Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июль 2025 года.

По сравнению с июлем 2024 года (первый месяц работы рынка новостроек без программы выдачи ипотеки 6\12 млн под 8%) реализация выше на 7,3% в лотах, на 6,4% в квадратных метрах и на 7% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м и лота заявленные в ДДУ в среднем на уровне прошлого года. Средняя площадь реализованной квартиры снизилась на 0,8%.

Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 11 августа 2025 года.
Также для сравнения приведены данные за июль 2023 года

Ждали эту встречу больше, чем Деда Мороза на Новый год

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ОПРЕДЕЛЕННО ОЖИВАЕТ

По данным Росреестра , в июле число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 438 (-13.1% гг) vs 9 771 (-13.9% гг) и 8 759 (-23.1% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика достаточно уверенная: 17.1% мм vs 11.6% мм и -23.2 мм ранее. За 7м25 (-4.9% гг)

А количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило 6 499 (-11.4% гг) vs 5 414 (-48.3% гг) и 4 996 (-42.3% гг) двумя месяцами ранее. Помесячные темпы выросли до 20.0% мм vs 8.4 мм и -24.6% мм. За 7м25 (-15.4% гг)

Рынок как новостроек, так и вторичного жилья, судя по всему, начал оживать, прервав понижательный тренд. Июльский прирост сделок на рынке новостроек – это признак постепенной адаптации покупателей к новым рыночным условиям, которые судя по всему в плане стоимости ипотеки в ближайшей перспективе будут улучшаться. Спрос на ипотеку растет, а (определенно сомнительный) механизм рассрочки от застройщиков, разумеется, никуда не делся, большинство сделок на первичке проходят именно с помощью него. Сегмент готового жилья показал рост как в относительных, так и абсолютных значениях, позитивно реагируя на снижение ключевой ставки.

Список крупнейших рынков по объему текущего строительства по итогам июля 2025 года

Из значимых изменений - Екатеринбург обогнал Краснодар по объему жилья, находящемуся в стадии строительства. Еще год назад в Екатеринбурге строили на 1,4 млн кв. м меньше, чем в Краснодаре. Но уральский рынок, в отличие от кубанского, продолжил стремительно расти по предложению уже после отмены льготной ипотеки. На рынок продолжают выходить новые проекты и компании. В условиях падения продаж это не выглядит обосновано. Впрочем, в отличие от Краснодара, ситуация с распроданностью квартир в Екатеринбурге существенно лучше. Ежемесячно на стадии строительства продается около 1,5-1,9 тысяч квартир. Сегодня в столице Урала строится почти столько же жилья, как в Санкт-Петербурге, а объем нереализованных квартир достиг отметки в 65 тысяч.

@REBURG

Все нипочем! Российские девелоперы остаются оптимистами

По данным ЕИСЖС (публикация новых проектных деклараций) в июле 2025 года в России запустили новых проектов на 3,48 млн. кв. м. Это на 8% больше чем в аналогичном периоде 2024 года.
При этом за 7 месяцев текущего года площадь новых проектов сократилась на 19% к аналогичному периоду прошлого года. Вроде бы можно говорить о серьезном охлаждении инвестиционной активности на рынке жилья. Вот только продажи за этот же период (по данным дом рф) по всей стране снизились на 22%.
Неудивительно, что в этих условиях соотношение распроданности и строительной готовности продолжает ухудшаться. Конечно, по отдельным регионам и рынкам ситуация сильно отличается (в скором времени опубликуем данные по ключевым рынкам). Но общий тренд удивляет.

@REBURG

Продажи жилья в новостройках в российских городах-миллионниках увеличились в июле относительно июня на 18% - до 19 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), рост показали 14 из 16 мегаполисов, подсчитали в "Яндекс Недвижимости" совместно с "Пульсом продаж новостроек".

"Покупатели реагируют на скидки и специальные предложения, но в первую очередь стали больше интересоваться покупкой недвижимости на фоне снижения стоимости кредитов. Особенно заметен интерес в тех регионах, где в первой половине года активность была относительно низкой. При этом мы наблюдаем позитивную динамику в середине лета, поэтому можно предположить, что в начале осени восстановление рынка продолжится", - цитирует пресс-служба коммерческого директора "Яндекс Недвижимости" Евгения Белокурова.

⬆️⬆️⬆️Наиболее заметный рост числа сделок на рынке новостроек показали Самара (+70%, до 550 ДДУ), Волгоград (+35%, 360 ДДУ), Краснодар (+32%, почти 1,6 тысячи ДДУ), Новосибирск (+32%, около 1,1 тысячи ДДУ) и Пермь (+29%, 520 ДДУ).

⬇️⬇️⬇️Отрицательная динамика у Омска (-2%, до 150 ДДУ) и Воронежа (-20%, до 550 ДДУ).

При этом по количеству заключенных сделок в июле лидирует 🥇 Москва (+15% к июню, до 6,2 тысячи ДДУ), 🥈🥈Санкт-Петербург (+17%, 2,6 тысячи ДДУ), 🥉Екатеринбург (+8, более 1,6 тысячи ДДУ), Краснодар, а также Ростов-на-Дону (+20%, около 1,2 тысячи ДДУ).

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

Меры поддержки спешат на помощь стройрынку

Снова и опять. В очередной раз власти планируют помочь строительному рынку. Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил веселой троице — Минфину, Минстрою и «Дом.РФ» — проработать меры по оживлению спроса на жилье и повышению доступности ипотечных программ для льготных категорий граждан. В списке идей:

▪️ Разрешить банкам «расформировать макропруденциальный буфер капитала», накопленный с декабря 2022 года по май 2025 года. 
▪️ Отменить надбавки к коэффициентам рисков по вновь выдаваемой ипотеке с господдержкой.
▪️ Снизить размер базовых коэффициентов рисков по льготке с учетом низкого уровня просроченной задолженности.

Теоретически, предложенные меры позволят банкам вести себя лояльнее при рассмотрении заявок на ипотеку. Это, соответственно, сделает кредиты на жилье доступнее. Поддержит ли решения Центробанк — вопрос открытый. Его, как видите, пока не спрашивают.

@novostroyman

Очень хорошие июльские продажи

На рынке недвижимости Святой Руси не так уж все плохо, как могут нагнетать разные профильные и не очень профильные СМИ. В июле 2025 года было реализовано практически 43 тыс. квартир по всей стране — это на 16% больше относительно июня 2025 года и на 6% больше, чем в июле 2024 года. Позитивно? Очень позитивно. Учитывая, что никакой рыночной ипотеки пока на рынке не наблюдается.

Непозитивно в другом важном показателе — цена за метр. Она продолжает стагнировать. Зависла на уровне 177 тыс. руб./кв. м. Это рост всего 6% относительно июля 2024 года и рост 27% относительно 2023 года. Рынок недвижимости сейчас, по сути, ползет брюхом по инфляции, а учитывая, что рост расходной части: финансовые, СМР, АХРы растут быстрее — маржинальности девелоперского бизнеса сейчас не позавидуешь.

Сейчас девелоперы продают неплохой объем, а ценник фактической реализации не растет, вывод напрашивается самим собой — девелоперы продолжают держать цены и «уходят в объемы». Наверное, такой ход с точки зрения пополнения эскроу-счетов и поддержания ими покрытия проектного финансирования. А со стороны общего финансового результата могут возникать вопросики. Если рынок не сбалансируется на уровне реализации ≈40 тыс. квартир в месяц и не шагнет хотя бы на уровень 190-200 тыс. руб./кв. м — ох, будет что-то не симпатичное.

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

📈 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации.
Мы расскажем вам о самом интересном!

🌎 GLINCOM – главный по редевелопменту в Москве. Канал, в котором компания раскрывает детали своих проектов, делится новостями рынка и лучшими инвестиционными предложениями.

🥇«Движимая повестка» - канал журналиста Марии ПеревоЩиковой. Экономика, недвижимость. Член экспертной группы по мониторингу общественного мнения (при общественном совете Минстроя). Курирует направление экономки (макро, налоги, бизнес, бюджет) в Forbes.

🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется

🗣 Рынок недвижимости - Исключительно и правдиво о строительстве, застройщиках и новостях недвижимости России

🏪 Фролов про ипотеку - Ипотека без стресса — полезные советы по оформлению кредита на жилье и выбору банков

💥 Без границ! - Аналитика, прогнозы и советы по покупке, продаже и аренде недвижимости. Обсуждаем актуальные события.

🏬 Недвижимость Москвы - Экспертные рекомендации по выбору жилья в Москве и МО
Жилье за пределами МКАД: как выбрать лучший вариант и не ошибиться?


Всё о земельных инвестициях на канале Земельный капитал эксперта Татьяны Мельниковой.
🎯 Как купить участок за 10 000 ₽ и продать за 350 000 ₽?
🎯 Где искать землю дешевле рынка на торгах по банкротству с дисконтом до 90%?
🎯 Как зарабатывать от 50% до 800% годовых на реальных сделках?
Татьяна с нуля создала капитал 60+ млн ₽ на земле и недвижимости.
Теперь она раскрывает стратегии и кейсы, которые приносят прибыль уже сегодня.
⚡ Не упустите момент — подпишитесь на канал ПРОФЕССИОНАЛА!

Подборка организована DREAMSMM

Там на переговорах по мирному соглашению мух случайно нет?

https://xn--r1a.website/tvdno/24568