💯 ИПОТЕЧНЫЙ СТАНДАРТ ВКЛЮЧЕН!

В этом году у нас несколько важных законодательных изменений. И, если про выросшие налоги мы уже все давно обсудили, то вот ипотечный стандарт - это новый документ.

Для тех, кто не в курсе, поясню - этот документ строго направлен на защиту банков от особо жадных девелоперов и особо хитрых заемщиков. О самом заемщике тут забота вторична и косвенна - ему тупо не дают влезать в блудняки.

Коротко пройдусь по тезисам:

1️⃣ Будут требовать четче подсвечивать риски по сделке (глава 2).

🔘 Это явно будет просто прописано на бумаге, которую не прочитают, ну или прочитают, но не поймут.

2️⃣ Сумму ипотечного кредита рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. (ст. 5.2)

🔘 Читай - аванса ниже 20% не ждите. Реально - будет больше почти всегда.

3️⃣ Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества. (ст. 5.3). Касается рассрочки на срок более 1 года и субсидированных продавцом сделок.

🔘 Т.е., когда вы покупаете у девелопера квартиру за 16 млн в октябре и аналогичную, но уже за 18 млн в конце декабря - это не метрика справедливой стоимости. А вот 3 такие же квартиры на вторичном рынке по 15 млн на ЦИАН - вот это кое-как сойдет для прикидки.

4️⃣ Кредитная организация не признает в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика),
кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки
(например, возврат денежных средств в виде кэш-бэка)... (ст 6.1)

🔘 Не сумел накопить на первый взнос? До свидания. Никаких тебе кэшбеков и прочих видов помощи. "Помощники" по получению кредитов сейчас будут в восторге!

5️⃣ Рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет.

🔘 Тут и ранее все логично было. Без вопросов.

6️⃣ ...срок зачисления денежных средств заемщика по ипотечному кредиту на расчетный счет продавца (застройщика) или счет эскроу, открытый заемщику, должен составлять не более пяти рабочих дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) или заемщиком условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости, ДДУ, ДУПТ.

🔘 Рассрочки с аккредитивами на годы закончились. Банкам будет невыгодно в них играть

7️⃣ 10.1. Кредитная организация не вправе получать плату ... за установление пониженной процентной ставки ... по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных лиц... если это влечет увеличение цены объекта недвижимости.

С 1 июля 2025 10.2. Не допускается получение кредитной организацией от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.

🔘 Все! Никаких покупок сниженной ставки. Но чую большой ажиотаж от физлиц в первой половине года. Все будут пытаться выцепить снижение ставки, пока дают.

Итого:

☑️Банковские ипотечные кредиты будут расти медленнее, но зато здоровыми сделками;

☑️Девелоперы получат замедление продаж, внезапно "инновационные финансовые решения" летят в мусорное ведро;

☑️ Ну и не время для инвестирования в бетон. Это доступно только по семейной ипотеке. И то - брать только на финале стройки и с ключами.

#ипотека #девелоперы #недвижимость #банки

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

⚠️ Законы, которые вступят в силу в январе 2025-го
Новый год — новые правила

🛑 Начинает действовать обязательный единый ипотечный стандарт. Среди главного: запрет на кешбэк в первоначалке и получение вознаграждения за снижение ставки по кредиту.

🛑 В Мособласти вступит в силу запрет на малогабаритки площадью менее 28 м² и двушки меньше 44 м². В лимите не учитываются балконы, лоджии и кладовки.

🛑 С 13 января договоры дарения недвижимости нужно заверять у нотариуса. Госпошлина за услугу — 0,5% суммы договора, но не более 20 тыс. ₽.

🛑 Госпошлины при регистрации перехода права собственности вырастут в 2 раза и будут зависеть от кадастровой стоимости. Подорожает и выписка из ЕГРН.

🛑 Вырастет ставка по налогу на прибыль. Застройщики, как и другие налогоплательщики на ОСНО, вместо 20% теперь заплатят 25%.

🤓📎Недореволюционные изменения в выписке ЕГРН

Перед Новым годом Президент РФ подписал Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в этом законе есть статья 4, согласно которой в выписку ЕГРН будут добавлены следующие сведения о членах семьи (в том числе бывших) собственника:

- приватизированного жилья при условии, что в момент приватизации родственники имели равные права пользования с тем, кто проводил приватизацию;
- жилья, которые указаны в ордере на него в момент полной выплаты паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива; то же самое — если родственники члена ЖСК вселены по решению суда.

Как известно, гражданин, отказавшийся от приватизации имеет право ПОЖИЗНЕННОГО пользования жилым помещением, даже, если это помещение продано (или другим образом передано) иному лицу, что указано в абзаце 3 п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

Теперь выявлять вышеуказанные проблемы будет легче. К сожалению, указанный выше закон в части изменений выписки ЕГРН вступит в силу только 1 сентября 2025 года.

Почему я считаю данные изменения в выписке ЕГРН недореволюционные?

Вот скажете - опять Щегельский чем-то недоволен.

Недоволен я потому, что есть ещё 2 очень важных момента, которые влияют на право собственности, но, до сих пор не отражаются в ЕГРН, не смотря, что профсообщество риэлторов, и Национальная палата недвижимости в том числе, постоянно указывает на них законотворцам.

Вот эти моменты:

1. Использование маткапитала (МК) при приобретении недвижимости.

При использовании МК выделяется доля несовершеннолетнему, чей МК используется. Если идёт покупка на вторичке без ипотеки, то долю выделяют сразу в момент сделки. Но, если покупка идёт в ипотеку (вторичка, первичка), то ребенка в договоре купли-продажи изначально нет. Обязанность родителей выделить долю ребенку наступит только в момент полного погашения кредита и снятия обременения. Не факт, что родители сделают это, через 5-10-15 лет, когда будет выплачен кредит.
Вот поэтому мы и просим чиновников внести отметку об использовании МК в ЕГРН.

2. Совместно нажитое имущество.

Согласно ст.34 Семейного кодекса имущество, нажитое во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено – находится в их общей совместной собственности.

Но о том, что у недвижимости есть второй сособственник, знают только супруги.

Получая выписку ЕГРН мы видим там только того супруга, который указан в договоре.

А теперь представим, что, к примеру, супруг, неуказанный в договоре, а следовательно и в ЕГРН, нажил себе на стороне внебрачного ребенка, потом умер.

По закону этот ребенок имеет долю в наследстве части недвижимости, принадлежащей умершему со всеми вытекающими.

Но супруга умершего не знала о ребенке, вступила в права наследства на долю супруга и недвижимость продала.

Проверить указанный в описанном мной примере факт наличия ребенка "на стороне" не представляется никакой возможности.

Вот поэтому мы так же просим чиновников вносить пометку в ЕГРН о наличии второго собственника, либо вообще запретить гражданам, находящимся в браке, приобретать недвижимость только на имя одного из супругов.

Кстати, налог на имущество начисляется только на имя супруга, указанного в договоре/ЕГРН. Т.е., с точки зрения налоговой, второй супруг не собственник, раз он не указан в ЕГРН.

P.S.

Не поверите, но многие супруги пережившие своего супруга даже не подозревают, что им необходимо вступить в права наследства на долю умершего супруга. "А, зачем,- наивно спрашивают они, - ведь вся квартира и так оформлена на меня?"