В ноябре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) выросли на 14% в лотах и на 10% по оценке выручки по сравнению с октябрем, на фоне стабильной доли ипотечных сделок в 56%. В Москве зафиксирован рост числа сделок прошедших регистрацию - на 8% при небольшом снижении цен. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц выросло на 26%, а в Московской области - на 18%. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с ноябрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в ноябре 2024 года оказалась ниже на 18%, в то время как число реализованных лотов сократилось на 35%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 26% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 16% выше (расчет по заявленным ценам без скидок) при средней площади реализованного лота выросшей на 6%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 82% до 56%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 27% меньше. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 13%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в ноябре 2024 оказалась на 30% ниже, чем год назад, на фоне роста средней цены кв. м за год на 7%. В Московской области продажи в лотах ниже на 47%, при выросшей средней заявленной цене кв. м за год на 6%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Сообщается, что постановление правительства РФ №326 от 18 марта 2024 года о моратории на взыскание и начисление неустойки с застройщиков за срыв сроков по договорам участия в долевом строительстве, будет продлен на 2025 год. Этот мораторий действовал с марта и до конца 2024 года.
Хотя совсем недавно источники "Интерфакса" говорили, что мораторий продлен не был. Но видимо строительное лобби победило, застройщики могут открывать шампанское.

Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже.

@REBURG

Доля проблемных кредитов (NPL 90+) выросла на 0,3 п.п., до 7,9% (в абсолютном выражении рост составил 74 млрд руб.).
ЦБ объясняет этот рост "отголосками":

...бурного роста розничного портфеля. Так, значимая часть кредитов с 4к23 выдавалась новым заемщикам без кредитной истории и с низкой долговой нагрузкой – риски по таким заемщикам оценить сложнее. Их качество обслуживания долга оказалось на низком уровне, в результате чего выросла доля NPL 90+.

Важно, что на 4 квартал 2024 и 1 квартал 2025 есть строгие ограничения доли кредитов в зависимости от показателя долговой нагрузки (ПДН) - доля кредитов с ПДН 50-80 не должна превышать 15% (на 3 квартал 2024 равен 18%), а доля кредитов с ПДН 80+ не должна превышать 3% (сейчас этот показатель равен 11%). Задача амбициозная, особенно по ПДН 80+🤔

ЦБ, кстати, подсветил и проблему с картами (ряд банков уже существенно ухудшили условия выдачи новых кредитных карт), т.к более 50% общего объема выдач необеспеченного потребительского кредитования составляют именно карты. Хотя причины ЦБ тоже прекрасно понимает:

...высокие ставки по вкладам стимулируют заемщиков сохранять деньги, а для оплаты текущих расходов использовать кредитные карты в льготный период.

@MarketOverview

Вопрос только одни остался: квартиру Башару в Ростове бесплатно выдадут или в ипотеку?

❗В России планируют ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года 
#эксклюзив

Меру в числе прочих предложил Общественный совет при Минстрое, сообщили там «Движимой повестке».

🔺По информации моих источников, мораторий, а также отсрочку на введение макропруденциальных лимитов и другие меры уже включили в разработанный Минстроем план поддержки строительной отрасли. 

Ранее такое предложение озвучивала также спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко на заседании СФ.

🔺Минстрой предложил своим подведам и Институту развития строительной отрасли продумать антикризисные меры. Общественный совет при министерстве также собрал предложения, в том числе из регионов. 

За последние годы в России вводили мораторий дважды. Сначала из-за пандемии в 2020 году (для компаний из наиболее пострадавших отраслей), потом в 2022 году на полгода после известных событий.

🔺Общественный совет при Минстрое также предложил ведомству ввести субсидирование процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков (чтобы уровень ставки составлял не выше 10%). 

Помимо этого авторы предлагают усовершенствовать механизм проектного финансирования (начислять проценты на счетах эскроу на суммы, превышающие размер кредитных средств), сократить дефицит кадров за счет ввода целевого набора мигрантов - с возможностью смены работодателя только после возмещения его расходов, и другие. 

Кредит и депозиты уверенно растут, несмотря на ставку и макропру. Данные по денежной массе за ноябрь показывают, что не только ДКП и рост ключевой ставки до 21%, но и вся мощь макропруденциальной политики, не могут остановить динамику рублевых кредитов и депозитов.

Кроме ставки ЦБ задействовал другие механизмы ограничения кредитования, так что ставки по депозитам выросли выше КС, а кредитные спреды расширились в разы (раньше занимали под КС+2-3, а сейчас могут под КС+6-9).

Предварительно в ноябре 2024 рублевые средства физлиц прибавили 0,8 трлн, а средства юрлиц 1,4 трлн, по моим расчетам. Если кредит физлицам также вырос по минимуму, то юрлица могли снова занять ~2 трлн за месяц в рублях. У юрлиц причиной могло стать размещение рублевых облигаций под низкую ставку у одной крупной компании на 0,7 трлн.

Как известно, кредиты создают депозиты, хотя не все понимают это должным образом:

▪️Одни мыслят категориями, что "банки привлекают депозиты только для выдачи кредитов" и при сокращении спроса на кредит банки перестанут привлекать депозиты.

▪️Другие также неверно предполагают, что кредит может гаситься из текущего дохода, а не за счет сокращения чьих-то депозитов. Тут проблема в смешении потоков и запасов.

▪️Третьи считают, что банки начнут относить депозиты на счета в ЦБ, вместо кредитования. Ну здесь просто смешение разных активов и пассивов. Пока у нас ЦБ не начал QE или бюджет не влил много денег через дефицит, такое невозможно.

Что должно произойти в системе, чтобы депозиты перестали расти, а сверхвысокие процентные доходы стали "проедаться"? Для верного ответа нужно разложить финансовые активы и обязательства в системе по группам агентов, оценить влияние на них изменения ставки, возможные следствия для реальных расходов и финансовых сбережений.

💡А пока все логично - высокая процентная ставка создает доходы и депозиты у одних за счет закредитованности и будущих проблем у других. Депозитов физлиц даже не так много создается. За последний год до 1 трлн в месяц был прирост средств физлиц, включая до 0,4 трлн за счет начисленных процентов. А сейчас из 0,8 трлн основная часть (0,6) приходится на проценты. Значит сберегатели начали тратить больше из других доходов. Проинфляционно.

Продолжение следует...

@truevaluе

SFC модель процентных издержек. Я укрупненно и округленно сделал stock-flow consistent модель (потоков и запасов) для экономики РФ. Идея посчитать, что происходит при росте ключевой ставки с 8% до 20-25% у разных категорий получателей и плательщиков % доходов.

Банк России с большой армией аналитиков мог бы сделать более точный и подробный анализ. Надеюсь, моя табличка простимулирует.

7 основных групп агентов и влияние на них роста ставки (считаем только деньги и долговые активы в трлн руб. без учета Equity):

▶️ Государство и ЦБ – являются нетто-кредитором, а не заемщиками с учетом незаблокированных ЗВР 30 трлн, средств бюджетов 15 и инвестиций 15 из ФНБ, ВЭБ и т.п. Бюджетное правило устроено так, что процентные доходы государство будет тратить, а процентные расходы на 20 трлн долга будут финансироваться за счет нового долга. Также при росте ставки государство получает больше налогов и тратит, активнее индексирует налоги и тарифы для балансировки своего бюджета и бюджета госкомпаний. В общем тут все однозначно проинфляционно.

▶️ Банковский сектор – имеет чистые активы (капитал) 15 трлн или 10% всех активов. Зарабатывает больше при росте ставки на марже, но в какой-то момент несет основные риски обрушения системы в случае реализации кредитного риска. Пока рост капитала банков позволяет им выдавать все больше кредитов.

▶️ Нерезиденты – совокупно должны другим секторам. Это балансирующий сектор, которые увеличивает свои обязательства в инвалюте на размер оттока капитала. Напомню, что чистая международная инвестиционная позиция России к остальному миру сейчас ~$900 трлн и увеличивается каждый год на $100 млрд (~10 трлн руб.). Этот процесс ускорился после 2022, в 2015-2021 чистая позиция была $300-500 млрд.

▶️ ЮЛ экспортеры – деньги 20, долг 40, все на 50% в инвалюте. Бизнес в целом обычно является чистым должником и наращивает свой долг. Для экспортеров рост процентных ставок не так критичен, когда они зарабатывают на ослаблении рубля. В России можно было выделить компании-рантье, которые имеют слишком много денег без долга, – они увеличивают свои депозиты на сумму начисленных процентов и пока не тратят.

▶️ ЮЛ внутренний бизнес – деньги 30, долг 80, все в рублях. Основной реципиент – будет платить вместо 8 до 18 трлн по долгам при росте КС с 8% до 20%, в чистом виде процентные расходы сектора вырастут с 6 до 12 трлн. Здесь также можно выделить бизнес с низкой кредитной нагрузкой, который выдержит любую ставку и/или переложит её в цену.

▶️ ФЛ рантье – до 5% населения зарабатывают до 30% доходов физлиц без учета процентов, формируют до 20% потребительского спроса и сберегают до 50% своих доходов, включая проценты. Они владеют основной частью депозитов 40 трлн в рублях. Столько же в валюте в РФ и за рубежом, ещё по 10 рублевых и валютных облигаций. Они основные бенефициары роста ставки. Процентные доходы вырастут с 3 до 9 трлн. При стабильной норме сбережений они увеличат свои реальные расходы на 3 трлн, в том числе на импорт, а часть сбережений уйдет в инвалюту (= ослабление рубля)

▶️ ФЛ работяги – владеют всеми наличными 15, меньшей частью депозитов 15, не имеют валютных активов и должны 40 трлн по кредитам. При росте ставки с 8% до 20% должны сократить расходы на 3 трлн при той же норме сбережений. Немного и компенсируется приростом расходов рантье.

Вывод: чтобы ставка начала работать не проинфляционно ФЛ рантье должны начать тратить свои избыточные доходы не на импорт или внешние сбережения, а на выкуп активов у закредитованных компаний-банкротов. Можно только представить, какая доля бизнеса должна сменить собственников, чтобы этот процесс стал значимым. При том, что все будут стараться перекладывать издержки в цены, чтобы утопить кредитные риски в огне инфляции.

💡ЦБ нужно определиться, чего он добивается – сокращения прироста кредита или увеличения прироста депозитов. Одно без другого не бывает, разве что в кризис, когда разницу между депозитами и кредитами замещает прибыль и капитал банков, средства из бюджета или ЦБ.

PS. Кредит создает депозит, но депозит создается не только за счет кредита

@truevalue