третья кабинка, вам выделено 10 Мб

Как менялся уровень домовладения в США.
Американское владение жильём выросло с 47% в 1900 году до своего пика в 69% в 2004 году, а затем снова снизилось до 65% сегодня. Основные скачки в американском владении жильём произошли не за счёт строительства большего количества домов, а благодаря ипотеке.
Фактически прирост домовладения в 20 п.п. был совершён только благодаря расширению ипотечного кредитования.

Но похоже, что и ипотека перестала расширять уровень домовладения.
Дома сейчас стоят почти в шесть раз больше медианного дохода домохозяйства по сравнению с тремя разами в 1990-х годах. Средний возраст покупателей, впервые приобретающих жильё, составляет 36 лет, по сравнению с 29 годами в 1981 году. Студенческий долг задерживает накопление первоначального взноса. Цены на жильё опережают рост заработной платы почти в 2 раза с 2000 года.

Коммерсантъ: Девелоперы упаковались в ЗПИФы.

Рост интереса к закрытым паевым фондам недвижимости набирает обороты
Эксперты посчитали, что четверть инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга приходятся на ЗПИФ. Однако опрошенные аналитики и игроки рынка считают, что данный инструмент коллективных инвестиций остается нишевым и скорее представляет собой эффективную «упаковку» для девелоперов, чем способ заработка для массового инвестора.

По данным IBC Real Estate, за первое полугодие 2025 года вложения в этот инструмент достигли 10 млрд рублей — это 25% от общего объема сделок на рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года рост составил 22% — тогда доля ЗПИФов едва превышала 3% (2 млрд рублей). При этом в первом полугодии 2023 года объем инвестиций составлял 20 млрд рублей.

Ранее „Ъ" со ссылкой на УК «Парус Управление активами» приводил статистику, что стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 млрд рублей, превысив показатель годовой давности на 36%. Во втором квартале 2025 года сразу было создано три новых фонда, чистый приток средств в которые составил чуть более 12 млрд рублей. При этом выплаты дохода пайщикам за полугодие составили 26,5 млрд рублей, в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом эксперты УК отмечали, что впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», обращает внимание, что если речь идет о ЗПИФах, заточенных под инвестиционные квартиры, то теоретически такие фонды могут приносить доход за счет роста стоимости недвижимости и арендных платежей. Но на практике затраты на управление, ремонт и содержание «съедают» всю прибыль. Кроме того, возникает конфликт интересов: если застройщик передает квартиры в собственный ЗПИФ, вряд ли он станет продавать их фонду с существенным дисконтом. Это ставит под сомнение экономическую целесообразность подобных схем.

@yeltsovm

Ввозишь цемент? На сертификацию!

Понеслось! Первый вице-премьер Денис Мантуров обсудил развитие отрасли стройматериалов с представителями Минпромторга, Минстроя, Минэкономразвития, Минфина и др. заинтересованными ведомствам. В результате Минстрою и Минпромторгу прилетело указание рассмотреть возможность возобновления обязательной сертификации каждой партии ввозимого в страну цемента. Это поможет стабилизировать и защитить внутренний рынок.

Напомним: давеча производитель цемента и других стройматериалов ЦЕМРОС объявил о сокращении производства и переходе работников с 1 октября на четырехдневку в связи с падением потребления цемента и ростом доли его импорта.

Ведомства должны «сопоставить планируемые темпы жилищного строительства и реализации инфраструктурных проектов на период до конца 2026 года с необходимыми объемами производства цемента, учитывая при этом прогнозы развития экономики».

@novostroyman

Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.

Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.

Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.

В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?

1/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте?

Он зачем-то вырос…

Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.

Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего

При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.

2/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность

Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.

Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты

Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала

У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году

3/4
#жилье
@unexpectedvalue

Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июль 2025 года.

По сравнению с июлем 2024 года (первый месяц работы рынка новостроек без программы выдачи ипотеки 6\12 млн под 8%) реализация выше на 7,3% в лотах, на 6,4% в квадратных метрах и на 7% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м и лота заявленные в ДДУ в среднем на уровне прошлого года. Средняя площадь реализованной квартиры снизилась на 0,8%.

Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 11 августа 2025 года.
Также для сравнения приведены данные за июль 2023 года

Ждали эту встречу больше, чем Деда Мороза на Новый год

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ОПРЕДЕЛЕННО ОЖИВАЕТ

По данным Росреестра , в июле число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 438 (-13.1% гг) vs 9 771 (-13.9% гг) и 8 759 (-23.1% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика достаточно уверенная: 17.1% мм vs 11.6% мм и -23.2 мм ранее. За 7м25 (-4.9% гг)

А количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило 6 499 (-11.4% гг) vs 5 414 (-48.3% гг) и 4 996 (-42.3% гг) двумя месяцами ранее. Помесячные темпы выросли до 20.0% мм vs 8.4 мм и -24.6% мм. За 7м25 (-15.4% гг)

Рынок как новостроек, так и вторичного жилья, судя по всему, начал оживать, прервав понижательный тренд. Июльский прирост сделок на рынке новостроек – это признак постепенной адаптации покупателей к новым рыночным условиям, которые судя по всему в плане стоимости ипотеки в ближайшей перспективе будут улучшаться. Спрос на ипотеку растет, а (определенно сомнительный) механизм рассрочки от застройщиков, разумеется, никуда не делся, большинство сделок на первичке проходят именно с помощью него. Сегмент готового жилья показал рост как в относительных, так и абсолютных значениях, позитивно реагируя на снижение ключевой ставки.

Список крупнейших рынков по объему текущего строительства по итогам июля 2025 года

Из значимых изменений - Екатеринбург обогнал Краснодар по объему жилья, находящемуся в стадии строительства. Еще год назад в Екатеринбурге строили на 1,4 млн кв. м меньше, чем в Краснодаре. Но уральский рынок, в отличие от кубанского, продолжил стремительно расти по предложению уже после отмены льготной ипотеки. На рынок продолжают выходить новые проекты и компании. В условиях падения продаж это не выглядит обосновано. Впрочем, в отличие от Краснодара, ситуация с распроданностью квартир в Екатеринбурге существенно лучше. Ежемесячно на стадии строительства продается около 1,5-1,9 тысяч квартир. Сегодня в столице Урала строится почти столько же жилья, как в Санкт-Петербурге, а объем нереализованных квартир достиг отметки в 65 тысяч.

@REBURG

Все нипочем! Российские девелоперы остаются оптимистами

По данным ЕИСЖС (публикация новых проектных деклараций) в июле 2025 года в России запустили новых проектов на 3,48 млн. кв. м. Это на 8% больше чем в аналогичном периоде 2024 года.
При этом за 7 месяцев текущего года площадь новых проектов сократилась на 19% к аналогичному периоду прошлого года. Вроде бы можно говорить о серьезном охлаждении инвестиционной активности на рынке жилья. Вот только продажи за этот же период (по данным дом рф) по всей стране снизились на 22%.
Неудивительно, что в этих условиях соотношение распроданности и строительной готовности продолжает ухудшаться. Конечно, по отдельным регионам и рынкам ситуация сильно отличается (в скором времени опубликуем данные по ключевым рынкам). Но общий тренд удивляет.

@REBURG