Forwarded from Движение.ру
Записали главные цитаты замминистра строительства с конференции «Время изменений: новая реальность» от Сбера.
О вводе жилья:
Будут ли у нас проблемы с точки зрения ввода в следующем году? Надеюсь, что нет. Будет ли серьезное снижение запусков новых проектов, которые повлияют на ввод 2027 и 2028 года? Конечно, да. Будем ли мы дальше поддерживать отрасль? Будем!
О проектном финансировании:
С начала этого года запущено 35,8 млн м² жилья. Это те запуски, где покрытие эскроу не превышает, наверное, 20%, а то и меньше. То есть ни о какой эффективной ставке по проектному финансированию в таких проектах говорить невозможно.
О задаче по обеспеченности жильем:
Приблизительно нужно вводить 119–120 млн м² жилья в год. Прошлый нацпроект был привязан к метрам, этот — к обеспеченности.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎3👍1
Forwarded from Пульс Продаж Новостроек
Продажи_сентябрь_2024_НМ.pdf
202.2 KB
Сравнили с августом вместе с ИЛИ ИЛИ
▫️Скандинавия Юг (А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ) - удерживает лидерство второй месяц, продажи выросли на 30,5% и составили 201 ДДУ.
▫️Дзен-кварталы (А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ) - поднялись на 2-ое место с 166 ДДУ, повысив продажи на 50% в сравнении с августом.
▫️Бунинские кварталы (А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ) - третий месяц сохраняют 3-ю позицию, продажи выросли на 26,4% и составили 153 ДДУ.
Изучайте, пользуйтесь. На очереди МО, СПб и ЛО, если ждёте
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍3👎2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
зампред правления Сбербанка:
@rusipoteka #сбербанк
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2👎2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Четверть [ипотеки] сейчас выдается на срок 30 лет, есть предложения – на 35 лет. Скоро мы дойдем до того, что не только квартиры будем завещать, но и ипотечные долги».
«Есть фигура речи: Куплю квартиру, чтобы было куда бросить шляпу. Но скоро это надо будет воспринимать буквально, потому что кроме шляпы туда ничего не поместится, это вот эти все наши студии...».
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎3👍2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
замглавы Минстроя РФ:
#минстрой #стасишин
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6👎5❤2
Forwarded from Unexpected Value
Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?
TLDR:
1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).
(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
TLDR:
1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).
(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
👍4👎3❤1
Forwarded from Unexpected Value
Сколько вообще граждане платят по ипотеке?
Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.
Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)
Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).
*проценты - оценка редакции
(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.
Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)
Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).
*проценты - оценка редакции
(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
👎4👍1
Forwarded from Unexpected Value
Досрочные погашения точно снизились в 2024 году. Но что на это повлияло, не так очевидно.
Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:
Тут нет претензии к изданию, они всего лишь опросили профильных экспертов. Проблема скорее в склонности к простым и логичным объяснениям, которые легко приходят на ум (availability bias).
В чем тут проблема?
Когда мы говорим, что рынок реагирует на изменение макроэкономических переменных каким-то образом, мы должны предполагать, что в примерно одинаковых обстоятельствах рынок реагирует примерно одинаково. То есть заемщики должны снижать темпы досрочного погашения всегда, когда стоимость денег превышает стоимость кредита: рост ключевой ставки (прокси стоимость депозитов) должен почти всегда приводить к снижению темпов досрочного погашения. И чем сильнее рост, тем ниже темпы погашений. На уровне отдельных домохозяйств это вполне может работать, но работает ли на уровне портфеля?
По этой логике досрочные погашения должны были сильно снизится в 3-4 квартале 2023 года, но они выросли в абсолюте, незначительно снизившись из-за резкого ускорения выдач (граждане редко гасят ипотеку досрочно в первые месяцы после покупки).
Что же повлияло?
(3/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:
Граждане предпочитают депозиты досрочному погашению кредитов
Заемщики стали менее активно выплачивать ипотеку с опережением графика — объем досрочно погашенных кредитов по итогам полугодия упал более чем на 16% и вернулся к уровню двухлетней давности. По оценке участников рынка и экспертов, в сложившейся конъюнктуре ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент, а не направлять их на досрочные выплаты по кредитам.
Тут нет претензии к изданию, они всего лишь опросили профильных экспертов. Проблема скорее в склонности к простым и логичным объяснениям, которые легко приходят на ум (availability bias).
В чем тут проблема?
Когда мы говорим, что рынок реагирует на изменение макроэкономических переменных каким-то образом, мы должны предполагать, что в примерно одинаковых обстоятельствах рынок реагирует примерно одинаково. То есть заемщики должны снижать темпы досрочного погашения всегда, когда стоимость денег превышает стоимость кредита: рост ключевой ставки (прокси стоимость депозитов) должен почти всегда приводить к снижению темпов досрочного погашения. И чем сильнее рост, тем ниже темпы погашений. На уровне отдельных домохозяйств это вполне может работать, но работает ли на уровне портфеля?
По этой логике досрочные погашения должны были сильно снизится в 3-4 квартале 2023 года, но они выросли в абсолюте, незначительно снизившись из-за резкого ускорения выдач (граждане редко гасят ипотеку досрочно в первые месяцы после покупки).
Что же повлияло?
(3/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
👍4👎3
Forwarded from Unexpected Value
Виновато изменение структуры продаж
Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.
В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).
Вот на это уже, конечно, повлияли ставки (все же 20% годовых - высокий барьер для входа в сделку). Но опять же: ставки выросли более чем вдвое, а продажи упали всего на 22%. Но дело не только в ставках.
Виновато еще и изменение СТРУКТУРЫ ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК:
в 2024 году было продано значительно больше квартир домах с вводом в эксплуатацию в 2025 и 2026 годах, чем в 2023 с вводом в эксплуатацию в 2024 и 2025 (тут наши достаточно грубые оценки на данных ЕИСЖС о распроданности, если ДОМ.РФ начнет публиковать подробную статистику продаж, это станет большим прорывом для рынка).
Продажи в домах с вводом в Т+1 и Т+2 в 2023 году составили по нашим оценкам около 45%, а в 2024 уже 53%. При этом продажи выросли на 16%. Итого порядка 50 тысяч (при средней площади 50 квадратов) покупателей новостроек продадут свои квартиры только через год-два. Но так как 1 сделка на первичке тянет за собой 4-5 сделок на вторичке, то мы не досчитаемся еще 200-250 тысяч сделок на вторичном рынке из 423 тысяч. Остальное, возможно, объясняется ставками.
(4/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.
В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).
Меньше продаж вторички -> меньше денежных средств для погашения ипотеки на первичку.
Вот на это уже, конечно, повлияли ставки (все же 20% годовых - высокий барьер для входа в сделку). Но опять же: ставки выросли более чем вдвое, а продажи упали всего на 22%. Но дело не только в ставках.
Виновато еще и изменение СТРУКТУРЫ ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК:
в 2024 году было продано значительно больше квартир домах с вводом в эксплуатацию в 2025 и 2026 годах, чем в 2023 с вводом в эксплуатацию в 2024 и 2025 (тут наши достаточно грубые оценки на данных ЕИСЖС о распроданности, если ДОМ.РФ начнет публиковать подробную статистику продаж, это станет большим прорывом для рынка).
Продажи в домах с вводом в Т+1 и Т+2 в 2023 году составили по нашим оценкам около 45%, а в 2024 уже 53%. При этом продажи выросли на 16%. Итого порядка 50 тысяч (при средней площади 50 квадратов) покупателей новостроек продадут свои квартиры только через год-два. Но так как 1 сделка на первичке тянет за собой 4-5 сделок на вторичке, то мы не досчитаемся еще 200-250 тысяч сделок на вторичном рынке из 423 тысяч. Остальное, возможно, объясняется ставками.
(4/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
👎3👍2
Forwarded from Unexpected Value
Зачем вообще это нужно знать?
Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае
У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.
(5/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае
У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.
Так что придерживаемся сценария higher for much longer. Переход к снижению ставок в 2025 году может и не состояться.
(5/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
👍5👎3
Forwarded from Недвижимый пиарщик
Разрешить ли квадроберу мыть лапы в лапомойках- вот в чем вопрос 🤔
😁21👎3👍1
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11👎4
Forwarded from MMI
ИНФЛЯЦИЯ ИДЁТ НА 8% К КОНЦУ ГОДА
По данным Росстата в СЕНТЯБРЕ рост ИПЦ: 0.48% мм / 8.63 гг. Это выше, чем показывали недельные оценки (0.43% мм). БИПЦ (базовый ИПЦ) в сентябре: 0.75% мм / 8.26% гг.
Текущая инфляция в сентябре, по нашим оценкам: 9.8% mm saar VS 8.9% в августе и 11.8% в июле. Для базовой инфляции – 7.7% mm saar VS 7.6% и 6.0%.
В части общей инфляции мы наблюдаем с мая стабилизацию текущих темпов роста цен на уровне 9-10% mm saar; в части базовой инфляции – после резкого всплеска в апреле-мае текущие темпы роста цен стабилизировались на 7.5-8% mm saar. Никакого намека на замедление инфляции нет. Но и новой волны ускорения тоже нет.
Данные за первую неделю октября (0.14%) дают надежду на замедление, но делать по одной неделе выводы рано. Об октябрьских трендах напишем в ближайшую среду после выхода очередной «недельки».
Пока инфляция идёт на 8% по итогам года. Это кардинально выше прогноза ЦБ (6.5-7%), что, скорее всего, заставит ЦБ продолжить повышение ставки на ближайшем заседании.
По данным Росстата в СЕНТЯБРЕ рост ИПЦ: 0.48% мм / 8.63 гг. Это выше, чем показывали недельные оценки (0.43% мм). БИПЦ (базовый ИПЦ) в сентябре: 0.75% мм / 8.26% гг.
Текущая инфляция в сентябре, по нашим оценкам: 9.8% mm saar VS 8.9% в августе и 11.8% в июле. Для базовой инфляции – 7.7% mm saar VS 7.6% и 6.0%.
В части общей инфляции мы наблюдаем с мая стабилизацию текущих темпов роста цен на уровне 9-10% mm saar; в части базовой инфляции – после резкого всплеска в апреле-мае текущие темпы роста цен стабилизировались на 7.5-8% mm saar. Никакого намека на замедление инфляции нет. Но и новой волны ускорения тоже нет.
Данные за первую неделю октября (0.14%) дают надежду на замедление, но делать по одной неделе выводы рано. Об октябрьских трендах напишем в ближайшую среду после выхода очередной «недельки».
Пока инфляция идёт на 8% по итогам года. Это кардинально выше прогноза ЦБ (6.5-7%), что, скорее всего, заставит ЦБ продолжить повышение ставки на ближайшем заседании.
👍2👎2🤔1
Forwarded from Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города
Японские хрущевки и реновация (часть 1)
Давно собиралась про этот феномен рассказать. Постараюсь уложиться в три серии.
/ Послевоенное бездомье. К концу Второй мировой войны в Японии было выжжено огромное количество жилья. В основном построенное из дерева, оно пало жертвой американских бомбардировок. В целом 15% жилья исчезло безвозвратно. Кроме этого с фронта и из плена возвращались массы солдат, их тоже надо было где-то селить. По примерным оценкам потребность была в 4,2 млн квартир. Спустя 10 лет дефицит все еще составлял 2,7 мн квартир.
/Жилищная корпорация. Первые 10 лет после окончания войны государство старалось лично не вмешиваться, но поддерживать участников рынка. Давало деньги местным властям, поддерживало частных застройщиков, даже давало льготные кредиты на строительство ИЖС. Сильно ситуация не менялась. В 1955 году процесс решили как-то оформить институционально и создали Японскую жилищную корпорацию. С тех пор и до текущего момента она отвечает за жилищное строительство в стране (правда сейчас уже под другим названием). В первый же год целились в 420 тыс квартир (удалось достичь этого темпа ближе к 1960-му году). Корпорация имела сразу национальный характер, так как местные администрации не обладали достаточными финансами. С землей внутри городов тоже были проблемы, так что Корпорация сразу целилась в большие территории за пределами старой застройки.
/Земельное перераспределение. Одним из результатов деятельности корпорации стало массовое применение land readjustment - схемы, при которой собственники крошечных и часто хаотично нарезанных участков получают их же обратно, но аккуратно нарезанными и даже с прибытком в виде собранных "лоскутов" в новый участок. У нас подобной схемы нет, но вот тут - подробно описана японская редакция (да, схема применяется в разных странах в разных редакциях).
/Аббревиатуры - наше все. Архитекторы в это же время пытались придумать, что будем строить. Многоэтажное - не очень умели, кроме этого семейный уклад "квартирного типа" должен был как-то отличаться от традиционного. Результатом планировочных изысканий стала 51С - типовая планировка квартиры, которую массово применяли в дальнейшем. Площади варьировались от 33 до 46 квм и такая квартира имела две комнаты и кухню. Другое название этой планировки - DK, то есть dining kitchen - кухня, на которой можно всем вместе пообедать. Это было непривычно для японского довоенного уклада. С тех пор все планировки в Японии так и маркируются - K, DK, LDK и т.д.
/Выше, но дороже. Кроме попыток удешевить планировки и оптимизировать площади квартир, мысль шла в сторону повышения высотности. В 1958 был введен 10-этажный дом в Токио и 11-этажный в Осаке. Получились проекты хорошие и удобные, но дорогие для массового строительства и не сильно богатого горожанина. Так что вернулись к малоэтажным проектам.
/Групповая земля. В середине 1950-х и появился основной тип микрорайонной массовой застройки в Японии - данчи (“danchi"), с японского это так и переводится "групповая земля". На общем участке земли (что было в принципе странно для довоенной Японии) строились среднеэтажные дома, жители которых пользовались какой-то общей инфраструктурой. В среднем площади квартир были в районе 40-50 квм.
/Не всегда все шло гладко. Например, при планировании Tokiwadaira Danchi в пригороде Токио фермеры не были согласны с оценкой изымаемых у них земель. Весь 1957-1958 год шло противостояние. Все дошло до демонстраций, пикетов и больших публичных конфликтов. В итоге государственная машина победила и тут появились 170 домов в 3-4 этажа, суммарно - почти 5 тыс квартир. Инфраструктуру строили сразу - торговые центры, общественные центры, больницу, школу. К 1962 году район полностью был заселен. Население квартала постепенно старело и пожилые люди к 2011 году составляли почти 40%. Тем не менее 180 домов так и стоят, пустеют, но стоят.
Большой ресурс с фоточками и описаниями разных проектов нашла вот тут.
продолжение следует
#жилье
Давно собиралась про этот феномен рассказать. Постараюсь уложиться в три серии.
/ Послевоенное бездомье. К концу Второй мировой войны в Японии было выжжено огромное количество жилья. В основном построенное из дерева, оно пало жертвой американских бомбардировок. В целом 15% жилья исчезло безвозвратно. Кроме этого с фронта и из плена возвращались массы солдат, их тоже надо было где-то селить. По примерным оценкам потребность была в 4,2 млн квартир. Спустя 10 лет дефицит все еще составлял 2,7 мн квартир.
/Жилищная корпорация. Первые 10 лет после окончания войны государство старалось лично не вмешиваться, но поддерживать участников рынка. Давало деньги местным властям, поддерживало частных застройщиков, даже давало льготные кредиты на строительство ИЖС. Сильно ситуация не менялась. В 1955 году процесс решили как-то оформить институционально и создали Японскую жилищную корпорацию. С тех пор и до текущего момента она отвечает за жилищное строительство в стране (правда сейчас уже под другим названием). В первый же год целились в 420 тыс квартир (удалось достичь этого темпа ближе к 1960-му году). Корпорация имела сразу национальный характер, так как местные администрации не обладали достаточными финансами. С землей внутри городов тоже были проблемы, так что Корпорация сразу целилась в большие территории за пределами старой застройки.
/Земельное перераспределение. Одним из результатов деятельности корпорации стало массовое применение land readjustment - схемы, при которой собственники крошечных и часто хаотично нарезанных участков получают их же обратно, но аккуратно нарезанными и даже с прибытком в виде собранных "лоскутов" в новый участок. У нас подобной схемы нет, но вот тут - подробно описана японская редакция (да, схема применяется в разных странах в разных редакциях).
/Аббревиатуры - наше все. Архитекторы в это же время пытались придумать, что будем строить. Многоэтажное - не очень умели, кроме этого семейный уклад "квартирного типа" должен был как-то отличаться от традиционного. Результатом планировочных изысканий стала 51С - типовая планировка квартиры, которую массово применяли в дальнейшем. Площади варьировались от 33 до 46 квм и такая квартира имела две комнаты и кухню. Другое название этой планировки - DK, то есть dining kitchen - кухня, на которой можно всем вместе пообедать. Это было непривычно для японского довоенного уклада. С тех пор все планировки в Японии так и маркируются - K, DK, LDK и т.д.
/Выше, но дороже. Кроме попыток удешевить планировки и оптимизировать площади квартир, мысль шла в сторону повышения высотности. В 1958 был введен 10-этажный дом в Токио и 11-этажный в Осаке. Получились проекты хорошие и удобные, но дорогие для массового строительства и не сильно богатого горожанина. Так что вернулись к малоэтажным проектам.
/Групповая земля. В середине 1950-х и появился основной тип микрорайонной массовой застройки в Японии - данчи (“danchi"), с японского это так и переводится "групповая земля". На общем участке земли (что было в принципе странно для довоенной Японии) строились среднеэтажные дома, жители которых пользовались какой-то общей инфраструктурой. В среднем площади квартир были в районе 40-50 квм.
/Не всегда все шло гладко. Например, при планировании Tokiwadaira Danchi в пригороде Токио фермеры не были согласны с оценкой изымаемых у них земель. Весь 1957-1958 год шло противостояние. Все дошло до демонстраций, пикетов и больших публичных конфликтов. В итоге государственная машина победила и тут появились 170 домов в 3-4 этажа, суммарно - почти 5 тыс квартир. Инфраструктуру строили сразу - торговые центры, общественные центры, больницу, школу. К 1962 году район полностью был заселен. Население квартала постепенно старело и пожилые люди к 2011 году составляли почти 40%. Тем не менее 180 домов так и стоят, пустеют, но стоят.
Большой ресурс с фоточками и описаниями разных проектов нашла вот тут.
#жилье
👍4👎2
Forwarded from Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города
Японские хрущевки и реновация (часть 2)
/Как это было устроено в начале. На первых порах государство решало простую задачу - нужно много жилья на доступной земле. Большие куски выкупались у фермеров и застраивались фактически только жильем. В ту пору было не до инфраструктуры и разнообразного наполнения. Максимум, что возможно было организовать - автобусное или жд сообщение с центрами старых городов, небольшую торговлю в центре и зеленые зоны. Но урбанисты/архитекторы не дремали и толкали государство к более объемным моделям.
/Новые города. В начале 1960-х правительство выпускает корпус документов, посвященных новому подходу к освоению территорий. Теперь Корпорация должна заниматься не просто строительством жилья, но обустройством больших территорий, подведением туда коммуникаций. Основная цель - создание новых полноценных городов-спутников. Так как частная собственность на землю никуда не девалась и желание быстренько перепродать землю тоже, режим торговли землей и недвижимостью в таких спутниках был довольно строгим. Вводилось требование построить все, что запланировано на купленной земле в течение 5 лет. А перепродавать землю и недвижимость можно было только спустя 10 лет после покупки и только с согласия местной власти. Первый такой построили возле Осаки.
/Страна другая, проблемы те же. К середине 1970-х дефицит жилья удалось погасить. В 1973 году уже вакантность оценивалась на уровне 5%. Средняя площадь квартир постепенно росла - с 39,5 до 45,6 к 1973 году. Жилье в основном покупали, в конце 1960-х от всего жилфонда 60% было в собственности. Эта пропорция кардинально потом и не менялась, еще в районе 25% жилфонда - это частные арендные дома. Тем не менее у жилья в данчи были и недостатки - отсутствие центрального отопления, плохая шумоизоляция, недостаток рабочих мест и социальной инфраструктуры, плохая транспортная доступность крупных центров. Социальная изоляция, женская безработица также играли не на руку популярности такого жилья.
/Скорее исключение, чем правило. Для полноты картины нужно понимать, что государственное строительство жилья было не то что не ведущим, но вообще за первые 30 послевоенных лет смогло выдать на гора всего 35% ввода жилфонда. Остальные 65% вводились силами коммерческих застройщиков.
/От количества к качеству. В 1976 году Япония принимает очередной 5-летний план по строительству. И основнаая мысль в нем - "сохранить количество, улучшая качество". И на этом формально история данчи как инструмента решения жилищной проблемы заканчивается. Но не заканчивается, естественно история самих кварталов.
/Действительно временное. Данчи всегда строились и воспринимались как некий временный эпизод в жизни страны. С одной стороны, они обеспечивали устойчивую ступеньку в жилищной лестнице - от дешевого арендного жилья до собственного частного дома. С другой стороны, никто не видел в этих домах нечто, что должно стоять веками. Постепенно к этим зданиям интерес стал угасать, коммерческие застройщики шли дальше, предлагали лучше. А относительно стабильный экономический рост давал возможность постепенно улучшать жилье (для справки по опросам 2004 года 90% крупных компаний давали своим сотрудникам внутренний заём на покупку жилья).
/Закат эпохи. В 1990х годах экономический кризис оказался чувствительным для тех, кто не успел обзавестить собственным жильем, их покупательную способность откинуло на несколько уровней назад и они стали основными клиентами "арендных" частей данчи. Постепенно в кварталы стали переселяться пожилые люди, не готовые платить за частное арендное жилье, семьи с низкими доходами, мигранты.
А потом снова пришло государство.
Вот тут - еще один отличный сайт с фотографиями и описанием 100 данчи по всей стране.
Продолжение следует.
#жилье
/Как это было устроено в начале. На первых порах государство решало простую задачу - нужно много жилья на доступной земле. Большие куски выкупались у фермеров и застраивались фактически только жильем. В ту пору было не до инфраструктуры и разнообразного наполнения. Максимум, что возможно было организовать - автобусное или жд сообщение с центрами старых городов, небольшую торговлю в центре и зеленые зоны. Но урбанисты/архитекторы не дремали и толкали государство к более объемным моделям.
/Новые города. В начале 1960-х правительство выпускает корпус документов, посвященных новому подходу к освоению территорий. Теперь Корпорация должна заниматься не просто строительством жилья, но обустройством больших территорий, подведением туда коммуникаций. Основная цель - создание новых полноценных городов-спутников. Так как частная собственность на землю никуда не девалась и желание быстренько перепродать землю тоже, режим торговли землей и недвижимостью в таких спутниках был довольно строгим. Вводилось требование построить все, что запланировано на купленной земле в течение 5 лет. А перепродавать землю и недвижимость можно было только спустя 10 лет после покупки и только с согласия местной власти. Первый такой построили возле Осаки.
/Страна другая, проблемы те же. К середине 1970-х дефицит жилья удалось погасить. В 1973 году уже вакантность оценивалась на уровне 5%. Средняя площадь квартир постепенно росла - с 39,5 до 45,6 к 1973 году. Жилье в основном покупали, в конце 1960-х от всего жилфонда 60% было в собственности. Эта пропорция кардинально потом и не менялась, еще в районе 25% жилфонда - это частные арендные дома. Тем не менее у жилья в данчи были и недостатки - отсутствие центрального отопления, плохая шумоизоляция, недостаток рабочих мест и социальной инфраструктуры, плохая транспортная доступность крупных центров. Социальная изоляция, женская безработица также играли не на руку популярности такого жилья.
/Скорее исключение, чем правило. Для полноты картины нужно понимать, что государственное строительство жилья было не то что не ведущим, но вообще за первые 30 послевоенных лет смогло выдать на гора всего 35% ввода жилфонда. Остальные 65% вводились силами коммерческих застройщиков.
/От количества к качеству. В 1976 году Япония принимает очередной 5-летний план по строительству. И основнаая мысль в нем - "сохранить количество, улучшая качество". И на этом формально история данчи как инструмента решения жилищной проблемы заканчивается. Но не заканчивается, естественно история самих кварталов.
/Действительно временное. Данчи всегда строились и воспринимались как некий временный эпизод в жизни страны. С одной стороны, они обеспечивали устойчивую ступеньку в жилищной лестнице - от дешевого арендного жилья до собственного частного дома. С другой стороны, никто не видел в этих домах нечто, что должно стоять веками. Постепенно к этим зданиям интерес стал угасать, коммерческие застройщики шли дальше, предлагали лучше. А относительно стабильный экономический рост давал возможность постепенно улучшать жилье (для справки по опросам 2004 года 90% крупных компаний давали своим сотрудникам внутренний заём на покупку жилья).
/Закат эпохи. В 1990х годах экономический кризис оказался чувствительным для тех, кто не успел обзавестить собственным жильем, их покупательную способность откинуло на несколько уровней назад и они стали основными клиентами "арендных" частей данчи. Постепенно в кварталы стали переселяться пожилые люди, не готовые платить за частное арендное жилье, семьи с низкими доходами, мигранты.
А потом снова пришло государство.
Вот тут - еще один отличный сайт с фотографиями и описанием 100 данчи по всей стране.
#жилье
❤3👍2👎2