Риск Ликвидности

Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:

🔹Строительство - циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.

Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…

льготная ипотека.

Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.

4/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Риелторы шутят.

Видимо эти данные и оказали самое большое влияние на принятие решения о сохранении ключевой ставки в декабре. В ноябре объем новых кредитов ЮЛ и ИП снизился на 31,1% до 6,1 трлн. рублей (в октябре 8,8 трлн. рублей). Данные пока без декабря, но выдачи по категории "не финансовая и страховая" уже превзошли все предыдущие годы.

Тем временем доля задолженности по кредитам с плавающей/переменной ставкой увеличилась до 55,8% (+1,6%) суммы задолженности).

@MarketOverview

Правительство планирует выделять дополнительные средства для снижения экономической нагрузки на банки для реализации программы "Дальневосточная ипотека". Об этом сообщила пресс-служба вице-премьера - полпреда президента РФ в ДФО Юрия Трутнева по итогам совещания по социально-экономическому развитию Дальнего Востока.

"Немалый вклад в этот процесс внесло решение президента о продлении "Дальневосточной ипотеки". Правительство планирует выделять дополнительные средства для снижения экономической нагрузки на банки в связи с этой деятельностью. Сейчас идет процесс уточнения по объему средств. В ближайшее время вопрос необходимо решить. Программа "Дальневосточная ипотека" будет продолжаться", - цитирует пресс-служба слова Трутнева.

#ипотека #дви

После отмены массовой льготной ипотеки застройщики вывели на рынок на четверть меньше площадей, — ЦИАН. Однако это только частично объясняется усилиями самих девелоперов по торможению темпов строительства для того, чтобы избежать затоваривания. Старту новых проектов также мешают крайне дорогие кредиты из-за высокой ключевой ставки и более осторожная политика банков, которые придирчиво оценивают показатели в условиях падения спроса.

@nedvizhna

🤓Это что-то новенькое. ФСК публично анонсировал стоп продаж 40 корпусов.

В действующих условиях звучит более чем разумно. Пусть смертнички выше головы прыгают.

🔺Треугольный метр