Доля сделок с рассрочкой в сфере недвижимости стремительно растёт 📈

За год она увеличилась с 5% до 40%. Неудивительно: при текущих ставках ипотека становится недоступной для большинства. Рассрочка же предоставляет гибкость — особенно с учетом сроков, которые некоторые застройщики растягивают до 2030 года. Покупатели надеются, что за это время ставки снизятся, и они смогут перейти на ипотеку.

Для многих рассрочка остаётся единственным вариантом без высоких ежемесячных платежей. Увеличение сроков позволяет выиграть время и скорректировать финансовую стратегию.

✏️Однако, несмотря на преимущества, рассрочка имеет свои минусы. При покупке в рассрочку скидки, которые часто предлагают застройщики при единовременной оплате, не действуют. Если к моменту конечного платежа не удастся собрать необходимую сумму, можно потерять права на объект.

Рассрочка сегодня выглядит удобным инструментом, особенно в условиях неопределённости и высоких ипотечных ставок. Все же важно правильно оценить свои возможности и финансовую дисциплину. Рассрочка может стать выходом для тех, кто уверен в своём будущем доходе, но превращается в риск для тех, кто надеется на случай.

⚖️Двойные стандарты финансирования

В условиях ужесточения банковской политики региональные застройщики оказались в сложной ситуации. По информации одного из участников рынка, ВТБ установил разные условия по первоначальному взносу для девелоперов. Так, покупатели жилья у крупных федеральных компаний (ПИК, ЛСР и "Эталон") в Екатеринбурге платят лишь 20% первоначального взноса, тогда как клиенты местных строительных компаний вынуждены отдавать 50%.

Сложившаяся дискриминация наносит серьёзный удар по продажам в регионах. Региональные девелоперы теряют конкурентоспособность, сталкиваясь с оттоком клиентов к столичным игрокам, предлагающим более доступные условия. Дополнительно усугубляет ситуацию комиссия банка в размере 19,1%, которую выплачивают все застройщики без исключения.

🧐Скорее всего, такие меры вызваны стремлением банка быстрее наполнить эскроу-счета и вернуть средства, выданные на крупные проекты федеральных девелоперов. Однако подобный подход демонстрирует несправедливость системы проектного финансирования: льготные условия доступны лишь сильнейшим, в то время как региональные компании вынуждены работать на пределе возможностей.

Существующий дисбаланс между крупными и региональными застройщиками угрожает развитию строительного рынка в регионах. Без поддержки и пересмотра правил игры местные компании могут потерять позиции, что приведёт к снижению конкуренции и ухудшению ситуации с доступным жильём в регионах.

KPI для губернаторов: иллюзия эффективности❓

Система KPI для губернаторов должна оценивать их работу, но многие показатели вызывают сомнения из-за ряда нюансов ⬇️

Доверие к власти. Официальные данные всегда выглядят прекрасно, но реальность часто расходится с отчетами.

Демография. Уменьшение численности населения и рождаемости – закономерный процесс, который трудно скрыть даже в отчетах.

Ввод недвижимости. В сложных регионах, где низкие доходы и нет инвесторов, эти показатели рискуют стать формальными.

Доходы и инвестиции. Высокие ставки и экономическая стагнация делают выполнение этих KPI почти невозможным.

📌Главная проблема – назначаемость губернаторов. Они подотчетны вышестоящим начальникам, а не людям. KPI превращаются в инструмент для создания "красивых" цифр, а не реальных изменений. Выборы могли бы вернуть контроль за властью народу.

Всем инвесторам в акции и облигации посвящается. Что мы имеем после интервью нового гендиректора «Самолета» Анны Акиньшиной 🏠

В компании уверены, что государство обязательно придумает антикризисные меры, потому что «строительная индустрия нуждается в поддержке».

В целом, держать акции вряд ли стоит, они уже падали на неделе до периода 2020 года, когда «Самолет» только вышел на биржу, и могут продолжить падать дальше. Проблемы с деньгами точно есть, но в ближайшие 3 месяца девелопер не обанкротится.

При этом у застройщика в феврале 2025-го планируется оферта по облигациям на 20 млрд рублей. Но ситуация в компании настолько сложная, что «Самолет» готовится предложить запредельно высокую ставку до 2028 года по облигациям, чтобы не погашать эти 20 млрд.

Возможно даже, застройщик договорится с крупнейшими держателями облигаций, чтобы они не продали свои облигации.

Если совсем всё будет плохо, то у публичной компании есть возможность сделать SPO (вторичное публичное размещение акций). Крупнейшие кредиторы могут поменять долги на долю в компании с большой скидкой.

⛔️Власти Ростова ставят застройщикам палки в колеса

Врио губернатора Юрий Слюсарь решил нажать на стоп-кран в строительной отрасли города, объявив о приостановке выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов. Якобы из-за жалоб жителей на отсутствие социальной инфраструктуры. А если честно, это больше похоже на политический реванш и демонстрацию власти.

Не секрет, что за последние годы Ростов-на-Дону превратился в гигантскую стройплощадку. Новостройки росли, как грибы после дождя, но рядом с ними не появлялись ни школы, ни поликлиники, ни садики. Люди обоснованно возмущались, но проблема не нова, она копилась годами. Почему же теперь, после смены губернатора, эта тема стала приоритетной?

✔️Ответ прост: любой новый руководитель хочет показать, что он лучше предшественника. Слюсарь зашёл с козырей, но из-за его хода могут подвиснуть сотни проектов, тысячи рабочих мест и миллионы рублей в экономике региона. Бюрократическая "инвентаризация" выдачи разрешений — это не неделя, а месяцы, если не годы.

Местные застройщики, привыкшие к лояльности предыдущего губернатора, теперь оказались в подвешенном состоянии. Уход Голубева уже чувствовался как изменение климата, но теперь его последствия стали реальными. Проблема в том, что такое резкое торможение — как шоковая терапия не только для девелоперов, но и для простых жителей, которые ждали свои квартиры.

Системное решение инфраструктурных проблем — это годы работы, а не временный стоп. Люди продолжают переезжать в город, требуя жилья, но теперь мы рискуем получить обратный эффект: дорожание квартир, заморозку проектов, рост безработицы в строительной сфере. Одни проблемы просто сменят другие.

⚡️В Ростове-на-Дону сегодня приостановили выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов, а также проверят все выданные ранее РНС

В своем ТГ-канале врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь сообщил, что причиной приостановки стало отсутствие социальной инфраструктуры (детсадов, школ и больниц) при строительстве многоэтажек.

📍И такое решение было принято несмотря на то, что о своих проектах в Ростове-на-Дону заявили сразу несколько крупных федеральных застройщиков.

Мы писали, что DOGMA хочет реализовать КРТ на 344,8 гектара на Кумженской улице. Недавно и ГК ТОЧНО решила построить свой первый жилой район «Столицыно», рассчитанный на 30 000 жителей, за 57 млрд рублей. А «Эталон» хотел строить в Ростове-на-Дону микрорайон сразу на 2,4 млн «квадратов» за 332,5 млрд рублей.

Также «Самолет» анонсировал ранее создание жилого района по улице Пойменной в Ростове-на-Дону за 101 млрд рублей на 650 тысяч кв. метров жилья.

Надеемся, все заявленные проекты пройдут проверку и будут реализованы🙌🏻

Тучи сгущаются 📉

Согласно прогнозам аналитиков, ключевая ставка в РФ будет оставаться двузначной в течение нескольких лет. Это обусловлено сохраняющимся высоким уровнем инфляции, которую не удастся стабилизировать ни в текущем, ни в следующем году.

📎Не забываем: длительная высокая ставка неизбежно создает препятствия для экономического роста и кредитной активности.

Рост инфляции станет главным вызовом для российской экономики в ближайшие годы. Уже сейчас высокие цены существенно влияют на покупательскую способность населения. В 2025 году, как отмечают аналитики, ситуация усугубится. Это, в свою очередь, окажет давление на малый и средний бизнес, зависящий от внутреннего спроса.

📎На этой неделе курс рубля снизился до отметки почти 115 за доллар, что стало самым низким значением с марта 2022 года.

Продолжительная высокая ключевая ставка в сочетании с инфляцией формирует замкнутый круг проблем: население и бизнес вынуждены сокращать расходы, угнетая экономику и снижая её устойчивость.

Укрепление рубля в краткосрочной перспективе лишь частично компенсирует макроэкономические вызовы. На фоне глобальной турбулентности и ограниченного доступа к международным рынкам российская экономика нуждается в новых драйверах роста для выхода из текущей стагнации.

⭐️«Уважаемые застройщики, у вас были замечательные 4 года — золотое время в жилищном строительстве. Мы очень аккуратно и сбалансированно подходили к тем вещам, которые вы делали. Мы глаза приподзакрыли, а можем и приподоткрыть. Поэтому, коллеги, страна и государство вам помогло. А теперь — ответьте тем же!»,— заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин

Он также отметил, что Минстрой РФ не оставит застройщиков в беде, но сегодня от ведомства и даже правительства зависит не всё.

«Мы ограничены ресурсами в тех или иных мерах поддержки, которые могут быть полезны. Будем работать с тем, с чем есть, и если будут возникать бюджетные возможности, будем их направлять туда, где возможны проблемы».

Немного о зависимости от экономики и взаимной ответственности🔼

Замминистра строительства Стасишин на конференции подтвердил, что Минстрой продолжит поддерживать строительный сектор. Однако масштабы и формы помощи будут зависеть от динамики ключевой ставки и уровня инфляции.

Основные заявления о поддержке застройщиков были сделаны в контексте антикризисных мер. Среди них — право застройщиков на рассрочку и создание ссудо-сберегательных касс. Стасишин подчеркнул, что строительство остается одной из приоритетных отраслей, но текущая экономическая ситуация требует гибкого подхода к разработке новых мер.

Стасишин также напомнил, что с 2020 года застройщики находились в золотом времени благодаря господдержке, включая субсидирование ипотечных программ. Теперь от представителей отрасли ожидается ответная инициатива, направленная на устойчивое развитие и сотрудничество с государством.

🖊️Как видим, господдержка строительной отрасли продолжится, но будет зависеть от макроэкономических факторов. Застройщикам стоит проявить активную позицию. Перспективы строительной отрасли остаются позитивными, но лишь при условии адаптации к экономическим изменениям.

⭐️В рамках эксклюзивного интервью тг-каналу «Законы стройки» председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов рассказал, что депутаты хотят ввести новые положения, которые станут основой регулирования персональной ответственности

Так, орган исполнительной власти или организация, проводившие экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, орган госстройнадзора информируют национальное объединение в течение 5 рабочих дней об основаниях подготовки отрицательного заключения экспертизы, отказа в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства соответствующим требованиям.

Такие уведомления являются подтверждением недобросовестного выполнения своих должностных обязанностей конкретным специалистом, и Национальное объединение СРО будет обязано с учетом уже определенных Градкодексом функций исключить сведения о нем из НРС.

В результате физическое лицо не сможет занимать должность ГИПа или ГАПа как минимум 2 года.

❓Будет ли введена персональная ответственность руководителей СРО?

Предлагается ввести штрафы:
⬩До 100 тысяч рублей за нарушение требований к размеру и расходованию средств компенсационных фондов.

⬩За нарушение порядка, срока или периодичности проведения СРО проверки деятельности своих членов: для должностных лиц штраф от 5 до 20 тысяч рублей, для юрлиц - от 20 до 50 тысяч рублей.

⬩За прием в члены СРО лица, не соответствующего установленным требованиям, или непринятие мер по исключению такого лица из СРО — штраф в размере от 10 до 20 тысяч для должностных лиц, для юридических лиц — от 20 до 100 тысяч рублей.

⬩За нарушение порядка применения мер дисциплинарного воздействия или порядка рассмотрения дел о нарушении членами СРО требований НПА и стандартов СРО: для должностных лиц — от 5 до 15 тысяч рублей, для юрлиц — от 20 до 50 тысяч рублей.

⬩За невыполнение требований предписания об устранении нарушений: для должностных лиц — от 5 до 15 тысяч рублей, для юрлиц — от 20 до 50 тысяч рублей.

«Помимо этого, в отношении национальных объединений предлагается установить предупреждение или ввести штраф за нарушение порядка осуществления оценки соблюдения СРО требований НПА и федеральных стандартов, за не размещение или нарушение сроков размещения на своих официальных сайтах в сети "Интернет" сведений и информации в соответствии с требованиями, а также за нарушение порядка ведения НРС: для должностных лиц – от 10 до 50 тысяч рублей, для юрлиц - от 50 до 200 тысяч рублей»,— отметил Пахомов.

➡️ Первая и вторая часть.

@developers_policy #интервью