ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США: РОСТ ВЫШЕ ПРОГНОЗОВ, ВОСХОДЯЩИЙ ТРЕНД СОХРАНЯЕТСЯ

В январе сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 0.46% мм vs 0.54% мм в декабре, годовая динамика: 4.71% гг vs 4.57% гг месяцем ранее (ждали 4.6% гг).

В S&P CoreLogic Case-Shiller20 входят: Атланта, Бостон, Шарлотт, Чикаго, Кливленд, Даллас, Денвер, Детройт, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Миннеаполис, Нью-Йорк, Феникс, Портленд, Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтл, Тампа и Вашингтон.

S&P: Это был самый быстрый рост цен на жилье с августа прошлого года, хотя он остался значительно ниже 6.9%-ного роста, зафиксированного в январе 2024 года. Нью-Йорк лидировал с самым высоким годовым приростом среди 20 городов, показав рост на 7.7% в январе, за ним следовали Чикаго и Бостон с годовым приростом на 7.5% и 6.6% соответственно. Между тем, Тампа показала самое большое падение, где цены на жилье упали на 1.5%. Это определенно добавляет определенный штрих в инфляционную картину

Самая серьезная проблема в аналитике рынка недвижимости – это не отсутствие знания, а ложное ощущение знания. То есть интуитивно понятная, логично выстроенная, эмоционально близкая идея, которая на самом деле неверна.

Ну, например. Средняя площадь квартиры во введенных многоквартирных домах за 10 лет упала на 10% – с 57 до 51 кв. м. Вроде бы причины очевидны: сначала кризис 2014-2015 гг., а затем двухкратный рост цен на недвижку в 2020-2024 гг. понизили доступность жилья и заставили снижать стоимость лота, вот и сокращается площадь. Шесть квадратных метров при текущей средней стоимости (170 тыс. руб. за кв. м) – это, между прочим, больше 1 млн руб.

Интуитивно? Да. Логично? Да. Соответствует действительности? Нет. По крайней мере, не совсем.

Приведенная выше логика учитывает только циклические факторы рынка и полностью игнорирует структурные (долгосрочные). В то же время снижение средней площади квартиры – это во многом именно структурная история. Сейчас расскажем почему.

1) Средняя площадь квартиры во вводимых многоквартирных домах устойчиво сокращается с 2004 года: в начале нулевых средняя площадь квартиры составляла ~70 кв. м. Основное сокращение происходило в 2004-2016 гг. когда средняя площадь снижалась на 3% ежегодно, а вот в 2017-2023 гг. она оставалась относительно стабильной ~51 кв. м.

2) Снижение средней площади квартиры происходит из-за изменения структуры квартирографии – в начале нулевых до половины всех лотов во вводимых зданиях составляли 3 и 4-комнатные квартиры, а доля «однушек» едва доходила до четверти. В текущем портфеле строительства однушки занимают уже более половины всех лотов.

3) Рост доли однокомнатных квартир совпадает с увеличением доли одиночек в РФ (домохозяйств, состоящих из одного человека). Перепись населения-2020 мы дисконтируем на достоверность данных, но тренд на рост одиночек последние двадцать лет очевиден – по нашим оценкам, их доля выросла с ~20% в начале нулевых до ~35% к 2022 году.

💡Таким образом, нужно в первую очередь говорить не о снижении средней площади квартиры, а о структурном и долгосрочном росте доли «однушек» в портфеле строительства. Этот тренд во многом вызван демографией: люди позже вступают в брак (или не вступают), позже рожают детей (или не рожают), поэтому для проживания им не нужны большие площади.

Помимо этого тренда стоит сказать еще о двух:

1) Жилье за 20 лет стало топ вариантом, куда люди вкладывают свободные деньги. Инвесторы в бетон больше всего любят малогабаритное жилье в крупных городах – там, куда едет более многочисленное поколение 2000-х, которое также в первую очередь предъявляет спрос в виде аренды на однушки и студии.

2) За двадцать лет в девелопменте произошла продуктовая революция – девелоперы оптимизировали продукт, научились уходить от лишних коридоров и малоиспользуемых пространств. Это также повлияло на среднюю площадь квартиры, но в меньшей степени.

В конце стоит сказать, что мы, безусловно, не спорим, что спрос на малогабаритные квартиры всегда выше, поскольку они доступны большему числу людей, а рост популярности студий и небольших квартир в 2010-е частично связан с кризисными 2008 и 2015 гг. Но это циклические факторы, которые в моменте усилили и без того действовавший долгосрочный структурный тренд.

Впрочем, судя по стабильности средней площади квартир в МКД в последние 6-7 лет, этот структурный тренд завершился. Так что переживать, что мы будем жить в "обувных коробках", как некоторые жители Гонконга, не стоит – благо, земли в нашей ув. стране достаточно.

P.S. Время раскрыть очередного кардинала автора канала. Встречайте – Игорь Кузавов, хлебнувший жизнь на буровых установках Русского Севера и Канады, экс вице-президент Банка ДОМ.PФ, а ныне – управляющий директор PE family офиса.

@DomusVerus

❗️Задержан основатель застройщика Level, миллиардер Вадим Мошкович 😱

Пишут, что это связано с делом о хищениях в его агрохолдинге Русагро. В офисах компании проходят обыски, задержаны несколько человек. Мошковичу (состояние 2,7 млрд долларов) предъявлено обвинение в мошенничестве и злоупотреблении полномочиями.

Миллиардер вышел из состава публичных владельцев Level Group, но после этого контроль над 51% застройщика получила компания Финрусхолдинг, не раскрывающая своих акционеров. Есть ли среди них Мошкович — неизвестно.

Многим людям Вадим Мошкович известен как благотворитель, вложивший 50 миллионов долларов в создание крупнейшей частной школы «Летово». Мы надеемся, что следствие будет прозрачным и справедливым.

Знаете главные угрозы для стройотрасли?

Вот вице-премьер Марат Хуснуллин знает. Главных угроз сейчас, в условиях высокой ключевой ставки, две. Это:

▪️ Приостановка вывода новых жилых проектов
По словам Хуснуллина, новые проекты не начинают даже те, у кого есть РнС. Компании физически не строят, потому что ждут, когда ставка ЦБ будет на нормальном уровне, когда будет нормальное финансирование
▪️ Двукратное сокращение ипотеки
Вице-премьер отметил, что несмотря на отмену лимитов, банки задерживают выдачу ипотеки, особенно по семейной программе, а также берут дополнительны комиссии.

Марат Шакирзянович добавил, что в связи с этими рисками для поддержки отрасли кабмин готовит ряд мер финансового и нефинансового характера. Так что расслабьтесь, все будет хорошо. 😁

@novostroyman

Да нормальные кухни в студиях. Просто комнаты в них нет.

Хотите увеличить стоимость недвижимости на 30%?

Подписывайтесь на канал Николая Николаева — одного из лучших дизайнеров Москвы по версии Союза дизайнеров и архитекторов. За его плечами 20 лет работы с недвижимостью и 300+ реализованных проектов. Здесь вы найдёте:

✅практические рекомендации, которые реально работают на рынке
✅разбор материалов и технологий, которые выглядят дорого и служат годами
✅готовые решения для тех, кто ценит стиль, качество и продуманный подход

Не превращайте свою недвижимость просто в квадратные метры. Сделайте из неё пространство, которое будет восхищать и расти в цене.

@PRO_interier

Хомяку - 2 квадрата жилья, коту - 8. Для животных предложили закрепить нормативы жилплощади 🙈

С такой инициативой в Госдуму обратилось движение Сорок сороков. Предлагаемые ими цифры: на крупных собак предлагается отвести 25 кв. м, на котов - 8, на морских свинок - 6, на попугаев - 5, а на крыс - 4. Цель: забота о соседях и отчасти о самих животных.

Если собака заведётся в маленькой студии, хозяину придётся за это отвечать. Но кто будет следить за соблюдением закона и какие штрафы за это надо будет платить - не сообщается.

Остаётся вопрос, почему собакам необходимо как минимум 25 метров, а для людей застройщики клепают студии по 17-19 метров.

Аккредитивы, которые банки оформляют для расчетов между покупателями и продавцами недвижимости, стали чаще использоваться в сомнительных операциях, рассказал замглавы Росфинмониторинга Герман Негляд. Под видом сделки с недвижимостью выводятся средства, при этом суммы значительно превышают стоимость недвижимости. По его словам, это относительно новая схема, служба финансовой разведки совместно с ЦБ обратила на нее внимание банков. @banksta

Сорян, но когда листаю супер полезные новости и исследования в наших СМИ - иногда прямо ржу, аки горбунок сказочный 😁 @iliilitop

ПыСы: Хотя, допускаю, что подобное действительно очень важно исследовать. Обзванивая в субботу 1600 растерянных граждан по всей РФ. Как минимум, чтоб оправдать зарплату )))

И льготная ипотека