Расскажем страшилку на ночь. ЦБ опубликовал любопытный отчет-агитку для продолжения закручивания ипотечных гаек, основные тезисы:

Первый тезис: в прошлом году ипотеку выдавали крайне закредитованным людям с ПДН 80+%. ПДН — это показатель долговой нагрузки или, проще говоря, сколько процентов от своего дохода гражданин Петр Семеныч должен будет потратить на выплаты по своим кредитам и ипотекам. Так вот, в прошлом году доля ПДНешников 80+% в ипотечных сделках составляла на пике практически половину рынка — 47%. Звучит животрепещуще, надо закручивать гайки, что и сделал ЦБ, но есть одно но. Ипотека — дело семейное, и берут если её на одного человека, то платить могут аж двое, а то и трое, в зависимости от ситуации. Поэтому тему с ПДНешниками 80 левела ЦБ раскручивало и раскручивает специально для закручивания ипотечных условий. Всего за 4 квартала эта устрашающая доля сократилась с 47% до 10%. Реалистично ли это? Кажется, что тут ситуация «сам себя не похвалишь — никто не похвалит».

Объективно надо признать, что ЦБ дало втык банкам, и они там перестали массово по двум документам одобрение делать, по липовой справке из ООО «Рога и копыта» и т. д. Определенная работа по проверке доходов заемщика проведена. Но она же не могла изменить портрет заемщика так радикально. Тут у нас закредитованные товарищи брали кредиты, а тут бац, и подъехали ребята с деньгами и без обяз. Красота.
Второй тезис: кредиты были не обеспечены залогом. Во как! И ситуация также изменилась всего за 1 квартал. Получается, надо было льготку давно загасить, и рынок бы очистился, как природа в коронавирус. Помните, такой был?

Третий интересный тезис — продолжение первого. В структуре ипотечного портфеля доля ПДНешников 80 левела все равно сейчас более 30%. И, учитывая такой расклад, ЦБ дальше будет гасить эту историю, чтобы хоть как-то откатиться на уровень 2021 года — менее 25%.

Четвертый тезис — ограничение срока ипотеки. Это довольно странно, что люди продолжают брать ипотеку на длинный срок, потому что при высоких ставках это мероприятие становится довольно бессмысленным. Вот когда ставка низкая, то эффект от длинного срока получается более играющий. ЦБ же хочет ограничить выдачу со сроком свыше 30 лет, так как за последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%.

Также будут вводить МПЛ — макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении ипотечных кредитов. Установят на III квартал 2025 значения МПЛ на выдачу заемщикам кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первым взносом (менее 20%). В таблице такие кредиты обозначены как МПЛ-1, в 2023 на этот сегмент пришлось около 30% выдач, что опять сильно ударит по рынку.

Ну и самый разрыв мозга — по ипотечным кредитам на стройку могут быть установлены более жесткие требования к первому взносу с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Этот разрыв цен по ходу ЦБ только видит.

У девелоперов единственный вариант для спасения продаж — это неипотечные инструменты финансирования сделок. Продавать за наличку, продавать за рассрочку. И нужно всему рынку искать 3 дверь.