Через 10 минут обсудим продавцов под влиянием.

Мы начинаем, скорее включайте НТВ!

Сегодня в программе мы обсудим:

⚠️ Чёрный лебедь: на Западе пытаются сорвать переговоры по Украине с помощью фейковых утечек. Почему в Киеве и Брюсселе не хотят мира?

😳 У страха глаза велики: латыши разбирают железную дорогу, а финны строят забор на границе. Как ещё они планируют защищаться от России?

👵 Бабки рулят: пенсионерки-жертвы мошенников теперь через суд возвращают проданные машины. Не пришло ли время менять законы, чтобы защитить добросовестных покупателей?

📺 ПРЯМОЙ ЭФИР:
⏩ На сайте НТВ
⏩ В аккаунте на RUTUBE
📲 В приложении НТВ на вашем смартфоне!

Ладно, давайте я переключу дискуссию с продавцов под влиянием...

https://share.google/RJvgTPNEtayvKblu3

Вопрос. А что будет делать суд, если родственник коррупционера продал такую "взяточную" квартиру за пару месяцев до того, как пришло государство?

Кстати, есть у меня ощущение, что в таких ситуациях государство будет пристально смотреть на рыночную цену объекта. И если будет занижение цены, то будет повод признать покупателя и продавца аффилированными лицами и "забрать" объект в пользу государства. Особенно, если деньги от продажи выведены куда-нибудь, где изъять их нельзя.

В общем, на мой взгляд, это (помимо банкротства) дополнительный повод отказаться от покупки объекта с занижением цены в договоре купли-продажи.


@expertned

Занижение цены - это когда реально человек получил больше, а в договоре купли-продаже меньше.

Например, в рекламе квартира выставлена за 20 млн. руб., в договоре купли-продажи - 10 млн. - это занижение.

Другой пример. Квартира выставлена в рекламу за 20 млн., но это завышенная цена и её никто не покупает, в итоге через какое-то время цена в рекламе снизилась до 10 млн.руб и вы ее купили - это не занижение цены.

@expertned

Очевидно, что есть пограничные состояния. Например, квартира была в рекламе 20 млн., вы хорошо поторговались и вам продали за 16 млн. - может быть расценено, как занижение, поэтому лучше сделать отчет об оценке (с ценой около 16 млн).

Он поможет в случае суда по банкротству подтвердить рыночность цены.

@expertned

Если кому-то удобнее, то у меня теперь есть канал в МАХ.
Там будет дублироваться информация с этого канала

https://max.ru/exp_ned

Читаю обзор ЦБ по проектному финансированию за 3 кв. этого года.

К слову "о жутких проблемах с продажами у застройщиков"

Всего за 3к25 реализовано 6,6 млн м2 – это на 20% больше, чем в 1–2к25, что объясняется оживлением спроса на жилье. При этом в сентябре реализовано 2,3 млн м2, что выше среднемесячных значений последних нескольких лет, за исключением 2п23 и 2к24, когда наблюдался повышенный спрос перед ужесточением условий льготной ипотеки.

Так же ЦБ подтверждает то, что я всегда говорил, что никакого дефицита новостроек (которым нам грозил в последнее время Марат Хуснуллин), ждать не нужно.

Текущие объемы ввода и запуска жилья позволяют не ждать дефицита предложения в будущем, однако ситуация может
несколько различаться по регионам и зависеть в том числе от типа жилья..

Еще из интересного. Хотя нераспроданная площадь в целом выросла. Но, учитывая, что в продажи идет не всё, что строится, нераспроданность по экспонируемым объектам незначительно снизилась.

Что в целом подтверждает мой тезис, что застройщиков есть инструменты манипуляции для создания ощущения дефицитов площадей.

Так же, как это не удивительно, застройщики увеличили число стартовых площадок, в сравнении со вторым кварталом. Я думал, что рост начнется не ранее следующего 4 квартала, а возможно и в следующем году.

Это говорит о том, что застройщики ждут активности на рынке.

При этом давление на цены все же есть, за счет "навеса" из непроданных объектов. Так что, думаю, рост цен в новостройках на уровне ниже инфляции - это тенденция следующего года. По крайней мере до тех пор, пока вторичка не передавит ростом своей цены.

Кстати, а ведь по факту финансисты победили строителей в битве за дотации застройщикам от государства. И есть у меня ощущение, что регуляция рынка новостроек Центробанком будет происходить не только за счет влияния на ставку проектного финансирования и заградительные меры для альтернативных ипотеке инструментов. Но и за счет более активного входа банков в строительный рынок: наращивания долей в стройкомпаниях или организация собственных проектов. Там есть, конечно, сложности с регулятором, но решаемые. И интерес у них в этом, как мне кажется, есть. По крайней мере у некоторых крупняков.

@expertned

Сегодня покупатель заявил, что расчета депозит нотариуса вещь не надежная, так как нотариус живой человек и доверия к нему меньше. Поэтому строго аккредитив.

Ну, чисто теоретически, нотариус может украсть деньги с депозита, сделав распоряжение о перечислении. Или перечислить в нарушение договора деньги тогда, когда перечислять ещё рано, однако:
1. Уголовная ответственность (если воровство или злоупотребление полномочиями)
2. Полная материальная ответственность (если п.1 или ошибка)
3. Страхования проф. ответственности
4. Компенсационный фонд ФНП

Далее, депозит нотариуса - это не сейф в его конторе. Это специальный банковский счет. И (!) он не входит в конкурсную массу при банкротстве банка.

Аккредитив, если он покрытый (для сделок обычно такой) - застрахован на 1,4 млн (и то при определенных условиях, и это общая сумма покрытия на все счета человека в этом банке)
Система безопасных расчетов - очевидно вообще никакой страховки не имеет
Эскроу - страховая сумма 10 млн.

В общем, лично на мой взгляд, депозит нотариуса - это очень надежно. И что мне нравится - это очень гибкий инструмент. Любую альтернативу легко через него провести, к условиям "раскрытия" очень лояльно.

@expertned

Обратите внимание, Сбер теперь проводит электронную регистрацию только через гос.ключ (по крайней мере в Москве).

Если одна из сторон не хочет заводить госуслуги - регистрацию не получится сделать.

@expertned

Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль.

Сначала проектное финансирование было таким:
«Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег».

То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика.

А потом тихо начался 2024–2025 год.

Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек.

Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы".

Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта.

То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”.

Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных:
«Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам.

Следующий шаг ещё изящнее.

ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты.

Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории.

Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам.

Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит.

И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием.

И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков.

Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки.

Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья.

В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме.

То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги.

Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны.

Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы.

@expertned

Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий

https://youtu.be/DTec6_r0BdU

Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и региональных различиях.

0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже уровня инфляции – не рост?
15:11 – 18:47 – как определять динамику цен в новостройках?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – ситуация на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичку?
31:35 – 36:31 – как дальше будут двигаться цены, несколько сценариев
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста цен
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала

послушать

Что будет с ценами на квартиры следующей весной? И что с рынком сегодня

0:00 – 03:33 – региональные особенности
03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен
06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков
08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке
10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков
12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку
12:53 – 15:10 – рост цены ниже инфляции — это рост?
15:11 – 18:47 – как анализировать цены новостроек?
18:48 – 20:54 – ключевая ставка
20:55 – 25:40 – что происходит на вторичке
25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичное жильё?
31:35 – 36:31 – сценарии движения цен весной
36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста
41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку
44:42 – 45:29 – скидка 10% для подписчиков

#Недвижимость2025 #ПрогнозЦен #Первичка #Вторичка #КлючеваяСтавка #Ипотека #Застройщики #Инфляция #Регионы #Relait #ЭкспертНедвижимости

🔹 Подписывайтесь на канал: @expertned

подать заявку на консультацию по городской/загородной недвижимости и ипотеке — скидка 10% на услуги для всех подписчиков: https://relait.ru/chat

По многочисленным просьбам выкладываю текст резолюции круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке
недвижимости: новые вызовы и законодательные решения», который прошел в Госдуме 20 ноября. Сформулировали основные направления работы. Приступаем к подготовке законопроектов.

Разберем выше озвученную задачу. Мой ответ - нужна доп. информация. Почему и какая?

Вообще вопрос можно ли покупать жилье у банкротов довольно частый. В разбираемой задаче ситуация осложняется тем, что квартира продается, как свободная. Т.е. откуда-то появилось другое жилье.

В чём может быть проблема? В решении суда.

Есть два варианта.

Первый. Полный расчёт с кредиторами. И тогда вообще никаких проблем.

Второе и самое частое. Банкротство прекращено, потому что больше взыскивать нечего. И в этой ситуации, в случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам, дело может быть возобновлено.

Когда бывший банкрот продает свою единственную квартиру, чтобы купить другую квартиру, подозрений, что он скрывал от кредиторов имущества мало. Хотя такая покупка, в зависимости от обстоятельств, тоже может быть под большим вопросом.

Но, когда вдруг через два года единственное жилье стало не единственным, возникает масса вопросов о возможности сокрытия от кредиторов имущества или денег, не так ли?

Так что решение нужно принимать, исходя из решения суда и обстоятельств дела.

@expertned

Удивительно, но до сих пор ещё у некоторых покупателей есть какая-то вера, что "у меня наличные" гарантирует хорошую скидку.

Причем ладно, если ещё речь идет про сравнение "у нас есть покупатель на нашу квартиру и мы хотим купить вашу" и "у нас наличные".

Здесь при равных обстоятельствах выбор за "наличные". Но и то вопрос давать торг или нет - очень открытый. А на сегодняшнем рынке - скорее закрытый, в смысле, что "мы продадим вам, потому что наличные, но торга нет".

Но ведь до сих пор встречаются те, кто считают "наличные", чем-то существенно лучшим, чем "ипотека"...

Да, конечно, и сейчас есть особенные банки, где обычная сделка - это три часа и куча проблем. Но даже это не стоит скидки, по крайней мере в моем понимании, что все эти проблемы мы на себя берем.

Но в общем порядке уже кучу лет, что наличные, что ипотека - разницы особой нет.

Но все рано "у нас наличные - дайте скидку" - совсем не редкость...

@expertned