Управляющий партнёр по направлению «Регионы» ГК ФСК Алексей Алмазов рассказал на Урбан Хаб о ключевых проблемах при реализации девелоперских проектов в России

1️⃣Самая большая проблема — процентная ставка, которая, по прогнозу, не снижается, и проект сразу находится в красной зоне.

2️⃣Инженерно-технический состав
Специалисты ходят из одной компании в другую, драйвят вверх зарплаты, что в результате увеличивает себестоимость строительства. Например, год назад монолитчик во Владивостоке стоил 80 тысяч рублей, а сейчас — 160 тысяч.

3️⃣Квалифицированных генподрядчиков на Дальнем Востоке очень мало
Можно столкнуться с ситуацией, когда контракт заключён, получен аванс от банка, а компании-генподрядчика уже нет.

4️⃣Ценообразование на стройматериалы
Как и с подрядчиками, конкуренции нет, поэтому цена может быть любой. «При этом мы готовы локализовать заводы по производству стройматериалов сюда, но не по ставке 22%. Это государственная история», — отметил Алмазов.

5️⃣Проблема с субподрядчиками
«Для того чтобы выдать аванс, тебе нужно, чтобы подрядчик выдал банковскую гарантию. А он не может — у него денег нет, а банк не даёт. И ты в итоге дорожишь этим субподрядчиком».

6️⃣Спрос падает, а себестоимость растёт
«При ставке 22% и рентабельности 10% мы видим, что ещё и спрос падает».

7️⃣Сложности реализации проекта, когда в регионе меняется власть
«Вы заключали контракт, договорились с предыдущей властью, а вам меняют условия. Такое бывает, и мы с этим сталкиваемся».

8️⃣Нет мощностей для строительства инфраструктуры и коммуникаций
«Да, они когда-то будут, но во всей этой неопределённости мы, как застройщик, должны поверить администрации, что это появится. Но, условно, завтра придёт другая власть и скажет, что ей уже это не надо».

9️⃣Вопрос социальной обеспеченности
«Во многих регионах социалки так много, что им строить ничего не надо. Кроме того, можно делать и по 2–3 машино-места на квартиру, но куда они все поедут? Мы дороги не можем расширять».

Справочно:
ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным портала Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства в РФ. Надежность девелопера — 3,99.

🗺 Льготная ипотека по прописке 1.0

В Калужской области ввели правило: чтобы претендовать на льготную ипотеку, семья должна прожить в регионе не меньше десяти лет. Формально — забота о «коренных», фактически — новая форма социального барьера.

Логика понятна: удержать местных, снизить миграцию. Но в реальности мера скорее закрывает двери для тех, кто готов приехать и работать. Молодой врач из соседнего региона? Инженер, решивший перебраться поближе к Москве? Для них программа автоматически недоступна.

❌Ценз оседлости делает ипотеку «привилегией для избранных», а не мерой развития. Если регионы хотят будущего, им нужны открытые условия и реальные стимулы, а не фильтры по прописке.

Собрали основное от замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина с ВЭФ

🔶Мораторий на штрафы для застройщиков за задержку передачи квартир дольщикам пока не планируют продлевать на 2026 год. «Мы посмотрим в ноябре, что с этим связано».

🔶Вопрос о введении дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от региона пока обсуждается в правительстве.

🔶Примерно у 30% строящегося в России жилья перенесены сроки ввода. «На сегодня мы видим, что из 118 млн квадратных метров, которые находятся в стройке по проектным декларациям, у нас по 37,5 млн перенесены первоначальные сроки ввода объектов в эксплуатацию».

🔶Среди причин переноса сроков Стасишин назвал недостаточный объем наполнения счетов эскроу, подорожание стройматериалов и задержки в их поставках, а также нехватку рабочей силы. В предыдущие 4-5 лет ежегодно на следующий год переносились сроки сдачи примерно 5,5 млн кв.м. жилья.

🔶Порядка 100 млн кв. м планируется ввести в 2025 году в России, в 2027-2028 годах может начаться снижение количества построенных «квадратов».

🔶Минстрой России планирует ввести квалификацию качества и сроков строительства в контрактах в сфере госзакупок, вопрос планируется проработать на законодательном уровне.

🔶Зарплаты в сфере строительства в РФ привлекательнее, чем в торговле, поэтому Стасишин считает, что отрасль ждут новые кадры.

📰 Президент похвалил ЦБ за профессиональные действия

Переводя с официального: дешёвых кредитов не ждите.

На деле ставка стала универсальным оправданием. Инфляция высокая? «Нельзя снижать». Кредиты душат бизнес? «Мы держим баланс». Удобная формула, где крайним всегда оказывается не регулятор, а экономика и люди.

📌Правда в том, что инфляцию разгоняет не ставка, а системные дыры: монополии, слабый рынок, низкая производительность.

Ставку будут тянуть вниз по миллиметру. А цены — как росли, так и будут расти. Разница лишь в том, кто первый не выдержит: бизнес под гнётом кредитов или потребитель под гнётом цен.

📈Застройщики бьют рекорды по долгам

В июле задолженность девелоперов по проектному финансированию увеличилась сразу на 349 млрд ₽ и достигла рекордных 9,7 трлн ₽. Для отрасли это исторический максимум.

💵На деле это похоже на долговую пирамиду: банки кредитуют, девелоперы строят, но реальный спрос сжимается. Как гасить такие суммы? Никак. Если тенденция продолжится, многие проекты могут зависнуть, а государству придётся латать дыру деньгами бюджета.

Если спрос не вернётся, нас ждут заморозки стройки, рост рисков для дольщиков и новые антикризисные программы.

📈Дефицит и рост: аренда в российских городах

С мая по сентябрь в большинстве крупных городов России аренда подорожала, а квартир стало меньше. Казань оказалась единственным исключением: там цены просели на 6%. Стабильность сохранили лишь Екатеринбург, Челябинск и Краснодар.

Лидеры роста впечатляют: Самара +20%, Волгоград +17%, Воронеж и Омск +15%. Это не просто цифры — это индикатор того, что спрос в регионах резко обгоняет предложение.

Нынешний скачок цен — не временная «летняя аномалия», а сигнал системных проблем. Люди переезжают в города с работой и учёбой, но застройка не поспевает, а владельцы используют дефицит, чтобы задирать ставки.

⤴️Если тенденция сохранится, в ближайшие годы спрос на покупку жилья будет только расти, даже несмотря на высокие ипотечные ставки — просто потому, что платить за аренду станет ещё менее выгодно.