Стоимость квадратного метра новостройки с учетом всех выплат по ипотеке выходит за пределы 1 млн руб. в 10 из 16 мегаполисов России. @banksta

🤓В Москве все и всегда будет хорошо со стройкой и продажами недвижимости, чего нельзя сказать о других регионах, которые, кажется, переоценили себя.

Уже 4 года, с дня основания нашего канала, мы называем Краснодарский край не иначе, как «Великой Краснодарской аномалией». А как по-другому? Объяснить нездоровые объемы строящегося там жилья — невозможно.

Посмотрите на свежие данные bnmap.pro. На сегодня на Кубани не продано почти 80% из построенного (строящегося), и если вообще остановить ввод новых проектов — все равно торговать им около 5,6 лет (это если темпы не еще упадут).

Именно поэтому краснодарские застройщики (которые поняли девелоперскую схему работы с банками и подрядом) так ломятся в Москву. Родной рынок стал для них разминочно-тренировочным, а вот настоящие деньги они планируют заработать в столице.
🔺Треугольный метр

Прошел год, как отменили льготную ипотеку «для всех». Продажи в некоторых регионах снизились на 50%, а вот цены практически не изменились. Давайте разберемся, почему.

Застройщики стали реже запускать новые проекты
Причина не только в отмене льготной ипотеки из-за чего упал спрос, но и в высоких ставках по проектному финансированию (это кредиты, которые берут сами застройщики на строительство). Многие сейчас живут за счет накопленного в предыдущие годы запаса. Но чем меньше новых проектов – тем быстрее сформируется дефицит предложения. Поэтому цены на жилье практически не снижаются.

Дорогие материалы и рост зарплат
Цемент, кирпичи, пластиковые окна, двери, лифты, материалы для отделки – все это дорожает. То есть себестоимость одной квартиры становится больше и поводов снижать цены нет. А еще, когда мы радуемся росту зарплат, не учитываем, что это и зарплаты рабочих на стройке – еще одна статья расходов для застройщиков. Хотя некоторые эксперты убеждены, что эти аргументы слишком преувеличены и новостройки должны скинуть лишние 30-40%.

Есть альтернативы ипотеке
Рассрочки и субсидирование ставки от застройщиков неплохо работают для привлечения покупателей.

Рассрочка предполагает оплату в несколько этапов: первоначальный взнос (процент у каждого застройщика индивидуальный и прописан в договоре), часть суммы оплачивается регулярно, пока сроится дом, и «на ключах» нужно выплатить остаток долга или взять на эту сумму кредит. В основном так покупают те, у кого на руках уже есть больше половины стоимости квартиры.

Другой вариант – субсидирование от застройщика. Он сам компенсирует недополученные доходы банку, и это позволяет снизить ставку по ипотеке. Но бизнес есть бизнес и чаще всего застройщики закладывают расходы на субсидии в стоимость квартиры, а это +20% к стоимости.

Что происходит на рынке
Как в эпоху льготной ипотеки цены на новостройки больше не растут, снижаются лишь темпы. Вот как они менялись за последние годы:
• 2021 – на 20,4%
• 2022 – на 17,6%
• 2023 – на 12,6%
• 2024 – на 9,1% (с 1 июля 2024-го льготная ипотека не действовала)
• 2025– на 2,9% (за первые 5 месяцев)

Но рынку новостроек в некоторых городах-миллионника отсутствие льготной ипотеки не мешает поднимать цены. Например, с июля 2024 года в Казани стоимость жилья выросла на 20,3%, в Омске на 19,9%, в Челябинске на 19,5%.

Практически все эксперты убеждены, что в ближайшие годы ждать массовой адекватной ипотеки не стоит. А покупателей, готовых брать кредит под сумасшедший процент или за наличные становится все меньше. Поэтому цены должны снижаться. И в одном миллионнике это уже произошло – в Уфе. Едем покупать квартиры?

🤓Смотрите как по-разному ведет себя отделка в структуре продажи жилья.
Инфолайн прикинул доли квартир «с отделкой» по городам России.

— В Москве падает сильно.
— В Питере растет.
— В Екате стоит на месте.
— В Краснодаре ползет вверх.
— В Казани — обвал.

Разные города — разные стратегии, опыт и строительные возможности.
🔺Треугольный метр

«Конечно, было комфортно, когда государство по триллиону рублей в год “заливало” на рынок. Но эти времена закончились»,— Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

Как Пахомов оценивает ситуацию в строительной отрасли:

«Во-первых, унывать не надо. Это первое. Второе — тяжело сейчас в другом месте. В стране есть территории, где ребятам действительно тяжело. Мы сегодня вернулись в доковидную ситуацию, когда не было у нас такого, и, в общем-то, жили спокойно. Отрасль надо поддерживать — это наша позиция».

«Надо искать новые механизмы. Есть механизмы. У нас 50% в цене квадратного метра только стройка. Все остальное — это сопутствующие. Сейчас поработаем с нормативами на социальные объекты. Уже станет легче, потому что они станут в полтора раза дешевле — я не анонсирую, я надеюсь. Где-то с энергетиками давление попробуем снять на нашу отрасль, поработаем с землей. Мы регионам передаем и передали огромное количество полномочий по градостроительной деятельности, но застройщик бесплатный земельный участок получить все равно не может».

Как будет регулироваться сегмент недостроев:

«Несколько сотен домов, которые остались от застройщиков, где мы получили обманутых дольщиков. Мы получили эти дома в фонд, выплатили под 100 млрд. Все-таки 260 тысяч квартир предоставили. У нас несколько сотен таких домов, которые сегодня стоят, особой ликвидности продавать в рынок их нет. Возможно, мы будем включать механизмы совместные достройки, приглашать инвесторов там, где есть хоть малейшая ликвидность. Остальные будем сносить».

О возможном упрощении процедуры банкротства застройщиков:

«Если у коллег из банков есть аргументы, зачем это надо и что это упростит для всех в линейке участников, я уверен, что мы можем это обсуждать. Мы сталкивались с проблемой обманутых дольщиков, когда получали дома в результате банкротства застройщиков. Эта процедура очень медленная. Все остальное, о чем говорит ДOМ.PФ и банки, имеет место жить. Но по всем направлениям должно стать лучше».

Над чем планирует работу профильный Комитет Госдумы в будущем:

«Например, нас очень беспокоит проектирование, которое мы сегодня получаем. Также беспокоит количество и объемы корректировок проектов, которые сегодня идут, что говорит об их не самом высоком качестве. Но эта подотрасль требует более радикальных перемен, возможно, смены общего вектора, то есть самого подхода к оплате. Мы над этим очень думаем».

А для тех, кому удобнее смотреть на видеохостингах — интервью по ссылкам👇🏻
✔️ Дзен
✔️ ВК видео
✔️ YouTube
✔️ RUTUBE

❗️РУСИПОТЕКА - итоги мая Высшей ипотечной лиги.

Объем выдачи ипотечных кредитов ведущими банками за январь-май  2025 года.

#ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

@rusipoteka

❗️Владельцы магазинов и предприятий могли бы начать замену вывесок со словами на иностранных языках уже до полного вступления в силу закона о защите русского языка, заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин.

«Рассматриваем на сегодняшний день города-миллионники, Центральный федеральный округ, Сибирский округ. Мы вернулись к рассмотрению проектов на Юге России»,— гендиректор ФСК Регион Алексей Алмазов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

Он рассказал, что компания давно смотрит сибирские города и видит там большую перспективу. По мнению Алмазова, с точки зрения мобилизации сил и открытия офисов они похожи на Дальний Восток.

При этом ФСК Регион смотрит все регионы, в том числе вернулась к рассмотрению проектов на Юге России.

«Мы довольно давно смотрели на развитие Амурской области и на развитие Башкортостана. На протяжении последних 10-12 месяцев активно работали с администрацией и с местными землевладельцами, смотрели, как развиваются регионы. На сегодняшний день в Благовещенске подписали проект на 180 тысяч метров на берегу реки Зея».

При выходе в новый регион ФСК Регион, как сообщил Алексей, смотрит на то, как региональные власти относятся к выходу нового федерального застройщика либо вообще к развитию девелопмента и развитию городов. Также важен инвестиционный климат.

«Сейчас у нас есть новый инструмент — мастер-планы, который на Дальнем Востоке активно развивается. Очень надеемся, что он будет развиваться и дальше на все остальные города. Работа с мастер-планом, работа с администрацией, набор команды, возможность поиска ресурсов – строительных материалов, инженерного оборудования, команд подрядчиков, которых приходится долго учить именно с точки зрения сроков реализации проекта».

По словам Алексея, внутри компании есть нормативы: в среднем от 9 до 15 месяцев смотрят и изучают возможность выхода в новый регион.

Справочно:
ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным портала Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства РФ. Надежность девелопера — 4,01.

Будьте вежливы с соседями.
Помните: это ваши будущие понятые.

«От регионального контура в мастер-планировании, где 89 регионов, мы перешли к контуру населённых пунктов, которых сегодня насчитывается около 2160», — директор по развитию городской среды ДOМ.PФ Антон Финогенов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

Он отметил, что это показывает: государство готово видеть и чувствовать интересы людей непосредственно на месте, ведь в этих населённых пунктах проживает более 70% населения страны.

«Важнейший вопрос — как управленчески реализовать эту задачу, во что вложиться. Этому помогают мастер-планы. И, собственно, основа для инвестиций, которые непосредственно должны быть вложены, — это инфраструктурное меню. А вот чтобы не было избыточных проектов — потому что мы понимаем, что каждый населённый пункт тут же захочет построить и дорогу, и десять школ, и много-много того, чего ему не хватало, — эту задачу, кстати, надо цифровизовывать».

Также Финогенов отметил, что сегодня есть тренд на ИЖС, и люди хотят комплексной застройки — чтобы не просто дом за забором, а чтобы инфраструктура и, что говорить, городской уровень жизни.

«И это — существенный вызов и для проектировщиков, и для финансистов: как структурировать проектное финансирование, чтобы в рамках именно индивидуальной застройки можно было эту инфраструктуру обеспечить».

Кроме того, у россиян появляется запрос на экологичность. Поэтому здесь новая сложность благоустройства — что оно должно быть эко максимально, для того чтобы люди могли активно проводить время. По мнению Финогенова, через 10 лет трендом комфортной городской среды будет транспортная мобильность.

«Мы видим, что дистанционная занятость за десять лет из чего-то абстрактного перешла в реальность. Всё больше людей хочет жить, например, в малом-среднем городе, в сельских населённых пунктах, потому что всё равно жить там и проще, и приятнее зачастую, чем в мегаполисе, но при этом иметь 2−3-часовую доступность до центра жизни».