По многочисленным просьбам выкладываю текст резолюции круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке
недвижимости: новые вызовы и законодательные решения», который прошел в Госдуме 20 ноября. Сформулировали основные направления работы. Приступаем к подготовке законопроектов.

Разберем выше озвученную задачу. Мой ответ - нужна доп. информация. Почему и какая?

Вообще вопрос можно ли покупать жилье у банкротов довольно частый. В разбираемой задаче ситуация осложняется тем, что квартира продается, как свободная. Т.е. откуда-то появилось другое жилье.

В чём может быть проблема? В решении суда.

Есть два варианта.

Первый. Полный расчёт с кредиторами. И тогда вообще никаких проблем.

Второе и самое частое. Банкротство прекращено, потому что больше взыскивать нечего. И в этой ситуации, в случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам, дело может быть возобновлено.

Когда бывший банкрот продает свою единственную квартиру, чтобы купить другую квартиру, подозрений, что он скрывал от кредиторов имущества мало. Хотя такая покупка, в зависимости от обстоятельств, тоже может быть под большим вопросом.

Но, когда вдруг через два года единственное жилье стало не единственным, возникает масса вопросов о возможности сокрытия от кредиторов имущества или денег, не так ли?

Так что решение нужно принимать, исходя из решения суда и обстоятельств дела.

@expertned

Удивительно, но до сих пор ещё у некоторых покупателей есть какая-то вера, что "у меня наличные" гарантирует хорошую скидку.

Причем ладно, если ещё речь идет про сравнение "у нас есть покупатель на нашу квартиру и мы хотим купить вашу" и "у нас наличные".

Здесь при равных обстоятельствах выбор за "наличные". Но и то вопрос давать торг или нет - очень открытый. А на сегодняшнем рынке - скорее закрытый, в смысле, что "мы продадим вам, потому что наличные, но торга нет".

Но ведь до сих пор встречаются те, кто считают "наличные", чем-то существенно лучшим, чем "ипотека"...

Да, конечно, и сейчас есть особенные банки, где обычная сделка - это три часа и куча проблем. Но даже это не стоит скидки, по крайней мере в моем понимании, что все эти проблемы мы на себя берем.

Но в общем порядке уже кучу лет, что наличные, что ипотека - разницы особой нет.

Но все рано "у нас наличные - дайте скидку" - совсем не редкость...

@expertned

Знаете, почему у нас сейчас сделка не состоялась с тремя квартирами в цепочке? У меня такого еще не было))

У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата.

Так вот их агент почему-то решила, что брат на сделке не нужен) и он не приехал.

Народ уже аккредитив почти подписал, верхний покупатель регистрацию успел оплатить...

@expertned

В итоге делаем сделку) придумал я им решение. Они всё оформляют, подписывают, а брат в понедельник придёт в банк и со своей стороны подпишет. Благо, что электронная регистрация позволяет такое.

Вообще, предлагал агенту, которая это прошляпила, метнуться к брату и помочь ему с госключем ( там пожилой, сам не справится), но у него квалифицированной подписи нет. Да и Сбер может быть не согласился бы..

В общем, делаем, как выше описал. А как иначе? Где под новый год место под три квартиры найти на ближайшее время?)

@expertned

⬆️ Но, автора первого поста это не интересует. Потому что статья в интернете об этом умалчивает, а кликнуть лишний раз в ссылку и прочитать решение суда видимо лень.

И вот таким образом, на основе пары десятков дел разогнали истерику, которая не известно куда еще заведет.

Вопрос вот ко всем кто считает что должную осмотрительность покупатель проявлять не должен, а его право должно быть непоколебимо. Вы реально понимаете к чему этот подход приведёт? По некоторым высказываниям чиновников и депутатов, и законодательным инициативам, мне кажется, что общее направление прослеживается.

Но, надеюсь в ВС всё же не будут слушать общий глас любителей простых и не правильных решений, а примут взвешенное решение.

А всем искренне рекомендую не поддерживать истерику, и прежде чем выносить суждение о плохих судах - читать решения. Я вам могу сказать, что в большей части того, что я видел, должная осмотрительность со стороны покупателя отсутствовала.

@expertned

Раз пост выше вызывал большую дискуссию, то давайте пройдемся ещё раз по главному тезису: "покупатель не должен быть детективом".

Очень часто слышу я это. Но повторюсь, решение судов подавляющее большинство тех, кто эту мысль транслирует - не читали.

А если бы прочитали, то увидели бы, что в большинстве случаев никаких особых детективных расследований проводить не нужно было. Нужна была элементарная осмотрительность и соблюдение технологии совершения сделки.

Но, если человек действует самостоятельно, то о какой технологии проведения сделки он может знать? Если человек для юр.проверки нанимает риэлтора, который не работает в связке с юристом или не имеет юр.образования, то какой результат он ждет от такой юр.экспертизы?

Это всё не про "нужно стать детективом", а про наличие должной осмотрительности, которая нужна при совершении сделки с недвижимостью.

Обратите внимание статья 177 ГК РФ (не осознавал значение своих действий) существует с 1994 года, как и 178 и 179 ГК. За это время КУЧА решений судов была по ним, где сделки признавали недействительными. И этих дел за все время было на пару порядков больше, чем дела с ведомыми продавцами. И только в последние два месяца вдруг появилась истерия на тему, что сделки оказывается признают недействительными. И что покупатель должен проверять квартиру.

Подумайте, почему вдруг именно сейчас?

Теперь давайте разберем тезис: "покупатель должен быть детективом"

Возьмем дело Долиной, которое, по сути, и позволило сформулировать этот тезис.

Убираем в сторону влияние продавца.

3 факта:

1. Для юр.экспертизы со стороны Лурье был нанят риэлтор. Не риэлтор +юрист, ни хотя бы юрист-жилищник. Риэлтор.
2. На дату заключения ДКП в квартире были прописаны Долина, её дочь и её несовершеннолетняя внучка (!!!) и это при продаже свободной квартиры!

Учитывая факт 1, на факт 2 не было обращено никакого внимания. И это обыденность, очень много риэлторов, пренебрежительно оценивают наличие прописанных детей в свободных квартирах, не понимая последствия. Я это часто встречаю. При этом был бы в сделке юрист-жилищник, он бы дал рекомендацию или перепрописки ребенка по новому адресу до сделки (что было бы самым верным решением) или хотя бы получение от матери и отца ребенка обязательств о перепрописке после сделки с удержанием денег "под выписку".

То, что я пишу - это адекватная схема сделки с ребенком прописанным в свободной квартире. Да, ею можно пренебречь. Но при этом могут наступить негативные последствия.

В данной ситуации - это было критичным фактом. Из решения суда следуюет, что Долина скрывала от родных факт продажи. И вопрос о перепрописке ребенка был бы критичным для вскрытия ситуации.

Так же на наличие прописанных в квартире был сделан акцент, как на одно из доказательств отсутствия намерения продавать квартиру.

Нужно для работы с этим фактом играть роль детектива? Нет!

факт 3. Наличный расчет. Здесь риэлтор Лурье - молодец. Дала рекомендацию проводить расчеты через аккредитив. Но Лурье не послушала специалиста, которого сама же и наняла, увеличив рисковость операции.

Нужно здесь играть роль детектива? Тоже нет!

Факт 4. Какие мотивы определяют расчет именно наличными? Причем это было требование и я где-то видел, что этим была обусловлена скидка в цене (в решение суда явно это не сказано, но косвенно подтверждается).

Обращу ваше внимание. Это май 2024 года. Всё, скажем, так "интегрированные в сообщество" риэлторы в Москве знают, что такое продавец под влиянием. И требование по расчету именно через ячейку является довольно серьезным мотивом задуматься о том, не заколдован ли продавец.

Но, сделка делается. Момент этот не проясняется.

В качестве ремарки отмечу, риэлтор Лурье в этой ситуации похоже сделала правильный шаг, там было две ячейки с зеркальным доступом, обычно так делают, чтобы в одной ячейке деньги были, в другой расписка. Правда в решении суда про расписку ничего не говорилось, может быть вторая ячейка для другого использовалась. Но вряд ли.

В любом случае, нужно было настаивать на безналичных расчетах. И адекватно оценивать причину отказа. ⤵️

@expertned

⬆️ И, кстати, расчеты наличными сыграли и злую роль в отсутствии реституции, которая больше всего задевает в решении суда.

Это цитата из решения суда по Долиной:

...в рамках гражданского дела не представляется возможным достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемой сделке....

Т.е. был бы расчет безналом, и проблемы такой не было бы вообще.

Обратите внимание, я сейчас не оцениваю решение суда, вопрос справедливости или не справедливости. Я говорю исключительно о тезисе "нужно быть детективом".

Ещё раз повторюсь, большинство тех, кто это говорит решения судов не читал. В большинстве случаев там были очевидные нарушения технологии сделки или проверки. О которых да, нужно знать.

И здесь мы попадаем во второй тезис, покупатель ничего не должен специально изучать, купил и точка - право железобетонное.

Могу заметить, и я об этом уже писал, те, кто ратует за такой подход (т.е. полное исключение необходимости осмотрительности покупателя) плохо оценивают последствия такой системы.

Повторюсь, мы живем с 1994 года в рамках такой системы. И требования её резко изменить основываясь на волне целенаправленно разогнанной истерики, лично на мой взгляд, малопродуктивно.

Ещё раз, задумайтесь, почему разгон этой волны произошел именно сейчас. И, собственно, кому эта волна была нужна.

@expertned

ЦБ, смотрю, продолжает "бить" по застройщикам странным, непонятным, но при этом ярко-кричащим показателем.

Интересно, и почему же разрыв в Центральной России 80%, а на Северном Кавказе - 12%. Видимо потому, что "сволочи" застройщики в Центральной России цены сильнее поднимали??

Или все же потому, что показатель этот в текущем виде вообще ни о чем не говорит, так как совершенно не учитывает структурные изменения предложения и динамику движения цен в разных сегментах рынка недвижимости?

Что делает ЦБ? Берет среднюю цену всех новостроек и среднюю цену всей вторички. И делит одно на другое. Нормальный подход, если рынок статичен.

А что у нас с рынком?
1. Доля элитки увеличилась в продажах, а массовый сегмент просел. Т.е. средняя цена новостроек выросла.
2. Продаваемость просела. Т.е. в новостройках продается больше объектов на высокой стадии готовности -> средняя цена растет.
3. Годы идут и вторичка стареет, но её никто массово (кроме Москвы) не сносит -> доля "возрастной" вторички растет -> средняя цена падает.

Вывод. Застройщики зажрались и пора прекращать их поддержку?

Возможно да, но "зажратость" застройщиков явно куда в меньшем объеме, чем пытается нарисовать ЦБ.

@expertned

Смотрите, как всё работает.
Вот данные Метриума

Из них следует, что количество продаваемых объектов в Москве на рынке новостроек в массовом сегменменте планомерно падает. За год минус 49% (!).

Это происходит в том числе за счет резкого сокращения новых площадок.

Если посмотреть на данные Дом. РФ по Москве, то мы увидим рост продаваемых площадей (но здесь нужно учесть всплеск на рынке элитного жилья), и при этом увеличение площадей, не выставленных в продаже.

В целом оно не значительное, но показательное. Хотя, если бы можно было выделить именно массовый сегмент, то может быть и существенно больше было бы.

Т.е. застройщики, видя ситуацию, во-первых, сокращают новую стройку, во-вторых, дополнительно усиливают дефицит, за счет увеличения доли площадей не выставленных в продажу (хотя и готовых к ней).

Можно указать, а ведь вроде в третьем квартале в среднем по России идет увеличение стартовых площадок. Как с этим быть? Нужно понимать, что застройщики выбирают регионы, где у них нормальная продаваемость за счет других льготных программ, которые не работают в Москве.

Но, увидев падение продаж там, они смогут теми же действиями сокращать предложение для поддержания (и даже увеличения цены).

В общем, то, о чем я говорил в последнем видео. Экономических предпосылок для роста цены нет, но вымучить его на уровне инфляции застройщики смогут.

@expertned

Ну, что ж, вода камень точит. Возможно теперь, благодаря Михаилу Кузнецову, дело с заменой объекта в обязательстве при маткапе сдёрнется с мертвой точки.

У нас ведь тот законопроект, что превратился в итоге в закон, очень сильно отличается от того, что хотели. Урезали его сильно.

Хорошо, что смогли провести наделение детей долями до выплаты ипотеки без согласия банка-кредитора.

Но, была там ещё одна очень хорошая, на мой взгляд, вещь, которую исключили в процессе прохождения законопроекта через ведомства.

Если грубо, то речь шла о следующем. Если в объекте, на который был использован маткап не были выделены детские доли, и он продается с целью покупки другого жилья, то обязательство о наделении детей долями переходит на этот новый объект. Без всякой опеки!

Что ж попробуем второй подход к снаряду. Надеюсь, что в этот раз получится.

@expertned

87% считают, что для юр. экспертизы имеет значение является ли продавец недвижимости учредителем или руководителем компании.

И они правы. А почему? Потому что есть субсидиарная ответственность. Это значит, что если юр.лицо будет банкротится, то на ген.директора и учредителя могут притянуть под долгам компании и начать их взыскивать, в том числе за счет их имущества. Что может привести к их банкротству.

Поэтому, если при проверки физ.лица видим, что он ген.дир или учредитель, обязательно проверяем компании на возможные признаки банкротства.

@expertned

Кстати, если кто любит попугаться)). Вообще подтянуть под субсидиарную ответственность могут и других разных должностных лиц, а не только гендира и учредителя.

А могут даже и людей не являющихся должностными лицами в банкротящейся компании...

@expertned

Иногда с ценой очень сложно определиться))

@expertned

По-хорошему, в таких ситуациях лучше объявление удалить и заново подать..

@expertned

В очередной раз звонит журналист с вопросом, полностью ли сделки остановились на вторичке или всё же нет, в связи с делом Долиной.

И, главное, ведь ссылается на каких-то "экспертов", которые уверенно об этом заявляют. Оказывается, кто-то говорит, что из-за этого цены на вторичку падать будут)))

Откуда это всё берётся? Сделки так остановились, что купить нечего... Я давно такого не помню таких мучений с покупателями при выборе объекта. Или цена завышена (даже для текущего рынка) или с документами или схемой сделки такая беда, что не знаешь как подступиться...

У нас на каждом покупателе, на каждом (!!) за последний месяц отказ от объекта до внесения аванса. Выбрали, подробнее погрузились в историю или схему - отказались, с некоторыми по два раза. Один счастливчик есть - уже четыре квартиры забракованы.

Главное, жаловался полгода назад, что купить нечего, но сейчас думаю, и чего жаловался? Нормально же всё было))

@expertned

Кстати, вот число предложения из отчета комитета по аналитики ГРМ

https://grmos.ru/news/8028/

Уверяю вас, в декабре ещё меньше будет..

Скоро Росреестр данные по числу сделок даст, и посмотрим, с большой вероятностью, по всем моим коэффициентам рыночной активности будет консенсус на смену тренда от стабильных цен к росту...

@expertned

Сбер устроил дискриминацию по профессиональному признаку?!

Зацените сроки нахождения объявления для получения скидки.

Я так малость удивлен.. Т.е. когда "скажите, что у нас плохого, чтобы мы поправили", "приходите к нам на витрину" - это всё к риэлторам. И многое ещё другое. Партнеры ведь!!!

Но вот скидку дать, риэлторы для Сбера - второй сорт...

Не, в целом, понятно, что как база недвижимости - Домклик - ни о чём, и толку от публикаций у них ноль. Впрочем я об этом писал уже кучу раз. И подробно разъяснял почему так. Так что с профессиональной точки зрения - вообще не парит. Тем более, что на сегодняшнем рынке пока до скидки доживешь, уже квартира продана.

Но сам факт! Думаю. что надо в ФАС жалобу написать, пусть оценят насколько это нормально вводить дискриминацию по проф.признаку..

@expertned