#прожилье #проипотеку #топ10

Топ-10 субъектов РФ, в которых максимальная доля спроса на первичном рынке обеспечивается за счёт жителей других регионов выглядит вполне ожидаемо состоит из хорошо знакомых всем «нерезиновых»субъектов. Кроме первого и последнего места. Погнали!

🔟 место - Самарская область. 17% покупок на первичном рынке делают покупатели из других субъектов. Но объяснения этому факту у нас нет. Да и жилья на душу населения (городского) здесь строится на 30% меньше, чем в среднем по России.

9️⃣ место - Калининградская область. 21% покупок делают жители из других регионов. Единственно возможный выбор для любителей готической архитектуры, один из лучших городов по качеству городской среды. Жилья строится на 74% больше, чем в среднем по РФ.

8️⃣ место - Краснодарский край. На жителей других субъектов приходится 25% покупок. Хороший климат, курорт, переезд с севера на юг, или при увольнении с военной службы. Жилья строится на 183% больше, чем в среднем по РФ.

7️⃣ место - Санкт-Петербург. Северная столица, рост деловой активности в последние годы, переезд крупных компаний и федеральных органов и административных учреждений. 28% покупателей, скорее всего, не смогут отличить «поребрик» от «бордюра». Жилья строится на 117% больше, чем в среднем по РФ.

6️⃣ место - Республика Крым и г. Севастополь. Наше все. «Большая земля» обеспечивает 29% спроса на первичном рынке. А вот жилья строится на 26% меньше, чем в остальной части РФ. Но это, вероятно, пока.

5️⃣ место - Москва. Комментарии излишни. 30% покупателей обеспечивают другие регионы РФ. Строительство жилья на душу населения - на 53% выше среднего.

4️⃣ место - Новосибирская область. 31% покупателей покупок - за счёт покупателей из других субъектов. Столица Сибири, крупный научный и образовательный центр. Объём строительства жилья - на 40% выше среднего по РФ.

‼️ А теперь - призовая тройка лидеров:

🥉Ленинградская область - бюджетный вариант жилья в Санкт-Петербурге. 37% покупателей на первичном рынке - извне. Строительство жилья не отстаёт - на 168% больше, чем в среднем по стране.

🥈 Московская область - как говорится в рекламных проспектах застройщиков «живописный район вдали от городской суеты, с развитой инфраструктурой и всего в 20 минутах от МКАД». В общем, такая же история, как и пунктом выше. 43% покупателей на первичном рынке - извне. Строительство жилья - на 78% больше, чем в среднем по стране.

🥇 Адыгея. Да-да, именно так! 51% покупок здесь делают жители других регионов. Разгадка, впрочем, несложная. Это бюджетный вариант для тех, кто решил сэкономить или не смог купить квартиру в Краснодаре. Там недалеко - нужно просто перейти через дорогу. Строительный сектор не отстаёт от запросов покупателей, жилья строится на 84% больше, чем в среднем по РФ.

‼️В следующей серии посмотрим Топ-10 «реципиентов» в абсолютном зачёте - по количеству покупателей из других регионов.

PS - для любителей раздела #матчасть сообщаем: расчеты основаны на допущении, что доля жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, во всех регионах примерно одинаковая. Остальное - можно додумать прочитав предыдущий пост.

🗣Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями:

«Уже к концу лета 2020 года было понятно, что льготная ипотека — совсем не социальная история, а чисто спекулятивная. Весь дисконт от сниженных ставок по кредитам был "съеден" удорожанием квадратного метра спустя всего три месяца после запуска программы. Всё, что происходило и происходит дальше — игра в одни ворота. Никто, кроме застройщиков, уже не выигрывает от этой программы. Она лишь разгоняет цены на рынке, вымывая ликвидные объекты и провоцируя залоговые продажи в 2022-2023 годах.

В нынешней ситуации ждать серьёзной коррекции цен как минимум до осени не стоит — здесь будет либо минимальный рост, либо стагнация. Так или иначе, до конца первого полугодия ещё возможен рост цен примерно на 3-4%, но после этого начнется их постепенно снижение. Причина здесь не только в завершении программы льготной ипотеки, но и в ожидаемом подъёме ключевой ставки ЦБ, которая повлечёт за собой рост ипотечных ставок...

Доступность квартир — это не только ипотека и цены на недвижимость. В первую очередь, это размер реальных доходов населения, а они стабильно падают с 2015 года: у большинства россиян нет серьёзных накоплений, ипотека остаётся дли них основным инструментом покупки жилья. Как результат — ипотечный портфель вырос с конца 2016 года более чем в два раза.

И сегодня ожидать, что экономика максимально быстро восстановится и доходы населения резко пойдут вверх, не стоит. А раз не будет взлёта доходов, то и на повышение доступности квартир рассчитывать нет смысла».

#ИпотечныйБумеранг

«Есть ЦБ будет держать низкую ставку, то у нас (федерального правительства) и потребности в компенсации (по ипотеке) не будет. Если будет поднимать, тогда нам придется компенсировать», - заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. «Когда ключевая ставка низкая, у нас и так банки под 6,5% дают кредиты, - пояснил чиновник. - Сегодня от 6-7% выдают все банки, поэтому наша компенсация минимальная, но у нас есть одно главное правило: независимо от того, какая будет ставка, мы на весь период ипотеки гражданам обещаем, что ставка будет не выше 6,5%».

​​#проипотеку #прожилье #топ10

В 2020 году было заключено 763.8 тыс договоров участия в долевом строительстве, из них около 615.5 тысяч - покупка физическими лицами квартир в строящихся домах. Остальные 148.3 тысяч - это нежилые помещения, юридические лица и муниципалитеты и все такое.

🧮 Из 615.5 квартир около 107.6 тыс штук или 17.5% покупатели приобрели за пределами регионов своего постоянного проживания (регистрации). Регионы, таким образом, разделились на «доноров» (их жители которых активно покупают жилье в других субъектах) и «реципиентов» (значимая часть жилья продаётся «на экспорт» - покупателям из других регионов). Про это подробно писали выше.

📊 На картинке внизу показано распределение «экспорта» в 2019 и 2020 году. Несколько наблюдений из разряда «капитан очевидность»:

1️⃣ Только 14 из 85 субъектов являются «реципиентами», при этом 68% от общего объёма «экспорта» жилья в 2020 году пришлось на «большую тройку» - Московская область, Москва, Санкт-Петербург. Годом ранее, в 2019 году, «реципиентов» было 16, а на «большую тройку» пришлось 54%.

2️⃣ По итогам 2020 года только 2 региона из числа «реципиентов» увеличили объём продаж за счёт других субъектов РФ - Москва и Московская область - на 19.7 тыс квартир или 1.1 млн квадратных метров. Без этого, кстати, объём продаж в столичной агломерации снизился бы на 10.2%, а так - вырос на 2.8%.

3️⃣ Пункт 2 выше, кажется, оставляет мало вариантов для ответа на вопрос - «Qui prodest»? Уверены, что сокращение прибыли среднего и крупного бизнеса на 23.5% по итогам 2020 года, о котором пишет FinExpertiza, обошло столичных застройщиков стороной. Но для чистоты эксперимента все же не станем забегать вперёд, а дождёмся выхода годовых отчетов.

⁉️ Ну вот, кажется мы извлекли всю имеющуюся пользу из региональной статистики ипотечного кредитования. Новых идей пока нет. Поэтому вернёмся обратно к вопросу - от чего зависит количество выдаваемых ипотечных кредитов? Там тоже откроется много интересных ништяков.

PS - методика оценки все та же и основана на допущении, что что доля жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, во всех регионах примерно одинаковая.

#ипотека
В феврале больше трети желающих купить жилье в кредит столкнулись с отказами от банков, следует из данных Национального бюро кредитных историй, на которые ссылается РБК. Доля удовлетворенных заявок на такие кредиты упала до четырехлетнего минимума - 63,8 против 69,1% в декабре. Рост цен на недвижимость сузил круг тех, кто, по мнению кредиторов, может «потянуть» крупный заем, говорят аналитики. Бюро кредитных историй «Эквифакс» также зафиксировало снижение уровня одобрения ипотеки в феврале.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 5 по 12 марта 2021 года. За исходные данные взяты следующие параметры кредита и клиента:

▪️срок кредита на 15 лет;
▪️объект кредитования - квартиры;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, которые не требуют оплаты единовременной комиссии за снижение ставки;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по различного рода акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️первоначальный взнос - 30%. @rusipoteka_ru

#ставки #ВысшаяИпотечнаяЛига

«ДомКлик» (аналитики рассматривали квартиру площадью 45 кв. м на основе данных объявлений):

🔹Самые доступные квартиры на вторичном рынке предлагаются в Ингушетии: их средняя стоимость составляет около 1 млн руб. Во Владимирской и Курганской областях - квартиры
предлагаются по цене от 1,7 млн руб. В республиках Калмыкия и Марий Эл - от 1,8 млн руб. В десятку регионов с самыми низкими ценами на вторичном рынке также вошли Челябинская, Брянская, Псковская, Саратовская области и Кабардино-Балкарская Республика.

🔹Самые доступные варианты в новостройках — в Курганской области, где новую квартиру в среднем можно купить за 1,7 млн руб. В список самых доступных вариантов вошли Оренбургская (1,74 млн руб.), Ивановская (1,77 млн руб.), а также Псковская (1,85 млн руб.) и Саратовская (1,96 млн руб.) области. Далее идут Республика Адыгея, Смоленская область, Ставропольский край, Чувашская Республика и Брянская область. Минимальные цены на квартиры в новостройках здесь начинаются от 2–2,1 млн руб.

Банковскую тайну отменили? Для большинства населения банковская тайна - это размеры их кредитов.

❗️ Госкомпания "Дом.РФ" планирует летом приступить к реализации пилотных проектов строительства жилья в рамках комплексного развития территорий (КРТ).

"В настоящий момент формируем предложения по площадкам в 12 регионах, среди которых Московская, Тюменская, Челябинская, Самарская области, Хабаровский и Красноярский край, Республика Чувашия", - приводятся в сообщении "Дом.РФ" слова заместителя гендиректора компании Дениса Филиппова.

В "Дом.РФ" также не исключили, что первые проекты компания будет развивать как девелопер, чтобы "показать иное качество жизни при создании микрорайонов жилой застройки, в том числе с использованием стандарта развития городских территорий, разработанного "Дом.РФ". @ria_realty

Сплетни про Госипотеку

Хуснуллин: продление льготной ипотеки будет зависеть от ключевой ставки ЦБ.

Володин (ГД): льготную ставку по ипотеке было бы правильно устанавливать в зависимости от среднедушевого дохода по региону.

Центральный банк: ЦБ определил 24 субъекта РФ, в которых возможно продление льготной ипотеки без негативных последствий. Она пояснила, что в этих регионах спрос на новостройки еще не восстановился, поэтому дешевая ипотека не окажет отрицательного влияния.

Правительство РФ: не рассматриваем предложенные ЦБ регионы.

Басня есть такая «Когда в товарищах согласья нет…»

Просто все же понимают, что если ограничат регионы в госипотеке или будут давать ипотеку избранным категориям, то о выполнении стратегии по объемам стройки можно забыть. А еще лоббирование застройщиков, как же они в крупных городах без льгот то. Платежеспособность то клиентов падает, все про это пишут. А еще доля отказов возраста, говорят БКИ. А еще выборы осенью…

А тем временем к 15 апреля должно быть сформировано четкое решение по ипотеке с господдержкой.

Что думаете - ограничат что-то в госипотеке или до конца года оставят как есть? Еще раз погадаем ⬆️?

@ipotekahouse

👩🏻‍🏫Набиуллина дала большое интервью, выделили основные тезисы и дали свой комментарий:

Инфляция
• Сейчас инфляция выше целевого ориентира - 5,7%, пик придется на март-апрель. Далее инфляция будет снижаться, в том числе за счет эффекта базы. Причины высокой инфляции: продолжавшийся перенос ослабления валютного курса, глобальная ситуация на товарных рынках, рост цен на товары повседневного спроса, которые чувствительны для населения, прежде всего продовольственные.
• Нейтральная ключевая ставка на трехлетний период 5-6%
• Население обращает внимание на продовольственную инфляцию, которая выше той инфляции, которую считает Росстат. Рост цен прежде всего бьет по людям с низкими доходами. Инфляция считается налогом для бедных.

Проблема в том, что когда хотят поднять пенсии и социальные выплаты, Правительство ориентируется на инфляцию Росстата. Большинство население России бедное, поэтому остро реагирует на мизерную индексацию. Доля продовольственных товаров в среднем по стране 38%, однако для большинства населения на продукты уходит большая часть доходов.

Ставка по кредитам
• Плавающая процентная ставка при нейтральной ДКП - это возможность для банка переложить риски будущего роста ставок на клиента. Когда ставка падала, банки не предлагали кредиты с плавающей ставкой, потому что они не были заинтересованы в снижение доходов - 6 сценариев Банка России по ипотеке с плавающей ставкой
• Учитывая практику мисселинга, банки могут "пообещать" клиенту низкую ставку по кредитам, а в итоге она окажется плавающей, о потенциальных рисках банки будут умалчивать. Так было с валютной ипотекой.
• Более рискованный сегмент кредитов с плавающей ставкой - это ипотека, так как она долгосрочная. Но если банки будут предлагать потребкредиты на длинный срок, ЦБ примет это во внимание.

Основной риск в сегодняшних условиях - это ипотека. Цена на жилье растет, банки и риэлторы всеми правдами и неправдами будут предлагать клиентам брать кредиты с плавающей процентной ставкой, в которых в первый год она будет практически нулевой. Непонимающим клиентам будет продаваться идея: возьми сейчас ипотеку, через год продашь квартиру, закроешь ипотеку и еще заработаешь. Мисселингом будут заниматься все участники цепочки, только на клиента перенесут все риски потенциального повышения ставки и приостановки роста цен на жильё или снижения цены залога.

@MarketOverview

продолжение следует

“Кладбища полны людей, без которых мир не мог обойтись.”
⁃ Генрих Бёлль

Привет.

Главные новости банков за 15 марта https://clck.ru/Tjafd

Ты должен знать:

1. С 17 марта отменяется "банковская тайна". ФНС получает расширенный доступ к счетам россиян. Теперь для этого не требуется налоговая проверка, подозрение в уклонении налогов.
...
У большинства населения банковская тайна - это размеры их кредитов.

2. Посадка Навального, на мой взгляд, не привела пока к росту экономики. Может надо кого-то другого посадить? Надо пробовать, экспериментировать. Времени на раскачку нет. @anakoyher

3. Смертность в Москве в январе 2021 года выросла почти на 50% по сравнению с январём 2020.
Знаете, что тут страшно?
Не сам рост смертности.
А то, что всем на это глубоко наплевать.
Всем - и власти, и обычным людям.
Человеческая жизнь в России по-прежнему стоит 0 рублей 00 копеек.
@prof_preobr

4. Государственные расходы в год:
Япония
Население: 127 млн
Здравоохранение: $473 млрд
Образование: $162 млрд
Армия: $48 млрд
Дороги: $37 млрд
Россия
Население: 146 млн
Здравоохранение: $45 млрд
Образование: $50 млрд
Армия: $61 млрд
Дороги: $9 млрд
@alyonapopova

5. По данным Forbes самой дорогой в мире компанией является не Saudi Aramco с капиталом $2 458 млрд.,
а Гocдума РФ. @mikhail_bakh

6. «Скачала приложение для интервального голодания. Сбербанк называется. @lifeonbike
Ох уж эта экосистема.

7. - Тук-тук-тук.
⁃ Кто там?
⁃ Топ-менеджеры!
⁃ Идите нахуй!
⁃ Топ-топ-топ.
@rockamark

8. «Гуманитарии женятся по любви, потому что по расчету как-то сложно»
@hka_tos

Обойдёмся. Отличного дня!

"Дом. рф признал" ЖК "Три кита 3" (Ленинградская обл. район Всеволожский) проблемным.

Застройщик ГК "Лидер" (Елена Некрасова) сообщает, что сейчас заканчиваются строительные работы, устраняются выявленные инспекторами замечания. Основные направления работ – отделка детского садика, устройство инженерных систем в ФОК, внесение корректировок в документы для ввода дома в эксплуатацию.

Застройщик при очередном продлении разрешения на строительство обещал сдать объект в марте этого года. Теперь же разрешение продлено до конца года. Всего перенос плановых сроков строительства увеличен на 11 кварталов с 2017 года.

Среди 4800 московских улиц имеется довольно много с "обманчивыми" названиями, то есть они посвящены не тем, кому кажется на первый взгляд

Гагаринский переулок назван по имению князя Гагарина, а не в честь космонавта
Скрябинский переулок - не в честь известного композитора, а по фамилии домовладельца, жившего в этом переулке
Брюсов переулок — не в честь поэта «серебряного века» Брюсова, а по жившему там генерал-фельдмаршалу Брюсу
Северянинский проезд также не имеет отношения к поэзии, он назван по рабочему поселку Северянин

Панфиловский переулок - не в честь военачальника, а по домовладельцу
Суворовская улица названа по домовладелице конца XVIII века премьер-майорше Суворовой (В честь генералиссимуса в Москве есть Суворовская площадь)

Долгоруковская - не в честь основателя Москвы, а в честь генерал-губернатора Москвы князя В. А. Долгорукова.
Улица Образцова – в честь академика В. Образцова, а не режиссёра С. Образцова
Улица Кошкина – в честь большевика, участника двух революций, а не конструктора танка Т-34
Мининский переулок – по домовладельцу, а не в честь героя
1612 года
Некрасовская улица находится в Некрасовке, и названа по ней, а не по писателю

Маленковская улица названа не по члену сталинского Политбюро, а по рабочему-революционеру Е. Маленкову
Улица Сперанского – не в честь реформатора при Александре I, а в память об академике А. Сперанском
Хрущёвский переулок не имеет отношения к руководителю СССР Никите Хрущеву – он именуется по усадьбе гвардии прапорщика А. Хрущёва, разбогатевшего на откупах в начале XIX века

НЕ в честь городов названы:

Астраханский переулок – по домовладельцу Астраханцеву
Самаринская улица – по домовладельцу Самарину
Самарская улица и Самарский переулок – по находившимся там Самарским баням
Черниговский переулок – по храму Михаила и Фёдора Черниговских, который находится в переулке
Белгородский проезд своим названием обязан Белому городу, крепостной стене, огораживавшей Москву с конца XVI по XVIII века

Льготная ипотека не помогла. Показатели рынка упали до уровня 2017 года

Кажется, одной из сфер российской экономики, которая ещё не скоро оправится после пандемии короновируса, станет рынок недвижимости. В феврале доля одобренных ипотечных кредитов упала до четырёхлетнего минимума.
Требования к заёмщикам начали расти в начале лета во время карантинного пика, а также осенью, когда пошла вторая волна пандемии. В результате к нынешнему дню доля одобренных заявок упала до 63,8%.

Из-за льготной ипотеки снижается доля потребителей со значительным первым взносом и растёт число заявок от клиентов с более низким уровнем платежеспособности. Также программа льготной ипотеки повысила базовую стоимость жилья. Что еще сильнее ограничило платежеспособный спрос. Ситуация грозит превратиться в замкнутый круг.

По данным ДОМ.РФ, вся потребность застройщиков в проектном финансировании может быть легко покрыта банками до 2025 года (причем, фактически, хватит и одного Сбербанка)🤓
Причем это касается и базового макроэкономического сценария и более жестких его вариантов, но наличие инструмента "инфраструктурных облигаций" в любом случае позволяет смотреть на этот рынок, как на отличный вариант привлечения частного капитала. Ждем трансляции на все регионы РФ.

@MarketOverview

Сегодня «эксперты» в телеграм-каналах учат Льва Ароновича Хасиса, как правильно создавать экосистемы.
Один сопли пускает, второй - жуёт, третий - размазывает.
Сбер и без вас - сопливых - разберётся, что и как ему делать.

​​#проипотеку #цифры

В прошлый раз мы посмотрели - как процентная ставка влияет на количество ипотечных кредитов, выдаваемых на цели приобретения жилья. Но отношение ежемесячного платежа к средней заработной плате интуитивно выглядит как более правильный индикатор «цены», чем просто ставка. У него есть несколько преимуществ:

1️⃣ учитывает изменение основных условий кредитования (ставка, срок) и, опосредованно - цен на жилье (сумма кредита);

2️⃣ учитывает рост доходов населения, то-есть является, по сути, «реальной» величиной, в отличие от номинальных показателей, типа цены квадратного метра или суммы ежемесячного платежа;

3️⃣ заработная плата является основным источником погашения кредита для большинства заёмщиков, а соотношение платёж/доход - ключевой метрикой для оценки риска и принятия кредитного решения банком.

Интуитивные соображения подтверждаются статистикой. Соотношение ипотечного платежа и средней заработной платы обьясняет 97.6% вариации количества ипотечных кредитов, выданных в 2015-2020 году (здесь и далее - на цели приобретения готового или строящегося жилья, без учета рефинансирования). Давайте выжмем из этой регрессии те же выводы и гипотезы, что и в прошлый раз, и ещё пару-тройку дополнительных:

‼️ Снижение ставки на 1 процентный пункт обеспечит рост количества квартир, приобретаемых в ипотеку, на 76.4 тысячи штук (примерно 4.3 млн квадратных метров жилья) или 5.5%;

🆕 Точно такого же эффекта можно добиться за счёт роста средней заработной платы на 7.5% или увеличения среднего срока кредитования ещё на 3.5 года - примерно до 22 лет.

🆕 А вот рост цены на жилья ещё на 10% приведёт к снижению количества сделок сделок на 167.4 тысячи штук или на 12%.

‼️ При снижении ставки до нуля (например, за счёт новой программы субсидирования) покупать жилье в ипотеку ежегодно смогут 1 миллион 994 тысяч семей (на 42.8% больше, чем в 2020 году);

‼️ Программы субсидирования в 2020 году обеспечили прирост ипотечных сделок на 61.5 тыс штук (около 3.5 млн метров). Без льготных программ среднегодовая процентная ставка составила бы около 8.1%, а количество сделок - 1 млн 335 тыс штук.

‼️ По итогам 2020 года front-loading спроса не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году совпадает со своим теоретическим значением с погрешностью 1.2%.

‼️ При росте среднесрочных процентных ставок в экономике на 1 процент и прекращении (или существенном сокращении) с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок сократится на 6.6 процента по сравнению с 2020 годом. No drama.

‼️ А если вдруг ставки в течение всего 2021 года останутся на уровне января, то количество сделок вырастет еще на 1.3 процента. Но это, скорее, в теории.

С 1 сентября в России планируют запустить гаражную амнистию. Под нее могут попасть более 2 млн гаражей, построенных до 2005 года, — это значит, что их владельцы смогут бесплатно оформить собственность на них и приватизировать землю под ними. Сейчас сделать это зачастую невозможно и миллионы людей пользуются гаражами на птичьих правах, говорят юристы.

РБК разобрался, какие документы нужно собрать пользователям гаражей, чтобы оформить их на себя, и какие гаражи не попадут под амнистию (это, например, гаражи, в которых организованы автомойки или станции техобслуживания).

Росфинмониторинг проверил исполнение финансирования нацпроектов и пришел к ошеломляющему выводу: каждый четвертый выделенный рубль был потрачен «недобросовестными исполнителями». Сомнительными признаны порядка 6 тыс. организаций, заключивших более 20 тыс. госконтрактов объемом в полтриллиона рублей.

В текущем году расходы на национальные проекты планируется увеличить до 2,456 трлн рублей. По состоянию на 1 марта освоено 293,7 млрд рублей (13,1% от годового плана).

Программа «Демография» остается самой дорогой, на нее приходится треть финансирования (825 млрд рублей). На втором месте – субсидирование крупных инфраструктурных проектов (404,5 млрд рублей), на третьем – «Цифровая экономика» (177,9 млрд рублей). По состоянию на 1 марта освоено 293,7 млрд рублей (13,1% от годового плана).