❗В России планируют ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года 
#эксклюзив

Меру в числе прочих предложил Общественный совет при Минстрое, сообщили там «Движимой повестке».

🔺По информации моих источников, мораторий, а также отсрочку на введение макропруденциальных лимитов и другие меры уже включили в разработанный Минстроем план поддержки строительной отрасли. 

Ранее такое предложение озвучивала также спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко на заседании СФ.

🔺Минстрой предложил своим подведам и Институту развития строительной отрасли продумать антикризисные меры. Общественный совет при министерстве также собрал предложения, в том числе из регионов. 

За последние годы в России вводили мораторий дважды. Сначала из-за пандемии в 2020 году (для компаний из наиболее пострадавших отраслей), потом в 2022 году на полгода после известных событий.

🔺Общественный совет при Минстрое также предложил ведомству ввести субсидирование процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков (чтобы уровень ставки составлял не выше 10%). 

Помимо этого авторы предлагают усовершенствовать механизм проектного финансирования (начислять проценты на счетах эскроу на суммы, превышающие размер кредитных средств), сократить дефицит кадров за счет ввода целевого набора мигрантов - с возможностью смены работодателя только после возмещения его расходов, и другие. 

Кредит и депозиты уверенно растут, несмотря на ставку и макропру. Данные по денежной массе за ноябрь показывают, что не только ДКП и рост ключевой ставки до 21%, но и вся мощь макропруденциальной политики, не могут остановить динамику рублевых кредитов и депозитов.

Кроме ставки ЦБ задействовал другие механизмы ограничения кредитования, так что ставки по депозитам выросли выше КС, а кредитные спреды расширились в разы (раньше занимали под КС+2-3, а сейчас могут под КС+6-9).

Предварительно в ноябре 2024 рублевые средства физлиц прибавили 0,8 трлн, а средства юрлиц 1,4 трлн, по моим расчетам. Если кредит физлицам также вырос по минимуму, то юрлица могли снова занять ~2 трлн за месяц в рублях. У юрлиц причиной могло стать размещение рублевых облигаций под низкую ставку у одной крупной компании на 0,7 трлн.

Как известно, кредиты создают депозиты, хотя не все понимают это должным образом:

▪️Одни мыслят категориями, что "банки привлекают депозиты только для выдачи кредитов" и при сокращении спроса на кредит банки перестанут привлекать депозиты.

▪️Другие также неверно предполагают, что кредит может гаситься из текущего дохода, а не за счет сокращения чьих-то депозитов. Тут проблема в смешении потоков и запасов.

▪️Третьи считают, что банки начнут относить депозиты на счета в ЦБ, вместо кредитования. Ну здесь просто смешение разных активов и пассивов. Пока у нас ЦБ не начал QE или бюджет не влил много денег через дефицит, такое невозможно.

Что должно произойти в системе, чтобы депозиты перестали расти, а сверхвысокие процентные доходы стали "проедаться"? Для верного ответа нужно разложить финансовые активы и обязательства в системе по группам агентов, оценить влияние на них изменения ставки, возможные следствия для реальных расходов и финансовых сбережений.

💡А пока все логично - высокая процентная ставка создает доходы и депозиты у одних за счет закредитованности и будущих проблем у других. Депозитов физлиц даже не так много создается. За последний год до 1 трлн в месяц был прирост средств физлиц, включая до 0,4 трлн за счет начисленных процентов. А сейчас из 0,8 трлн основная часть (0,6) приходится на проценты. Значит сберегатели начали тратить больше из других доходов. Проинфляционно.

Продолжение следует...

@truevaluе

SFC модель процентных издержек. Я укрупненно и округленно сделал stock-flow consistent модель (потоков и запасов) для экономики РФ. Идея посчитать, что происходит при росте ключевой ставки с 8% до 20-25% у разных категорий получателей и плательщиков % доходов.

Банк России с большой армией аналитиков мог бы сделать более точный и подробный анализ. Надеюсь, моя табличка простимулирует.

7 основных групп агентов и влияние на них роста ставки (считаем только деньги и долговые активы в трлн руб. без учета Equity):

▶️ Государство и ЦБ – являются нетто-кредитором, а не заемщиками с учетом незаблокированных ЗВР 30 трлн, средств бюджетов 15 и инвестиций 15 из ФНБ, ВЭБ и т.п. Бюджетное правило устроено так, что процентные доходы государство будет тратить, а процентные расходы на 20 трлн долга будут финансироваться за счет нового долга. Также при росте ставки государство получает больше налогов и тратит, активнее индексирует налоги и тарифы для балансировки своего бюджета и бюджета госкомпаний. В общем тут все однозначно проинфляционно.

▶️ Банковский сектор – имеет чистые активы (капитал) 15 трлн или 10% всех активов. Зарабатывает больше при росте ставки на марже, но в какой-то момент несет основные риски обрушения системы в случае реализации кредитного риска. Пока рост капитала банков позволяет им выдавать все больше кредитов.

▶️ Нерезиденты – совокупно должны другим секторам. Это балансирующий сектор, которые увеличивает свои обязательства в инвалюте на размер оттока капитала. Напомню, что чистая международная инвестиционная позиция России к остальному миру сейчас ~$900 трлн и увеличивается каждый год на $100 млрд (~10 трлн руб.). Этот процесс ускорился после 2022, в 2015-2021 чистая позиция была $300-500 млрд.

▶️ ЮЛ экспортеры – деньги 20, долг 40, все на 50% в инвалюте. Бизнес в целом обычно является чистым должником и наращивает свой долг. Для экспортеров рост процентных ставок не так критичен, когда они зарабатывают на ослаблении рубля. В России можно было выделить компании-рантье, которые имеют слишком много денег без долга, – они увеличивают свои депозиты на сумму начисленных процентов и пока не тратят.

▶️ ЮЛ внутренний бизнес – деньги 30, долг 80, все в рублях. Основной реципиент – будет платить вместо 8 до 18 трлн по долгам при росте КС с 8% до 20%, в чистом виде процентные расходы сектора вырастут с 6 до 12 трлн. Здесь также можно выделить бизнес с низкой кредитной нагрузкой, который выдержит любую ставку и/или переложит её в цену.

▶️ ФЛ рантье – до 5% населения зарабатывают до 30% доходов физлиц без учета процентов, формируют до 20% потребительского спроса и сберегают до 50% своих доходов, включая проценты. Они владеют основной частью депозитов 40 трлн в рублях. Столько же в валюте в РФ и за рубежом, ещё по 10 рублевых и валютных облигаций. Они основные бенефициары роста ставки. Процентные доходы вырастут с 3 до 9 трлн. При стабильной норме сбережений они увеличат свои реальные расходы на 3 трлн, в том числе на импорт, а часть сбережений уйдет в инвалюту (= ослабление рубля)

▶️ ФЛ работяги – владеют всеми наличными 15, меньшей частью депозитов 15, не имеют валютных активов и должны 40 трлн по кредитам. При росте ставки с 8% до 20% должны сократить расходы на 3 трлн при той же норме сбережений. Немного и компенсируется приростом расходов рантье.

Вывод: чтобы ставка начала работать не проинфляционно ФЛ рантье должны начать тратить свои избыточные доходы не на импорт или внешние сбережения, а на выкуп активов у закредитованных компаний-банкротов. Можно только представить, какая доля бизнеса должна сменить собственников, чтобы этот процесс стал значимым. При том, что все будут стараться перекладывать издержки в цены, чтобы утопить кредитные риски в огне инфляции.

💡ЦБ нужно определиться, чего он добивается – сокращения прироста кредита или увеличения прироста депозитов. Одно без другого не бывает, разве что в кризис, когда разницу между депозитами и кредитами замещает прибыль и капитал банков, средства из бюджета или ЦБ.

PS. Кредит создает депозит, но депозит создается не только за счет кредита

@truevalue

застройщикам уже со всех сторон подпорки готовят. теперь вот костыль в виде строительства арендных домов. да не просто подпорка, а целый нацпроект поможет.

видимо должно сработать. вот домрф не помогает никто и у него туго выходит. с 2016 года вышло 7 домов в мск, 1 в воронеже и 1 в екате. фсио. это потому что под них нацпроекта не было. наверное.

почему застройщики ранее не шли в эту шоколадную тему никто не поясняет. почему они все ринутся туда сейчас тоже тема до конца не раскрыта.

доброе утро 🫶

⚡️Специально для «Коммерсанта» в колонке рассказал о «деле сочинских садоводов» в Конституционном Суде:

«Неприкосновенная частная собственность — одна из основ конституционного строя»

Поговорили про обстоятельства и нюансы дела, особенности лесоустройства, требования равноценной компенсации, а также возможные перспективы решения КС РФ.

Читаем по ссылке:
https://www.kommersant.ru/doc/7361790

Как говорится, начинай своё утро правильно 😉

В ноябре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 1% ниже, чем в октябре по числу лотов и на 5% по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой выросла до 56%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок снизилось на 9% на фоне снижения "среднего чека" на 2% и роста доли ипотечных сделок до 54%. В Ленинградской области число регистраций подросло на 18% на фоне снижение "среднего чека" сделки на 2% и роста доли ипотеки до 60%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Доля «Семейной ипотеки» не снижается: в ноябре на неё пришлось около 44% от общего количества ипотечных выдач Сбера. В целом же за счёт льготных видов ипотеки осуществляется половина (50%) всех сделок.
На IT-ипотеку приходится 0,5% лишь всех выдач – программа сильно просела после исключения из неё Москвы и Петербурга.

Дом РФ в еженедельном отчете опубликовал динамику повышения средневзвешенной ставки по проектному финансированию.

Именно процентная ставка и рост платежей по кредитам является главным вызовом для девелоперов. А не слабые продажи.

Аналитики Дом РФ добавили в комментарии оптимизма:

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, хотя и выросла (+0,5 п.п. до 8,3%), остается вдвое ниже ставок для других отраслей экономики.

@yeltsovm

По сравнению с ноябрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в ноябре 2024 оказалась на 42% ниже. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах ниже на 48% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 9%, а квадратного метра - на 10% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом в Санкт-Петербурге цены кв. м в сделках выросли на 16%, а в Ленинградской области - на 3%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 85% до 56%. Методика расчетов - в первом комментарии.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 29 ноября по 6 декабря 2024 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из СФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka