Дмитриев в метре
3.91K subscribers
2.37K photos
37 videos
40 files
602 links
Канал о маркетинге, продукте и продажах в девелопменте. Частное, неудержимое, практикующее мнение.

Автор: Александр Дмитриев @aleksandrdmitriev1
Решаю коммерческие головоломки застройщиков, управляю консалтингом в Этажи Девелопмент.

https://etagi.dev
Download Telegram
🧱 Архитектура будущего в кирпиче

Arkadia — многоэтажный жилой комплекс, который ставит во главу угла сообщество и устойчивое развитие.

♻️Здание возведено на бывшей территории кирпичного завода и облицовано почти полумиллионом переработанных кирпичей.

🌱Социальные пространства: крытые огороды, зоны для детей и обеденные террасы с видами на город объединяют жителей и создают ощущение единства.

📍Сидней, Австралия 🇦🇺

@productcircle
👍9🔥54
❗️ Разобраться с продуктом

В самом начале годового рабочего сезона хочу напомнить нам всем одну простую, но критично важную истину:
Менеджеры, маркетологи и наши ключевые партнеры-агенты намного лучше продают то, в чем они разобрались и полностью знают все его детали.


И тут мы часто, на своей практике, встречаемся с двумя системными проблемами:

1️⃣ Почему-то у некоторых застройщиков часть существенной информации нарочито скрывается от команды реализации. Я, регулярно и с недоумением, сталкиваюсь с этим фактом. Менеджерам, маркетологам предлагают использовать разные обтекаемые фразы по лифтам, материалам отделки, МАФам, озеленению и прочим продуктовым атрибутам.

Да, вероятно вы скажите, что часто просто нет еще точной информации, так как не было тендеров и прочего. Согласен, но немного. Я думаю, что в целях более выгодной реализации проекта можно уже на начальном этапе спланировать до точности 90% большинство позиций. Но на практике будто отдел снабжения/ОМТС управляет продуктом и диктует им удобную позицию, а не коммерческий блок. Я даже встречал кейсы, когда застройщик до самого ввода говорил про умный дом и не провел ни одной встречи с потенциальным оператором. Или говорил про концепцию озеленения, но при этом не привлекал никого, кто бы в этом специализированно разбирался. И таких случаев много.

Всегда можно поставить эти процессы на рельсы. В любом сегменте и в любом городе. Зайдите тайным покупателем в отдел продаж продуктовоцентричного девелопера и вам даже на старте реализации дадут практически всю точную техническую информацию. Потом что стандарты, процессы, понимание важности.

2️⃣ И вторую вещь, на которую мы все чаще, к сожалению, обращаем внимание — фронт-офис плохо разбирается в технологиях строительства. Многие РОПы и маркетологи привыкли пичкать менеджеров разными смысловыми концепциями и бесконечно обновляемыми технологиями продаж. Но иногда мы забываем чуть ли не о главном — о продукте. Я считаю, что менеджеры должны идеально разбираться в терминологии и составляющей проекта не хуже строителей и проектировщиков: пироги, приямки, узлы, массинг, инсоляция, опалубка, арматурный каркас и пр. Рекомендую всем РОПам прям буквально в ближайшее время провести срез менеджеров на знание технологий строительства вашего продукта.

И не забывайте проводить на старте внутренние презентации проекта и выполнять обещания, которые дают ваши менеджеры и ваше имя. В этом вся суть долевого участия.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9💯5🔥31
Самобытность

Давайте проведем небольшой эксперимент над собой. Должно быть интересно и рефлексивно. Методику взял из книги про Долгие прогулки.

Итак, начнем:
1. Возьмите ручку и напишите числа от 1 до 10 в столбик.
2. Запишите рядом 10 прилагательных, характеризующих вас положительно. Например:
- Изобретательный
- Рациональный
- Стремительный
3. А теперь, используя эти определения, сформулируйте и запишите рекламное объявление, чтобы создать позитивный и соблазнительный образ вашей уникальной личности. Например: Доверьтесь смелым идеям изобретательного и прогрессивного маркетолога.

❗️ Цель этого инструмента — не изменить, а принять себя. Продать себя себе. Если вы настойчивы, будьте настойчивым. Есть те, кто любит настойчивых, ищет их для своей команды.

В психологии есть теория, что когда мы не отрицаем свои черты, а одобряем их, то начинаем гораздо лучше представлять, кто и где их сможет оценить. Если вы проектный сотрудник, то не надо писать про многофункциональность. Если вы про творчество и перфомансы, то наверно лучше не брать стуложопную долгую работу. Если вам наоборот больше импонирует вдумчивая интровертная деятельность, то на это тоже есть свой спрос.

Оставайтесь собой! Сохраняйте самобытность.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
13👍5🔥4
🤝 Волонтерство

Думаю в этом году попробовать себя в этом и получить необычный опыт. Кто-то пробовал? Реально данная активность вызывает подобные эмоции?

Не говорю про коммерческих волонтеров, которые помогают какому-то форуму или фестивалю в организации. Я больше про социальное волонтерство именно.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍73🙏2
🐀 Крысиные метрики

Во второй половине девятнадцатого века Вьетнама не существовало, его будущая территория находилась под властью французов.

Весной 1902 года французские колониальные власти в Ханое решили бороться с крысами. Несколькими годами ранее ученые связали рост популяции грызунов с эпидемиями чумы, вот чиновники и напряглись. А крыс в Ханое было невообразимо много. Они лезли из каждой щели, прогуливались по улицам и вели себя вызывающе.

Чиновники придумали эффективную схему: платить один цент ловцам за каждый крысиный труп. Предприимчивые вьетнамцы стали таскать их сотнями, тысячами. Гора трупов росла стремительно, и чиновники поняли, что метрика «количество трупов» какая-то неправильная.

И нашли блестящий выход из положения! Объявили, что отныне цент будут платить не за труп, а за крысиный хвост. Вот это смекалка, вот это верная продуктовая метрика!

Но вьетнамцы оказались еще предприимчивее, чем о них думали. Они ловили крысу, отрезали хвост, а бедное животное отпускали на волю. Крысы продолжали размножаться и плодили новых крыс, с хвостами. Улицы заполонили бесхвостые крысы. Которые вели себя все так же дерзко и угрожали Ханою эпидемией бубонной чумы.

Но и это не все! Вьетнамцы пробили потолок предприимчивости и на окраине города организовали несколько крысиных ферм. Машина по поставке одноцентовых хвостов заработала на полную, системно и в масштабе.

Ханойская крысиная история прекрасно иллюстрирует знакомый каждому приличному управленцу закон Гудхарта: когда метрика становится целью, она перестает быть хорошей метрикой.

Чиновники в Ханое не ставили цель получить как можно больше хвостов, они хотели убить как можно больше крыс. Хвост был просто метрикой успешности. Но оказалось, что достичь нужных значений метрики можно иными способами, о которых власти Ханоя не подумали. И когда метрика подменила собой изначальную цель, вся система рухнула. А крыс стало больше, чем до начала охоты!

Так может случиться в любом проекте. Как только вы задали метрику, продуктовую или процессную, вы должны убедиться, что она остается метрикой и не подменяет собой цель. Тысячи проектов загнулись ровно потому, что метрика стала целью, и со временем ее связь с целью исчезла.

Не верьте слепо метрикам. Вам не надо в продукте исправлять десять багов в неделю. Вам не надо в поддержке закрывать в месяц сто тикетов. Вам не надо написать тридцать отчетов по проекту. Вам не надо заработать миллиард.
Вам надо, чтобы клиенты были довольны, и платили вам достаточно.

Иначе однажды вы обнаружите, что по улицам бегают полчища наглых крыс. А вы радостно сжимаете в руках их хвосты.
👍134💯4
Вам открытка из Новой Зеландии

☺️ Вторая из трех.
Первая тут.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥3619👍6
🤝 Кейсы по предпроектной аналитике

Давно я с вами не делился разными кейсами по best-use анализам и другой подобной предпроектной аналитике. Накопилось немного.

1️⃣ Полноформатный best-use анализ земельного участка в Истре под МКД. Ссылка

2️⃣ Анализ на ликвидность и поиски зон улучшения текущей концепции загородного проекта под Ульяновском. Ссылка

3️⃣ Разработка концепции и технического задания на проектирование для коттеджного поселка в Подмосковье. Ссылка.

4️⃣ Кейс про оценку ликвидности земельного участка и готовой концепции освоения, с которой он продавался. Ссылка.

Везде все как мы любим: щепетильная детализированная кабинетная аналитика, полевые включенные исследования с глубинными интервью и поисками инсайтов, системное взаимодействие со всеми потенциальными стейкхолдерами. По итогу — множество гипотез, бенчмарков, разных вариантов развития событий и, конечно, прикладные продуктовые технические задания и выверенные квартирографии/домографии.

Кстати, если вы пропустили, то вот тут еще один из моих любимых примеров прошлого года про концепцию освоения целого острова Елена вблизи Владивостока, почитайте.

Прямо сейчас у нас на оформлении еще несколько подобных интересных проектов, в том числе и Ташкент. Скоро тоже расскажу.

🤝 Если вы, как девелопер, сомневаетесь, как вам в 2025 лучше использовать земельный банк, то смело пишите. Подберем разные конструкции сотрудничества по срокам (от 2 недель до 2 месяцев), составу работ и стоимости.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍63🔥3
Точки контакта на разных стадиях жизни проекта

🤝 Делюсь с вами еще одной версией осмысления перечня точек контакта с клиентом, которые необходимо сформировать девелоперу. Причем здесь список затрагивает разные фазы реализации продукта от первого касания до жизни в жилом комплексе.

Точно знаю, что некоторые застройщики упускают из внимания фазу постпродажного взаимодействия, а зря! Ведь:
Клиент, получив свои ключи, только начинает взаимодействовать со своей покупкой.


Список взял из презентации бренд-агента Даши Халепа.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11🔥53
Вынуждаем дать нам подходящий ответ

Новый крутые мысли и находки из канала Психология маркетинга от Николая Молчанова.

Многие бронировали столик в ресторане. А потом, сделав бронь, не приходили. Мелочь, но для ресторана создает проблемы. Вплоть до прямой потери выручки – если из-за сорвавшегося заказа пришлось отказывать другим клиентам.

Обычно при бронировании говорят что-то вроде «позвоните, если захотите отменить заказ». Чалдини предложил изменить фразу на: «Сможете ли вы позвонить, если захотите отменить заказ?» Естественно, все сказали «да, сможем, конечно». И число неявок без звонка снизилось в три раза. С 30% до 10%.

Аналогичным приемом пользуются фармкомпании. Они оплачивают доклады медиков, в ходе которых те поддерживают определенный препарат. Участники конференции понимают, да это и не скрывается, что выступление спонсируется производителями лекарства.

Только фармкомпаниям важно не только то, что запомнит аудитория. А то, как доклад повлияет на самого лектора. А он повлияет. Проводились исследования – даже после короткого выступления о преимуществах препарата, оратор начинает верить своим словам. И значительно чаще выписывает данное лекарство.

Мощнейшая техника. После того, как мы о чем-то заявили вслух, то в дальнейшем стремимся действовать в соответствии со взятыми обязательствами. Даже если нас вынудили высказать мысль против нашей воли. Нам хочется, чтобы наши слова и поступки соответствовали друг другу. А уж если нас слышали другие –мы постараемся сделать то, о чем сказали.

Начинайте с вопроса, на который покупатель будет вынужден дать подходящий для вас ответ – возьмет на себя определенное обязательство. Не просите денег на экологию, спросите в начале: «Вам важно состояние окружающей среды?»
🔥134👍1
Что важно коммерческой службе девелопера сделать в начале года

Давайте вместе вспомним, что базово нужно сделать по направлению продаж и маркетинга в первые два месяца нового года, чтобы правильно спланировать свою работу:

1️⃣ Определить North Star на год по компании или по доходной ее части. Я уже подробно писал про суть и важной этой метрики. Настоятельно рекомендую внедрить ее и у вас.

2️⃣ Сформировать точные цели на год по сл. пунктам:
- План по выручке (скрещенный с планом по поступлением и прогнозируемой выборкой по проектному финансированию)
- Динамика роста стоимости кв.м.
- Стоимость сделки для маркетинга
- Стоимость сделки для АН
- Доля маркетинга в выручке (ДРР) или в м2
- Узнаваемость бренда
- Изменение индекса NPS

3️⃣ Зафиксировать актуальные модели продаж и декомпозировать их на операционные графики. Каким процессом это лучше всего сделать, на мой взгляд, можно почитать вот здесь. Не забудьте про разбивки по кварталам и месяцам, сегментацию ассортимента, равномерность выбытия, динамики роста стоимости кв.м. и прочие атрибуты правильно планирования работы с ассортиментом.

4️⃣ После блока продаж, конечно, должна идти маркетинговая стратегия. О ней тоже ранее был подробный пост у меня. В текущих реалиях и вызовах рынка этот документ приобретает еще больший вес и влияние на развитие компании или хотя бы на стабилизацию продаж. Сюда же надо отнести непрерывный процесс изменения портрета ЦА, если вашему продукту это присуще. А также тренды рынка, бенчмарки, дифференциацию от конкурентов. И, конечно, прогнозируемый бюджет.

5️⃣ По работе с агентствами недвижимости в начале года тоже надо, помимо стратегии взаимодействия, не забыть про награждение лучших ваших партнеров по разным направлениям. Как лучше сделать? Гляньте здесь.

6️⃣ Не стоит забывать и сверку по инструментам продаж, которые актуальны на текущий момент. Напомню, что с 2025 года вступили в силу несколько важных изменений: запрет на кэшбэк, субсидию и пр. Часть связано с налогами и госпошлинами. Ну и все мы помним про новый ипотечный стандарт.

7️⃣ И в конце списка, но не в последнюю очередь — про команду: освежите актуальность системы мотивации и проведите сверку ролей, функций и зон ответственности сотрудников. А еще составьте план обучения команды: курсы, урбан-туры, форумы и пр. Да, многие будут думать, что это не время для подобной деятельности, но я с этим не согласен в корне — наоборот, надо больше смотреть по сторонам, изучать, перекладывать на себя и т.д. А те, кто полностью закроются на себе — проиграют эту гонку.

В общем, такой список из 7 пунктов получился. Забирайте себе, внедряйте и начинайте этот год правильно. Если надо с чем-то из этих блоков помочь, то пишите.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍102🔥2
👣 Прогулка West Garden, Москва

Достаю из рукава новую продуктовую прогулку по еще не заснеженному проекту West Garden от главного глянцевого девелопера столицы — Sminex. Но важно отметить, что они этот проект уже на высокой стадии готовности купили у Интеко и сильно ничего не меняли по продуктовым атрибутам.

Что мне здесь понравилось:
1️⃣ Комфортная уютная парковая зона с небольшой речкой вплотную примыкает к жилой застройке. Девелопер качественно благоустроил эту территорию, сделал множество дорожек, мест для рекреации разных групп (и детей, и взрослых). Даже не в самую солнечную и теплую погоду здесь было приятно находиться.

2️⃣ Достаточно комфортная для человека сомасштабность архитектуры. Посадка домов и их высота сделаны таким образом, что здания будто охраняют жителя, а не давят на него. И при этом чистоты картинки и воздуха тоже хватает. В общем, отличный бенчмарк по посадке домов и этажности.

3️⃣ Приятная сдержанная архитектурная стилистика фасадов. Без излишеств и различных уникальных форм и материалов, но достаточно разнообразно, нескучно, гармонично.

4️⃣ Большой внутренний пешеходный променад для жителей проекта. В период моей прогулки его активно достраивали. Но в целом на уровне концепции и уже текущих проектов выглядит хорошо и уместно.

В остальном же проект повторяет многие продуктовые решения такого класса жилья: элегантные лобби, большие окна, высокие потолки, свободные планировки, скромное внутреннее благоустройство и пр.

Такая вот скромная и быстрая прогулка получилась. Конечно, самым первым делом не буду рекомендовать его посещать в Москве, но в целом прогуляться здесь стоит для насмотренности. Особенно для тех у кого рядом с проектами есть парковая или водная территория. Или кто думает сделать внутренний променад.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7🔥32