в любой непонятной ситуации печатай деньги субсидируй

доброе утро 🥃🫶

«Мы обеспечены землей на десяток, а то и больше лет строительства вперед. Сегодня у нас в разной стадии больше 7 млн кв.м. жилья»,— член Правления и Совета директоров, первый замгендиректора «Группы ЛСР» Игорь Левит в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

Например, в 2024 году было несколько интересных приобретений в Москве, в Екатеринбурге, а в Петербурге — несколько продаж. При этом, по словам Левита, «ЛСР» не рассматривает выход в другие регионы в ближайшие пять лет.

«Мы в этих трех прижились, они для нас уже домашние. Выход в новый регион – это всегда тяжело. Во-первых, три этих региона – крупнейшие или одни из самых крупных в России и с точки зрения девелопмента, и с точки зрения платежеспособного спроса, и с точки зрения объемов строительства»,— отметил он.

О рассрочках:
Как рассказал Игорь Левит, большинство продаж «ЛСР», допустим, даже в рассрочку, в Московском регионе идет с 70-процентным первоначальным взносом.

«Это надежная достаточно рассрочка. В беспроцентные рассрочки с нулевым взносом на много лет мы не идем. И доля рассрочки не такая огромная. Я думаю, что мы находимся где-то в самом низу среднего диапазона, который по стране есть. Стараемся эту долю все-таки держать на минимальном уровне».

Также, отвечая на вопрос о сокращениях сотрудников и уменьшении годовых KPI/бонусов, Левит ответил, что у «Группы ЛСР» по итогам годовых отчетов премии ключевых руководящих сотрудников без учета социальных взносов выросли год к году в 2,5 раза, до 6 млрд рублей.

«Если говорить конкретно о цифрах прошлого года, то здесь наложились выплаты по программе мотивации, которая у нас была утверждена в 2019 году, уже достаточно много лет назад. Это была долгосрочная программа мотивации, и сотрудники, выполнившие свои KPI за, по сути, эту пятилетку, получили те выплаты, которые были в нее заложены. Поэтому здесь нельзя сравнивать напрямую. Если смотреть просто на темпы роста заработной платы, я думаю, что они у нас примерно отраслевые, плюс-минус, ничем не отличаются от других компаний».

О планах на будущее:

«Четыре региона, три для девелопмента и юг – это гостиницы, санатории. Гостинично-санаторное направление нашей компании – это очень серьезное направление. Если на сегодня это практически нулевые результаты с точки зрения выручки и прибыли, это одни инвестиции, то за пять лет эта ситуация кардинально изменится. Это важная точка роста».

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, «Группа ЛСР» занимает 6-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,97.

Несмотря на рост ключевой ставки до рекордных значений, нагрузка на корпоративных заемщиков могла снизиться за счет изменения временнОй структуры портфеля, либо ЦБ необходимо изменить методы сбора статистики

Дисклеймер: есть большая вероятность, что выводы в этом тексте ошибочны, так как основаны на некорректных данных ЦБ. Тем не менее, я решил, что нужно все равно выпустить этот текст, так как либо я прав, и тогда из анализа жесткости ДКУ упускается важный фактор, либо я не прав, и ЦБ необходимо изменить подход к сбору информации о структуре кредитных портфелей банков. Сплошные плюсы.

TLDR:

1️⃣ Мы не увидели пока никаких крупных дефолтов из-за значительного роста стоимости кредита. Но и не должны были.

2️⃣ Дефолт возникает, когда заемщик не может в срок совершить необходимый платеж. В платеж включаются как проценты (выросшие), так и тело долга (снизившееся). Необходимость погашать тело долга снизилась намного сильнее, чем сумма процентов.

3️⃣ Начиная с осени 2022 банки стали охотнее выдавать длинные кредиты (либо рассказывать об этом Банку России) из-за чего доля займов, выданных на срок более года выросла с ~30% до 50%.

4️⃣ Длинные кредиты с фиксированными ставками дольше остаются в портфеле (мощный анализ), что снижает скорость влияния ДКП на денежно-кредитные условия. Это должно было повлиять на оценку лагов ДКП но 3-6 кварталов остались догмой.

5️⃣ Рост доли кредитов с плавающей ставкой (флоутеров) должен был нивелировать этот эффект, но он был значительно компенсирован ростом срока обслуживания займа: проценты возросли, но потребность в наличных для оплаты тела долга снизилась.

6️⃣ В результате обязательный платеж по кредиту для бизнеса стал ниже на 30-40% (см. график).

7️⃣ Снижение требований к обслуживанию кредита могло послужить импульсом для роста спроса на этот кредит: пересидеть высокие проценты, без необходимости платить тело, зато успеть реализовать проекты, захватить долю рынка, переманить рабочую силу, выплатить себе дивиденды и т.п.

8️⃣ Ужесточение норматива краткосрочной ликвидности сумело переломить этот тренд за счет снижения сроков кредитования и роста ставок: как фиксированных, так спреда к КС для флоутеров (см. движения на графиках на ноябрь-декабрь 2024).

9️⃣ Несмотря на послабления по НКЛ у банков просто закончился капитал: норматив Н1.0 к концу 2024 года значимо снизился почти у всех крупнейших банков (в том числе и из-за дивидендов).

🔷Таким образом, потребность в очень жестких ДКУ, вызванная неадекватными темпами роста корпоративного кредитования закончилась в первом квартале 2025. Экономика больше не может ехать за счет роста предложения денег.

Задача банков теперь вернуть выданное, в том числе за счет инфляции. В такой ситуации, дефляционные риски впервые могут рассматриваться как равнозначные, а возможно даже и как более приоритетные.

1/7
@unexpectedvalue

Смотрите, как строится метро

Сегодня проверяем ход строительства станции «Народное Ополчение» – это будет очень красивая (и долгожданная) станция с пересадкой на БКЛ. Сейчас в Москве одновременно строится 14 станций метро, причем большая их часть создается в плотной городской застройке, поэтому строителям приходится очень непросто: нужно умудриться построить тоннель, станции, вестибюли, подъездные маршруты и все прочее так, чтобы не парализовать повседневную жизнь города.

Неудобства от стройки, конечно, всегда есть, но они должны быть не только временными, но и минимальными.

ТОП-30 рынков в России по объему текущего строительства в России

Лидирующие рынки по объему текущего строительства на конец мая 2025:

◾️С большим отрывом от остальных рынков Москва – 17,5 млн. кв. м. В Московской области строится еще 8,5 млн. кв. м. Вместе они занимают около 22% от всей многоквартирной стройки в России.
◾️Санкт-Петербург, Краснодар и Екатеринбург – города, которые имеют разную динамику, но близкие текущие показатели – более 5 млн. кв. м.
◾️Лишь в двух городах объем строительства выше 3 млн. кв. м – это Тюмень и Ростов –на-Дону.
◾️Новосибирск, Уфа, Владивосток, Казань – рынки, где строится более 2 млн. кв. м.

Итого, 10 крупнейших рынков (без пригородов) формируют 43% всего многоквартирного строительства в стране.

@REBURG

Выступая на телеканале Россия 24 вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что ввод жилья в России к 2027 году может не состояться или сократиться на 30% из-за остановки новых строительных проектов,

прокомментировать эти слова мы попросили ув. Михаила Хорькова, @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской Гильдии управляющих и девелоперов:

Вице-премьер говорит о возможном падении ввода жилья в 2027 году на 30%, но не уточняет - речь идет о всем рынке или о многоквартирном жилье.

◾️Если об МКД, то можно обратиться к объему запуска новых проектов. Основу ввода 2027 года будут составлять проекты, которые стартуют в текущем 2025 году. По данным ДОМ РФ за 5 месяцев текущего года было начато строительство 15 млн. кв. м квартир. Это на 20% меньше аналогичного периода 2024 года. С учетом темпов продаж и настроений девелоперов, падение показателя на 30% не кажется чем-то невероятным.
◾️Если об общих показателях ввода, то их в последние годы вытягивал сектор ИЖС, крайне непрозрачная сфера со стабильно высокой регистрацией домов, построенных в предыдущие годы. Прогноз о существенном падении этого показателя будет говорить об исчерпании резервов для «технических приписок».

При этом, риск снижения ввода жилья в далеком 2027 году будет бить лишь по отчетам чиновников, которые сегодня стелют соломку. С точки зрения рынка – сокращение инвестиций в новые проекты в 2025 году – это естественный и логичный процесс. Он происходит на фоне падения спроса. Изменится рыночный контекст – появится больше новых проектов. Да, они будут вводиться позже, но большинство квартир на рынке новостроек покупается на стадии строительства. А ввод жилья не сильно связан с объемом предложения и рыночным балансом.

В мае 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) снизились на 21% в лотах и на 22% по оценке выручки по сравнению с апрелем 2025 года, при этом доля ипотечных сделок выросла до 61%. Средняя цена реализованного лота снизилась на 2%, а кв. м подросла - на 3%. В Москве зафиксировано снижение числа сделок прошедших регистрацию на 22% на фоне снижения "среднего чека" на 4%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц снизилось на 23% при росте цены реализованного кв. м на 7% (без учета скидок). В Московской области число регистраций в мае на 18% ниже апреля на фоне роста доли сделок с ипотечным кредитом до 73%. При этом средняя оценочная цена реализованного кв. м в области подросла на 5% (без учета скидок). Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с маем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в мае 2025 года оказалась ниже на 29%, в то время как число реализованных лотов ниже на 39%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 15% выше, чем год назад, а кв. м - на 12% выше. Доля сделок с ипотекой сократилась с 80% до 61%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 41% ниже. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 12%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в мае 2025 года оказалась на 33% ниже прошлого года, на фоне роста средней цены кв. м за год на 16%. В Московской области продажи в лотах ниже на 39% на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 10%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Салют в честь выхода Узбекистана на ЧМ-2026

Если Илону перед революцией нужно где-то отсидеться, то можем сдать в аренду шалаш под Сестрорецком

Обеспеченность россиян жильём

В 2023 на одного соотечественника приходилось 28,8 кв. м жилых помещений (в 2024 — 29,5, а к 2030 должно будет 33). Но, естественно, не все живут одинаково.

Больше всего квадратов приходится на жителей центральной России и северо-запада за пределами Москвы и Санкт-Петербурга (в столицах всё довольно плохо, и их можно было бы покрасить красным). Например, в Батецком районе Новгородской области на одного жителя приходилось 53 кв. м. Но, увы, всё не так радужно: значительная часть жилья здесь давно заброшена из-за депопуляции, и фактически остаётся в жилом фонде по инерции. Из-за этого же позеленела и Магаданская область.

Если не считать Москвы и Петербурга, то чем дальше на юг и восток, тем хуже с обеспеченностью людей жильём (даже если вычесть заброшенные дома). Меньше всего жилья — часто меньше 20 квадратов — официально приходится на жителей Кавказа, Тывы и ЯНАО (редкий случай, когда эти регионы соседствуют в рейтингах). Впрочем, в отличие от центра России, на Кавказе реальная обеспеченность выше официальной — как из-за большого количества самостроя, так и из-за известных вопросов к численности населения.

Хайрез в комментах

#соцэк