Инвестиции в недвижимость в 2025 году сократятся более чем на треть, а в покупки площадок по строительство жилья — более чем на 40%, следует из отчета CORE XP. Основная причина — высокая ключевая ставка и запредельная доходность депозитов. Банки буквально вытягивают ликвидность с рынка, что приводит к обрушению вложений во все сферы экономики.

@nedvizhna

Итоги недели

Вторичный рынок. По итогам ноября объем предложения в спальных районах Петербурга снизился на рекордные 8,1%. Однокомнатных в продаже стало меньше на 9,6%. Темпы максимальные за много месяцев.

Тренды на вторичном рынке те же. Вторичка - редкий оазис стабильности. Спрос только на объекты с лучшей ценой и качественными преимуществами. Много обменных сделок. Критично важна подготовленность к продаже: состояние квартиры (ремонта, техника и пр.), полный комплект документов и готовность продавца к торгу и не самым простым схемам расчета (цепочка сделок, органы опеки, и т.д.).

Одновременно - много собственников с завышенными ожиданиями по цене, не готовых снижаться, даже на фоне отсутствия звонков и при неопровержимых аргументах о том, что цены сделок существенно ниже.

Данных Росреестра по Петербургу пока нет, по предварительным ощущениям, в ноябре сделок будет побольше, чем в октябре. Интересно, что в Ленобласти за ноябрь зарегистрировано 4576 сделок - на 62% больше, чем в октябре (2829 сделок).

В целом на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ипотеки, нет явных признаков кризиса: объем сделок плавно растет, предложение сокращается. Похоже, тренд сохранится и в начале 2025 года.

Стабильность вторичного рынка – важнейший позитивный фактор. Если бы цены пошли вниз, это бы привело к дальнейшему (и без того огромному) отрыву от цен новостроек. Рынок недвижимости будет неизбежно лихорадить, пока цены нового готового и строящегося жилья не сблизятся до разумных значений. Цена актива – это не цена покупки, а цена, по которой его можно продать.

На рынке новостроек - тоже без резких перемен. Рынок вошел в сложную фазу с низким уровнем продаж и высокими ценами. По предварительным данным «Дом РФ», выдача семейной ипотеки снизилась в ноябре на 16%. И, вероятнее всего, продолжит снижаться из-за исчерпания лимитов и введения комиссий.

По опросам того же «Дом РФ», 77% застройщиков не выполнили собственные планы продаж. Результаты ноября, скорее всего, будут хуже октябрьских.

Рынок прощается с надеждой на скорое снижение ставок и восстановление спроса за счет рыночной ипотеки. Из действенных механизмов – рассрочка, но она предоставляется только до сдачи дома, а часть клиентов все еще рассчитывают, что смогут перейти на рыночную ипотеку. Это повышает риски. Активно идут продажи с субсидированными ставками типа «10% на 7 лет», причем нередко без удорожания квартиры. Сбер ввел опцию понижения ставки вслед за ключевой и т.д. Участники рынка понимают, что период высоких ставок может быть долгим.

На рынке долгосрочной аренды объем предложения по итогам ноября вырос еще на 10% и уже превышает 7,9 тысяч лотов. Это на 83% больше, чем год назад. Диапазон колебаний огромный. На рынке аренды схлестнулось несколько мощных тенденций. В августе-сентябре - сезонный переход из «краткосрочки» в «долгосрок». Еще часть собственников из тех, кто не отложил продажу, выставили квартиры в аренду. Но и спрос динамично меняется: те, кто раньше мог выбирать между ипотекой и арендой, теперь могут только арендовать.

Пока рост предложения опережает спрос; сейчас - хорошее время, чтобы арендовать квартиру, фиксировать ставку и просить скидки. Собственникам стоит держаться за приличных арендаторов. При этом серьезного отката ставок мы пока не наблюдаем.

@yeltsovm

За 11 месяцев застройщики вывели 43,8 млн м² нового жилья

Это на 5% больше, чем за тот же период в прошлом году, говорится в исследовании ДОМ.РФ. При этом темпы строительства снизились на 18% к октябрю, но объем вывода остался на уровне среднего за I полугодие (скриншот).

На 1 декабря 2024-го портфель строящегося жилья в России достиг исторического максимума за всю историю наблюдений — 119,5 млн м². Это +13% с начала года.

Задолженность за электричество — 344,9 млрд руб.

Цифры из доклада Минстроя:

• Задолженность потребителей за электричество за 10 месяцев выросла на 7% и составила 344,9 млрд руб.

• Размер просрочек на месяц и более составил 219 млрд руб. — это +19,3 млрд руб. (10%) к концу 2023 года.

• Больше всего неплательщиков проживает в ЦФО — 75,1 млрд руб. (21,8% от общего объема долга), из них просрочка на месяц и более — 44,5 млрд руб.

• Основной объем задолженности приходится на потребителей группы ЖКХ (население, соцобъекты, предприятия) — 142,5 млрд руб. (41,3%).

• Одним из самых проблемных регионов по-прежнему остается Северо-Кавказский.

📣📣📣

В связи с текущими событиями в стране нашел подходящую стратегию и локацию для инвестиций!

👉🏼 ВИДЕО-ИНСТРУКЦИЯ 👈🏼

Там же будет список объектов с доходностями ~20% годовых, стоимостью и рассрочками.

Чтобы получить видео-уроки по инвестициям, нужно быть подписанным
на этот канал.

Вступайте, для вас это абсолютно бесплатно 🤝🏻

В дополнение к текущему срезу по крупнейшим рынкам жилья России - показатели по Краснодару и Санкт-Петербургу.

Если за точку отсчета принять апрель 2020 года (запуск льготной ипотеки), то можно констатировать, что объем строящегося жилья в Санкт-Петербурге снизился в 2 раза, а в Краснодаре вырос но лишь на 6%.

@REBURG

ЦБ нужно «дотянуть» до того момента, когда начнут сокращаться бюджетные расходы. В ликвидной части Фонда национального благосостояния (ФНБ) по итогам 2024 г. может остаться менее 3 трлн руб. (что сопоставимо с бюджетным дефицитом на текущий год), поэтому у Правительства в 2025 г. не будет иной альтернативы, кроме сокращения расходов – по крайней мере, во второй половине года

, предполагает ув. Кирилл @kirillrodionov Родионов.

То есть, жёсткая денежно-кредитная политика в сочетании с ужесточением бюджетной политики тормознёт цены, как собственно, это мы наблюдали 10 лет назад, во время кризиса 2014-15 гг, когда финансовый регулятор и правительство совместными усилиями действительно замедлили инфляцию.

В своём прогнозе @kirillrodionov исходит из предположения, что бюджетные ограничения заставят правительство сократить расходы (т.е. отказаться от продолжения той политики, которой правительство следует уже без малого три года)

Мысль логичная, но у правительства на самом деле нет никаких ограничений с точки зрения расходов бюджета (можно говорить разве что о ресурсных ограничениях, но до исчерпания ресурсов власти ещё далеко)

Ограничения для РФ-правительства могут быть только с точки «политически нейтральных методов финансирования бюджетного дефицита» (это мысль ув. @unexpectedvalue, и мысль совершенно верная)

Что значит «не будет денег»? Деньги есть, осталось … и принесть (с). Правительство может повысить налоги, «переложить деньги» из одних статей в другие, расширить кредитование (да, это денежная эмиссия), ну и наконец каким-то образом добраться до сбережений граждан (через обмен «живых денег» на какие-нибудь «облигации роста» под приемлемую для Минфина ставку).

Так что я бы строил планы исходя из предположения, что правительство действительно не намерено останавливаться в своей политике, а деньги - деньги можно взять у людей.

НЕДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ: ОБВАЛ РУБЛЯ НЕ ПРОШЁЛ БЕССЛЕДНО

По данным Росстата с 26 ноября по 2 декабря ИПЦ вырос на 0.50% vs 0.36% и 0.37% в предыдущие 2 недели. Рост в ноябре – 1.51%, за 2 дня декабря – 0.14%, за 12 мес – 9.0% гг.

Без огурца и томата (самолёт пропал из недельной корзины!) рост ИПЦ за 3 недели: 0.41%, 0.27% и 0.27%.

Мы ещё неделе назад говорили, что инфляционная картина – это полная катастрофа. Как назвать эти цифры, мы уже и не знаем… (по нашим оценкам темпы роста цен в ноябре могли составить 18-19 mm saar). Обвал рубля не прошёл бесследно. Чтобы остановить раскручивание инфляционной спирали, возможно, нужен шок ДКП. Ну или быстрое возвращение курса на 90-95.

Стартов новостроек стало меньше

Как говорит исследование bnMAP. pro, снижение запуска новых проектов можно отметить практически во всех мегаполисах, в пяти из них не зафиксировано ни одного выхода новых проектов в открытые продажи в ноябре. Немного подробностей:

▪️ В 5 городах с населением от 1 млн человек — Москве, Казани, Волгограде, Самаре и Уфе — новых проектов в открытую продажу в ноябре не выходило.
▪️ В Санкт-Петербурге в ноябре стартовал один проект.
▪️В ноябре больше всего проектов стартовало в Новосибирске — четыре. Второе место разделили Краснодар и Хабаровск (по 3 новых проекта).

В bnMAP. pro снижение запуска новых проектов называют трендом. Мы с этим согласимся. А вы?

@novostroyman

Выдачи банками розничных кредитов – ипотеки, автокредитов и кредитов наличными – в 2025 г. могут снизиться на 30% относительно этого года и, по прогнозам ВТБ, составить суммарно около 9,5 трлн руб. @banksta

Год еще не закончился, а итоги уже подведены. Самолет – застройщик №1 в России. Так держать!

Конкуренция на рынке новостроек по итогам этого года остается высокой. В 18 ключевых локациях на тройку лидеров приходится 40% продаж.

Самые высокие показатели в Свердловской области и Приморском крае, а самые низкие в Санкт-Петербурге и Подмосковье.

📶 Ну и еще от Frank RG: Структура накопленного портфеля* ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 ноября 2024 года.

В годовом выражении темп роста ипотечного портфеля, по данным Frank RG, составил 15%.

Доля госпрограмм в структуре ипотечного портфеля – 45% (+1 п.п. к сентябрю).

*Кредитный портфель — это совокупность всех кредитных обязательств на балансе банка. Т.е. все, что выдано, но еще не погашено.

#статистика

Предварительные итоги 2024 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти от консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (входит в Setl Group):

▪️Основной тренд года: объем вывода на рынок новых жилых проектов в Санкт-Петербурге снизился относительно прошлого года на 36% – до 1,6 млн кв м, объем нового предложения в Ленинградской области в свою очередь упал в этом году на 21% – до 1,1 млн "квадратов", сообщила глава центра Ольга Трошева.

▪️Число сделок с новостройками в Петербурге во втором полугодии 2024 года фактически вернулось на позиции первого полугодия 2023 года – 5,5-6 тысяч сделок в месяц, откатившись назад с пиковых значений конца прошлого года (10-11 тысяч в месяц).

▪️Цены предложения на рынке новостроек в Петербурге за год выросли на 6% – до 247 тысяч за кв м, в Ленобласти – на 3%, до 151 тысячи рублей за "квадрат", свидетельствуют подсчеты "Петербургской недвижимости".

▪️В 2024 году доля сделок с использованием рассрочки на рынке региона выросла до 30% (с 8% в 2023 году). Такой показатель сопоставим с показателями 2012 года.

▪️На долю ипотечных сделок в свою очередь приходится 66%. При этом после прекращения массовой программы льготной ипотеки 1 июля этого года 73% ипотечных сделок представляет собой семейную ипотеку, а 25% проводится по рыночным ставкам. Доля IT-ипотеки упала с 10% в первой половине года до 1% во второй половине года. @ria_realty