Почему эскроу и рост цен взаимосвязаны, расскажу на простом примере. Представьте себе что с 1 августа ввели правило, что риэлтер теперь всю комиссию, что получает обязан поместить в банк, причем не под проценты, а просто так ( Первый Х для банка и Y для риэлтера) И взять их можно будет только через два года когда станет понятно, что претензий по сделке нет.

Далее если вы решите подать рекламу или например проинвестировать в свое обучение, то банк вам даст ваши же деньги, но под процент (!!!) И это второй Х для банка и Y для риэлтера.

Но и это еще не все! Теперь вы обязаны отчитываться за каждый свой шаг, согласовывать цену на свои услуги и даже внешний вид офиса и себя. И это третий Х для банка нефинансовый конечно, но вполне значимый.

В итоге одним иксы, а другим даже не знаю как это назвать. А потом еще чтобы мало не казалось, банк со всего этого освобожден от уплаты НДС и потом на эти деньги будет развивать конкурента риэлтерам. Конечно сектор бы оттарабанило и ушли бы участники с рынка, а другие повысили цены. Плюс представьте, что что бы не было больно от эскроу сначала дали какую то мощную поддержку, все бы привыкли, а потом в момент все это забрали. И получился супер негативный двойной удар.

А вот по факту все это случилось с застройщиками и рынок отреагировал резким ростом цен.

Все таки с эскроу сейчас что то надо делать и менять подходы. Иначе будет как в Китае, почитайте, что там случилось после режима окончания субсидирования рынка. Просто ужас!

https://www.forbes.ru/biznes/516919-v-kitae-ceny-na-novostrojki-upali-samymi-bystrymi-tempami-za-devat-let

https://lenta.ru/articles/2023/11/06/realestate/

Ну и иностранные статьи, в наших все еще аккуратно написано, все таки соседи)

https://www.theglobaltreasurer.com/2024/04/29/understanding-chinas-real-estate-crisis/

https://edition.cnn.com/2024/05/21/economy/china-property-crisis-stimulus-challenges-intl-hnk/index.html

Предложение на рынке долгосрочной аренды обрушилось как минимум в три раза с 2020 года. И продолжает падать. В результате на рынке возник дефицит жилья, отсюда стремительный рост ставок в последнее время.

@nedvizhna24

Главной манипуляцией в ближайшие 2-3 месяца будет - отмена льготки. Скорее даже, не манипуляцией, а таким поводом поныть, написать негатив в рабочий чат. Все плохо, у нас нет продаж. Ой, ай, караул. Понятное дело, что продажи есть - но упали на 30-40%. Вон, Frank RG предрекает вообще снижение выдачи ипотеки на 46,4%, что для массового рынка = снижение продаж на ≈40%. Вон, конкуренты снижают цены, выкатывают скидки, раздают рассрочки. Давайте заземлимся, коллеги.

Если льготка будоражила сознание девелоперов с апреля 2020 по 1 июля 2024 года сознание девелоперов, то что происходило на вторичке, где никакой льготки не было в помине?

Да, как-то, худо-бедно в Москве каждый год заключалось 160 тыс. договоров ДКП и мены жилья. В 2023 году вообще был установлен рекорд за последние 10 лет - 175 тыс. договоров. За 1 полугодие 2024 года с ебейшим ключом заключено 66 тыс. договоров это больше, чем за первое полугодие 2015, 2016, 2017, 2020 и чуть-чуть не дотянули 2022 года. Да, сравнивать разные полугодия - нельзя, потому что есть фактор сезонности и любовь людей покупать / продавать квартиры под новый год. Пока никакие ученые не объяснили эту странную сезонность, поэтому учитываем как факт.

Ключ есть. Ставки дикие, но люди продолжают покупать квартиры. Выглядит все в формате "Мыши плакали, кололись, но продолжали упорно жрать кактус". Но, нет, просто у людей естественная потребность улучшать свои жилищные условия и они улучшают или ухудшают при любом ключе и при любой ситуации.

Все это нытье с падением продаж связано только с тем, что манагеры ни банков, ни девелоперов не хотят совершенствоваться в маркетинге, продажах, делать крутой продукт, строить в срок и качественно (это вообще миссия не выполнима, поэтому на данную тему все забили). Ведь прилетит волшебник в голубом вертолете и включит ипотеку по 5%, потому что у нас лапки.

P.S. Мы не просто так внимательно смотрим за продажами на рынке апартов Москвы (там не было льготки). Там динамика крайне любопытная, наметился сплит как по ипотеке, так и за деньги. В таких условия все равно есть емкость.

⚡️Приложение Авито вернулось в App Store. Меньше суток потребовалось компании на решение проблемы. Вот это, я понимаю, скорость.

Итоги недели. По-прежнему без сюрпризов.

На вторичном рынке Петербурга сохраняется непривычная стабильность. За неделю предложение в спальных районах выросло на символические 0,3%, с начала месяца - прирост 1,4%. Ни разнообразия выбора, ни тем избытка предложения не наблюдается.

Спрос нестабильный, неравномерный. В отдельные дни - всплеск звонков и показов по квартирам, в другие - пугающее затишье. Но сделки идут, дальнейшего спада нет. Все те же «цепочки» сделок, обмен, субсидии и редкие ипотечные сделки с кредитом на минимальные 2-3 млн и с явным прицелом на ускоренное погашение.

В общем, ближайшие месяцы живем по принципу: у покупателей нет особенной потребности в продаже и снижении цен, а у нечастых покупателей - явно ограниченный выбор.

Первичка, напротив, только входит в фазу серьезных изменений. После возобновления семейной ипотеки в новом формате продажи снизятся на десятки процентов, если не в разы. Особенно на фоне пиковых продаж в мае - июне.

Судя по звонкам по тем новостройкам, что мы продаем, и по обращениям клиентов от застройщиков по «трейд-ин» и срочному выкупу, интерес к новостройкам хоть и спал, но сохраняется. Проблема в том, что одновременно со снижением звонков упала и конверсия в сделки. Разумеется, застройщики делают все возможное, чтобы вытащить неопределившихся, «сырых» покупателей, особенно без семейной ипотеки. Пока без особого успеха. И это не вопрос одного месяца.

Как и прогнозировал, застройщики буквально соревнуются, предлагая разнообразные инструменты продаж, компенсируя потери спроса.

В ход идут комбинированные ставки и рассрочки (как вам «рассрочка до конца строительства с нулевым первым взносом»?). Застройщики друг за другом выкатывают на рынок субсидированные ставки на уровне 3-9% (действующие 2-5 лет) и даже местами без удорожания квартир. Убедить покупать в надежде на снижение ставок удается не часто.

Еще есть предложение со снижением ставки на период, пока кредитные средства находятся на аккредитиве, причём на длительный период. Большинство из перечисленных чудес финансового инжиниринга уже в ближайшее время будет безжалостно запрещаться Центробанком.

Обилие субсидированных ставок, рассрочек, скидок превратили выбор новостроек в непростой ребус.

На рынке долгосрочной аренды жилья сохраняется хрупкое (и необычное для сезона) равновесие. Летом предложение должно было ощутимо увеличиться, но оно застыло на минимальном уровне. Арендаторам сложнее, зато доходность для тех кто инвесторов по в жилье, в том числе с помощью ипотеки - повысилась.

@yeltsovm

Не понял, вам чего, заслуженный артист России не нравится?
Тех, кто тут дизлайки поставил, надо иноагентами срочно признавать и принудительно продать квартиру в Самолете под рыночные ставки ипотеки.

Так все просто: это «белых» и «красных» склеили синей изолентой

📝ГД приняла во втором и третьем, окончательном, чтении законопроект, позволяющий при банкротстве гражданина не обращать взыскание на его единственное жилье, обремененное ипотекой.

В рамках дела о банкротстве можно будет заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором.

Закон вступит в силу по истечение 30 дней после дня его официального опубликования. #законодательство

@rusipoteka

😂У кого-то иллюзии. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что если ранее девелоперы конкурировали между собой прежде всего качеством проектов, то теперь в приоритете будет своевременная сдача, — сообщает РИА.

Поправка номер 1. Ранее застрощики конкурировали:
а) Качеством обещаний. У кого рендеры красивее нарисованы и кто в буклете надует щеки и наврет сильнее.
б) Финансовыми схематозами. Кто завернет удорожание в лучший рекламно-финансовый посыл.

Поправка номер 2: Теперь в приоритете будет своевременная сдача:
- В ущерб чему? И без того хреновенькому фактическому качеству сделанного?

Непонятные парадоксы роста…
🔺Треугольный метр

Реакция застройщиков, планировавших сместить сроки проекта, на слова Никиты Евгеньевича о том, что это делать нельзя 😁

Владимир Путин поручил до октября представить предложения о переезде офисов госкомпаний из Москвы в регионы, по месту осуществления их основной производственной и операционной деятельности. Президент предложил обратить внимание на Урал, Сибирь и Дальний Восток. @banksta

Газпром не знает, что будет строить (по крайней мере, так говорит).

Вчера состоялось заседание по существу по нашему иску к правительству Петербурга. Напомним, мы просим отменить постановления, которые позволяют Фонду социальных инициатив Газпрома вырубить 28 га леса и построить образовательный комплекс на 2000 учеников.

У суда мы запросили проведение судебной экспертизы материалов Проекта планировки территории (ППТ), которые делал Газпром. До этого мы заказали аналогичный анализ у профильных специалистов, и они подтвердили наши подозрения - в материалах содержится множество нарушений. Основывая на этом, мы просили просили суд провести независимую судебную экспертизу - но суд в проведении экспертизы отказал.

На заседании суда мы задали прямой вопрос представителям Газпрома: для кого будет построена эта школа?
На что получили уклончивый ответ про правовую форму : школа "может быть как и государственной, так и частной". А наш вопрос остался без ответа - правду говорить им невыгодно. Если это учреждение «для местных», то зачем интернат на 2000 человек? Если «не для местных», то здесь то самое нарушение правил землепользования и застройки, о котором мы говорим.

Ну и отдельный вопрос, что это за инвестиционный проект, когда непонятно что строят? И когда единственное условие предоставление государственной земли - скромнейшая арендная плата? (напомним, сумма меньше 5 млн в год!)

Следующее заседание суда назначено на 12 августа.
Спасибо всем, кто пришел на заседание нас поддержать!

Несмотря на резкое повышение ключевой ставки в июле 2023 года и затем – удорожание ипотеки, величина дисконта в сделках с квартирами на вторичном рынке по всей стране и в двух столицах не увеличилась, по данным «Домклик».
По величине дисконта можно судить и об активности рынка. Так, средняя скидка в Москве составляет сейчас 3,5%, в Петербурге – 4%, а в среднем по крупным городам России – 6,2%.
Самая большая скидка при сделках на «вторичке» по стране – в городах Краснодарского края, 8,9%. Это значит, что вторичный рынок региона максимально затоварен.