После заметного падения в начале года, средняя площадь квартир, проданных по семейной ипотеке, вернулась к привычному показателю - около 57 кв. м. С учетом того, что такие квартиры должны быть ориентированы минимум на трех человек, этот показатель не выглядит слишком большим. Но он заметно выше того, что строится на рынке в целом. Средняя площадь строящейся квартиры продолжает снижаться. По итогам 1 половины 2025 года она составила лишь 48,99 кв. м.

@REBURG

Значительной части РФ-застройщиков угрожает банкротство, предупреждает вице-премьер «по строительству»? Как понимать эти слова, и что на самом деле происходит в специальном комментарии объясняет ув. Михаил Хорьков @REBURG, руководитель Комитета по аналитике российской гильдии управляющих и девелоперов.

Цифры из нацпроектов продолжают управлять рынком жилья. Контрастная оценка ситуации и противоречивые требования – следствие ручного управления отраслью и попыток искусственного стимулирования.

Еще недавно профильные ведомства требовали от отрасли строить больше и больше. Переживали о том, что ввод жилья может катастрофически упасть, а в будущем возникнет дефицит предложения. Но сегодня вице-премьер Марат Хуснуллин заявляет, что 20% девелоперов может обанкротиться. Без притока новых денег, расширения ипотеки эта цифра вырастет до 30%. Страшные цифры. Как для потенциальных покупателей, так и для банков, которые профинансировали проекты, невостребованные рынком, но нужные для правильных отчетов.

Возможно, нагнетая обстановку, вице-премьер хочет в очередной раз показать значимость отрасли, масштаб рисков и подготовить почву для возврата утраченных привилегий в будущем. Но пугая банкротством продажи не поднять.
К тому же перенос сдачи дома в эксплуатацию – это не приговор.

Проблема многих рынков сегодня - избыточное предложение. Более того, на некоторых рынках продолжается рост предложения в условиях падения продаж (пример – Екатеринбург, где за последний год предложение выросло на четверть, а продажи упали на треть).

Может быть пора кому-то сказать, что падение предложения сегодня (и ввода в будущем) в условиях падения продаж – это нормальная и здоровая реакция рынка. Но пока темпы падения продаж выше, чем темпы снижения инвестиций в новые проекты.

Если риски банкротства настолько велики, почему банки продолжают так щедро финансировать новые стройки? Но этот вопрос уже не к строительному блоку.

мощно

интересно кто и откуда черпает цифры

Бит шатает голову, голову мою

Июль 2025 года для рынка недвижимости столичного региона прошел очень даже неплохо. Наторговали практически полмиллиона квадратных метров, это на 19% больше, чем в июне 2025 года, и на 9% меньше, чем в июле 2024 года. Как уже писали ранее, такой рост объемов можно объяснить не магическим восстановлением этого самого пресловуто-мифического спроса, а рядом факторов:

1. Сохранение инструмента рассрочки. Если в массовом сегменте все посчитали и поняли, что рассрочка — это часто хуже, чем отсутствие продаж, то в бизнесе и выше рассрочки занимают существую долю в реализации. Сейчас хороший расклад для проекта — это доля рассрочек менее 20%, всё, что выше, — это уже более рискованная история, которая может быть проблемой, а может не быть, всё очень индивидуально и зависит от конкретного проекта, сегмента, банка, выдавшего проектное финансирование, и т. д.
2. Полное игнорирование ипотечного стандарта. Ипотечный стандарт остался страшилкой на бумаге. ЦБ побухтел, побухтел и ничего не сделал — банки с девелоперами просто забили хер на непонятную бумажулину, которой пугали в конце 2024 года. Из радикальных решений, на сайте девелоперы зашили в цену экспонирования сразу «наценку» за субсидирования ипотеки. Это же было легко сделать, понимания, какую долю квартир покупают с полной оплатой, а какую с программами субсидирования ставки на первые 2–3 года.
3. Слабая индексация цен. На рынке цены растут очень слабо, идем ниже инфляции. По сути, рост ценника поддерживает история слабого выхода новых объемов на рынок — нет нового дешевого жилья на котловане — вот вам и средняя температура по больнице поднимается, а если бы объем выходил хотя бы на уровне 2024 года, то ценник мог бы вообще бы был флэт.
4. Технически съехавшая регистрация сделок с прошлых периодов. Наблюдаем много проектов, у которых часть сделок по ДДУ была зарегистрирована позже, чем надо. Это обычное дело, кто-то из участников процесса может забить на свой прямо функционал, и потом все будут обсуждать, как бац, и в одном месяце в рамках проекта было зарегистрировано очень много сделок, хотя они там копились последние 2–3 месяца.

Если смотреть с июля 2020 года, то видим всю особенность волнообразности спроса в Москве и Подмосковье. С жирного 2020–2021 гг. последовало снижение к дну 2022, дальше опять пошла разгонная волна имени 2023 года и халявной ипотеки, потом такая подволна в июне 2024 и всё, теперь ищем свой баланс, ищем свой уровень где-то в диапазоне 400–500 тыс. кв. м в месяц. Факторы, которые могут вытолкнуть продажи за 500 тыс. кв. м в месяц, — это вывод денег с депозитов в квартиры, сезонность — к концу года котелок может раскочегариться, ну и слабая индексация цен со всеми плюшками в виде реальных скидок, рассрочек и субсидирования ипотеки.

Стадии ипотечной зависимости

Довольно любопытная динамика на рынке по доле ипотечных сделок. Мало кто уже помнит, но до мая 2022 года абсолютно нормальной долей было что-то до 60%. Показатель в среднем плавал от 50% и мог как-то рекордно прыгнуть, например, до 63%. В проектах массового сегмента ипотеки было больше, в проектах более высокого сегмента — меньше. Сами понимаете, там люди могли взять чемодан лэва, принести и квартирой отовариться, без этого спонсорства наших разноцветных банкстеров. Как результат — в рамках старой Москвы доля ипотеки была еще меньше — в диапазоне 40-50%, а в Московской области перевалила за 60%, но не больше 70%.

В мае 2022 года все изменилось. Доля ипотеки молниеносно поползла вверх (застройщики для себя открыли чудный инструмент субсидирования ставки до 0,5%). Пиковые значения были осенью 2023 года и на финальный аккорд государственного субсидирования — июнь 2024 года. Все это связано с регулированием выдачи именно льготной ипотеки. Как начинали закручиваться гайки выдачи, так сразу устанавливался новый рекорд в структуре сделок. По сути, осень 2023 года — это квинтэссенция ипотечной зависимости, когда в Московской области 86% сделок было с ипотекой, а в среднем по регионе 80%. По сути, рынок только и ехал на ипотеке, что не нравилось регулятору, пристально следящему за ситуацией. Правда, пока он пристально следил, манагеры в полях свои кипиай закрывали и объемы выполняли.

С июля 2024 года началось падение доли ипотеки, а если быть точнее, пересадка с ипотечного кола зависимости рынка на иглу рассрочек. Пик уже выдачи рассрочек на рынке пришелся на декабрь 2024 — январь 2025 гг., где менее 50% сделок проходило с ипотекой. Там девелоперы бездумно, не глядя, не считая, выдавали довольно выгодные и халявные рассрочки, соревнуясь скорее между собой, кто и что быстрее выдаст, это опять напрягло регулятор, и он начал грозиться, что прикроет и эту шарманку.

Сейчас рынок продолжает восстановление ипотечной выдачи. Вон, в июле уже по столичному региону 64% сделок было с ипотекой, Москва с минимальных 35-39% сделок вышла на уровень 55%.

Как ключ снизится до 14%, а ипотека до 15-16% — ипотечный потребитель вернется на рынок и начнет тащить так желаемый всем спрос.

Как итог, можно выделить 4 уровня ипотечной зависимости: максимальный, 4-й уровень, это когда больше 80% сделок проходит с ипотекой. По сути, полная зависимость рынка от банковского кэша — в такой уровень падал массовый сегмент Новой Москвы и области только на экстремумах ипотечной зависимости. Уровень 3 — ипотечный перегрев, но работать можно — от 70 до 80%, скорее всего, такая доля может вернуться только при новых ипотечных программах или кратковременном, когда ипотечники заново выйдут на рынок. Уровень 2 — рабочий — 50–70% сделок с ипотекой, нормальный для функционирования рынка коридор, ну и уровень 1 — менее 50% сделок с ипотекой — это актуально только при рассрочной лихорадке или в высоких сегментах.

Москвичи тянутся вверх

За пять лет в столице количество небоскребов с жилыми площадями выросло в два раза. Причем увеличивается не только количество предложений, но и этажной. Пять лет назад самая высокая квартира в Москве продавалась на 51 этаже, а сейчас – на 68-м.

Почему так происходит? Сейчас на смену масштабным кварталам все чаще приходят отдельно стоящие башни – привлекательная земля для строительства ЖК дорогая. Плюс, небоскребы выгодны для имиджа застройщика. Высокое здание становится доминантой своего района и привлекает внимание. А еще небоскребы более удобны для градостроительства – нет проблемы «растягивания инфраструктуры», как в кварталах с малоэтажными домами. Здесь рассказывала, почему дома растут вверх.

Кстати вот немного позитива. Если, конечно, присмотреться к цифрам.

Судя по данным FRANK RG объем выдачи ипотеки в июле вырос на 15% к прошлому месяцу. И даже на 1% вырос по сравнению с июлем 2024 года (первым месяцем без ипотеки с господдержкой);

Да, конечно по прежнему львиная доля ипотечных кредитов - льготные. С учетом того что по данным Дом рф их было выдано на 290,6 млрд. руб., то льготные программы в июле составили 82%. И доля льготной ипотеки выросла. В июне она составляла 77%. Если я, конечно не ошибся, тыкая в кнопки калькулятора.

Но ведь и сумма рыночной ипотеки растет. Выдано 63 млрд. руб. На 9% больше чем в июне. В августе выдача существенно вырастет - скажется снижение ставок.

Ну и надо посмотреть в итоговые данные от ЦБ. в одном источнике. Сопоставление статистики от FRANK RG и Дом рф может быть не совсем корректным.

@yeltsovm

Тем временем в регионах - сравнение июля 2024 к июлю 2025 года:

- Владивосток - снижение оценки выручки на 23% и доли ипотеки до 72%
- Пермь - рост оценки выручки на 40% и снижение доли ипотеки до 75%
- Екатеринбург - рост оценки выручки на 20% и снижение доли ипотеки до 61%
- Калининградская область - рост оценки выручки на 53% и снижение доли ипотеки до 58%

Примечание. Июль 2024 года был первым месяцем без льготной программы ипотеки под 8% с лимитом до 6 млн рублей и застройщики еще только осваивали массовое применение программ рассрочки.

Подробности по каждому городу в таблице.
Методика расчетов - в первом комментарии.

Итоги недели.

На вторичном рынке Петербурга подозрительная стабильность. Уже которую неделю. Предложение в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) с начала месяца снизилось еще на 1% и находится на уровне 22,6 тысяч объектов. Минимуму за последние годы. Те кто был решительно настроен продать и уйти в деньги - давно это сделали. Продавать чтобы улучшить жилищные условия - не самое лучшее время. Спрос не сильный, а если найдешь покупателя, то купить взамен особо нечего: выбор невелик, тем более с адекватным ценником. Ну и ипотека ,конечно, мощнейший сдерживающий фактор: какой смысл продавать квартиру с непогашенным кредитом под 9-12%? Продать и потом что? Брать новый кредит под 19% или размещать вырученные деньги на депозит с непонятными последствиями?

В результате поводов для серьезного увеличения предложения не наблюдается. Чего не скажешь о спросе. Пока он не сильно растет, летнее затишье компенсируется притоком региональных покупателей. Сохраняется сильная зависимость спроса от района, ремонта и техники в квартире, новизны дома. Приличные квартиры со свежим ремонтом в новых домах в Лавриках или Новоселье (ближайшие пригороды), не пользуются высоким спросом. А вот за свежие квартиры с ремонтом на намыве или в Чистом Небе (Приморский район) покупатели активно конкурируют. Показательно что для квартир с хорошим ремонтом достаточно 30-40 ежедневных просмотров объявления, чтобы за 10-15 дней найти покупателя, а вот для квартиры с плохим ремонтом и 80 просмотров объявлений в день не гарантируют быстрого вхождения в сделку.

Еще отмечу что текущая активность покупателей сохранится примерно до 20 августа, потом - сезонный спад на 2-3 недели, связанный с учебным годом.

Но вот дальнейшее снижение ипотечных и депозитных ставок точно подтолкут спрос. При ограниченном предложении цены начнут расти более явно. Пока по данным ЦИАН годовой прирост цен на «вторичку» в ТОП-десятке городов-миллионников составил от 1,1% до 9,2%, и Петербург в лидерах с показателем 9,2%. Только за июнь вторичка в «миллионниках» прибавила 1,3%. Как и ожидалось плавный рост цен реальных сделок стал отражаться и на ценах в рекламе.

На рынке новостроек умеренный позитив: звонки по объектам на уровне июля, небольшое снижение числа заявок от застройщиков по программе Trade-In компенсируется хорошей конверсией в реальные сделки. Фокус внимания по прежнему на возможных ограничениях семейной ипотеки в том числе повышении первого взноса у ряда банков, повлияет ли на уровень одобрения понижение компенсаций банкам по госпрограммам. Скорее всего политическое требование - не снижать объемы выдачи семейной ипотеки - остается в силе. Заявление о том что 19% застройщиков находятся в зоне риска сделано не случайно и добавляет важности сохранения хотя бы текущего уровня поддержки. Посмотрим.

На рынке долгосрочной аренды фиксируем досрочное увеличение объема предложения: с начала августа и по данным ЦИАН и «Авито» уже плюс 11%. Явный предвестник завершения туристического сезона с неизбежным дальнейшим перетоком квартир из посуточного в долгосрочный сегмент сдачи, стабилизации и последующего снижения цен на долгосрочную аренду.

@yeltsovm