🪙Рынок ипотеки продолжает восстанавливаться

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, в ноябре банки выдали 107 тыс. кредитов (+1% к октябрю) на 498 млрд руб. (+2%).

В годовом выражении рост более значительный: +47% г/г по количеству и +81% г/г по сумме. Такая динамика — эффект низкой базы (в конце прошлого года банки сокращали выдачи из-за исчерпания лимитов по программам с господдержкой).

Всего по итогам 11 мес. 2025 г. банки предоставили 803 тыс. кредитов (-35% к 11 мес. 2024 г.) на 3,6 трлн руб. (-21%).

Ипотечный портфель достиг 21,3 трлн руб. на 01.12.2025, увеличившись с начала года на 1,2 трлн руб.

❓Что со ставками?

Средневзвешенные ипотечные ставки остаются без изменений уже больше двух месяцев — с 3 октября (см. карточки).

При этом в ноябре, как и в октябре, по рыночным программам выдано 40 тыс. кредитов на 119 млрд руб. — это значительно выше среднего уровня I пол. 2025 г. (16 тыс. кредитов на 36 млрд руб.).

❓Что будет дальше?

По нашей оценке, в декабре выдачи сохранятся на уровне ноября, что по итогам года обеспечит выдачу ~0,9 млн кредитов на ~4 трлн руб. — на 15-20% меньше по объему, чем в 2024 г.

При этом без учета «Льготной ипотеки» выдача по объему практически не изменится.

@domresearch #ставки

Мы в MAX

❗️❗️❗️❗️

⚡️Количество активных объявлений о сдаче квартир растёт третий месяц подряд

Объём сдаваемого жилья на 1 декабря составил 96 тыс. квартир (+6% за ноябрь и +24% г/г; данные Циан).

Рынок растёт во многом за счёт инвестиционных квартир, о чём говорит активное увеличение предложения студий (+9% м/м) и однокомнатных квартир (+9% м/м).

Количество сдаваемых «двушек» увеличилось не так сильно (+6% м/м), а квартир с тремя и более комнатами осталось на прежнем уровне.

🏷Рост предложения продолжил оказывать давление на стоимость аренды — в ноябре она снижалась в городах всех размеров.

Заметнее всего цены снизились в Санкт-Петербурге: -6% м/м, до 53 тыс. руб./мес.

В Москве стоимость аренды уменьшилась на 3% м/м, до 99 тыс. руб./мес.

Подробности — в карточках.

@domresearch #аренда

Мы в MAX

❗️❗️❗️❗️❗️

⚡️Рост продаж в новостройках продолжается пятый месяц подряд

В ноябре реализация квартир по ДДУ составила 2,8 млн м² (+2% м/м и +40% г/г). В строительную отрасль поступило 560 млрд руб. (+44% г/г) — максимум с июня 2024 г. (619 млрд руб.).

Всего за 11 мес. 2025 г. продано 22 млн м² новостроек (-5% г/г) на 4,4 трлн руб. (+4% г/г).

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, по итогам 2025 г. объём продаж в новостройках составит около 25 млн м², что всего на 2% меньше, чем в 2024 г. В денежном выражении продажи составят 5 трлн руб., что примерно соответствует уровню прошлого года.

Подробности — в карточках.

@domresearch #продажи

Мы в MAX

⚠️Соотношение распроданности и стройготовности стабилизировалось на уровне 70%. Но риски для рынка сохраняются

После снижения, продолжавшегося с июля 2024 г., в ноябре этого года показатель вернулся к нижнему значению коридора (70-80%), характеризующего сбалансированное состояние рынка.

Ситуация в регионах, конечно, отличается. Так, например, в половине из 10 субъектов-лидеров по объёмам строительства показатель находится ниже 70%, сигнализируя о рисках избытка предложения. Наиболее тревожная ситуация — в Краснодарском крае (41%).

Скорость продажи жилья наиболее сильно замедлилась по отношению к темпам строительства в Свердловской, Ростовской, Тюменской областях.

Интересно, что отношение распроданности к стройготовности различается и по этажности новостроек. В домах с 17 и более этажами показатель составляет 74%, а в МКД, где 6-9 этажей, — 57%. Это объясняется тем, что высокоэтажные дома строятся в крупных населенных пунктах, где спрос выше.

В разрезе городов о равновесии рынка можно говорить только в «миллионниках» (78%). В малых же городах показатель находится на рисковом уровне 55%, а, например, в городах с населением 50-250 тыс. чел. — 63%.

Учитывая повышение Банком России прогноза по среднегодовой ключевой ставке с 12-13% до 13-15% на 2026 г., сохраняются риски для ипотечного рынка (а значит, и спроса), связанные с более долгим периодом жестких денежно кредитных условий.

Об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка по ипотеке упадет ниже 15% (текущий уровень — 21,25% — не снижается уже более 2 месяцев).

@domresearch #распроданность_стройготовность

Мы в MAX

⚡️Индекс цен ДОМ.РФ: в ноябре новостройки подорожали на 1,8% м/м (после +1,2% в октябре и +0,9% в сентябре)

Темпы роста цен на строящееся жильё непрерывно ускоряются с июня.

Такая динамика связана с активизацией спроса во II пол. 2025 г. В ноябре продажи квартир по ДДУ достигли максимума с момента окончания «Льготной ипотеки» (2,8 млн м², +40% г/г на 560 млрд руб., +44% г/г).

Всего за 11 мес. 2025 г. цены на первичном рынке выросли на 8,3%, а в реальном выражении (при инфляции 5,3% в январе-ноябре) — на 2,9%.

Рост цен с начала года опередил среднероссийские значения в 16 из 68 субъектов, покрытых Индексом. Среди ТОП-10 регионов по объему строящегося жилья опережающими темпами цены выросли только в столичной агломерации: +18,1% в Москве и +11% в Московской области.

@domresearch #цены

Мы в MAX

⚡️В годовом выражении выдачи ипотеки на ИЖС и покупку частных домов растут второй месяц подряд

В ноябре банки предоставили 9 тыс. новых кредитов (+35% г/г) на 48 млрд руб. (+8%). Однако такой рост — эффект низкой базы прошлого года.

Всего за 11 мес. 2025 г. на ИЖС и готовые дома выдано 87 тыс. кредитов (-56% г/г) на 466 млрд руб. (-52%).


‼️ Тенденции рынка ИЖС

Во II полугодии 2025 г. количество подрядных организаций в сегменте ИЖС, по данным строим.дом.рф, выросло на треть (до 9,8 тыс. после 7,4 тыс. во II кв. 2025 г.).

Подрядчики адаптируются к эскроу-счетам: если во II кв. с эскроу вели строительство 1,3 тыс. подрядчиков, то сегодня — уже 3,2 тыс. (28% из них реализовали/реализуют 6 и более проектов с использованием данного механизма).

В то же время количество подрядчиков, готовых строить с эскроу, выросло на 50% (до 6,3 тыс. против 4,1 тыс.).

За первые 9 месяцев действия эскроу на ИЖС (с 1 марта 2025 г.) в рамках новой модели финансирования строительства заключено 16,5 тыс. договоров подряда (на 1,8 млн м² жилья), из которых треть домов (5,3 тыс.) уже готовы.

@domresearch #ижс

Мы в MAX

На прошлой неделе средневзвешенные ставки по ипотеке остались без изменений. При этом Банк России принял в пятницу решение о снижении ключевой ставки на 0,5 п.п. до 16%.

На решение уже отреагировал Сбербанк (1 место рэнкинга), объявив о снижении на 1,5 п.п. ставок по рыночным программам (минимальная ставка составит от 15,9% на новостройки и от 16,5% на вторичном рынке) с 25 декабря.

Текущее снижение ключевой ставки было ожидаемым и не таким значительным, чтобы повлиять на дальнейшую траекторию восстановления рынка ипотеки.

Напомним, что в первой половине года на динамику рынка влияли два фактора: высокие ставки по рыночной ипотеке, достигавшие ~29%, и высокая база сравнения (в Iп24 действовала массовая «Льготная ипотека»). В январе-июне было выдано 340 тыс. кредитов (-55% г/г) на 1 498 млрд руб. (-47%).

Во втором полугодии из базы сравнения эффект массовой «Льготной ипотеки» исчез, Банк России приступил к снижению ставок. В результате с июля снижение выдачи ипотеки начали замедляться, в августе и сентябре выдача в денежном выражении превысила уровень прошлого года, а в октябре и ноябре полностью перешла к росту. По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, за июль-ноябрь выдано 463 тыс. кредитов на 2 140 млрд руб.: -1% г/г по количеству, но +23% по сумме.

Рост продолжился и в декабре: за 1-14 декабря банки выдали 61 тыс. кредитов (+164 г/г, +43% м/м) на 302 млрд руб. (+188 г/г, +48% м/м).

По нашей оценке, по итогам 2025 г. банки предоставят 0,9-1 (-30% г/г) млн ипотечных кредитов на 4,1-4,3 трлн руб. (-15% г/г). Средняя ставка по выданным кредитам составит ~7,8% за счёт высокой доли программ с господдержкой в общей выдаче (более 75%).

Прирост ипотечного портфеля на балансах банков составит 1,3-1,5 трлн рублей, доля ипотеки в ВВП — ~11%.

📑На этой неделе на канале опубликуем новый рэнкинг с итогами работы банков за ноябрь, а о том, как изменятся ипотечные ставки (и изменятся ли) вслед за решением ЦБ, уже сообщим в следующий понедельник.

@domresearch #ставки

Мы в MAX