Сколько в последнее время сломано аналитических копий на теме, как льготная ипотека помогла застройщикам заработать, а россиян напротив лишила доступности жилья из-за роста цен. Рефлексировать на эту тему эксперты будут еще долго после отмены массовой льготной ипотеки по 8% и находить интересные тренды. Например, как говорится в свежем отчете о рынке жилищного строительства, подготовленном Национальным рейтинговым агентством (НРА), до первого структурного кризиса в 2014 году доступность жилья неуклонно росла. В период с 2014 по кризис COVID-19 доступность кв. м стагнировала вокруг 6.5 кв. м. в год. Однако после введения льготной ипотеки индекс доступности кв. м. начал быстрое движение вниз. По прогнозам аналитиков НРА, по итогу 2024 года он может снизится меньше 4 кв. м, что «начинает угрожать целостности рынка жилой недвижимости».

😉 К похожим выводам приходят аналитики из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования: согласно их расчетам, коэффициент доступности жилья (количество лет окупаемости стандартной квартиры площадью 54 кв. м за счет собственных средств семьи из трех человек) на конец 2023 года находился на локальном максимуме.

📝 Власти задумались над корректировкой механизма субсидирования ипотеки с господдержкой.

В программах ипотеки вместо субсидирования всей разницы с ключевой ставкой стоит фиксировать размер самой субсидии, считает председатель СФ Валентина Матвиенко.

✔️Глава ЦБ Эльвира Набиуллина эту идею поддержала.

«По изменению механизма субсидирования кредитов, я думаю, что правильно поменять этот механизм, потому что он сейчас очень неэффективный, когда устанавливается фиксированная ставка по кредиту, и неважно, как у нас растет ключевая ставка, это просто означает, что мы увеличиваем или уменьшаем размер субсидии. То, что вы предложили – фиксированные субсидии, я думаю, министерство финансов тоже не будет против. Мы со своей стороны готовы это поддержать, нам кажется это очень разумным», – заявила она.

✔️Минфин идею фиксированных субсидий также поддерживает.

«Мы согласны с вашим концептуальным подходом, что льготная ипотека должна быть социально направленной, должна быть регионально направленной, точечной, и много было дискуссий по поводу установления субсидирования. Сейчас программа, с одной стороны, понятна для граждан – ставка 6% (по семейной ипотеке - прим.), но тогда бюджет несет неограниченную нагрузку, а банки снимают с себя полностью любой риск процентной ставки, что для них нетипично, потому что банки управляют процентным риском, это то, за что они получают деньги.

Поэтому тот подход, который вы озвучили – определить фиксированную ставку субсидий, мне кажется, будет более понятна для гражданина и будет более справедлива по отношению к бюджету. Тут надо будет проработать, как правильно это внедрить, и также как правильно объяснить это гражданам, потому что это будет существенное изменение парадигмы, как мы сейчас эти программы объясняем для наших граждан», – сказал замминистра финансов Иван Чебесков. #госпрограммы

@rusipoteka

📊 ЦБ: В июне наблюдался существенный рост выдач ипотеки в ожидании завершения льготной ипотеки

По данным ЦБ, в июне банки предоставили 202,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 788,5 млрд рублей, что превышает показатели мая на 37,9% по количеству и на 44,5% по объему.

В годовом сопоставлении предоставление ИЖК возросло на 20,6% по количеству и на 25,8% по объему.

▫️Более 85% общего объема ИЖК приходилось на льготное кредитование: выдачи по госпрограммам увеличились до 681,1 млрд рублей (+61,1% к маю), что является максимальным значением за весь период реализации программ.
▫️Предоставление ИЖК на рыночных условиях за месяц сократилось на 12,6%, до 107,4 млрд рублей.

«В июле в связи с завершением программы "Льготная ипотека" и изменением условий по "Семейной ипотеке" ожидается снижение выдач ИЖК. Так, по оперативным данным АО "ДОМ РФ", по льготным ипотечным программам в первые три недели июля было предоставлено около 159 млрд рублей, что вдвое меньше значения за аналогичный период июня – 359 млрд рублей», – сообщил ЦБ.

@rusipoteka #ВыдачаИпотеки

Щас будет непопулярный пост... Понимаю, что большинству легче заходят простые материалы, типа Аааа, вот тут выросло... Оооо, вот тут упало... Застрои зажрались... Эльвиры на вас нет 🙊

Понимаете в чём штука... Когда мы смотрим с обывательской точки зрения видя только рост цен недвиги - да, нам кажется что застрои жрут как не в себя )
НО, бизнес, в т.ч. девелоперский, куда более сложная история...

Элементарно есть себес, как строительный, так и полный инвестиционный со всеми % банкам, коммерческими, АХРами и проч. И, о чудо, он тоже растёт. Про проценты бриджей, плотно связанных с ключом, для старта новых проектов, опущу. Но даже по текущим проектам есть неотъемлемое влияние конъюнктуры. За 2023 цены только на арматуру дали + 35% (ДОМрф). А если учитывать горизонт 4 года, то основные категории стройматериалов прибавили в ср. +70% (говорит А101). Короче, при желании можете сами выбрать нужный период и гуглить что как дорожало. Но, с*ко, дорожало. Иногда быстрее метра. Прикладывайте сюда рост зарплат, комиссий агентам-продавцам (да-да, процентик туда, процентик сюда)... Как это всё влияет на маржу? 🤫


Кроме того, застрою нужно контролировать не только метрики и ковенанты перед банком по конкретному проекту... Но и по всей группе в целом. В которой сидят не только СЗ (спец. застройщики одного проекта). Но всякие прочие компании группы. Там свои расходы / доходы

Далее... А что считаем? Рентабельность, как вы знаете, тоже бывает разная. Я щас не про то, что фин. выручкой в отчётности девелопера признать можно только поступления бабла за сданное. И пока не сдал - оно лишь числится, как поступление денежных средств на эскроу. А про то, что рентабельность может быть по валовой, по EBITDA, по чистой прибыли... На какую будем ориентироваться? 🙂

Например, по консолидированной отчётности Самолёта за 2023: Рент. по валовой 34,7%, а вот по чистой прибыли, с учётом всех расходов и налогов, уже 10,2% 😉 По Ебитде и чистой других лет можно посмотреть тут... Похожая картинка у Эталона, и, полагаю, +/- у прочих. Вон, Эталон, по валовой рентаб. группы за 2023 вытянул 33,8%, по Ебитде 20,4%, а по чистой прибыли - в убытке на 3,4 ярда (вкладывается в портфель / развитие)...


Окай, пусть не по группе. Можно смотреть и по отдельным конкретным проектам. Они вообще все разные. Кто-то стартует с минусовой маржи, надеясь раскачать финмодель в горизонте реализации... Кто-то сразу с плюсовой марж-ти (показывал тут). НО - отбросим минимальные требования банков по устойчивости в 20% для получения ПФ. И предположим, что проект по итогу выдаст 40-60-80% рентабельности. Вот только девелоперский цикл-то одного проекта минимум 4-5 лет. Делите супер доходность на годы, плюсуйте риски и качели конъюнктуры... Мечта? Берётесь? 🙂


Поэтому, можно прыгать в контенте и по верхам, хайпуя на "тучных годах", и как зажрался бизнес. Такой подход хорошо растит аудиторию. Вот только, наша-то целевая - человек думающий. Готовый всесторонне смотреть на ситуацию

Сорян, за душную среду. Я кончил 🔥 @iliilitop

⚙️«Очень часто право на КРТ выигрывает местный маленький застройщик, который готов предложить минимальную цену и себестоимость. В итоге вместо ветхого жилья мы получаем безликие панельки с максимальной плотностью и без инфраструктуры»,— нам рассказал Первый замгендиректора ФСК Регион Роман Капинос

По его словам, это формально будет утверждено, так как есть победитель КРТ. Таким образом, благие намерения превратить ветхий квартал в красивую застройку создают «хрущевки 2.0».

«При конкурсе на право КРТ, помимо цены, необходимо учитывать мнение общественности в виде архсовета или градсовета. Мы считаем, что механизм КРТ должен быть дополнительно расширен за счет вовлечения девелоперов, граждан и лидеров общественного мнения в рамках отдельно взятого участка. Это позволит достичь первоначальной цели КРТ — преобразить образ наших городов»,— отметил Капинос в рамках круглого стола на тему: «КРТ. Проблемы и перспективы».

Также он рассказал о нюансах с переселением граждан в рамках КРТ.

«Есть странные требования касательно аллокации средств для выкупа квартир либо физического выбора "квадратов" для переселенцев. Однако сегодня в регионах нет финансовой модели, которая могла бы это выдержать, так как доходы там гораздо ниже, чем в Москве и Питере. Это должно быть элиминировано из требования хода КРТ».

Справочно:
ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным Всеостройке.рф, занимает 4-е место по объему строительства РФ (надежность девелопера — 3,68).

🏠 Продлеваем ИТ-ипотеку: новые условия льготной программы

Правительство продлило действие льготы до 2030 года, сделав акцент на поддержке специалистов в регионах. Рассказываем, почему изменились условия и кто теперь может претендовать на ИТ-ипотеку.

Причины изменений

⚫ Высокая нагрузка на бюджет. Обеспечение льготной ставки для выданных ипотек с учётом ключевой ставки уже будет стоить федеральному бюджету более 180 млрд рублей до 2030 года.

⚫ Бюджетные ограничения. В текущих бюджетных ограничениях сохранить действующие условия было невозможно. Это привело бы к многократному увеличению бюджетных расходов.

⚫ Неравномерное распределение средств. Более половины распределённых средств направлялось на покупку жилья в Москве и Санкт-Петербурге, где зарплаты заёмщиков — ИТ-специалистов значительно выше, чем в среднем по стране — 300 тыс. и 230 тыс. рублей.

⚫ Фокус на кадры в регионах. Приоритеты были скорректированы под поддержку и сохранение кадров в регионах, где средние зарплаты айтишников существенно ниже, чем в Москве. Многие регионы за счёт своих программ дополнительно снижают ставку по ИТ-ипотеке, чтобы сохранить у себя специалистов. Наша задача — в условиях существующих ограничений поддержать ИТ-специалистов в регионах, так как на данный момент нет возможности значимого увеличения бюджетных расходов.

Рассказываем, как изменились условия ИТ-ипотеки:

Ставка
❌ Было — не более 5%
✔ Стало — не более 6%
Регионы по-прежнему могут дополнительно снижать её за счёт своих программ.

В каких регионах действует (покупка недвижимости и место работы)
❌ Было — во всех регионах России
✔ Стало — во всех регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга

Пример 1. Если вы работаете в аккредитованной ИТ-компании, которая зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге, — вы не можете воспользоваться ИТ-ипотекой для приобретения недвижимости.

Пример 2. Если вы работаете в аккредитованной ИТ-компании, которая зарегистрирована в Ярославской области (или любом другом регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), — вы можете оформить ИТ-ипотеку для покупки недвижимости в любом регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Размер льготного кредита
❌ Было — до 18 млн рублей в регионах-миллионниках и до 9 млн рублей в остальных регионах
✔ Стало — до 9 млн рублей во всех регионах

Условия для работодателей заёмщика
❌ Было — обязательная ИТ-аккредитация
✔ Стало — обязательная ИТ-аккредитация и статус компании, получающей налоговые льготы

Минимальный срок работы в ИТ-компании
❌ Было — 5 лет с момента оформления кредита
✔ Стало — в течение всего срока ипотеки

Уровень зарплаты до вычета НДФЛ
❌ Было — от 150 тыс. рублей в Москве, от 120 тыс. рублей в других городах-миллионниках, от 70 тыс. рублей — для остальных городов. Для специалистов младше 36 лет критерий по заработной плате не применялся
✔ Стало — от 150 тыс. рублей для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей, для остальных — 90 тыс. рублей. Критерий действует для всех специалистов независимо от возраста

@mintsifry #ипотека