Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу!

Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН).

«Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления».

Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году.

@REBURG

❗️МИНЭК СПРОГНОЗИРОВАЛ ОБВАЛ РУБЛЯ ДО 100 ЗА ДОЛЛАР К КОНЦУ ГОДА

Сегодня в СМИ появились цифры нового прогноза Минэка. Мы позднее выложим табличку с этими цифрами и прокомментируем. А сейчас – о самом интересное. Таковым является прогноз среднегодового курса – 94.7. Учитывая, что с начала года по сегодняшний день средний курс составил 91.3, нетрудно посчитать, что на оставшийся до конца года период средний курс должен составить 96.3. Так как сейчас курс находится чуть выше 93, то выход на среднее значение до конца года 96.3 означает плавную девальвацию к 31 декабря до 99.5 (имеется ввиду линейная траектория девальвации рубля).

Мы теряемся в догадках, что означает такой прогноз. Возможно, Минэк что-то знает (например, реальную картину с экспортом или что-то про бюджетную политику…), чего не знаем мы.

Удивительно, как у него инфляция при таком курсе получается 5.1%. По-видимому, закладывает дальнейшее повышение ставки ЦБ (что при таком сценарии с курсом будет вполне логичным шагом).

Задача без решения?

По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие»

А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение)

В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади

После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья

К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²

"На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²"

В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет

Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.

В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.

В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года»

Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам.

О чем это говорит.
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так».

Минфин готовит особые условия по семейной ипотеке в малых городах, сообщил замминистра финансов Иван Чебесков. Ранее такое поручение дал президент.

Из-за небольшого объема строительства в таких населенных пунктах основное внимание планируется уделить поддержке и развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

#семейнаяипотека

Осталось 24 часа
 
Стань свидетелем цифровой революции в девелопменте
 
на Profitbase Demoday24  →

Очень люблю наблюдать за успехами людей, которые поработали там год, здесь полтора и так далее. В девелопменте цикл от покупки до ключей - больше 5 лет. О каких нахуй можно говорить "результатах", которые скачут от проекта к проекту?

⚡️В июне в «Инграде» снова поменяется генеральный директор

О чем нам сообщили сразу несколько источников внутри компании.

Павлу Шевчуку, который сейчас занимает этот пост с октября 2023-го, сейчас активно ищут достойного преемника.

Сам же Шевчук сменил Сергея Качуру, который стал главой «Инграда» только в 2022 году. До него должность занимал Антон Ежков, который также проработал всего год.

Справочно:
«Инград» занимает 20-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.

Петербургские девелоперы заняли выжидательную позицию, уверен вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. По итогам первого квартала 2024 года на рынок выведено 575 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 59% ниже результата четвертого квартала 2023-го.

– Только треть нового предложения реально доступна к покупке – застройщики не будут торопиться реализовывать ликвидный товарный запас.

«Мы видим, что девелоперы начали «придерживать» и не выводить часть товарного запаса в новых проектах. Причины у участников рынка могут быть разные: кто-то продает квартиры ограниченными пулами, тестируя потенциал спроса и покупательский интерес на объект или локацию. Ряд игроков следит, как реагирует актуальная себестоимость строительства, и хочет сразу выставить адекватную рыночную цену; некоторые компании в принципе склонны сохранять ликвидный товарный запас», - пояснил Гущин.

ПЕРВИЧКА В МОСКВЕ: РОСТА НЕТ, НО ДО НОРМАЛИЗАЦИИ РЫНКА ЕЩЕ ПОКА ДАЛЕКОВАТО

По данным Росреестра сегмент первичного жилья показал в марте следующие результаты: было зарегистрировано договоров долевого участия: 7 809 (-16.7% гг) vs 4 774 (-9.7% гг) и 5 326 (-7.8% гг) в феврале-январе.

В абсолюте количество сделок по сравнению с двумя предыдущими месяцами выросло (январь-февраль не столь активные месяцы), но динамика год-к-году продолжает валиться. На первичке спрос в абсолютном большинстве сделок формируется за счет льготной ипотеки, число желающих приобрести жилье “за свои” невелико из-за сохраняющихся неадекватных цен. Сражение за по возможности максимальное сохранение, или даже увеличение льготных программ идет серьезное.

Ипотечный юмор.

🤓Любопытный факт. За последние несколько лет в Москве в собственность города возвращают в среднем по 500 выморочных квартир в год. Это — жилье в собственности умерших людей, у которых нет наследников.

Как сообщали в Федеральной нотариальной палате в 2021 году, в Москве усилили работу по оформлению выморочного наследства. Был период, когда в казну возвращали примерно по 150 квартир в год. В 2019-м их количество увеличилось до 334, в 2020-м — до 400, позднее — до 500.
🔺Треугольный метр

🏘Минфин анонсировал льготную ипотеку под 2% на вторичку для жителей Белгородской области, жильё которых признали непригодным в результате обстрелов со стороны сопредельного государства. Льготный кредит можно оформить до 30.04.2025 г.

Также под новую программу подпадают участники СВО и работники учреждений на территории ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей: госучреждения системы образования, здравоохранения, социального обслуживания, культуры, спорта, Следственный комитет, Прокуратура, МВД, Государственная противопожарная служба, Минюст, Фельдъегерская служба, ФСИН, ФССП, ФТС, ФСБ, ФСТЭК, ФСО, Росгвардия, мобилизованные и контрактники, члены семей участников СВО, погибших, пропавших без вести, инвалидов I группы, ветераны СВО.

релиз | решение (pdf)| @MarketOverview

Реальная стоимость жилья в Канаде из стадии «пузыря» перешла в стадию «сверхпузыря».
Средняя стоимость стандартного дома в 2024 году составит 843.684 канадских доллара (615 тыс. долларов США). Однако в крупных городах цена домов ещё выше: в Ванкувере - 1 млн 281 тыс. долларов, в Торонто – 1 млн 198 тыс.

Кроме ранее стандартных причин роста цен на жильё в Канаде – высоком притоке иммигрантов с деньгами и инфляции – есть ещё одна, близкая нам, в России.

Сегодня в среднем по Канаде 36% в конечной стоимости жилья составляют налоги и сборы, и это доля постоянно увеличивается. В начале 2000-х она была 12-14%. Муниципалитеты за счёт таких поборов поправляют свой бюджет. Но рост цен уменьшает число сделок (в Торонто в 2023-м – на 47%).
В результате муниципалитеты получили огромный дефицит бюджета, который они вынуждены компенсировать за счет нового повышения налогов. В Торонто налог на собственность подняли сразу на 10%.
(В России поборы муниципалитетов с девелоперов тоже стимулируют рост цен на жильё)

​​О распределении и концентрации доходов и активов.

Банк России в обзоре брокеров представил распределение активов по брокерским счетам. Всего на конец 2023 было 39 млн счетов, но только 13,6 млн ненулевые и 4,6 млн с активами больше 10 тыс. руб.

Общая сумма на счетах физлиц упала с 8,3 до 6,0 трлн в 2022 и выросла до 9,2 трлн руб. в 2023. ЦБ не приводит структуру активов отдельно по физикам, но известно, что у них основная часть в акциях. А почти весь приток идет пока в облигации - 0,9 из 1 трлн всего притока за 2023 пришло в облигации резидентов, включая ОФЗ, и паи (в основном, в денежные фонды).

У юрлиц динамика схожая, но активов больше - 13 трлн (в акциях, скорее всего, немного). Всего доля российских акций на брокерских счетах 31% или 6,8 трлн.

Концентрации активов, конечно, впечатляет. Я консолидировал данные от ЦБ по брокерским счетам, от АСВ по депозитам и от Росстата по зарплатам:

📈 Брокерские счета ненулевые на 01.01.2024 (ЦБ)
0.1% (9 тыс.) с остатками >100 млн руб. владеют 45% средств
0.7% (90 тыс.) с остатками 10-100 млн руб. владеют 27% средств
4.5% (0.6 млн) с остатками 1-10 млн руб. владеют 20% средств
остальные 95% (13 млн клиентов) до 1 млн владеют 8% средств

📈 Вклады физических лиц на 01.01.2024 (АСВ)
0.1% (0.3 млн) с остатками >10 млн руб. владеют 30% вкладов
3.5% (9.3 млн) с остатками 1-10 млн руб. владеют 41% вкладов
12% (32 млн) с остатками 0.1-1 млн руб. владеют 25% вкладов
остальные 84% счетов до 100 тыс. владеют 5% вкладов

📈 Зарплаты в месяц (Росстат, апрель 2023)
0.1% (24 тыс. чел.) получают >1 млн руб. (3% всего ФОТ)
3.8% (1.1 млн чел.) получают 0.2-1 млн руб. (17% всего ФОТ)
51% (14 млн чел.) получают 50-200 тыс. руб. (60% всего ФОТ)
на остальных 45% работников приходится 20% ФОТ

Кстати, самое справедливое распределение по сделкам на рынке недвижимости, но об этом как-нибудь в другой раз.

💡Когда мы смотрим на миллионы брокерских счетов, нужно понимать, что рынок делают не они… А не более 100 тыс. клиентов со счетами >10 млн, которые владеют 72% активов, в том числе 45% активов у 9 тыс. хайнетов (HNWI) с >100 млн на счете. Около 500 клиентов имеют остатки на счетах от 1 млрд руб. (владеют 21% всех активов)

Судя по динамике вкладов, крупнейшие вклады от 10 млн активно перетекают на брокерские счета. В то же время не растут активы в низком и среднем сегменте (брокерские счета до 10 млн и вклады до 1 млн руб.)

Кстати, по распределению вкладов можно судить о том, кто является основными бенефициарами жесткой ДКП и высоких ставок. Примерно 15% всех вкладов, формирующих >90% всех средств. Хорошо бы, чтобы Банк России посчитал более точное распределение не по вкладам (их в среднем до 3х на человека), а по головам.

@truevalue

Правительство внесло в ГД законопроект о продлении выплаты в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотеки многодетным семьям.

🔘Право на выплату смогут иметь граждане РФ – мать или отец, у которых родились третий ребенок или последующие дети в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года.

🔘Средства можно будет получить на погашение ипотечного кредита, оформленного до 1 июля 2031 года.

@rusipoteka #законопроекты

​​Прогноз Минэка, или когда высокая ставка проинфляционна.

Ведомости собрали мнения о прогнозе Минэкономразвития на 2024-2027 гг. Больше всего удивил курс, который ослабляется каждый год, а среднее значение на этот год 94,7 руб. за USD ещё даже не видели на торгах.

Минэк сказал, что динамика курса объясняется разницей в темпах инфляции (у нас и в мире), но это не так. Инфляция у нас по прогнозу умеренная – 5,1% в 2024 и 4% дальше. Из-за этого курс не может ослабнуть на 12% в 2024 и на 4% в 2025, а потом перевалить за 100 руб.

1. Скорее всего, Минэк взял форвардные курсы по фьючерсам (см. график слева). В середине 2023 фьючерсы и текущий курс почти не отличались ~90 руб. за USD. А сейчас из-за высокой ключевой ставки разъехались на 9-10% годовых.

💡 Вот так высокая ставка завышает форвардный курс и формирует ожидания ослабления рубля, а из него - повышенную инфляцию.

2. Мог быть другой соблазн спрогнозировать более слабый курс – повышенные расходы бюджета и стремление к нулевому дефициту. Нефтегазовые доходы, которые можно тратить зависят от курса. При стабильной цене экспортной нефти $65/bbl рублевая цена продолжает уверенно расти: 5,5 тыс. руб. в 2023 и с 2024 6,2-6,4-6,6-6,8 тыс. руб. В результате будут выше все доходы и расходы, так как ВВП и его дефлятор (8% в 2024 и 6% в 2025) будут завышены.

💡 Вот так высокая ставка и бюджетное правило повышают доходы, расходы бюджета и инфляцию даже при нулевом дефиците бюджета.

3. Ну и третье допущение, которое могло заставить посчитать более слабый курс рубля – прогноз по импорту и торговому балансу. Импорт товаров вырастает на максимум с 2008 в % ВВП – 16,6% к 2025. Возможно у Минэка заложена функция от доходов населения. И чтобы торговый баланс не опускался ниже определенного уровня $105 млрд (и $25 по сальдо текущего счета), импорт в рублях пересчитали по более слабому курсу. 105 – это 5% от ВВП, исторически минимальный отток валюты через услуги и финансовые активы.

💡 Вот так ожидания по оттоку капитала, который был характерен для периода до 2022 г., ослабляют курс и повышают инфляцию.

В отсутствие нерезидентов, отток капитала должен заметно уменьшиться. Кроме того, часть оттока в пользу нерезидентов сейчас оседает на рублевых счетах типа C и формирует равнозначный приток капитала по финансовому счету.

📉 По курсу важно ещё учитывать, что текущая цена Urals не 65, а ~75, поэтому при прочих равных курс USD должен быть не 95, а ниже 90 за USD.

PS.

В пятницу будем сравнивать прогноз Минэка с прогнозом Банка России. Цифры вторичны. Важнее как ЦБ выйдет из положения, что высокая ставка не всегда ограничивает спрос и во многом имеет проинфляционные эффекты.

Хорошим объяснением будет то, что ВВП, кредит и М2 растут не из-за жуткого перегрева, а благодаря сберегательной активности и дополнительному спросу в условиях трансформации экономики и выкупа активов у нерезидентов. У Минэка в прогнозе трансформации незаметно, скорее наоборот – продолжение инфлирования природной ренты в традиционных отраслях.

Важно понимать, что при очень высокой ставке у одних будут накапливаться избыточные сбережения. Так, депозиты населения растут в среднем на 1 трлн руб. в месяц, из них до половины – это процентные доходы на 46 трлн депозитной массы в рублях.

Но чтобы появлялись новые сбережения и депозиты, кто-то должен постоянно наращивать долг: или бюджет, или другое население, или корпорации. То есть ставка сама по себе увеличивает объем денег в экономике и нужно делать скидку на сумму начисленных процентов по кредитам. Например, потребительский кредит почти не чувствителен к ставке, потому что всегда измерялся двузначными ставками. Сейчас при ставке до 25%, только на проценты уходит 2% в месяц. Поэтому рост портфеля на 2% и меньше не создает дополнительного спроса в экономике.

@truevalue

* Всё публикации в канале являются выражением личного мнения автора и не могут быть использованы в отношении организаций, где он работает.

ИНФЛЯЦИЯ В АПРЕЛЕ ОСТАЕТСЯ В РАЙОНЕ 6% SAAR

По данным Росстата с 16 по 22 апреля ИПЦ вырос на 0.08% (0.10% за аналогичную неделю 2023г) vs 0.12% (0.04%) и 0.16% (0.11%) в предыдущие 2 недели; с начала апреля – 0.37%, с начала года – 2.33%.

Рост цен без огурца, томата и самолёта составил 0.12% vs 0.12% и 0.17%.

Главным дезинфляционным фактором вновь, как и в марте, остаются огурцы, в то время, как индикатор высокого спроса –услуги – дорожают быстрее10% saar. Это значит, что в устойчивой части замедления инфляции не происходит. Наш прогноз инфляции на апрель: 0.5-0.6% (около 6% mm saar); в устойчивой части может быть и выше 6% saar.

Это не очень хорошая картина, означающая, что с декабря, темпы роста цен принципиального не меняются. Если и в мае мы не увидим замедления, то впору задуматься – достаточно ли текущей жесткости для возвращения инфляции к цели.

Вероятность, что следующим шагом будет не снижение, а рост ставки – значима. Интрига - будет в прогнозе от ЦБ завтра такой сигнал?

Информаторы Монича оказались точны. Бузулуцкий - ген. дир Эталона. Вот такие есть на рынке социальные лифты. Поздравляем, чё!

Слухи распускать не будем, но отметим, как Мишган гордился схематозом по коммерческой недвижимости в Самолете или особенностям агентских продаж в Инграде😏

Получили ключи от квартиры в новостройке, планируете сдавать в аренду, но возникает куча вопросов, что делать дальше?

Роман Волосков и его команда – ваши помощники в создании уюта и профессионалы по меблировке квартир!

Роман с командой сделает ваш дом не просто местом для жизни, а уютным и функциональным пространством. 

Почему мы?
🔹 максимально короткие сроки реализации (до 45 дней)
🔹 работа только по договору
🔹 полный контроль подрядчиков
🔹 выполнение работ "под ключ"
🔹 поможем сдать квартиру быстро и дорого порядочным арендаторам

Подробности и примеры работ в нашем канале:
https://xn--r1a.website/+u_N74Zztt1IxOTJi 👈🏻

постом "Узнать стоимость" и наш менеджер свяжется с вами 🔥

Реклама. ИП Волосков Роман Андреевич. ИНН 502982803905. erid: LjN8KJSL9