⬆️ НОРМЫ ДОХОДНОСТИ В АРЕНДЕ. КАК МЕНЯЕТСЯ РЫНОК!

Сергей Смирнов в свежем посте делает отсылку к 15 годам окупаемости арендой жилого объекта (квартиры). Это 100%/15=6.67% доходности.

Я тут сел и просмотрел вчера по своим метрам ставку доходности. Получилась вилка от 6.7% до 6.9%. Везде смотрел цену лота на вторичке минус дисконт на торг против годовой суммы аренды. Это Москва и область.

➡️ Могу констатировать, что рост ключевой ставки вдвое с 8.5% до 19% докинул около +1% к норме доходности. Т.е. с 5.5 - 6% пришли на 6.6 - 7%. Кстати, в аренде индустриальной недвижимости с 10% пришли на 12%, это как раз свежие данные от Рентал ПРО, с которыми общался 2 недели назад.

➡️ При этом математика роста выглядит так: вторичка немного выросла в цене, чуть припала и потом встала в боковик, а сумма годовой аренды за год выросла сильно, но пока все еще сильно ниже ипотечных платежей по такому же объекту.

В тот момент, когда ставка по семейной ипотеке скакнет с текущих 6% вверх, мы получим еще один уровень поддержки арендным ставкам. Альтернатива "купи или снимай" резко ушла в сторону "снимай", а до этого маятник был в стороне "купи".

🔘 Такие свинги рынка провоцируют резкое перераспределение денег от тех, кто был без активов в сторону тех, у кого они есть. При этом получается прям книжная классика: в кризис бедные беднеют, богатые - богатеют.

Причем богатство здесь надо мерять не монетарно - сколько налички на депозите лежит, а сколько у тебя есть реальных активов с высокой полезностью. Нам нужны не деньги, а вещи услуги, которые можно получать в обмен на деньги.

Для понимания: последовательное размещение на депозиты денег с сентября 2019 по октябрь 2024 с реинвестированием за 5 лет дало бы прирост денег на счета на ~60%. 100 рублей стали бы суммой в ~160 рублей.

⚖ В сухом остатке: пока продолжается давление на денежно-кредитную политику, мы будем видеть продолжение полета маятника в сторону "арендовать". А потом может быть еще веселее, когда ЦБ задушит часть бизнесов, или мы попробуем на вкус стагфляцию.

#доходности #инфляция #аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

📊 20 ЛЕТ ПО 20%. ИСТОРИЯ РОСТ М2 В РОССИИ.

Напомню важный факт: когнитивные способности человека не позволяют принять тот факт, что инфляция в 10% за 20 лет сделает из 100 рублей 670+ рублей. Сложный процент творит чудеса, дамы и господа: 100*(100%+10%) ^20=672,75.

🍋 Ваша квартира за 15 млн рублей сегодня со средним темпом удорожания 10% г/г превратится в 101 млн к 2045 году!

Правда, есть нюансы (но зачем о них думать 😅), просто давайте представим, что на дворе 2045 год, вы открываете папку со скриншотами Домклик и : А-а-а-а!! там квартира за 100 🍋 стоила всего то 15 🍋!!! "Каждый мох!!!"

Про динамику цен на вторичном рынке я позже выложу еще пост. А пока посмотрим на график к посту: за период 2004-2024гг денежная масса М2 с 3,2 трлн выросла до 117,5 трлн рублей. Темп среднего прироста 19.7% в годовых!

Именно прирост денежной массы впитывается в то же золото, недвижимость, да и в результаты в виде отдачи индекса акций на фондовом рынке. Т.е. если вы не наводите лишнюю суету, постоянными сделками в попытках собрать больше минералов и веспен газа, то номинально все это добро растет само, перенося покупательную способность ваших сбережений в будущее.

Какие-то активы, как золото, просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже. Покажу на примерах в следующих постах.

Поясню, что все же не полностью стоит записывать прирост М2 в инфляцию, у нас все же росло и развивалось прилично компаний за эти 20 лет, шли модернизации и капвложения. Да и скорость оборота денег в экономике тоже имеет значение. А она непостоянна. Но об этом тоже стоит поговорить отдельно.

#макро #инфляция #М2 #деньги #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

📈 БЕТОН ХУЖЕ ЗОЛОТА? РАЗБИРАЕМСЯ

Специально беру тут тот же самый временной отрезок с 2006 года, чтобы было сопоставимо с золотыми монетами Георгий Победоносец.

Беру динамику цен обычного квадрата на вторичном рынке. Конечно, тут очень усредненный микс, и если бы мы брали штук по 30 домов разного типа и серии, чтобы надежно иметь данные на однотипных лотах, было бы шикарно. Но таких данных да еще и за 19 лет подряд у нас нет.

Тем не менее, средняя квартира вторички Всея Руси давала прирост в 10.5% годовых за срок с 2006 по 2024 год. Выглядит мало и скучно.

Но при этом мы тут оцениваем лишь 1 из 2 компонентов доходности - ценник на сам объект вложения. А тут есть еще и рентный компонент.

Я уже писал, золотые монеты просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже.

И вот как раз тут мы видим, что рента, которая гуляет около 5% годовых, прилипая к 10.5% удорожания тела дает нам схожие 15.5%-16% доходности на дистанции. Сопоставимо с золотом.

Далее уже стоят более глубокие вопросы, о которых люди поломали гору копий. Вот что важнее - большой номинальный прирост оценки тела вложения или же рост послабее, зато каждый месяц в кармане звенит денежка?

Специалисты по финансовой математики подскажут, что при сопоставимой доходности, как в нашем реальном примере, вариант с денежкой будет веселее.

Ведь ее можно реинвестировать (примерно так же, как считают классические бондовики американской школы доходности к погашению по облигациям).

С точки зрения практики жизни человек, если мы выкинем финансовую фаллометрию, которой очень любят страдать инвесторы, мы понимаем, что нам то, по-хорошему, важны не деньги или активы как таковые, а товары и услуги, которые мы можем получить взамен их.

И тут мы снова натыкаемся на то, что ежемесячный поток денег, с которым можно делать что угодно без потери актива, который этот поток создает, это очень и очень практично именно для жизни.

⚖ И в итоге бетон тут с небольшим перевесом победит. Хотя у него очень большая лотность (надо сразу много-много денег вложить), и его нельзя резво вывезти в другое место, положив в кармашек.

#макро #инфляция #недвижимость #деньги #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

💯 Ставка 21%

Среднесрочный прогноз без существенных изменений. На 2026 год все по-прежнему.

Ожидается достижение цели по инфляции не раньше конца 2026 года. Ключевая ставка в 2026 году в среднем 13-14%.

До конца 2025 года средняя ключевая ставка ожидается в диапазоне 18,8-21,8%. ЦБ оставляет в прогнозе простор для роста ставки, намекая на сохранение проинфляционных рисков.

Ждем пресс-конференцию, посмотрим, какой будет посыл рынку, возможно, и не будет мягкости.

#инфляция #ЦБ #ставка

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

💬 @ErikLysenko_invest | 📺 Youtube | Аналитика фондового рынка NZT Rusfond

ЖКХ пришел за расплатой

Уже этим летом наши счета за коммуналку вырастут сразу на 12%. Это, к сожалению, не временное явление — нас ждёт целая волна сильных повышений:

▪️2025 — +11,9%
▪️2026 — +9,8%
▪️2027 — +7,9%
▪️2028 — +5,9%

При этом официальная инфляция в прогнозах Минэка — всего 4%, начиная со следующего года. Логичный вопрос: почему же коммуналка дорожает быстрее?

Ответ, как ни странно, кроется в прошлом.

➡️ С 2019 по 2025 г. (прогноз на этот год) цены в стране выросли на 61%, а вот коммунальные тарифы — только на 51%. На графике хорошо видно, как разошлись траектории цен в 2023 году: инфляция была 7,4%, а коммуналку вообще не индексировали.

А что вы хотели? Трубы сами себя не отремонтируют😉 Теперь будет расплата за все те годы, когда тарифы не поднимали или поднимали ниже инфляции. И это, кстати, касается не только коммуналки.

Повышение тарифов — лишь часть большого тренда на нормализацию:

▪️Бюджет больше не может бесконечно тратить резервы
▪️Кредитование замедляется — ставки на уровне 21% не оставляют простора для роста
▪️Зарплаты последние годы росли быстрее производительности (+9,1% против +3,5% в 2024). Сейчас повышенная оплата труда покрывается бюджетом в военном секторе, но так будет не всегда.

Привыкайте. Мир возвращается к балансу. И вот мы начинаем расплачиваться за поддержку экономики последние 3 года.

#инфляция

💰bitkogan

🗣️ ЦБ ответил на вопрос про инфляцию:

«Вопрос про инфляцию. Вы пытаетесь ее снизить за счёт ужесточения условий кредитования. А есть ли методы ее снижения за счет стимулирования продавать дешевле. Например, участие в программах с льготной ипотекой для застройщиков, которые продают жилье дешевле рынка. Или аналогичные программы для автодилеров? У которых запасы нераспроданных машин копятся, а снижать цены им религия не позволяет».

❓Как снизить инфляцию: спрос и предложение

«Природа инфляции в том, что спрос растет быстрее, чем производственные возможности. Поэтому глобально справиться с этой проблемой можно, только воздействуя на совокупный спрос в экономике. Этим, собственно, и занимается ЦБ – влияет на совокупный спрос при помощи ставок, в том числе, как вы правильно отметили, ставок по кредитам».

❓Поможет ли идея скорректировать льготные программы?

«Всевозможные идеи изменить конфигурацию льготных программ Правительства таким образом, чтобы сделать их менее проинфляционными, безусловно могут быть полезными. Но при этом надо понимать, что этот рецепт не может быть панацеей в борьбе с инфляцией. Ведь льготные программы хоть и добавляют какую-то часть к совокупному спросу, все же не играют решающую роль. Одним словом, корректировка льготных программ может быть хорошим подспорьем, но не альтернативой инструментам ЦБ для борьбы с инфляцией».

❓Как «заставить» продавца снизить цены?

«Желание благое. Но как в рыночной экономике стимулировать того же застройщика или автодилера продать свой товар ниже себестоимости или хотя бы отказаться от наценки, если на его товары высокий спрос? Только если компенсировать ему разницу».

❓Возникает встречный вопрос – «а за чей счет банкет»?

«Если это госпрограмма и компенсации пойдут из бюджета, то деньги возьмут с налогоплательщиков. То есть вы или ваш приятель налогами заплатите за то, чтобы кто-то другой купил более дешевую квартиру или машину. Ведь не факт, что вам нужен автомобиль или ваш друг подпадает под условия льготной программы. Правда, к росту инфляции такое перераспределение приводить не будет.

В принципе, действительно есть механизм, когда общество может перераспределять богатство от одних к другим, ведь расходы бюджета утверждает Госдума — депутаты, представляющие интересы общества. И такие программы у нас в стране есть. Через льготные кредиты, через субсидии из бюджета адресно поддерживаются социально-незащищенные категории граждан или приоритетные отрасли производства».

❓А если просто взять и напечатать деньги, чтобы оплатить эти программы?

«Это будут пустые, не обеспеченные товарами, деньги. Ведь новых машин или квартир под эти деньги не произведут, сначала будут продавать те, что уже находятся в нераспроданных запасах. Эти лишние деньги разольются по всей экономике, и инфляция захлестнет всю экономику».

❓Каков же действенный рецепт снижения инфляции?

«Сделать так, чтобы спрос рос соразмерно с предложением. Жесткая денежно-кредитная политика Банка России сокращает кредитную подпитку спроса, стимулирует больше сберегать. И это самый лучший стимул для застройщиков, автодилеров и остальных производителей и продавцов ограничивать повышение цен, чтобы продать свои товары и услуги. В результате это приведет к тому, что цены будут расти низкими темпами».

#цбрф #инфляция

@centralbank_russia