом не знают, сказала она. Обычно недобросовестные организации подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедово жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг».

— К тому моменту наша бывшая УК «М-4» фактически обанкротилась, и мы выбрали новую. Компания приступила к работе в июне и нас полностью устраивала, — рассказал один из жильцов дома Андрей. В середине июля люди с удивлением узнали, что с 1 августа их домом будет управлять никому не известная УК «Компас».

— Эта управляющая компания подделала наши подписи на бланках голосования собрания, которое никто из нас не посещал. Мы сами провели еще одно собрание, снова выбрали УК «МКР Дружба Юг», но вскоре «Компас» снова подделал решение собрания, — рассказала еще одна жительница дома Екатерина.

По ее словам, собственники квартир писали письма в разные инстанции, включая прокуратуру, губернатора Подмосковья и так далее, но пока всё тщетно. УК «Компас» продолжает работать.

Подпишитесь на @gilspb

​Как избежать рейдерского захвата многоквартирного дома: практические рекомендации.

Фраза «рейдерский захват» широко распространена в современном русском языке. Основные ассоциации с этим понятием – негативные. ЖКХ, являясь частью национальной экономики – не может оставаться в стороне от процессов рейдерства, главными объектами которого выступают многоквартирные дома.

Самое понятие «рейдерство» - не юридическое. Оно родом из корпоративных отношений и его содержание трактуется как некое недружественное корпоративное действие (например, поглощение) с использованием неконкурентных или недобросовестных методов менеджмента такого процесса.

Рейдерство не запрещено уголовным законом и не имеет правовой трактовки и квалификации. Кроме того, само по себе рейдерство не обязательно может быть связано с нарушением закона, но может характеризоваться грубым пренебрежением этических процедур. В этом случае говоря о рейдерстве чаще указывают на эмоционально-негативный окрас такого действия.

При общем монополизме – ЖКХ не лишено процессов рыночной конкуренции. И объектами такого конкурентного процесса – являются многоквартирные дома. Многие участники рынка ЖКХ-услуг стремятся получить в управление именно определенные дома в силу их выгодности (например, это может быть жилье премиум-класса или просто дома с площадью помещений от 20 тысяч квадратных метров).

Конкурентная смена способа управления – это не рейдерство, но следствие спроса и предложения. Но грубое вмешательство в процессы управления домом, которое сопровождается недобросовестной информационной агитацией, запугиванием собственников, манипуляцией сознанием или же (в ряде случае) физическими угрозами и насилием ряда жителей – это признаки того, что осуществляется рейдерский захват дома.

#КакИзбежатьРейдерскогоЗахвата Подпишитесь на @gilspb

​Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?

Как неразбериха в управлении домом порождает двойные платежи за ЖКУ?

Прежде всего нужно уяснить: многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления домом и управляющей компании принимается в ходе собрания собственников большинством голосов. Принятое решение оформляется в виде протокола и является обязательным для всех собственников помещений в доме. При этом в собрании должны принимать участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников с ними заключается договор управления многоквартирным домом. Этот документ регулирует отношения между собственниками помещений в доме и организацией, например управляющей компанией, которая за плату обязуется управлять домом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги (ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления и решение общего собрания собственников о выборе УК могут быть признаны недействительными (ч. 1 ст. 431.1 и ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ). Однако это не освобождает собственников от обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей деятельность по управлению домом (Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 306-ЭС17-9061).

Договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющая компания, которая управляет спорным домом, обязана продолжать свою деятельность до внесения в реестр лицензий субъекта РФ сведений о том, что дом находится в управлении другой УК (ст. 200 ЖК РФ).

В подобных ситуациях жильцам бывает трудно разобраться, какая организация управляет их домом и кому нужно платить за услуги. Как бы там ни было, платить двум УК за один и тот же период собственники не должны.

Подпишитесь на @gilspb

Подделка протоколов общего собрания жильцов происходит в одном из десяти случаев, отметил эксперт «Народного фронта». Поэтому проблему в сфере управления многоквартирными домами действительно можно считать хронической, сказал он.

По данным заместителя председателя подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Евгении Петуховой, к примеру, сейчас только в подмосковном городском округе Щелково идут споры за право управления более чем 30 домами, в Красногорске — более 200. Количество судов по оспариванию поддельных протоколов превысили 70 в Лобне, Дмитрове, Долгопрудном и Москве, рассказала эксперт.

Выходом из ситуации может стать переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним. В-третьих, нужны изменения в законодательстве, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах.

— Как законодатели, мы достаточно подробно регламентировали процедуру выбора УК, однако проблема последующего управления остается нерешенной, что позволяет конкурирующим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

По его словам, вопрос недобросовестной конкуренции, задвоения платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний действительно остается открытым. Предотвратить подобные явления позволит ужесточение ответственности для лиц, фальсифицирующих материалы общих собраний.

— Сегодня на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который устанавливает годовой ограничительный период для смены выбранной управляющей компании. С одной стороны, это позволит избежать подобных случаев, с другой — даст возможность УК сконцентрироваться на эффективном управлении имуществом, а не борьбе с конкурентами.

Подпишитесь на @gilspb