В стане Марата Хуснуллина кадровая революция:
- уходит из правительства (пишут, возглавит московский фонд реновации) молодой и перспективный директор департамента строительства аппарата правительства Максим Степанов;
- на его место переходит Светлана Иванова;
- на её место в департамент регионального развития правительства РФ назначен замминистра строительства Вадим Васильев;
- замминистром в Минстрое станет Алмаз Хусаинов, руководитель секретариата МШХ.

Вот такой круговорот чиновников в отрасли после Дня строителя.

Продажи у Застройщиков находятся в идеологическом тупике!

Почему? Потому что 20 лет нас приучали к простой формуле: дай денег на стадии строительства застройщику в обмен на значительный дисконт по отношению к готовому жилью.

Что же мы получили уже в 2022 году? Цены на готовые объекты в корпусах застройщиков, которые выдавали ключи сравнялись с ценами в корпусах на стадии котлована. Какой там дисконт в 20%!

Два года вместо дисконта в стройке Застройщики держались на дисконте в ставке. Хотя разумный человек понимает, что это слабая математика. Одно дело получить дисконт в 20-25% за раннее инвестирование, другое – дисконт в переплате по процентам, который в итоге выльется в сумму 5-7% от цены объекта.

Сейчас при ставке по депозитам в 20% возникает разумный вопрос: зачем мне инвестировать в котлован? Поэтому провалятся сейчас продажи у всех проектов, вышедших на рынок этим летом. Чем им сейчас завлекать своего покупателя? Или скидками или сидеть без сделок.

Основные плюшки сейчас соберут терпеливые люди, которые смогут в ближайший год прикупить ГОТОВЫЕ квартиры с ключами с дисконтом в 10-15%. И такие дисконты на готовые лоты уже появятся к зиме.

Идеологический тупик, в котором сейчас окажутся проекты на стадии котлована, требует нового подхода к ценообразованию и продажам. Но как его могут придумать те, кто не учился работать с потребностями населения, а привык отгружать товар с полки.

Вангую до конца года массовые увольнения коммерческих блоков у многих застройщиков. Контрольные закупки, которые мы провели уже в 8 офисах продаж лишь подтверждают наши предсказания.

⚡️Как-то прошла вся эта история мимо меня. Оказывается, муж (надеюсь, что действующий) певицы Глюк’оZа Александр Чистяков, который в нашей среде больше известен как бывший председатель правления ФСК ЕЭС, порешал все вопросы со «Сбером» в отношении торговых центров Jam Mall в Иркутске (28 880 кв.м) и Кирове (44 000 кв.м). Эти объекты на данный момент принадлежат ему лично и членам его семьи.
 
☝️ Напомню, что половина комплекса в Иркутске еще в 2017 г. отошла Сбербанку за долги, а кировский объект находился в управлении у принадлежащей банку УК «Сампа». Теперь обоими ТРЦ управляет фирма «Терра менеджмент-3» Чистякова.

❗️Результаты мониторинга минимальных ипотечных ставок в ведущих банках по стандартным программам, без учета субсидированных программ, по итогам прошлой недели с 2 по 9 августа 2024 года.

При анализе минимальных ставок учитываются акционные предложения и снижение ставки на весь срок или определенное время за оплату единовременной комиссии. #ставки

@rusipoteka

Тренды в торговой недвижимости.

Есть ощущение, что спрос все больше фокусируется на качественных торговых объектах (бюджет в 30-150 млн рублей) с надежными арендаторами.

Почему покупают коммерческую недвижимость с доходом в 7-9% при депозитах под 20%? Специально опрашивали каждого интересанта и реальных покупателей. Общая логика: не готовы размещать в банках все свободные деньги, опасаются резких негативных событий, которые не позволят снять деньги с депозита и вернуться в недвижимость.

При этом среди покупателей преобладают не системные/профессиональные инвесторы, а те, кто стремится разместить деньги в надежные консервативные активы с небольшим, но твердым доходом. Например: продали дорогую квартиру (не единственную,), которая плохо сдавалась. Пристраивают вознаграждение/крупные доходы. Есть предприниматели, не связанные с недвижимостью, которые формируют консервативный/пенсионный фонд с постоянным доходом.

Тех, кто пользуется кредитами очень мало. Покупают как раз на свои.

Опытные инвесторы в большинстве своем заняли выжидательную позицию. С откровенным любопытством изучают покупателей.
Хорошие объекты с некогда привычной доходностью в 10% и выше найти сложно. Ждут.
Приток покупателей при почти неизменных ставках аренды разогнал цены и снизил доходность. И это долгосрочный тренд. Впору задумываться о новых вариантах инвестирования.

@yeltsovm

5% в ВВП

По просьбе Дмитрия Прокофьева поднял статистику по объему строительных работ. Там ничего критичного - в деньгах отрасль растет, хотя и не такими высокими темпами как год назад. Заодно решил посмотреть на вклад «локомотива экономики», по итогам последних лет.

Почитаешь новости, там - «стройка - наше все», посмотришь на график и понимаешь – «локомотив по-прежнему не вывозит». Получается, что те решения, которые принимались в отрасли в последние годы, не привели к кардинальным изменениям.

Для сравнения привел статистику по роли "стройки" в ЕС, Турции и Сербии.

@REBURG

На фоне сворачивания и пересмотра ключевых льготных программ ипотеки российские банки в июле зафиксировали резкий рост доли рыночных кредитов по высоким ставкам в выдачах, пишет «РБК»

В августе ситуация стабилизировалась — семейная ипотека вновь набирает популярность, но на рыночные программы все еще приходится значительная часть спроса.

#ипотека

Даже рыба плывет в столицу. Но ей в отличие от людей хотя бы за ипотеку платить не надо.

Сильнее всего среди городов-миллионников спрос на новостройки в июле, в первый месяц после отмены льготной программы, сократился в Челябинске, Ростове-на-Дону и Самаре. Такие данные содержатся в совместном исследовании аналитиков «Яндекс Недвижимости» и сервиса «Пульс продаж новостроек».

Статистика основана на выписках из ЕГРН и проектных деклараций застройщиков.

#новостройки

В этом интервью СEO ГК Самолет говорит, что на квартиры есть спрос, потому что

⁃растут зарплаты (факт)
⁃огромный объем на депозитах (тоже факт)

Ту же мысль мы слышали в рабочих разговорах и от других застройщиков, аналитиков, а еще от менеджеров брокерских и управляющих компаний:

у населения есть деньги, но они все на депозитах, нам необходимо их переманить в НАШ продукт

Для финансовых компаний эта логика в целом работает, хотя там есть множество нюансов типа risk-capacity среднего домохозяйства

Но вот застройщикам использовать депозиты, как индикатор будущего спроса - неразумно. Причина, возможно, прозвучит парадоксально, но:

Продажи жилья будут увеличивать депозиты домохозяйств

Логическая ошибка здесь в том, что

когда мы тратим деньги, в экономике их не становится меньше.

Мой расход - это чей-то доход. Если я закупился в супермаркете, то с моего счета в банке деньги списались, зачислились на счет супермаркета, который этими деньгами расплатился с сотрудниками (выросли средства на их счетах в банках) и поставщиками, а поставщики расплатились со своими сотрудниками. Остатки в виде прибыли отправились акционерам, увеличив их остатки на счетах. С прибыли и зарплат были уплачены налоги в бюджет, который в базовом сценарий отправляет их обратно в экономику (в реальности чуть сложнее, но выводы не меняются).

Таким образом, даже если граждане снимут все деньги с депозитов и отнесут застройщикам (хотя не счетах денег сильно больше, чем стоимость всех квадратных метров в стройке), денег на депозитах останется примерно столько же.

НО

Большинство покупателей используют такой замечательный инструмент, как ипотечный кредит. А кредит - это новые деньги, которые создает банк в момент транзакции. Эти деньги зачисляются продавцу, который выплачивает их сотрудникам, поставщикам, акционерам, государству. И они оседают на счетх домохозяйств, просто других -> депозиты вырастут

В современной денежной системе кредиты создают депозиты, а коммерческие банки выступают агентами денежного принтера. Но банки выдают кредиты, если есть реальный спрос (ну или как минимум они посчитали, что есть спрос).

Для проверки можете посмотреть на график: рост кредитного портфеля и средств у населения (депозиты+средства на расчетных счетах+наличные) практически идентичны.

Если уж идти до конца, по данным ЦБ, активы домохозяйств превышают 150 трлн руб.

Так что проблема не в наличии денег у домохозяйств - они точно есть, просто распределены неравномерно (увы). Застройщик должен определить:
-хотят ли граждане купить свое жилье/улучшить жилищные условия?
-готовы ли банки кредитовать этот спрос?

Пока что ответ на оба вопроса «да», только во втором вопросе ставка сейчас высоковата. Но и это не жесткое ограничение для продаж.

К слову, та же логика применяется и к расходам бюджета: неважно, есть ли у государства деньги чтобы сделать Х, важнее есть ли у государства желание сделать Х и есть ли у государства сдерживающий механизм этот Х не делать. А деньги найдутся

@unexpectedvalue

✂️ "Сельская ипотека"

В масштабах всего ипотечного рынка «сельская ипотека» не очень заметна, но значима для отдельных субрынков. Особенно сейчас. Но было бы наивно ожидать, что ее тоже не подрежут.

Не секрет, что сельская ипотека до последнего времени работала во многом на горожан. Сейчас готовятся изменения в программу, которые приведут к тому, что сельская ипотека станет «сельской», а не «пригородной».
Ключевое изменение –она станет недоступной:
▪️в радиусе 50 км от столиц регионов
▪️в радиусе 30 км от городов с численностью от 100 тыс. человек.

Из пояснительной записки:

Изменения не повлекут увеличение расходов средств федерального бюджета, а напротив снизят нагрузку на федеральный бюджет в связи с ограничением зоны действия программы.

А вот и причина.

@REBURG