Если кому-то удобнее, то у меня теперь есть канал в МАХ.
Там будет дублироваться информация с этого канала
https://max.ru/exp_ned
Там будет дублироваться информация с этого канала
https://max.ru/exp_ned
MAX
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Авторский канал Константина Барсукова. О недвижимости и всём, что с ней связано. Говорим о сделках и ипотеке, о прогнозах и законодательстве...
👎14👍11😱3🤬3
Читаю обзор ЦБ по проектному финансированию за 3 кв. этого года.
К слову "о жутких проблемах с продажами у застройщиков"
Так же ЦБ подтверждает то, что я всегда говорил, что никакого дефицита новостроек (которым нам грозил в последнее время Марат Хуснуллин), ждать не нужно.
Еще из интересного. Хотя нераспроданная площадь в целом выросла. Но, учитывая, что в продажи идет не всё, что строится, нераспроданность по экспонируемым объектам незначительно снизилась.
Что в целом подтверждает мой тезис, что застройщиков есть инструменты манипуляции для создания ощущения дефицитов площадей.
Так же, как это не удивительно, застройщики увеличили число стартовых площадок, в сравнении со вторым кварталом. Я думал, что рост начнется не ранее следующего 4 квартала, а возможно и в следующем году.
Это говорит о том, что застройщики ждут активности на рынке.
При этом давление на цены все же есть, за счет "навеса" из непроданных объектов. Так что, думаю, рост цен в новостройках на уровне ниже инфляции - это тенденция следующего года. По крайней мере до тех пор, пока вторичка не передавит ростом своей цены.
Кстати, а ведь по факту финансисты победили строителей в битве за дотации застройщикам от государства. И есть у меня ощущение, что регуляция рынка новостроек Центробанком будет происходить не только за счет влияния на ставку проектного финансирования и заградительные меры для альтернативных ипотеке инструментов. Но и за счет более активного входа банков в строительный рынок: наращивания долей в стройкомпаниях или организация собственных проектов. Там есть, конечно, сложности с регулятором, но решаемые. И интерес у них в этом, как мне кажется, есть. По крайней мере у некоторых крупняков.
@expertned
К слову "о жутких проблемах с продажами у застройщиков"
Всего за 3к25 реализовано 6,6 млн м2 – это на 20% больше, чем в 1–2к25, что объясняется оживлением спроса на жилье. При этом в сентябре реализовано 2,3 млн м2, что выше среднемесячных значений последних нескольких лет, за исключением 2п23 и 2к24, когда наблюдался повышенный спрос перед ужесточением условий льготной ипотеки.
Так же ЦБ подтверждает то, что я всегда говорил, что никакого дефицита новостроек (которым нам грозил в последнее время Марат Хуснуллин), ждать не нужно.
Текущие объемы ввода и запуска жилья позволяют не ждать дефицита предложения в будущем, однако ситуация может
несколько различаться по регионам и зависеть в том числе от типа жилья..
Еще из интересного. Хотя нераспроданная площадь в целом выросла. Но, учитывая, что в продажи идет не всё, что строится, нераспроданность по экспонируемым объектам незначительно снизилась.
Что в целом подтверждает мой тезис, что застройщиков есть инструменты манипуляции для создания ощущения дефицитов площадей.
Так же, как это не удивительно, застройщики увеличили число стартовых площадок, в сравнении со вторым кварталом. Я думал, что рост начнется не ранее следующего 4 квартала, а возможно и в следующем году.
Это говорит о том, что застройщики ждут активности на рынке.
При этом давление на цены все же есть, за счет "навеса" из непроданных объектов. Так что, думаю, рост цен в новостройках на уровне ниже инфляции - это тенденция следующего года. По крайней мере до тех пор, пока вторичка не передавит ростом своей цены.
Кстати, а ведь по факту финансисты победили строителей в битве за дотации застройщикам от государства. И есть у меня ощущение, что регуляция рынка новостроек Центробанком будет происходить не только за счет влияния на ставку проектного финансирования и заградительные меры для альтернативных ипотеке инструментов. Но и за счет более активного входа банков в строительный рынок: наращивания долей в стройкомпаниях или организация собственных проектов. Там есть, конечно, сложности с регулятором, но решаемые. И интерес у них в этом, как мне кажется, есть. По крайней мере у некоторых крупняков.
@expertned
👍15❤3🤔2
Что готовит грядущий год для новостроек?
Объём жилищного строительства в октябре этого года достиг 120,7 млн м² — это максимальный показатель за пять лет (рост на 22,5% с 2021 года).
Однако общая распроданность (по всем проектам в течение 6 лет, учитывая текущий) упала до исторического минимума — 32% (против 44% в октябре 2021 года)
При этом стройготовность самая высокая за 5 лет (обычно 43-44%, в октябре этого года - 46%).
И на фоне высокой стройготовности - самая низкая распроданность и по отношению к стройготовности.
Так же проблемы и в распроданности текущего и следующего года.
Общий вывод - в следующем году застройщикам нужно будет продать довольно много жилья или притормаживать с вводом новых площадок.
При этом есть условно позитивный для них момент. В октябре 2024 года нужно было продать за следующие два года (25-26) 77 млн.кв.м., в октябре 2025 года - 73 млн.кв.м., т.е. чуть меньше.
Итого. Есть у меня ощущение, что потенциала для роста у первички нет. По крайней, мере экономического. Смогут ли они его обеспечить неэкономическими мерами? Посмотрим, зависит от многих факторов. В том числе и от динамики роста вторички, и от скорости снижения ключевой, которая будет уменьшать привлекательность льготной ипотеки и сокращать разрыв в ценах первички и вторички.
@expertned
Объём жилищного строительства в октябре этого года достиг 120,7 млн м² — это максимальный показатель за пять лет (рост на 22,5% с 2021 года).
Однако общая распроданность (по всем проектам в течение 6 лет, учитывая текущий) упала до исторического минимума — 32% (против 44% в октябре 2021 года)
При этом стройготовность самая высокая за 5 лет (обычно 43-44%, в октябре этого года - 46%).
И на фоне высокой стройготовности - самая низкая распроданность и по отношению к стройготовности.
Так же проблемы и в распроданности текущего и следующего года.
Общий вывод - в следующем году застройщикам нужно будет продать довольно много жилья или притормаживать с вводом новых площадок.
При этом есть условно позитивный для них момент. В октябре 2024 года нужно было продать за следующие два года (25-26) 77 млн.кв.м., в октябре 2025 года - 73 млн.кв.м., т.е. чуть меньше.
Итого. Есть у меня ощущение, что потенциала для роста у первички нет. По крайней, мере экономического. Смогут ли они его обеспечить неэкономическими мерами? Посмотрим, зависит от многих факторов. В том числе и от динамики роста вторички, и от скорости снижения ключевой, которая будет уменьшать привлекательность льготной ипотеки и сокращать разрыв в ценах первички и вторички.
@expertned
👍16❤2🤔1
Сегодня покупатель заявил, что расчета депозит нотариуса вещь не надежная, так как нотариус живой человек и доверия к нему меньше. Поэтому строго аккредитив.
Ну, чисто теоретически, нотариус может украсть деньги с депозита, сделав распоряжение о перечислении. Или перечислить в нарушение договора деньги тогда, когда перечислять ещё рано, однако:
1. Уголовная ответственность (если воровство или злоупотребление полномочиями)
2. Полная материальная ответственность (если п.1 или ошибка)
3. Страхования проф. ответственности
4. Компенсационный фонд ФНП
Далее, депозит нотариуса - это не сейф в его конторе. Это специальный банковский счет. И (!) он не входит в конкурсную массу при банкротстве банка.
Аккредитив, если он покрытый (для сделок обычно такой) - застрахован на 1,4 млн (и то при определенных условиях, и это общая сумма покрытия на все счета человека в этом банке)
Система безопасных расчетов - очевидно вообще никакой страховки не имеет
Эскроу - страховая сумма 10 млн.
В общем, лично на мой взгляд, депозит нотариуса - это очень надежно. И что мне нравится - это очень гибкий инструмент. Любую альтернативу легко через него провести, к условиям "раскрытия" очень лояльно.
@expertned
Ну, чисто теоретически, нотариус может украсть деньги с депозита, сделав распоряжение о перечислении. Или перечислить в нарушение договора деньги тогда, когда перечислять ещё рано, однако:
1. Уголовная ответственность (если воровство или злоупотребление полномочиями)
2. Полная материальная ответственность (если п.1 или ошибка)
3. Страхования проф. ответственности
4. Компенсационный фонд ФНП
Далее, депозит нотариуса - это не сейф в его конторе. Это специальный банковский счет. И (!) он не входит в конкурсную массу при банкротстве банка.
Аккредитив, если он покрытый (для сделок обычно такой) - застрахован на 1,4 млн (и то при определенных условиях, и это общая сумма покрытия на все счета человека в этом банке)
Система безопасных расчетов - очевидно вообще никакой страховки не имеет
Эскроу - страховая сумма 10 млн.
В общем, лично на мой взгляд, депозит нотариуса - это очень надежно. И что мне нравится - это очень гибкий инструмент. Любую альтернативу легко через него провести, к условиям "раскрытия" очень лояльно.
@expertned
👍28❤11
Обратите внимание, Сбер теперь проводит электронную регистрацию только через гос.ключ (по крайней мере в Москве).
Если одна из сторон не хочет заводить госуслуги - регистрацию не получится сделать.
@expertned
Если одна из сторон не хочет заводить госуслуги - регистрацию не получится сделать.
@expertned
😱5👏3👍2
Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль.
Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».
То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.
А потом тихо начался 2024–2025 год.
Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.
Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".
Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.
То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.
Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.
Следующий шаг ещё изящнее.
ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.
Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.
Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.
Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.
И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.
И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.
Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.
Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.
В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.
То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.
Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.
Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.
@expertned
Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».
То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.
А потом тихо начался 2024–2025 год.
Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.
Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".
Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.
То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.
Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.
Следующий шаг ещё изящнее.
ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.
Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.
Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.
Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.
И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.
И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.
Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.
Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.
В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.
То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.
Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.
Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.
@expertned
👍13🤔7🐳1
Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий
https://youtu.be/DTec6_r0BdU
Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и региональных различиях.
0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже уровня инфляции – не рост?
15:11 – 18:47 – как определять динамику цен в новостройках?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – ситуация на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичку?
31:35 – 36:31 – как дальше будут двигаться цены, несколько сценариев
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста цен
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала
https://youtu.be/DTec6_r0BdU
Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и региональных различиях.
0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже уровня инфляции – не рост?
15:11 – 18:47 – как определять динамику цен в новостройках?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – ситуация на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичку?
31:35 – 36:31 – как дальше будут двигаться цены, несколько сценариев
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста цен
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала
YouTube
Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий
Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и…
👍8❤1
Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий
https://rutube.ru/video/93ad36bc9a70bafcceacebe1073e380f/
https://rutube.ru/video/93ad36bc9a70bafcceacebe1073e380f/
RUTUBE
Что будет с ценами на квартиры следующей весной? И что с рынком сегодня
Что будет с ценами на жилье весной 2026 года? От чего они будут зависеть. В этом видео честно и по шагам разбираем первичный и вторичный рынок недвижимости, влияние ключевой ставки, региональную специфику и темпы роста цен относительно инфляции. В конце…
👍10❤3
Audio
Что будет с ценами на квартиры следующей весной? И что с рынком сегодня
0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже инфляции — это рост?
15:11 – 18:47 – как анализировать цены новостроек?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – что происходит на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичное жильё?
31:35 – 36:31 – сценарии движения цен весной
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% для подписчиков
#Недвижимость2025 #ПрогнозЦен #Первичка #Вторичка #КлючеваяСтавка #Ипотека #Застройщики #Инфляция #Регионы #Relait #ЭкспертНедвижимости
🔹 Подписывайтесь на канал: @expertned
подать заявку на консультацию по городской/загородной недвижимости и ипотеке — скидка 10% на услуги для всех подписчиков: https://relait.ru/chat
0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже инфляции — это рост?
15:11 – 18:47 – как анализировать цены новостроек?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – что происходит на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичное жильё?
31:35 – 36:31 – сценарии движения цен весной
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% для подписчиков
#Недвижимость2025 #ПрогнозЦен #Первичка #Вторичка #КлючеваяСтавка #Ипотека #Застройщики #Инфляция #Регионы #Relait #ЭкспертНедвижимости
🔹 Подписывайтесь на канал: @expertned
подать заявку на консультацию по городской/загородной недвижимости и ипотеке — скидка 10% на услуги для всех подписчиков: https://relait.ru/chat
👍9❤6🥰2🤔1🎉1
Forwarded from Разворотнева о важном
Итоговый_Текст_КС_мошенники_недвижимость.pdf
148.1 KB
По многочисленным просьбам выкладываю текст резолюции круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке
недвижимости: новые вызовы и законодательные решения», который прошел в Госдуме 20 ноября. Сформулировали основные направления работы. Приступаем к подготовке законопроектов.
недвижимости: новые вызовы и законодательные решения», который прошел в Госдуме 20 ноября. Сформулировали основные направления работы. Приступаем к подготовке законопроектов.
👍15👏2
Ищем квартиру.
Собственник в 2023 году банкротился. Текущая квартира была единственным жильём, поэтому осталась у него в собственности.
Теперь эта квартира уже не единственное жилье и продается, как свободная. Покупаем?
Собственник в 2023 году банкротился. Текущая квартира была единственным жильём, поэтому осталась у него в собственности.
Теперь эта квартира уже не единственное жилье и продается, как свободная. Покупаем?
Anonymous Poll
14%
Да
44%
Нет
43%
Нужна дополнительная информация
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Ищем квартиру.
Собственник в 2023 году банкротился. Текущая квартира была единственным жильём, поэтому осталась у него в собственности.
Теперь эта квартира уже не единственное жилье и продается, как свободная. Покупаем?
Собственник в 2023 году банкротился. Текущая квартира была единственным жильём, поэтому осталась у него в собственности.
Теперь эта квартира уже не единственное жилье и продается, как свободная. Покупаем?
Разберем выше озвученную задачу. Мой ответ - нужна доп. информация. Почему и какая?
Вообще вопрос можно ли покупать жилье у банкротов довольно частый. В разбираемой задаче ситуация осложняется тем, что квартира продается, как свободная. Т.е. откуда-то появилось другое жилье.
В чём может быть проблема? В решении суда.
Есть два варианта.
Первый. Полный расчёт с кредиторами. И тогда вообще никаких проблем.
Второе и самое частое. Банкротство прекращено, потому что больше взыскивать нечего. И в этой ситуации, в случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам, дело может быть возобновлено.
Когда бывший банкрот продает свою единственную квартиру, чтобы купить другую квартиру, подозрений, что он скрывал от кредиторов имущества мало. Хотя такая покупка, в зависимости от обстоятельств, тоже может быть под большим вопросом.
Но, когда вдруг через два года единственное жилье стало не единственным, возникает масса вопросов о возможности сокрытия от кредиторов имущества или денег, не так ли?
Так что решение нужно принимать, исходя из решения суда и обстоятельств дела.
@expertned
Вообще вопрос можно ли покупать жилье у банкротов довольно частый. В разбираемой задаче ситуация осложняется тем, что квартира продается, как свободная. Т.е. откуда-то появилось другое жилье.
В чём может быть проблема? В решении суда.
Есть два варианта.
Первый. Полный расчёт с кредиторами. И тогда вообще никаких проблем.
Второе и самое частое. Банкротство прекращено, потому что больше взыскивать нечего. И в этой ситуации, в случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам, дело может быть возобновлено.
Когда бывший банкрот продает свою единственную квартиру, чтобы купить другую квартиру, подозрений, что он скрывал от кредиторов имущества мало. Хотя такая покупка, в зависимости от обстоятельств, тоже может быть под большим вопросом.
Но, когда вдруг через два года единственное жилье стало не единственным, возникает масса вопросов о возможности сокрытия от кредиторов имущества или денег, не так ли?
Так что решение нужно принимать, исходя из решения суда и обстоятельств дела.
@expertned
👍17❤5
Удивительно, но до сих пор ещё у некоторых покупателей есть какая-то вера, что "у меня наличные" гарантирует хорошую скидку.
Причем ладно, если ещё речь идет про сравнение "у нас есть покупатель на нашу квартиру и мы хотим купить вашу" и "у нас наличные".
Здесь при равных обстоятельствах выбор за "наличные". Но и то вопрос давать торг или нет - очень открытый. А на сегодняшнем рынке - скорее закрытый, в смысле, что "мы продадим вам, потому что наличные, но торга нет".
Но ведь до сих пор встречаются те, кто считают "наличные", чем-то существенно лучшим, чем "ипотека"...
Да, конечно, и сейчас есть особенные банки, где обычная сделка - это три часа и куча проблем. Но даже это не стоит скидки, по крайней мере в моем понимании, что все эти проблемы мы на себя берем.
Но в общем порядке уже кучу лет, что наличные, что ипотека - разницы особой нет.
Но все рано "у нас наличные - дайте скидку" - совсем не редкость...
@expertned
Причем ладно, если ещё речь идет про сравнение "у нас есть покупатель на нашу квартиру и мы хотим купить вашу" и "у нас наличные".
Здесь при равных обстоятельствах выбор за "наличные". Но и то вопрос давать торг или нет - очень открытый. А на сегодняшнем рынке - скорее закрытый, в смысле, что "мы продадим вам, потому что наличные, но торга нет".
Но ведь до сих пор встречаются те, кто считают "наличные", чем-то существенно лучшим, чем "ипотека"...
Да, конечно, и сейчас есть особенные банки, где обычная сделка - это три часа и куча проблем. Но даже это не стоит скидки, по крайней мере в моем понимании, что все эти проблемы мы на себя берем.
Но в общем порядке уже кучу лет, что наличные, что ипотека - разницы особой нет.
Но все рано "у нас наличные - дайте скидку" - совсем не редкость...
@expertned
❤19😁6
Знаете, почему у нас сейчас сделка не состоялась с тремя квартирами в цепочке? У меня такого еще не было))
У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата.
Так вот их агент почему-то решила, что брат на сделке не нужен) и он не приехал.
Народ уже аккредитив почти подписал, верхний покупатель регистрацию успел оплатить...
@expertned
У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата.
Так вот их агент почему-то решила, что брат на сделке не нужен) и он не приехал.
Народ уже аккредитив почти подписал, верхний покупатель регистрацию успел оплатить...
@expertned
😱19🤔3❤1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Знаете, почему у нас сейчас сделка не состоялась с тремя квартирами в цепочке? У меня такого еще не было)) У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата. Так вот их агент…
В итоге делаем сделку) придумал я им решение. Они всё оформляют, подписывают, а брат в понедельник придёт в банк и со своей стороны подпишет. Благо, что электронная регистрация позволяет такое.
Вообще, предлагал агенту, которая это прошляпила, метнуться к брату и помочь ему с госключем ( там пожилой, сам не справится), но у него квалифицированной подписи нет. Да и Сбер может быть не согласился бы..
В общем, делаем, как выше описал. А как иначе? Где под новый год место под три квартиры найти на ближайшее время?)
@expertned
Вообще, предлагал агенту, которая это прошляпила, метнуться к брату и помочь ему с госключем ( там пожилой, сам не справится), но у него квалифицированной подписи нет. Да и Сбер может быть не согласился бы..
В общем, делаем, как выше описал. А как иначе? Где под новый год место под три квартиры найти на ближайшее время?)
@expertned
👍22❤1
Красивую историю коллеги принесли. Собственно, шикарный показатель цены той истерики, что последнее время наблюдается в обществе по ведомым продавцам. Как не наткнешься на очередной крик в защиту ДОБРОСОВЕСТНОГО ПОКУПАТЕЛЯ, так и оказывается, что решение суда кричавший не читал.
И так. Взгляд первый. Суд - плохой, добросовестного покупателя опять обидели, Верховного суда на них нет..
вот лично меня фраза "купил по заниженной стоимости, очень сильно цепляет.. Почему для многих она остается чем-то, чем можно пренебречь - для меня загадка. Кучу лет. КУЧУ (а не только с дела Долиной) суды воспринимают заниженную стоимость, как повышенную рисковость и на ее основании могут признать покупателя недобросовестным.
Теперь трезвый взгляд юриста на эту же самую историю, который выводы делает не на основе статьи в интернете, а на основании решения суда:
Причем "Сделали мед освидетельствование" , на которое ссылается первый автор, при прочтении решения суда превращается в НД и ПНД получили справки, где было указано, что противопоказаний к сделкам с недвижимостью нет. Если это мед.освидетельствование, то я не знаю, как комментировать....
Ну, и то, что вежливо не указал второй комментатор. Очевидно - был совершен выкуп. Причем с дисконтом в 30-40% (!!!). Причем дело было 2024 году, когда всем вменяемым риэлторам было известно о том, что есть продавцы под влиянием. Но, директор некоего агентства совершает выкуп, не задаваясь лишними вопросами, потому что 30%-40%...
Очевидно, что здесь явный коммерческий риск, потому что был бизнес-проект. Причем здесь добросовестность? ⤵️
@expertned
И так. Взгляд первый. Суд - плохой, добросовестного покупателя опять обидели, Верховного суда на них нет..
"А пока вот прислали очередное относительно свежее решение.
Одинцовский суд, читайте внимательно:
• Женщина 67 лет, продала квартиру.
• Сделка нотариальная
• Оплата за квартиру безналичным путем (аккредитив)
• Сделали мед освидетельствование
• Покупатель оповестил дочку собственницы о предстоящие продаже, и она подтвердила намерение
• В квартире на момент просмотра шли сборы вещей для предстоящего переезда
• Но суд решил так «ответчик имел возможность и должен был убедиться в наличии у истицы, которая является женщиной преклонного возраста, действительной воли на срочную продажу своего единственного жилья по явно заниженной цене, наличии у неё действительной необходимости совершения сделки и реальных, осуществимых планов по смене места своего жительства.»
Поэтому покупатель признан не добросовестным.
Итого: бабушка - молодец, дочка - молодец, нотариус - молодец, а вот покупатель…. сам дурак, надо было действовать с достаточной степенью разумности и осмотрительности…
Именно поэтому, ждем решение верховного суда...
вот лично меня фраза "купил по заниженной стоимости, очень сильно цепляет.. Почему для многих она остается чем-то, чем можно пренебречь - для меня загадка. Кучу лет. КУЧУ (а не только с дела Долиной) суды воспринимают заниженную стоимость, как повышенную рисковость и на ее основании могут признать покупателя недобросовестным.
Теперь трезвый взгляд юриста на эту же самую историю, который выводы делает не на основе статьи в интернете, а на основании решения суда:
дело № 2-1153/2025
На первый взгляд кажется, что покупатель предпринял разумную предусмотрительность. Но суд отказал в признании его добросовестным приобретателем. Почему?
Попробуем разобраться в логике суда. Что же смутило судей?1️⃣ Недвижимость куплена по значительно заниженной цене (на 30-40%)2️⃣ Скрытая видеосъемка Продавца
Здесь важно отметить, что съемка велась без согласия продавца, в машине у риэлтора. Подобное поведение покупателя/риэлтора показалось суду недобросовестным.3️⃣ Покупатель лично не осматривал квартиру перед покупкой и лично не вел переговоры
В этом, казалось бы, нет ничего странного, потому что квартиру осмотрел брат покупателя, который, судя по всему, занимается риэлторской деятельностью. Но учитывая совокупность обстоятельств, мы видим следующую картину:🗂️ Суды зачастую (не только в этом деле) транслируют позицию, что если риэлтор выкупает квартиру у пожилого человека по заниженной цене, его нельзя назвать добросовестным приобретателем, ведь он осознанно идет на риск, заключая сделку с потенциально ненадежным продавцом.❓ Откуда предположения о потенциальной ненадежности?
Посмотрите на действия продавца: к примеру, зачем бы ему было вести тайную видеозапись ответов Продавца на его вопросы по сделке? Вероятно, он был готов в случае чего использовать это как доказательство. Значит возможно он понимал риски, но все равно пошел на сделку.
(материал предоставлен: @nedelko_digest)
Причем "Сделали мед освидетельствование" , на которое ссылается первый автор, при прочтении решения суда превращается в НД и ПНД получили справки, где было указано, что противопоказаний к сделкам с недвижимостью нет. Если это мед.освидетельствование, то я не знаю, как комментировать....
Ну, и то, что вежливо не указал второй комментатор. Очевидно - был совершен выкуп. Причем с дисконтом в 30-40% (!!!). Причем дело было 2024 году, когда всем вменяемым риэлторам было известно о том, что есть продавцы под влиянием. Но, директор некоего агентства совершает выкуп, не задаваясь лишними вопросами, потому что 30%-40%...
Очевидно, что здесь явный коммерческий риск, потому что был бизнес-проект. Причем здесь добросовестность? ⤵️
@expertned
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11❤3💩2
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Красивую историю коллеги принесли. Собственно, шикарный показатель цены той истерики, что последнее время наблюдается в обществе по ведомым продавцам. Как не наткнешься на очередной крик в защиту ДОБРОСОВЕСТНОГО ПОКУПАТЕЛЯ, так и оказывается, что решение суда…
⬆️ Но, автора первого поста это не интересует. Потому что статья в интернете об этом умалчивает, а кликнуть лишний раз в ссылку и прочитать решение суда видимо лень.
И вот таким образом, на основе пары десятков дел разогнали истерику, которая не известно куда еще заведет.
Вопрос вот ко всем кто считает что должную осмотрительность покупатель проявлять не должен, а его право должно быть непоколебимо. Вы реально понимаете к чему этот подход приведёт? По некоторым высказываниям чиновников и депутатов, и законодательным инициативам, мне кажется, что общее направление прослеживается.
Но, надеюсь в ВС всё же не будут слушать общий глас любителей простых и не правильных решений, а примут взвешенное решение.
А всем искренне рекомендую не поддерживать истерику, и прежде чем выносить суждение о плохих судах - читать решения. Я вам могу сказать, что в большей части того, что я видел, должная осмотрительность со стороны покупателя отсутствовала.
@expertned
И вот таким образом, на основе пары десятков дел разогнали истерику, которая не известно куда еще заведет.
Вопрос вот ко всем кто считает что должную осмотрительность покупатель проявлять не должен, а его право должно быть непоколебимо. Вы реально понимаете к чему этот подход приведёт? По некоторым высказываниям чиновников и депутатов, и законодательным инициативам, мне кажется, что общее направление прослеживается.
Но, надеюсь в ВС всё же не будут слушать общий глас любителей простых и не правильных решений, а примут взвешенное решение.
А всем искренне рекомендую не поддерживать истерику, и прежде чем выносить суждение о плохих судах - читать решения. Я вам могу сказать, что в большей части того, что я видел, должная осмотрительность со стороны покупателя отсутствовала.
@expertned
👍11💩1🐳1
Раз пост выше вызывал большую дискуссию, то давайте пройдемся ещё раз по главному тезису: "покупатель не должен быть детективом".
Очень часто слышу я это. Но повторюсь, решение судов подавляющее большинство тех, кто эту мысль транслирует - не читали.
А если бы прочитали, то увидели бы, что в большинстве случаев никаких особых детективных расследований проводить не нужно было. Нужна была элементарная осмотрительность и соблюдение технологии совершения сделки.
Но, если человек действует самостоятельно, то о какой технологии проведения сделки он может знать? Если человек для юр.проверки нанимает риэлтора, который не работает в связке с юристом или не имеет юр.образования, то какой результат он ждет от такой юр.экспертизы?
Это всё не про "нужно стать детективом", а про наличие должной осмотрительности, которая нужна при совершении сделки с недвижимостью.
Обратите внимание статья 177 ГК РФ (не осознавал значение своих действий) существует с 1994 года, как и 178 и 179 ГК. За это время КУЧА решений судов была по ним, где сделки признавали недействительными. И этих дел за все время было на пару порядков больше, чем дела с ведомыми продавцами. И только в последние два месяца вдруг появилась истерия на тему, что сделки оказывается признают недействительными. И что покупатель должен проверять квартиру.
Подумайте, почему вдруг именно сейчас?
Теперь давайте разберем тезис: "покупатель должен быть детективом"
Возьмем дело Долиной, которое, по сути, и позволило сформулировать этот тезис.
Убираем в сторону влияние продавца.
3 факта:
1. Для юр.экспертизы со стороны Лурье был нанят риэлтор. Не риэлтор +юрист, ни хотя бы юрист-жилищник. Риэлтор.
2. На дату заключения ДКП в квартире были прописаны Долина, её дочь и её несовершеннолетняя внучка (!!!) и это при продаже свободной квартиры!
Учитывая факт 1, на факт 2 не было обращено никакого внимания. И это обыденность, очень много риэлторов, пренебрежительно оценивают наличие прописанных детей в свободных квартирах, не понимая последствия. Я это часто встречаю. При этом был бы в сделке юрист-жилищник, он бы дал рекомендацию или перепрописки ребенка по новому адресу до сделки (что было бы самым верным решением) или хотя бы получение от матери и отца ребенка обязательств о перепрописке после сделки с удержанием денег "под выписку".
То, что я пишу - это адекватная схема сделки с ребенком прописанным в свободной квартире. Да, ею можно пренебречь. Но при этом могут наступить негативные последствия.
В данной ситуации - это было критичным фактом. Из решения суда следуюет, что Долина скрывала от родных факт продажи. И вопрос о перепрописке ребенка был бы критичным для вскрытия ситуации.
Так же на наличие прописанных в квартире был сделан акцент, как на одно из доказательств отсутствия намерения продавать квартиру.
Нужно для работы с этим фактом играть роль детектива? Нет!
факт 3. Наличный расчет. Здесь риэлтор Лурье - молодец. Дала рекомендацию проводить расчеты через аккредитив. Но Лурье не послушала специалиста, которого сама же и наняла, увеличив рисковость операции.
Нужно здесь играть роль детектива? Тоже нет!
Факт 4. Какие мотивы определяют расчет именно наличными? Причем это было требование и я где-то видел, что этим была обусловлена скидка в цене (в решение суда явно это не сказано, но косвенно подтверждается).
Обращу ваше внимание. Это май 2024 года. Всё, скажем, так "интегрированные в сообщество" риэлторы в Москве знают, что такое продавец под влиянием. И требование по расчету именно через ячейку является довольно серьезным мотивом задуматься о том, не заколдован ли продавец.
Но, сделка делается. Момент этот не проясняется.
В качестве ремарки отмечу, риэлтор Лурье в этой ситуации похоже сделала правильный шаг, там было две ячейки с зеркальным доступом, обычно так делают, чтобы в одной ячейке деньги были, в другой расписка. Правда в решении суда про расписку ничего не говорилось, может быть вторая ячейка для другого использовалась. Но вряд ли.
В любом случае, нужно было настаивать на безналичных расчетах. И адекватно оценивать причину отказа. ⤵️
@expertned
Очень часто слышу я это. Но повторюсь, решение судов подавляющее большинство тех, кто эту мысль транслирует - не читали.
А если бы прочитали, то увидели бы, что в большинстве случаев никаких особых детективных расследований проводить не нужно было. Нужна была элементарная осмотрительность и соблюдение технологии совершения сделки.
Но, если человек действует самостоятельно, то о какой технологии проведения сделки он может знать? Если человек для юр.проверки нанимает риэлтора, который не работает в связке с юристом или не имеет юр.образования, то какой результат он ждет от такой юр.экспертизы?
Это всё не про "нужно стать детективом", а про наличие должной осмотрительности, которая нужна при совершении сделки с недвижимостью.
Обратите внимание статья 177 ГК РФ (не осознавал значение своих действий) существует с 1994 года, как и 178 и 179 ГК. За это время КУЧА решений судов была по ним, где сделки признавали недействительными. И этих дел за все время было на пару порядков больше, чем дела с ведомыми продавцами. И только в последние два месяца вдруг появилась истерия на тему, что сделки оказывается признают недействительными. И что покупатель должен проверять квартиру.
Подумайте, почему вдруг именно сейчас?
Теперь давайте разберем тезис: "покупатель должен быть детективом"
Возьмем дело Долиной, которое, по сути, и позволило сформулировать этот тезис.
Убираем в сторону влияние продавца.
3 факта:
1. Для юр.экспертизы со стороны Лурье был нанят риэлтор. Не риэлтор +юрист, ни хотя бы юрист-жилищник. Риэлтор.
2. На дату заключения ДКП в квартире были прописаны Долина, её дочь и её несовершеннолетняя внучка (!!!) и это при продаже свободной квартиры!
Учитывая факт 1, на факт 2 не было обращено никакого внимания. И это обыденность, очень много риэлторов, пренебрежительно оценивают наличие прописанных детей в свободных квартирах, не понимая последствия. Я это часто встречаю. При этом был бы в сделке юрист-жилищник, он бы дал рекомендацию или перепрописки ребенка по новому адресу до сделки (что было бы самым верным решением) или хотя бы получение от матери и отца ребенка обязательств о перепрописке после сделки с удержанием денег "под выписку".
То, что я пишу - это адекватная схема сделки с ребенком прописанным в свободной квартире. Да, ею можно пренебречь. Но при этом могут наступить негативные последствия.
В данной ситуации - это было критичным фактом. Из решения суда следуюет, что Долина скрывала от родных факт продажи. И вопрос о перепрописке ребенка был бы критичным для вскрытия ситуации.
Так же на наличие прописанных в квартире был сделан акцент, как на одно из доказательств отсутствия намерения продавать квартиру.
Нужно для работы с этим фактом играть роль детектива? Нет!
факт 3. Наличный расчет. Здесь риэлтор Лурье - молодец. Дала рекомендацию проводить расчеты через аккредитив. Но Лурье не послушала специалиста, которого сама же и наняла, увеличив рисковость операции.
Нужно здесь играть роль детектива? Тоже нет!
Факт 4. Какие мотивы определяют расчет именно наличными? Причем это было требование и я где-то видел, что этим была обусловлена скидка в цене (в решение суда явно это не сказано, но косвенно подтверждается).
Обращу ваше внимание. Это май 2024 года. Всё, скажем, так "интегрированные в сообщество" риэлторы в Москве знают, что такое продавец под влиянием. И требование по расчету именно через ячейку является довольно серьезным мотивом задуматься о том, не заколдован ли продавец.
Но, сделка делается. Момент этот не проясняется.
В качестве ремарки отмечу, риэлтор Лурье в этой ситуации похоже сделала правильный шаг, там было две ячейки с зеркальным доступом, обычно так делают, чтобы в одной ячейке деньги были, в другой расписка. Правда в решении суда про расписку ничего не говорилось, может быть вторая ячейка для другого использовалась. Но вряд ли.
В любом случае, нужно было настаивать на безналичных расчетах. И адекватно оценивать причину отказа. ⤵️
@expertned
👍15❤12💩3🤮1🐳1
⬆️ И, кстати, расчеты наличными сыграли и злую роль в отсутствии реституции, которая больше всего задевает в решении суда.
Это цитата из решения суда по Долиной:
Т.е. был бы расчет безналом, и проблемы такой не было бы вообще.
Обратите внимание, я сейчас не оцениваю решение суда, вопрос справедливости или не справедливости. Я говорю исключительно о тезисе "нужно быть детективом".
Ещё раз повторюсь, большинство тех, кто это говорит решения судов не читал. В большинстве случаев там были очевидные нарушения технологии сделки или проверки. О которых да, нужно знать.
И здесь мы попадаем во второй тезис, покупатель ничего не должен специально изучать, купил и точка - право железобетонное.
Могу заметить, и я об этом уже писал, те, кто ратует за такой подход (т.е. полное исключение необходимости осмотрительности покупателя) плохо оценивают последствия такой системы.
Повторюсь, мы живем с 1994 года в рамках такой системы. И требования её резко изменить основываясь на волне целенаправленно разогнанной истерики, лично на мой взгляд, малопродуктивно.
Ещё раз, задумайтесь, почему разгон этой волны произошел именно сейчас. И, собственно, кому эта волна была нужна.
@expertned
Это цитата из решения суда по Долиной:
...в рамках гражданского дела не представляется возможным достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемой сделке....
Т.е. был бы расчет безналом, и проблемы такой не было бы вообще.
Обратите внимание, я сейчас не оцениваю решение суда, вопрос справедливости или не справедливости. Я говорю исключительно о тезисе "нужно быть детективом".
Ещё раз повторюсь, большинство тех, кто это говорит решения судов не читал. В большинстве случаев там были очевидные нарушения технологии сделки или проверки. О которых да, нужно знать.
И здесь мы попадаем во второй тезис, покупатель ничего не должен специально изучать, купил и точка - право железобетонное.
Могу заметить, и я об этом уже писал, те, кто ратует за такой подход (т.е. полное исключение необходимости осмотрительности покупателя) плохо оценивают последствия такой системы.
Повторюсь, мы живем с 1994 года в рамках такой системы. И требования её резко изменить основываясь на волне целенаправленно разогнанной истерики, лично на мой взгляд, малопродуктивно.
Ещё раз, задумайтесь, почему разгон этой волны произошел именно сейчас. И, собственно, кому эта волна была нужна.
@expertned
👍21❤6💩2🤮1🐳1