ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%, что стало неожиданным решением для большинства аналитиков. Как это повлияет на ипотечный рынок, спрос на жилье в 2025 году и перспективы ипотечных схем от застройщиков, обсудили в прямой трансляции с Екатериной Власовой, заместителем руководителя аналитического центра института жилищного развития «Дом РФ».

🎙️ Ведущий трансляции: главный редактор «РБК-Недвижимости» Сергей Велесевич.

Содержание встречи:

01:01 — Влияние решения ЦБ о сохранении ключевой ставки на рынок ипотеки.
02:21 — Про ужесточение денежно-кредитных условий.
03:50 — Ситуация на ипотечном рынке: запретительные ставки и влияние решений ЦБ.
05:07 — Реакция рынка на высокие ставки ипотеки.
06:25 — Падение рыночной ипотеки и причины её сокращения.
08:25 — Роль застройщиков в поддержке продаж через схемы и рассрочки.
09:58 — Борьба ЦБ с ипотечными схемами и введение ипотечного стандарта.
11:19 — Новое регулирование: макропруденциальные надбавки и их влияние на рынок.
12:53 — Как заемщики сталкиваются с резким ростом долговой нагрузки.
13:39 — Треть ипотеки под риском нового регулирования.
14:25 — Прогноз по ставкам ипотеки: что может измениться.

🐚Читать РБК Недвижимость в Telegram

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Банк России взял паузу в повышении ключевой ставки на фоне замедления кредитной активности: снизились темпы роста как корпоративного, так и розничного кредитования;
✅Ипотека на ИЖС. В ноябре выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома снизилась до минимума с 2022 г.: выдано 7 тыс. новых кредитов на 41 млрд руб.;
✅Соцопросы. Только 19% россиян оценивают условия для покупки жилья как хорошие. А среди респондентов, которые собираются улучшить жилищные условия, такого мнения придерживается 30%.

⚠️ Последняя неделя перед новогодними праздниками – самое время подвести итоги года в жилищной сфере. Начнём с макроэкономики.

Российская экономика второй год подряд растёт высокими темпами (~4%), а безработица опустилась до исторических минимумов (менее 2,5%). Реальные доходы населения бьют рекорды, самый активный рост – у граждан с невысокими доходами в регионах. Всего за два года население с доходами от 215 тыс. руб. на семью увеличилось на 20% за счёт снижения численности низкодоходных групп. Сформировался новый класс ипотечных заёмщиков, которым ранее ипотека была недоступна.

На фоне высокого спроса инфляция продолжила ускоряться – с 7,4% в годовом выражении в начале года до 9,5% в середине декабря. Чтобы её обуздать, Банк России с июля перешел к решительному ужесточению денежно-кредитной политики. За год ключевая ставка выросла с 16% до 21% – максимум за десятилетие таргетирования инфляции. Вслед за ключевой взлетели и другие ставки в экономике, в том числе рыночные ставки по ипотеке.

В декабре регулятор взял паузу в ужесточении денежно-кредитной политики, однако не исключил дальнейшего повышения ключевой ставки в следующем году. Но даже если ключевая ставка уже на пике, она будет оставаться высокой ещё долгое время (прогноз Банка России – 17-20% в среднем за 2025 г.). Одновременно ЦБ продолжает ужесточать банковское регулирование, в том числе и на ипотечном рынке.

В совокупности это означает, что в следующем году сколько-нибудь значимого смягчения условий по рыночной ипотеке ждать не стоит. Ставки останутся запретительными, а Банк России продолжит пресекать рискованные практики кредитования. Вместе с тем рынок по-прежнему поддерживают адресные льготные программы, которые продлены до 2030 года. Но об этом поговорим в следующем посте.

👛 Продолжаем подводить итоги года в жилищной сфере. Сегодня поговорим о рынке ипотеки.

В 2024 г. условия ипотечного кредитования ужесточились. Процентные ставки по рыночной ипотеке весь год находились на запретительных уровнях, достигнув почти 30% во втором полугодии. Кроме того, с июля завершилась массовая льготная ипотека, непрерывно действовавшая с 2020 года.

В то же время поддержку рынку оказывал активный рост доходов граждан, особенно в регионах. Ещё один позитивный фактор для рынка – продление адресных льготных программ, включая «Семейную ипотеку», до 2030 года.

В целом за 2024 г., по нашей оценке, банки предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб. Это на 35-40% ниже, чем в рекордном 2023 году, но примерно соответствует уровню 2022 года. Банковский портфель ипотеки вырос на 10% и превысил 20 трлн руб.

Почти всё снижение выдачи пришлось на вторую половину года, тогда как в первом полугодии она была близка к высокому уровню 2023 г. благодаря льготным программам. Наиболее популярной в 2024 г. была «Семейная ипотека» (около 60% всей выдачи по программам с господдержкой).

Выдача ипотеки по рыночным программам сократилась значительно меньше, чем ожидалось, даже несмотря на запретительные ставки. Спрос на такие кредиты поддерживался за счёт рекордного роста доходов населения и программ от застройщиков.

Доля высокорискованной ипотеки в выдаче в 2024 г. снизилась на фоне ужесточения регулирования Банка России. В 2025 г. ЦБ сможет эффективнее ограничивать риски в ипотеке благодаря расширению инструментов регулирования (макропруденциальные лимиты, стандарт ипотечного кредитования и др.).

О том, как тенденции на рынке ипотеки повлияли на жилищное строительство, поговорим в следующем посте.

🏗 В 2024 году ключевая ставка достигла десятилетнего максимума, массовая льготная ипотека на новостройки завершилась, а Банк России продолжил ужесточать регулирование. Как чувствовали себя застройщики?

Даже в таких непростых условиях жилищное строительство не потеряло темп, набранный в рекордном 2023 году. Ввод жилья в России (94 млн кв. м за 11 месяцев 2024 года) соответствует уровню рекордного 2023 года. Драйвером стал сегмент ИЖС, который по итогам ноября уже превысил прошлогодний максимум.

Портфель строящегося многоквартирного жилья обновил рекорд за всю историю наблюдений. Застройщики активно выводили на рынок новые проекты, прежде всего, в регионах за пределами 10 крупнейших по объёмам стройки. Запуски с начала года (свыше 46 млн кв. м) сопоставимы с высоким уровнем прошлого года.

На фоне роста стройки активно росли и показатели проектного финансирования. Объём открытых застройщикам кредитных линий в 2024 г. превысил 20 трлн руб., а выборка лимитов по ПФ – 8 трлн руб.

Чтобы снизить стоимость проектного финансирования, застройщики быстрее запускали продажи новых проектов (как формируется ставка, писали тут). Остатки на счетах эскроу увеличились до 7 трлн руб., ещё свыше 3 трлн руб. застройщики получили с раскрытых счетов эскроу.

В результате покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу сохраняется на высоком уровне (почти 80% в конце года). Средняя ставка, хотя и выросла до более чем 8% из-за большой доли новых проектов, оставалась существенно ниже ставок по кредитам другим отраслям.

Таким образом, строительная отрасль продемонстрировала устойчивость и завершает 2024 год на высокой ноте. Но смогут ли застройщики достроить начатые проекты в условиях запретительных ставок и низких продаж? Об этом поговорим в следующем посте.

🪙 Как снижение продаж сказывается на финансовой устойчивости застройщиков и на их ценовой политике?

Продажи квартир в строящемся жилье в 2024 году снизились умеренно, примерно на 20% к рекордному 2023 году. Весь спад продаж пришелся на вторую половину года, но и он был сравнительно небольшим благодаря льготным программам и предложениям от застройщиков. В первой же половине года спрос на рынке оставался высоким, а накануне окончания массовых льготных программ – ажиотажным.

Благодаря активным продажам в первом полугодии у застройщиков сформирован «задел», который позволит гарантированно завершить проекты с близкими сроками ввода. Так, в проектах с вводом в 2025 году уже распродано 47% площадей – это выше равновесного значения (42%) с учётом текущей строительной готовности.

Но ситуация складывается по-разному по отдельным застройщикам и регионам. При сохранении текущих продаж распроданность новостроек с вводом в следующем году будет ниже целевого уровня у 10% девелоперов из топ-20 и в 17 из 86 регионов, где ведётся строительство многоквартирного жилья.

Цены на новостройки в 2024 году изменялись синхронно с продажами. В первом полугодии жильё на первичном рынке дорожало быстрее, чем инфляция, а во втором полугодии рост цен замедлился. По данным индекса цен ДОМ.PФ, за 11 месяцев стоимость «квадрата» на первичном рынке выросла на 8,7% – примерно на уровне инфляции.

Таким образом, в 2024 году цены на новостройки в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) не выросли впервые с 2017 года. Ожидаем, что в 2025 году стоимость жилья на первичном рынке продолжит расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть превысит её значение благодаря спросу на покупку за наличные.

🏙 Всю неделю мы подводили итоги 2024 года на рынке жилья и ипотеки. Для удобства собрали все самые главные события уходящего года в отчёте.

Важные цифры:

✅По итогам 11 месяцев 2024 г. запущено строительство 44 млн кв. м жилья;
✅По оценке ДОМ.PФ, в 2024 году банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб.;
✅За 11 месяцев 2024 года продано 24,5 млн кв. м строящегося жилья;
✅С начала года цены на новостройки выросли на 8,7% (примерно на уровне инфляции).

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: итоги декабря и 2024 года», где выступит руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

Вместе с экспертами обсудим, как менялись спрос, предложение и цены на первичном рынке жилья в 2024 году.

Когда? Завтра (16 января) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

Почему снижение выдачи ипотеки по итогам прошлого года не вызывает беспокойства, а рассрочка продаж повышает стоимость кредитов для застройщиков – в коротких комментариях руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга в эфире РБК ТВ.

Тезисно:

💰Выдача ипотеки в 2024 г. снизилась на 30%. Это неплохие показатели с учетом беспрецедентного роста ключевой ставки. Сравнивать с 2023 г. не совсем корректно, так как тот год был рекордным. Показатели сопоставимы с 2021-2022 гг.

🏙Рассрочка – не основной инструмент продажи жилья (10-15% от объема продаж). Она невыгодна застройщикам, т.к. в таком случае деньги не попадают на счета эскроу, увеличивая стоимость проектного финансирования. Дополнительным ограничителем для распространения рассрочек станет ипотечный стандарт ЦБ.

@domresearch