Сегодня в эфире РБК руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг рассказал о том, что будет происходить с рынком жилья на горизонте двух лет, брать ли ипотеку в этом году и какая стратегия позволит сделать покупку жилья доступнее.

❓Что будет со стройкой в среднесрочной перспективе?

🏙Строительная отрасль – инерционная. Показатели ввода по итогам 2024 г. на фоне рекордов 2023 г. – отличные, но это результат запусков двухлетней давности.

🏙Дальнейший объём запусков и, соответственно, вводов новых проектов зависит от спроса. Около 80% спроса на новое жильё финансируется за счёт ипотеки. По нашей оценке, за три недели января выдача ипотеки сократилась на 70% г/г, в т.ч. из-за ужесточения регулирования ЦБ.

🏙В этом году мы ожидаем снижение запусков до 30-35 млн кв. м. Это очень большое сокращение (48 млн кв. м – факт 2024 г.), что повлияет на ввод жилья в 2027 г.

❓Что может поддержать строительную отрасль?

🔁Строительная отрасль нуждается в поддержке, прежде всего, в субсидировании ставок по проектному финансированию по новым проектам, которые ещё не распроданы и по которым темпы продаж низкие.

❓На какие тенденции на рынке обращаем внимание?

🔑Видим тенденцию: некоторые застройщики откладывают сроки начал продаж и строительства некоторых проектов. Причина в том, что в случае низкого спроса на эти проекты поступающие средства на счета эскроу не будут покрывать выборку по проектному финансированию, что приведёт к росту ставки для девелоперов.

❓Нужно ли сейчас брать ипотеку?

❌Доступность рыночной ипотеки находится на минимальных уровнях за последние 10 лет. Рекомендовать брать рыночную ипотеку по текущим условиям – сложно. Зато есть возможность взять «Семейную ипотеку» или другие программы с господдержкой. Ставка по ним – 6% и ниже, это очень выгодное предложение, которым нужно пользоваться.

❓А если квартиру нужно купить уже в этом году, но вы не подходите под условия льготных программ?

🏦С учётом текущих высоких ставок по депозитам оптимальным решением могло бы стать размещение средств на вкладе сроком до 6 месяцев. На таком горизонте возможно начало снижения ключевой ставки, что повысит привлекательность ипотеки. При этом прирост по депозиту позволит взять ипотеку на квартиру большей площади или внести больший первоначальный взнос, так как значимого роста цен мы не прогнозируем.

@domresearch

🏙После завершения массовой «Льготной ипотеки» и роста ключевой ставки спрос на жильё снизился. Снижение продолжится и в этом году.

В этих условиях застройщики принимают меры по стимулированию продаж. Одна из них – механизм рассрочки платежей. По нашим данным, в третьем квартале прошлого года рассрочка обеспечила 18% продаж в новостройках.

❓Насколько востребована рассрочка в начале этого года покупателями и самими застройщиками? Как она влияет на стоимость квартир и первоначальный взнос? Есть ли нюансы страхования при рассрочке и какие они?

Ответы на эти и другие вопросы мы рассчитываем получить по результатам исследования Аналитического центра ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA.

📣Приглашаем девелоперов принять участие в опросе.

Результатами исследования поделимся 13 февраля. А его участники получат аналитический отчёт в полной версии.

@domresearch

↪️Что ждёт ипотечный рынок, как изменятся цены на жильё, когда снизятся ставки, в подкасте РБК.Недвижимость рассказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Прогноз на 2025 г.

✅В 2025 г. выдача ипотеки может снизиться до 1,1-1,2 млн кредитов (-20% к 2024 г.). Однако это всё ещё стабильный уровень, сопоставимый с 2019-2020 гг.
✅Основная поддержка рынка – «Семейная ипотека», её доля по итогам года вырастет до 70% всех выдач.
✅Цены на первичном рынке будут расти примерно на уровне инфляции (7-9%). На «вторичке» старые дома могут начать дешеветь, а качественные квартиры в новых домах – дорожать за счёт перетока спроса за собственные средства.

Что будет дальше?

✅Ключевой фактор развития жилищного рынка – ставки по ипотеке. При их прогнозируемом снижении до 12-13% в 2026 г. спрос начнет быстро восстанавливаться.
✅ Однако на фоне текущего низкого спроса на новое жильё (80% этого спроса финансируется за счёт ипотеки, а её выдачи снижаются), застройщики могут начать уменьшать объёмы запусков новых проектов. Это может привести к снижению объёма предложения новостроек после 2027 г.

🔗 Полная версия подкаста – по ссылке ниже.

00:27 — Итоговые данные по рынку ипотеки в 2024 году

01:49 — Прогнозы для ипотеки в 2025 году

03:23 — Какие льготные программы останутся в 2025 году

06:54 — Оценка распроданности новостроек. Есть ли риски банкротств девелоперов

17:19 — Новые меры поддержки строительной отрасли

26:08 — Кто будет брать ипотеку по ставкам в 30%

33:33 — Программа льготной ипотеки для вторичного рынка жилья

36:12 — Что делать покупателям жилья при высоких ставках

40:02 — Прогнозы по росту цен на новостройки и вторичное жильё

🎓Продолжаем изучать международный опыт

🇰🇿В 2021 году власти Казахстана запустили программу поддержки рынка жилья.

Граждане могут получить на банковский спецсчет единовременные пенсионные выплаты и направить их на:

✅погашение и рефинансирование ипотеки, оплату первоначального взноса;
✅приобретение жилья за собственные средства;
✅покупку земельного участка и строительство частного дома;
✅пополнение вклада в жилищные строительные сбережения (ЖСС).

Результат:

💳В 2021-2024 гг. ~1,6 млн граждан получили выплаты объёмом 3,16 трлн тенге ($6,1 млрд).

💳Почти половина (718 тыс.) потратили их на операции с ипотечными займами (838 млрд тенге, или ~11,5% от всего объёма выданной ипотеки за этот период), треть – на покупку жилья за собственные средства, четверть – на пополнение вклада в ЖСС.

Возможно ли использовать соответствующий инструмент в России?

🪙Текущая организация и распределение пенсионных отчислений в нашей стране делают опыт Казахстана не столь актуальным для России.

Ещё больше подробностей о жилищной сфере Казахстана – в нашем отчёте по ссылке.

@domresearch

Объём запусков новых проектов в январе – минимальный за последние четыре года

В январе 2025 г. запущено строительство 2 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 13% меньше, чем в январе 2024 г., подсчитали в Аналитическом центре ДОМ.РФ на основе данных наш.дом.pф.

Объём запуска стал минимальным для января за последние 4 года. Предыдущий минимум был в январе 2021 г. – 1,3 млн кв. м.

Весь портфель строящегося жилья в России за первый месяц текущего года снизился незначительно, на 1,3%, составив 113 млн кв. м на 1 февраля 2025 г. Такой объем на ~10-20% превосходит уровень на начало февраля 2020-2024 гг.

О чём говорят цифры?

⚠️Высокая ключевая ставка продолжает оказывать давление на рынок ипотеки и, как следствие, строительства. За три недели января объём выдачи ипотеки на 70% ниже, чем год назад.

🏙Вполне ожидаемо, что на фоне охлаждения спроса запуски новых проектов начали замедляться.

Что будет дальше?

🏗При сохранении текущих ставок и слабого спроса мы увидим снижение запусков новых проектов в этом году на 30-35%, до 30-35 млн кв. м.

🏙Это, в свою очередь, приведёт к снижению вводов начиная с 2027 г.

Что может поддержать рынок (кроме снижения ключевой ставки)?

🔁Действенным могло бы стать субсидирование ставок по проектному финансированию по новым проектам, которые ещё не распроданы и по которым темпы продаж низкие.

@domresearch

Правильный ответ: Уральский федеральный округ 🥇

Подготовили специальное исследование о тенденциях на рынке жилья УрФО.

Что интересного?

Структурная трансформация российской экономики и развитие адресных мер господдержки формируют новые точки роста на рынке жилищного строительства. Тенденция затронула и УрФО.

🏗 Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья на Урале за предыдущий год вырос до рекордных 5,06 млн кв. м. (+1% г/г).
📣 Наибольшие темпы прироста наблюдались в Курганской области (+18% г/г), где активно работают промышленные предприятия, и в ХМАО (+17%), где развивается арктическая ипотечная программа.
🔥Объём строящегося жилья в УрФО продолжает расти уже 4-й год подряд – в 2024 г. он увеличился на 20%, достигнув рекордных 11,8 млн кв. м.
✅В то же время продажи новостроек в округе упали на 26% (до 2,9 млн кв. м), а объём ипотечного кредитования за год снизился примерно на 40% и по количеству, и по сумме.

Жильё: дефицит или избыток?

Ответить на этот вопрос помогает показатель распроданности и стройготовности нового жилья. В целом ситуация на Урале выглядит сбалансированной, однако региональные рынки показывают разную динамику.

🏘В Челябинской области соотношение распроданности и стройготовности снизилось до 54%, что ниже равновесного уровня в 70-80% и сигнализирует о некотором отставании спроса от предложения.
🏗В Свердловской области показатель, напротив, достиг 92%, что говорит о дефиците предложения жилья с близким сроком ввода в эксплуатацию.

Продолжаем работу и готовим отчёты по другим федеральным округам!

@domresearch

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды. Продажи новостроек: итоги января», где выступит руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

Вместе с экспертами обсудим ключевые показатели рынка жилья в январе, а также актуальные тренды и прогнозы.

Когда? Завтра (6 февраля) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🏠 Меньше чем через месяц банки будут охотнее предоставлять ипотеку на строительство частных домов, а граждане, выбирая подрядчиков, будут уверены в завершении работ.

Это станет возможным благодаря внедрению эскроу-счетов в сегмент ИЖС, что распространит на эту часть рынка такие же безопасные и прозрачные правила финансирования, которые действуют при строительстве многоквартирного жилья и малоэтажных жилых комплексов.

👨‍👩‍👦Лучше для граждан

Деньги, перечисленные гражданами на выполнение работы, остаются на эскроу-счете в банке до завершения строительства. Подрядчик не сможет их забрать, не выполнив свои обязательства перед заказчиком.

🖌Лучше для подрядчиков

Налоговые льготы: с 1 апреля 2025 г. подрядчики, использующие эскроу, будут освобождены от НДС (это 20% к стоимости их услуг).

Согласно опросу ДОМ.PФ и ВЦИОМ, при наличии финансовых гарантий доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в 2 раза (среди тех, кто рассматривает переезд из квартиры в дом).

🏦Лучше для банков

Повысится прозрачность сегмента: подрядчики, работающие по эскроу, будут раскрывать сведения о строительстве на строим.дом.рф. Банки будут с большей готовностью предоставлять средства под такие проекты.

Какова роль ⬜️ ?

С сентября 2023 г. ДОМ.PФ за счёт собственных средств реализует пилотный проект по субсидированию процентов по кредитам подрядчикам, работающим с эскроу-счетами, по ставке не выше 1% годовых.

Программа призвана обеспечить переходный период в сегменте ИЖС и продлится до конца 2025 г. Объёма финансирования достаточно для строительства ~1 млн кв. м индивидуального жилья.

На портале строим.дом.рф уже размещено более 1,7 тыс. типовых проектов от подрядчиков, строящих с эскроу.

Вывод

Уже сегодня закладывается фундамент для роста спроса на ИЖС-ипотеку. Потенциал такого спроса начнет раскрываться по мере снижения ставок.

@domresearch

Аналитический центр ДОМ.РФ продолжает отслеживать настроения в строительной отрасли

Совместно с ИРСО и ВЦИОМ в январе опросили девелоперов и вот, на что обращаем внимание:

✅В январе доля застройщиков, отмечающих ухудшение ситуации с кадровой доступностью, снизилась до 20% (-4 п.п. к декабрю). Снижение продолжается третий месяц подряд и связано с постепенной адаптацией застройщиков к текущей ситуации, а также снижением портфеля строительства;

✅Всё больше застройщиков ожидают спад объёма портфеля строительства в годовой перспективе – доля таких среди опрошенных выросла до 47% (+15 п.п. за квартал, максимум за историю наблюдения);

✅При этом сократилась до 65% (-13 п.п. за квартал) доля застройщиков, ожидающих снижение рентабельности в годовой перспективе. Это по-прежнему высокий уровень, но его снижение может свидетельствовать о постепенной адаптации застройщиков к ситуации на рынке;

✅83% застройщиков считают, что доступность проектного финансирования по проектам, находящимся в стадии строительства, выросла или не изменилась (+7 п.п. за месяц). Этому способствует стабилизация ситуации со ставками на рынке.

@domresearch

Аналитический центр ДОМ.РФ: в январе 2025 г. банки предоставили 35 тыс. кредитов (-54% к январю 2024 г.) на 129 млрд руб. (-52%).

Падение спроса на рыночную ипотеку (-60% по количеству и объёму) связано с высокими ставками (~29%, +12 п.п. за год).

При этом снижение объёмов льготной ипотеки (выдано 15 тыс. кредитов на 86 млрд руб., -61% по количеству и -57% по объёму) обусловлено, прежде всего, высокой базой прошлого года, когда еще действовала «Льготная ипотека». Без её учёта выдача «льготки» по количеству и объёму снизилась на 38% г/г. Ещё одна причина январского снижения – низкий уровень одобрения выдачи кредитов в декабре, когда банки исчерпали лимиты, выделенные Минфином.

Что дальше?

В ближайшие месяцы ожидаем восстановления кредитования по льготным программам. Уже на последней неделе января выдача ускорилась (6 тыс. кредитов, +39% н/н) и продолжит расти с учётом увеличения числа одобренных заявок в конце января – начале февраля 2025 г. (20-23 тыс. в неделю).

Почему выдача льготной ипотеки ускорилась?

В этом году Минфин принял два решения по «Семейной ипотеке» и «Дальневосточной и арктической ипотеке»:

✅Отмена лимитов – банки больше не ограничены в объёмах кредитования;

✅Повышение уровня возмещения (до 3 п.п. для МКД и 3,5 п.п. для ИЖС) – это увеличит рентабельность выдачи льготных кредитов для банков и приведёт к отмене или существенному снижению комиссий, введённых кредиторами ранее на фоне роста стоимости фондирования.

Меры окажут поддержку кредитованию по госпрограммам. Однако рыночная ипотека останется под давлением высоких ставок.

@domresearch

В эфире Вести FM руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг рассказал, как работает механизм рассрочки при покупке жилья и какую ипотеку сегодня брать выгодно.

Как работает рассрочка на покупку жилья?

✅при заключении договора долевого участия вносится от 10% до 50% стоимости жилья

✅на период строительства граждане осуществляют регулярные ежемесячные или ежеквартальные платежи

✅остаток суммы выплачивается перед сдачей дома в эксплуатацию (на эту сумму можно оформить ипотеку)

Какие риски рассрочки для покупателей?

✅при нарушении графика платежей и невнесения финального платежа при сдаче дома в эксплуатацию договор будет расторгнут, покупатель получит назад свои деньги, возможно, за вычетом штрафов…

…к этому моменту рыночная конъюнктура может измениться (например, вырастут цены на жильё), и полученной суммы может оказаться недостаточно для покупки аналогичной квартиры и желаемого улучшения жилищных условий.

✅если покупатель хочет воспользоваться ипотекой для осуществления финального платежа, то он берёт на себя риски ужесточения условий ипотечного кредитования.

Какие риски рассрочки для застройщиков?

✅в условиях высоких ставок и невысокого спроса, девелоперы используют рассрочки как механизм стимулирования продаж.

✅однако продажа квартир в рассрочку снижает объём поступлений на счета эскроу, что приводит к росту ставки по проектному финансированию и, как следствие, повышению затрат застройщика.

✅невнесение покупателем финального платежа означает риски расторжения договоров – в этом случае застройщику может не хватить средств на погашение проектного финансирования после ввода дома в эксплуатацию.

Какую ипотеку сегодня брать выгодно?

✅доступная в текущих условиях – ипотека по госпрограммам («Семейная», «ИТ», «Дальневосточная и арктическая»). Брать такие кредиты сегодня выгодно.

✅рассматривать ипотеку на рыночных условиях целесообразно, если кредит берётся не как основной инструмент финансирования покупки, а в дополнение к сумме, вырученной, например, за счёт продажи имеющегося жилья. В таком случае повышается доступность такого кредита в части его обслуживания.

@domresearch

🏦 14 февраля состоится пресс-конференция по итогам заседания Совета директоров Банка России по денежно-кредитной политике.

Эксперты ДОМ.PФ представили свой прогноз о наиболее вероятном решении регулятора по уровню ключевой ставки, а также оценили возможные последствия для рынка жилья и ипотеки.