Покупка квартиры для получения пассивного дохода от аренды больше не приносит ожидаемой прибыли, сказал @ria_realty основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.

1️⃣Во-первых, по его словам, аренда не всегда обгоняет реальную инфляцию: жилая рента на протяжении последних десяти лет только три года незначительно обгоняла инфляцию, коммерческая рента обгоняла инфляцию девять лет из десяти, но прямо сейчас ставки падают в обоих сегментах.

2️⃣ Кроме того, с покупкой у собственника появляется необходимость обслуживания и ремонта принадлежащего ему объекта, а это дополнительные расходы. На нем же будут решение всех проблемных вопросов с арендаторами съемного жилья и соседями, предупредил Гальцев.

"Аренда вовсе не пассивный доход. Она может быть таким доходом, когда мы нанимаем управляющего, а это резонно только, если в собственности находится как минимум пять-десять объектов недвижимости", - пояснил он.

У людей, желающих куда-то вложить деньги, конечно, остается вариант продажи объекта дороже стоимости его приобретения, но это не всегда возможно, так что им стоит задуматься, чтобы использовать инвестиционные инструменты, не связанные непосредственно с приобретением недвижимости, заключил Гальцев. @ria_realty

Канал https://xn--r1a.website/ipoteka_pro, который читают риелторы. Рассказывает, как одобрить ипотеку на лучших условиях. Здесь помогают найти решение. Бесплатно.

Уровень жизни на селе, где проживает четверть граждан нашей страны, заметно отстает от городского. К такому неутешительному выводу пришли аудиторы Счетной палаты.
По сравнению с городом уровень занятости на селе ниже на 8,8 процентного пункта, 22 % сельского населения имеет среднедушевые денежные доходы ниже величины прожиточного минимума, в то время как в городе этот показатель составляет 7 %. Около 64 % сельского жилищного фонда не благоустроено, отмечается в отчете Счетной палаты.
При этом государственная поддержка развития села год от года растет. Финансирование в 2020 году по сравнению с предыдущим годом было увеличено почти в 2,4 раза. За 2018–2020 гг. оно составило 41,1 млрд рублей. Более половины этих средств было направлено на обеспечение жильем сельских жителей и обустройство сельской местности объектами инженерной инфраструктуры, самыми значимыми из которых являются объекты газо- и водоснабжения.
Только вот новые водопроводные и газораспределительные сети не всегда приводили к сокращению числа сельских жителей, нуждающихся в газе и воде. В некоторых регионах высокие результаты обеспеченности населения питьевой водой были достигнуты в основном за счет естественной убыли или миграции сельских жителей.
Не оправдала себя и сельская ипотека. Согласно выводам аудиторов, она оказалась недоступной для сельских жителей как минимум 14 регионов. Читай – у селян маленькие зарплаты и большие долги. А более половины тех счастливцев, что смогли ее получить - городские жители, которые в сельской местности постоянно и не проживают.
За координацию госпрограмм по развитию села отвечает Минсельхоз. Но у этого федерального ведомства нет полной картины там происходящего, мягко формулируют аудиторы.

#полезныесоветы Специалисты сервиса по поиску недвижимости The Meters рассказали @ria_realty, как распознать мошеннические объявления об аренде жилья.

✔️Наиболее явный признак мошенничества - заниженная цена. Еще на этапе просмотра объявления по аренде квартиры, цена которой гораздо ниже рыночной, можно заподозрить неладное. “Условно говоря, глупо рассчитывать на то, что реально снять однушку в центральных районах Москвы менее, чем за 60 тысяч рублей. Отклонение на 20-30% в пользу арендатора должно вызывать у вас сомнение - как правило, такой сдвиг по цене таит в себе не самые приятные сюрпризы", - предупредил представитель сервиса.

✔️Распространена, по его словам, и тесно связанная с предыдущей схема. Когда  крайне привлекательные объявления, которые появляются сразу на нескольких площадках появляются отличные объекты по привлекательной цене (минус те самые 20-30% к рынку), но когда звонит клиент, ему сообщают, что квартира уже сдана, но обещают множество похожих вариантов в закрытой платной базе.

✔️Также квартиросъемщиков должны насторожить объявления, в которых мало фотографий или они очень низкого качества. Популярна схема, когда аферисты арендуют квартиру посуточно и пробуют сдать ее помесячно, предупреждают специалисты The Meters.

✔️Еще один возможный вариант мошенничества - риелтор предупреждает вас о том, что спрос на эту квартиру очень высокий, поэтому при внесении задатка вы подписываете договор, в котором четко прописано, что в случае вашего отказа от аренды аванс не возвращается. “Вы соглашаетесь, а через несколько часов посредник перезванивает вам для того, чтобы предложить гораздо более привлекательную квартиру. И ведь действительно, вариант куда лучше, да еще и без комиссии. Естественно вы делаете выбор в пользу второй квартиры и отказываетесь от предыдущего задатка. Тут и происходит накладка - последний вариант уходит прямо у вас из-под носа. А вместе с ним и первый", - объяснил представитель сервиса.

Очень жаль, что уважаемое издание, не разобравшись и не попросив комментарий у авторов законопроекта, трактует внесенный законопроект, который как раз улучшает ситуацию с соблюдением прав граждан на качественное жилье. КоммерсантЪ написал, что якобы наш законопроект «убирает норму о том, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов». Очень странная формулировка, потому что не надо забывать про существование у нас Гражданского Кодекса и Конституции РФ. Никто и никогда не может заставить человека подписать документ, с которым он не согласен.

Мы внесли непосредственно в законопроект положение о том, что человек имеет право зафиксировать все недостатки в случае, если они есть в квартире, которую ему передает застройщик. К сожалению, на практике застройщики иногда уклоняются от фиксации этих недостатков, в результате чего людям приходиться обращаться к юристам, тратить деньги для того, чтобы отстоять свои права. Кроме того, существует проблема доказательства правоты участника долевого строительства как потребителя, так как положения о защите прав потребителя прописаны не в законе «о долевом строительстве», а в законе «о защите прав потребителей» (извините за тавтологию). Мы же специально предлагаем прописать в законе «о долевом строительстве» право человека зафиксировать недостатки, а в отношении застройщика - обязанность принять эти претензии.

Еще раз повторюсь, что в нашей стране никто не имеет права ни с помощью нормативного документа, ни с помощью какого-либо проекта обязать подписать человека тот документ, с которым он не согласен. Для этого у нас есть на защите прав людей Гражданский Кодекс и Конституция РФ. Жаль, что уважаемое издание не поинтересовалось подробностями и опубликовало лишь свое предположение. Конечно, если остается хоть малейшая возможность, малейший риск неправильно прочитать предложенную нами норму, то мы ее уточним и конкретизируем при подготовке к второму чтению. Но искажать положение законопроекта - я считаю некорректным.

При этом, в законопроекте, помимо положений, которые привлекли внимание КоммерсантЪ, есть очень много важных и нужных предложений по сокращению сроков выплаты компенсации и достройки объектов для обманутых дольщиков. Существует положение, которое дает возможность Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства оперативно вмешиваться в затянувшиеся дела о банкротстве. Все эти нормы оказались вне поля зрения авторов этой статьи.

В случае необходимости, готов предоставить любые комментарии и разъяснения по данному законопроекту.

https://www.kommersant.ru/doc/4749729

Пропасть между установленным прожиточным минимумом и реальной суммой, которая нужна человеку для существования, разрастается с каждым днем.

В опросах люди считаю адекватной для жизни среднюю сумму в 24,6 тыс рублей. То есть субъективный прожиточный минимум в два с лишним раза превышает официальный (11653 рубля). Даже в селах реальный прожиточный минимум люди оценили в 21,8 тыс рублей.

Если бы бедность оценивалась по названной респондентами сумме, то за чертой проживала бы половина населения, как и есть на самом деле.

По данным Росстата 53% россиян живут на доходы ниже 27 тыс рублей в месяц, 34,5% получают до 19 тыс рублей. Каждый пятый гражданин РФ (20,6%) живет на сумму до 14 тыс рублей.

C 1 апреля ЦБ отменяет часть послаблений, которые вводились из-за пандемии коронавируса в прошлом марте. Банки смогут свободно отказывать гражданам и бизнесу в заявках о реструктуризации кредитов, а также начислять неустойку за просроченную задолженность. Кроме того, прекратит свое действие запрет, который позволял не выселять принудительно должников из жилья, подлежащего взысканию.

Будет также прекращено послабление по созданию резервов на потери по кредитам крупному бизнесу. Но пока сохраняется аналогичное послабление по резервам по кредитам малому и среднему бизнесу.

Напомним, что временные послабления вводились 20 марта 2020 г., большая часть их прекратила свое действие еще в сентябре 2020 г.

Банкстеры теперь вздохнут свободнее, а вот для всех остальных это не самые радостные новости. Малый и средний бизнес по-прежнему находятся в сложном положении, да и у населения нет никакого восстановления реальных доходов.

​​Контейнеровоз Ever Given, перегораживавший Суэцкий канал, сняли с мели

​Налог на «самострой»

Самовольная постройка может считаться объектом налогообложения, если в налоговый орган будут представлены данные о праве собственности физлица на такое строение.

Налоговики указали, что при самовольной постройке, лицо, построившее такой объект, не получает прав собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). При этом право собственности на самовольную постройку может быть признано за определенным лицом установленном законом порядке.

Соответственно, и налог начнет исчисляться после того, как сведения о наличии прав собственности физлица на объект налогообложения будут представлены в налоговые органы в рамках межведомственного взаимодействия другими организациями и госорганами (письмо ФНС России от 22.03.2021 № БС-3-21/2112@).

@Mytar_rf

​​#прожилье #economics

В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.

📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.

‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.

‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:

1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;

2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.

📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:

‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.

‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.

‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.

🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:

1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.

2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.

So easy

⚡️При крушении вертолета на Аляске погиб чешский миллиардер Петр Келлнер, основатель PPF Group

Основные бизнесы PPF Group в России: банк Хоум Кредит, биотехнологическая фармкомпания SOTIO, холдинговая строительная компания PPF Real Estate Holding, PPF Страхование жизни, агрохолдинг РАВ Агро, производитель трамваем, электропоездов и электровозов, вагонов для метро, троллейбусоа и электроавтобусов Škoda Transportation @MarketOverview

ЦБ с 1 апреля сворачивает часть «пандемийных» послаблений для банков и заемщиков.

Так, с этого момента заканчивается срок действия рекомендаций регулятора об удовлетворении заявок на реструктуризацию кредитов бизнесу и населению. Также банки вновь начнут начислять неустойки за просрочку платежей по кредиту и получат право выселять должников из жилья, являющегося залогом по кредиту.

При этом сами банки должны усилить резервирование по кредитам крупным корпоративным заемщикам, хотя по кредитам населению и МСП поблажки будут действовать до июля этого года. @fatcat18

студии заставляют мозг работать на пределе

​​“Ничего не изменилось. Толпы чужих людей вокруг, и все учат тебя, что делать. И все при этом лгут.”
⁃ Рю Мураками

Привет.

Главные новости банков за 26-28 марта https://clck.ru/TxS3J

Ты должен знать:

1. На днях привился Спутником V. Расскажу о первых ощущениях. Первое ощущение: все мы должны сплотиться вокруг сильного лидера.
...
Программа "Время" в 70-х: начальник вязального цеха купил облигации госзайма и призывает к этому коллег.
Телеканал "Россия1" сегодня: начальник вязального цеха привился и призывает к этому коллег.
От этой пропаганды за версту несёт тухлятиной. @prof_preobr

2. Председатель Госдумы Вячеслав Володин считает, что победы России в разных областях стали причинами санкций Запада.
В каких победах, не сказал. Может, над здравым смыслом.

3. Все госСМИ восторженно сообщили, что социальные пенсии в России с 1 апреля проиндексируют на 3,4%, то есть на 330 рублей.
...
Социальная пенсия выросла с $275 в 2011 до $135 в 2021.

4. Чертой бедности официально считается доход в 12 тыс. рублей.
Любой понимает, что доход даже в 20 тыс. - это нищета.
Реальная черта бедности - в районе 30 тыс. рублей на человека.
И за этой чертой в России сегодня живут 60-70 млн. человек.

5. Контейнеровоз больше не на мели, а ты все ещё да.

6. Экспорт, млрд $
Россия.
2010: 396.6
2015: 345.9
2020: 338.2
Вьетнам.
2010: 72.2
2015: 162,0
2020: 281.5
@segozavr

7. ребёнок, который в детстве мечтал стать космонавтом, вырос и попал в опенспейс. @ripavika

8. Когда обедаешь с друзьями, главное - первым оторваться от телефона и сказать: «Ну капец вы, уткнулись в свои гаджеты и сидите» @fe_city_boy

Не изменилось. Отличного дня!

Продажи девелоперов могут рухнуть на 50% после отмены льготной ипотечной программы.

Такой прогноз дал директор по развитию ГК "А101" Дмитрий Цветов. По его мнению, после июля этого года ключевая ставка вырастет до 6%. Из-за чего среднерыночные ипотечные ставки могут вырасти, усилив скачок среднего размера ипотечного платежа. После этого рынок увидит новый рост ажиотажного спроса, а цены на недвижимость прибавят 10-15%. Затем последует резкое снижение объемов продаж, которое будет длиться до полугода. При этом в регионах продажи квартир могут упасть на все 70%.

Цветов также заявил, что без радикальных изменений ситуации в перспективе 3-5 лет можно спрогнозировать сокращение предложения, которое повлечет за собой новое повышение цен или сужение рынка.

Поэтому для стабилизации рынка текущие условия покупки, в том числе ипотеку с господдержкой под 6,5% или ее аналог, нужно сохранить как минимум на три года. Это даст девелоперам возможность спрогнозировать спрос на период жизненного цикла проекта. Тогда застройщики смогут постепенно насыщать рынок предложением и возвращать цены на жилье к нормальному уровню.

❗️В России с 1 апреля перестает действовать рекомендация ЦБ РФ для банков не обращать взыскание на заложенные квартиры, если они являются единственным жильем заемщика, а также больше будет нельзя взять ипотечные каникулы по причине заболевания коронавирусом или же существенной потери дохода.

Речь идет о едином законе о потребительском кредите — в него еще в 2019 году были внесены изменения, которые предоставляли возможность заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, получить ипотечные каникулы, уточнил @ria_realty партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

"Коронавирусный пакет" в 2020 году лишь развил положения этого закона, а не ввел какие-то новые законы. Данный нормативный акт о потребкредите изначально определял трудную ситуацию как безработность, инвалидность, временную нетрудоспособность на срок более двух месяцев (сюда попадает заболевание ковидом, если не просто посидел дома, а с оформленным листком нетрудоспособности, и эта нетрудоспособность была два и более месяцев), а также снижение уже упомянутого уровня заработной платы на 30 и более процентов", - напомнил адвокат.

Одновременно с этим действовала рекомендация Банка России не обращать взыскание на объект залога, если он является единственным жильем должника, добавил он.

"Но все эти меры отменяются с 1 апреля — лица, которые не успели "податься" и получить реструктуризацию до этого момента, более не могут на нее претендовать. Важно отметить, что заемщики могли обратиться до 30 сентября 2020 года с заявлением об отсрочке — она предоставлялась максимум на полгода. Другими словами — лицам, которые успели обратиться, была предоставлена отсрочка на полгода, и вот она как раз истекает в конце марта. Все эти переболевшие лица или те, чьи доходы упали, должны будут платить по своим кредитам в том же размере, который был до их обращения в банк за предоставлением отсрочки. Это и является проблемой", - подчеркнул Данилов.

Таким образом с апреля текущего года банки смогут в полной мере настаивать на обычном исполнении обязательств заемщиками, констатировал он. "Однако экономически ситуация в стране далеко не благополучна, а тот прогресс, который мы наблюдаем в части борьбы с коронавирусом, вовсе не означает, что доходы граждан восстановились до уровней, существовавших до COVID. Следовательно, граждане, чьи доходы упали и не восстановились, едва ли смогут без ущерба для своих семей исполнять кредитные обязательства в том размере, которые они принимали на себя в предыдущие годы", - посетовал адвокат.

Поэтому однозначно необходимы какие-то контр-меры, которые будут препятствовать такому коллапсу, резюмировал он.

​​Нужны ли застройщику онлайн-продажи?
Разбираемся с топ-менеджерами строительных компаний

Девелоперы Главстрой, Bonava, Брусника и другие эксперты рынка честно расскажут о результатах цифровизации и обсудят опыт цифровой трансформации продаж в 2021 году. Круглый стол пройдёт 31 марта, онлайн. Начало в 13:00.

Для каких этапов автоматизация необходима уже сейчас, а какие могут подождать? Нужна ли тотальная цифровизация? Как предложить клиенту релевантный путь и создать новый клиентский опыт? Где должен начинаться цифровой путь клиента, и кто выступает драйвером изменений в строительных компаниях? Именно эти вопросы станут повесткой мероприятия.

Регистрация по ссылке https://clck.ru/TvUDN

Calltouch провел исследование, посвященное особенностям трафика на сайтах объектов недвижимости эконом, комфорт, бизнес и премиум классов.

Суммарно проанализировали 3 700 000 обращений:
* пик звонков приходится на осенние месяцы — сентябрь, октябрь и ноябрь
* на сайты недвижимости заходят с мобильного телефона, а не с компьютера — 52,2% против 38,4%.
* в офисы продаж чаще всего звонят мужчины, а женщины предпочитают пользоваться функцией обратных звонков.
* Яндекс продемонстрировал более высокую эффективность по количеству звонков через органический поиск, платный трафик и гео-сервисы
* Среди классифайдов пользователи чаще отдают предпочтение ЦИАН (31,1%), а среди соцсетей несомненное лидерство принадлежит Facebook (with Instagram) — его доля составила 82,7%.

@nedvizha

Росреестр предложил частично снять запрет на приватизацию земли у озер, рек и других источников питьевой воды. Изменения вносятся в Земельный кодекс.

Сейчас вокруг водозаборов с питьевой водой устанавливается несколько поясов защиты, которые должны сохранить воду, как можно более чистой.

В первых двух поясах, самых близких к источнику воды, с 2007 года нельзя приватизировать землю. Если с первой зоной, которая прямо около воды, все более-менее понятно. Табу. То следующая за ней зона, говорят, может достигать пары километров.

Вот на эту то землю много «охотников». Есть земли с постройками, а есть и заброшенные участки, которые государство могло бы продать.

Эксперты же говорят, что речь скорее идет о частных владениях властьимущих, построенных как раз в водоохранных зонах. Такой законопроект позволит легализовать постройки. Ну и вообще заброшенные, как-бы ничейные участки рядом с водой потом можно будет хорошо продать. А еще можно применить новый закон о Всероссийской реновации, выселить всех в такой «очищенной» зоне, сделать бизнес-проект и опять же заработать. «Зеленые» активисты протестуют против такого решения, утверждая, что сокращение санитарных зон приведёт к загрязнению воды, которую мы пьем.

Интересная интерпретация того, кто заказчик таких изменений: «Представитель Росреестра сообщил изданию, что поправки разработаны по поручению правительства в связи с обращением властей Подмосковья». Говорят, что такая приватизация будет ежегодно пополнять подмосковный бюджет на 4,5 млрд рублей. Все ведут речь о Московской области, хотя подобные зоны есть и в других регионах.

В общем, не все однозначно. Но законопроект обещают доделать уже в июне т.г.

@ipotekahouse #новости