Мнение

Статс-секретарь – замглавы Минстроя Юрий Муценек прокомментировал для канала «Законы стройки» распространение механизма эскроу на ИЖС

«Мы стремимся к балансу интересов граждан и бизнеса: принятие законопроекта позволит защитить денежные средства людей от рисков неисполнения подрядчиками обязательств, минимизировать возможность незавершения строительства объекта, повысить доступность создания частных домов, а для бизнеса создаст гарантированный спрос»,— пояснил он.

По словам Муценека, всё это направлено на то, чтобы большее количество семей смогли улучшить свои жилищные условия, – это одна из приоритетных задач работы министерства, которая была обозначена наццелями развития до 2030 года и погружена в новый нацпроект «Инфраструктура для жизни».

Справочно:
Сегодня в III чтении Госдума приняла законопроект №471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Банку России «не нравится история с комиссиями» для застройщиков, заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов в ответ на вопрос о том, как регулятор относится к практикам банков сохранения низких ставок после завершения программы льготной ипотеки за счет субсидий со стороны застройщиков. ЦБ намерен прописать в стандарте ипотечного кредитования запрос на взимание комиссий, которые «оплачивает в конечном итоге сам заемщик — которые приводят к росту стоимости жилья и идут и конечном итоге из кошелька самого заемщика», рассказал он в кулуарах Финансового конгресса Банка России.

«Если кто-то хочет что-то субсидировать — дайте скидку, в чем проблема. А в итоге (при покупке жилья с использованием субсидированного кредита) стоимость жилья увеличивается. В реальности продать недвижимость потом за эти деньги может быть невозможно», — объяснил Данилов. @banksta

⚡️Предметом обсуждения на заседании ЦБ РФ в июле будет шаг повышения ключевой ставки — Набиуллина

🗣️Зампред ЦБ Заботкин: «Cледует ожидать, что в условиях прекращения действия широкой льготной ипотеки динамика цен на жилье будет менее бурной, чем она была в предыдущие 4 года по отношению к доходам».

«Чтобы жилье вновь стало доступным для россиян, необходимо снизить инфляцию до 4%», - указал зампред ЦБ.

Т.е зам ЦБ нам говорит о том, что при такой инфляции рост цен не остановить, но про рост в 25% в год и выше можно забыть.

Драма о продаже Инграда

Кейс Инграда полезно изучить всяким консультантам, которые любят давать советы девелоперским компаниям. Именно он наглядно отражает какой у девелопмента цикл и что в девелопменте не может быть компании, где у руля наемный манагер, а не владелец-акционер-основатель. Девелопмент - это наркотик и сидеть на нем должен в первую очередь основатель.

Немного исторической справки для понимания контекста. Была компания под названием Домус финанс. Ничего примечательного, строила себе проекты, без шума, красивого продукта, инноваций. Но, тут владельцу МКБ захотелось заняться девелопментом, так как в портфеле банка как-то накопились довольно неплохие земельные участки. Плюсом, оказалось, что можно довольно выгодно купить другого девелопера - ОПИН, который из себя представлял земельный банк в полях и лугах, но в этом говне за баней была звездочка - стадион Торпедо. Поэтому берем землю МКБ, берем землю ОПИНа, берем Домус и собираем из этого Инград, который должен набирать площадки, и становиться девелопером №1. Так оно в 2016-2017 гг. и было, все площадки МКБ начали вытаскивать на рынок, поэтому в декабре 2017 года можно было петь всякие дифирамбы активному росту компании.

Старую команду Домуса, конечно же, выпиздели, взяв очень известного человека с рынка, из ПИКа - Палсаныча. Классическая схема для девелопмента - хочешь раскрутить бизнес - начни нанимать команду из ПИКа или другого мастер-девелопера.

Основной пик выхода проектов пришелся на конце 2017, начало 2018 гг. Главную звездочку вытянули на рынок в марте 2019 г. Все это время компания по сути не покупала новых площадок. Это фатальная ошибка для девелопмента. Даже если у тебя все хорошо, ты выводишь проекты, активно продаешь, то чтобы не упасть через год - надо брать новые площадки, пополнять земельный банк. Иначе получается "Колосс на глиняных ногах". Вроде, за весь 2019 год у Инграда был подписан только 1 проект. Даже привлечение бывшего ген. дира Текты на пост инвест. директора не помогло исправить ситуацию с наращиванием земельного банка.

Настроения в Инграде в 2019 году ходили в формате: "Ещё пару лет и мы трахнем ПИК". Смешно вспоминать, особенно сейчас, потому что ПИК как был номер один на рынке, так и остался, а Инград...

Отдельным треком развивалась история с Метрикой. Если коротко, то кто-то в 2018 году продал материанской компании МКБ - Россиуму очень грамотную тему - надо брать офисы и сдавать их в аренду. Амбиция была, как обычно, "сейчас скупим весь рынок и все офисы будут арендовать у нас". Но, что-то тоже не пошло, в активе на данный момент у Метрики всего 4 проекта. Учитывая рост рынка офисников, до 2020 года скупить объемов - ох, была хорошая идея.

Шутки, шутками, но в феврале 2021 года многоуважаемого и многоопытного Палсаныча сняли. Заменили на проактивного Антона Ежкова из той самой Метрики. Кстати, до смены СЕО уже был слушок, что Инград хотят продать. Но, никто девелоперские компании на растущем рынке не продает, таких дураков нет, поэтому все продажи отянулись уже на падающий рынок.

Мы как-то сразу обратили внимание на команду Ежкова. Крайне интересные личности там были. Но, это все не было ответом на вопрос, а нахрена менять то коней? Смена топ-менеджмента - это смена культуры, подходов, а не просто поиграть. В ноябре 2022 года сменили Ежкова на Кочуру, а самого Кочуру в ноябре 2023 на Шевчука.

Теперь Инград в статусе "сейчас кто-то его купит". Газетные товарищи всегда пишут про большое количество притедентов, приписывая даже компании, которые не проводили оценку и не вступали в Дью Дилл. Сейчас особенно модно это приписывать региональным ребятам, которые хотят призямлиться в Москве. Логично же, что они хотят купить готовый портфель проектов. Та же Догма фигурирует абсолютно везде, хотя проекты Инграда даже не оценивала.

❗Подрядчиков ИЖС приравняют к остальным застройщикам в налогообложении 

Подрядчиков ИЖС с использованием эскроу-счетов освободят от уплаты НДС - по аналогии с деятельностью девелоперов, специализирующихся на возведении многоквартирных домов. Соответствующий законопроект примут в ближайшее время, сообщили в Минстрое. 

Сейчас есть своеобразные лимиты, сказал «Движимой повестке» президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. 

🔺Если оборот компании превышает 250 млн рублей, то она платит 20% НДС. 

А это, в свою очередь, влияет на стоимость конечного продукта. 

🆘 Крупные девелоперские компании готовы платить налоги, но это должны делать и все остальные застройщики, которые часто не обременены никакими накладными расходами, а порой даже не ведут бухгалтерский учет, не платят налоги и тем самым демпингуют рынок, рассказывает Усманов. 

IT-ипотеку сократят вдвое.

В правительстве обсуждают вариант снижения максимальной суммы IT-ипотеки с 18 млн руб. (для регионов, где более 1 млн человек) до 9 млн руб., рассказал РБК источник в Минцифре.

По словам источника, сейчас 40% IT-ипотеки выдается в Москве, что не правильно. Замглавы Минфина Иван Чебесков подтвердил, что сокращение размера кредита действительно обсуждается.

По его словам, IT-ипотеке будет продлена, а ее новые условия будут представлены в ближайшее время.

нам очень нравится, что регулятору не нравятся банковские игрища с субсидированием ставки.

еще больше нам нравится, что за 4 года регулятор научился, быстро реагировать - вот уже понадобилось меньше недели, чтобы выразить озабоченность.

правда каких-то действенных инструментов регулятор так и не выдумал. а публике в массе по барабану чо там как дальше. ведь публику отлично обучили "жить здесь и сейчас" и верить, что завтра будет лучше, чем вчера.

впрочем, так и будет

доброе утро 🥡

🇷🇺#ликвидность #россия
Денежная масса (М2) в РФ в июне выросла на 1,3%, годовые темпы роста не изменились - 18,9% — данные ЦБ — ИФ

К (не)окончательному решению квартирного вопроса

В общем, здесь
ув. Михаил Хорьков сказал главное о «льготной ипотеки» - она была про что угодно, но не про увеличение строительства (то есть не про увеличение предложения такого продукта как» жилье»). Нет, было много других эффектов, и положительных эффектов в том числе, но… это «было другое»

Интересно, что окончательное решение «квартирного вопроса» в России регулярно переносится на 20 лет (как раз на поколение)

В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади

После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья

К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²

«На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²»

В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет

Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.

В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.

В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года» (Хорошая попытка, но нет)

Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, расходы – каждый может оценить сам. При этом, подчеркну еще раз – часть людей действительно смогла воспользоваться и программой льготной ипотеки (и хорошо!) и ее эффектами. Но системно – проблему «доступности жилья» - это не решило.

Писал уже, и повторю
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить.
Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ.
Или – возможно – у начальства на самом деле нет и не было мотивации этот вопрос решать. Просто другие приоритеты у людей.
Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается».
Тут что -то «не так».

В июне 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше, чем в мае на 22% по числу лотов и на 17% по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой выросла с 83% до 88%. В Санкт-Петербурге рост числа зарегистрированных сделок составил 13% на фоне снижения средней цены реализованного лота на 2%. В Ленинградской области число сделок возросло на 48% на фоне снижения среднего чека сделки на 3%. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с июнем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в июне 2024 оказалась на 57% выше. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах выше на 45%, а в квадратных метрах - на 38%, на фоне снижения средней площади реализованного лота на 5%. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 5%, а квадратного метра - на 13% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом доля сделок с ипотекой выросла с 82% до 88%. Методика расчетов - в первом комментарии.

74% долгов российских застройщиков — это проектное финансирование банков, которое необходимо девелоперам из-за блокировки средств дольщиков на эскроу-счетах. Эта схема превращает банки в главных бенефициаров строительства, поскольку позволяет им хорошо зарабатывать на, фактически, безрисковых кредитах.

@nedvizhna24

В июне 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) выросли на 24% в лотах и на 16% по оценке выручки. В Москве рост числа зарегистрированных сделок был наименьшим - на 9%, но доля ипотечных сделок подросла до 77%. В Новой Москве число сделок выросло на 49%, а доля сделок с ипотекой поднялась до 92%. В Московской области сделок стало больше на 30%, а доля ипотеки достигла 89%. Во всех локациях наблюдалось сокращение среднего чека сделки и средней площади лота в сделке. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению июнем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в июне 2024 оказалась на 50% выше на фоне роста зарегистрированных продаж в лотах на 46%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 1% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 8% выше (расчет по заявленным ценам без скидок) при сократившейся средней площади реализованного лота на 4%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 17% больше, чем год назад, а оценка выручки выше на 32%. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 15%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в марте 2024 оказалась в 2,3 раза выше, чем год назад, на фоне роста средней цены кв. м за год на 13%. В Московской области продажи выше на 51%, при выросшей средней заявленной цене кв. м за год на 11%. Во всех локациях доля сделок с ипотекой существенно выше прошлогодней. Методика расчетов - в первом комментарии.

А что должно случиться на рынке для реализации такого прогноза - доллар по 120 рублей или ключевая ставка меньше 10% - не уточнили?

Поздравляю.
Компания - это прежде всего люди. И этот человек - один из тех, благодаря кому мы стали с вами свидетелями одной из самых успешных трансформаций компании в мире.
Слон на танцполе и у них отлично получается.

https://xn--r1a.website/russica2/58051

🧐Что происходит? Мы задолбались отвечать на этот вопрос — потому тут. Следите за руками.

1. Во второй половине десятых государство поняло, что ипотека — идеальный способ вброса денег в экономику.

2. Как это работает? Деньги печатаются, потребление растет, но инфляция не включается — поскольку ипотечные деньги обеспечены трудозатратами будущих периодов. Схема близка к гениальной.

3. Это работало до начала 2023, когда страна прошла шок с начала СВО и экономика была переведена на мобилизационные рельсы.

4. В 2023 резко выросло благосостояние населения и потребление, а безработица снизилась до исторического минимума, инфляцию сдерживает ЦБ конской ставкой.

5. Драйвером экономики теперь стал ВПК и все с ним связанное.

6. Плюс остро стал вопрос демографии, который меры поддержки оказалось(!) никак не решают, сколько бы застрои и банки не пели обратное.

7. Таким образом, поддерживать перегретый рынок в дальнейшем — нет никаких мотивов.

8. При этом, пресловутое «строительное лобби» лоббирует на низких уровнях. В высшие кабинеты (куда пускают, например, энергоресурсы) стройку не зовут. Это рынок не тяжеловесов, а середнячков.

9. Интересы страны в строительстве — доступное жилье для семей и строительство на новых территориях РФ. Их «девелоперы» решить не могут. Но могут решить строители.

10. Крупных компаний с производственными ресурсами в стране — по пальцам.

11. Их поддерживать (а кого-то дружественно поглощать) и станут. Но совсем другими способами.

12. Остальные будут выплывать как смогут. Не выплывут — фиг с ними, меньше бесполезных игроков будет на рынке стройки, освободится техника, кубометры бетона и человекоресурсы, чтобы построить что-то полезное.

🔺Треугольный метро