Ставка на ставку

Недвижимость полностью посадили на ипотечную иглу. Это даже проявляется в инфополе рынка. Все только и обсуждают ставку. Ставка - то, ставка - это. Отменят - не отменят. Прогнозируют рост, прогнозируют падение. Причем все крутится постоянно у двух цифр - сама ставка (на что-то) и объем ипотеки. Как будто, все остальные новости рынка просто идут фоном. Проекты девелоперы пытаются подсвечивать, что купили новую площадку, а обсуждение архитектуры начинает только когда публикуется какой-то супер эпохальный проект в виде арки в Сити. К остальному вообще ни у кого особо интереса и нет.

Поэтому каждый день. Днем и ночью. Все будут гонять туда-сюда тему отменят или не отменят льготную ипотеку. Судя по «комментариям», мнениям «инсайдеров» и тд - по ходу да, отменят, а точнее завершат и все начинают медленно, но верно готовить свои жопы. Поэтому на следующий план выходит обсуждение, какие будут другие программы? Для семей, для айтишников, для людей рыжих с родинками на правом плече или какие-то другие особые категории граждан.

Очевидно, что после 1 июля 2024 года на первый план выйдет семейная ипотека. Ведь квартиры и так покупают преимущественно семьи с детьми - на этой теме девелоперы давно едут, знают ей, любят и всячески используют в любых маркетинговых материалах. Следующий вопрос - сколько детей, сколько им лет и какая под всю эту радость будет ставка. Кажется, что это может сильно срегулировать рынок. Но, сильнее его может регулировать те же условия по первоначальному взносу. Поэтому слушать прогнозы прогнозистов также как верить сплетням от бабушки, которая читает газету Жизнь в 00-ые.

Главный факт, что сейчас опять сломали всю сезонность на рынке. Второй квартал в 2024 году должен стать рекордным и точно будет выше 3 квартала. За четвертый не ручаюсь, так как там магия новогодних скидок и желание отовариться в конце года почему-то всегда берет вверх. Ну будет ставка по семейке 12% граждане будут плакать, но продолжать есть этот кактус. Пример рынка апартаментов это доказывает, где никакого субсидирования нет, а продажи худо-бедно идут. А самое тупое, что цены не упадут, потому что девелоперы начнут выводить меньше объемов из-за банковского лобби проектного финансирования - создастся очередной дефицит метров на рынке, что в конце года мы опять увидим минимум 15% рост цены. Жаль, мне этих добряков, которые ждут снижение цен.

⚡️Бывший управляющий директор «Авито недвижимости» Иван Дубровин вошел в совет директоров девелопера Glorax. В самой компании такое решение объясняют усилением данного органа управления в связи с подготовкой к IPO, которое может пройти уже в 2025 г. Дубровин в новой должности будет курировать вопросы цифровой трансформации и направление IT.

Помните тему с налогообложением материальной выгоды по кредитам с низким процентом, в т.ч. льготным кредитам?

Подробно рассказывали тут, снова подробно пересказывать не будем, полюбопытствуйте, если захотите. Проблема, в основном, возникает у граждан, аффилированных с кредитором. Например, у сотрудников банков, получивших в своем банке кредит по ставке ниже 2/3 ключевой ставки. Ну вот тот же льготный госкредит. На проценты в размере разницы между ставкой в договоре и 2/3 ключевой ставки начисляется НДФЛ. В 2024 году закончилось действие моратория на начисление такого НДФЛ и никто продлевать его не собирался. Минфин отвечал тут. Но какая сейчас ключевая ставка вы знаете сами, при этом активно выдаются кредиты с льготными ставками, существенно ниже ключевой, и даже ниже 2/3 ее. Еще раз, эта проблема касается НЕ ВСЕХ, а лишь аффилированных с кредитором лиц.

👉Для разрешения этой проблемы глава комитета СФ по экономической политике Андрей Кутепов не так давно разработал законопроект о бессрочном освобождении сотрудников банков от уплаты НДФЛ с материальной выгоды, полученной ими от экономии на процентах по ипотечным кредитам в рамках льготных госпрограмм.

👉В развитие темы Национальный совет финансового рынка (НСФР) обратил внимание, что законопроект предполагает учитывать минимальное из двух значений ключевой ставки ЦБ — на момент заключения договора или на момент получения материальной выгоды. Также НФСР обратил внимание, что в действующем НК РФ есть исключения — норма о материальной выгоде в том числе не распространяется на ипотечные кредиты, если у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет. Но право теряется, когда заемщик использовал вычет, а таких уже много. Т.е. шансов, чтобы получить «индульгенцию» от начисления НДФЛ для «аффилированных» заемщиков, практически нет.

В общем, НСФР направил письмо в Госдуму с поправками к этому законопроекту. В частности, предлагается вообще исключить из налогооблагаемой базы материальную выгоду, полученную от экономии на процентах по кредитам, выданным на условиях программ господдержки, имеющих социальную направленность, с учетом того, что их условия определяются не кредиторами, а законодательством РФ.

#ипотекаинедвижимость #маткапитал

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга все стабильно. Объем предложения в спальных районах за неделю увеличился на 1%. Сейчас, по ЦИАНу, в спальных (плюс Мурино/Кудрово) предлагают 28,7 тысяч вариантов - всего на 1,1% выше, чем в начале месяца.
Разрыв между вторичным и первичным рынком никуда не делся. Разница в стоимости квадратного метра достигает 15%-20%, что, конечно, сильно снижает конверсию и затрудняет переток денег из вторички в новостройки. Продать готовую квартиру с ремонтом и мебелью со скидкой, чтобы купить что-то новое и при этом воспользоваться низкой ставкой. Логично. Но с ожиданиями многих клиентов не совпадает.
Отсюда сравнительно низкая конверсия по сделкам трейд-ин и довольно высокая доля расторжений и отказов. Низкая ставка - хорошо, но продавать имеющееся жилое с дисконтом в 20% готовы не все.

Судя по выдаче льготной ипотеки, спрос на новостройки устойчивый. На 18 апреля - 223 млрд. При таких темпах в апреле выдача будет на 10% выше, чем в марте.
Плюс ждём новой волны спроса от тех, кто будет стараться успеть до отмены «господдержки» и до изменений по «семейке» (если они состоятся). Прогрев уже идет: Минфин предложил для семей с детьми старше 6 лет поднять ставку до 12%, Дума заявила, что не поддерживает и т. д. Вроде бы ничего не изменилось, но нервных покупателей прибавится.

В сегменте долгосрочной аренды жилья - совсем не смешно: по данным ЦИАН предложение сократилось до 3,5 тысяч вариантов. Это антирекорд, минимальный объем за последние пару лет; по сравнению с показателями на 1 апреля - снижение на 26,8%. Сопоставимое убывание - на «Авито» и в «Яндекс-недвижимости». Мои мрачные прогнозы по сокращению предложения в аренде оказались оптимистичными. Причины мы объясняли не раз, однако тем, кто хотел бы снять квартиру, от этого не легче. И это мы еще только входим в высокий туристический сезон, когда часть предложения перейдет в посуточный формат.

@yeltsovm

Любопытно, что всего неделю назад ушел в отставку руководитель стройкомплекса Москвы господин Бочкарев.

Арестованный Иванов отвечал за стройку в Минобороны.

Может быть, совпадение

Петр Монич намекает, что завтра Михаил Бузулуцкий станет ген. диром Эталона. Довольно необычный ход, можно сказать, что нестандартный. Посмотрим, насколько птички Монича правдивы.

Рейтинг европейских столиц по стоимости каршеринга

В Москве самый дешевый каршеринг - около $0,1 за минуту. Однако, если сравнивать стоимость каршеринга со средними зарплатами в городе, то тут на первых местах уже Берлин, Лондон и Дублин.

📌Росреестр о том, что такое общедоступные сведения из ЕГРН, а что сведения ограниченного доступа.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — основной документ, который содержит информацию о жилых и нежилых объектах недвижимости, земельных участках, зарегистрированных правах, установленных ограничениях и обременениях. 

Сведения в выписках ЕГРН подразделяются на общедоступные и ограниченного доступа. 

Общедоступными сведениями считаются данные о:
▪️зарегистрированных правах на объект недвижимости и его характеристиках;
▪️переходе прав;
▪️зарегистрированных ДДУ;
▪️кадастровой стоимости объекта недвижимости;
▪️зоне с особыми условиями использования территорий;
▪️границе между субъектами РФ;
▪️границе муниципального образования и/или населенного пункта;
▪️кадастрового плана территории.
 
Ограниченный доступ имеют сведения о:
▪️правах отдельного лица на имевшиеся и имеющиеся у него объекты недвижимости;
▪️содержании правоустанавливающих документов;
▪️признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
▪️дате получения Росреестром заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;
▪️ограничении прав и (или) обременения объекта недвижимости, установленных в пользу отдельного лица;
▪️лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.

Копии технической и правоустанавливающей документации, на основании которой сведения об объектах внесены в ЕГРН, могут получить правообладатель и его представитель, а также ограниченный круг иных лиц, например, нотариусы, суды и правоохранительные органы.

Получить сведения ограниченного доступа могут правообладатели либо представители правообладателей, а также лица, прямо указанные в ч. 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости.

#ипотекаинедвижимость #егрн #полезное #росреестр

Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу!

Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН).

«Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления».

Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году.

@REBURG

❗️МИНЭК СПРОГНОЗИРОВАЛ ОБВАЛ РУБЛЯ ДО 100 ЗА ДОЛЛАР К КОНЦУ ГОДА

Сегодня в СМИ появились цифры нового прогноза Минэка. Мы позднее выложим табличку с этими цифрами и прокомментируем. А сейчас – о самом интересное. Таковым является прогноз среднегодового курса – 94.7. Учитывая, что с начала года по сегодняшний день средний курс составил 91.3, нетрудно посчитать, что на оставшийся до конца года период средний курс должен составить 96.3. Так как сейчас курс находится чуть выше 93, то выход на среднее значение до конца года 96.3 означает плавную девальвацию к 31 декабря до 99.5 (имеется ввиду линейная траектория девальвации рубля).

Мы теряемся в догадках, что означает такой прогноз. Возможно, Минэк что-то знает (например, реальную картину с экспортом или что-то про бюджетную политику…), чего не знаем мы.

Удивительно, как у него инфляция при таком курсе получается 5.1%. По-видимому, закладывает дальнейшее повышение ставки ЦБ (что при таком сценарии с курсом будет вполне логичным шагом).

Задача без решения?

По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие»

А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение)

В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади

После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья

К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²

"На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²"

В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет

Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.

В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.

В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года»

Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам.

О чем это говорит.
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так».

Минфин готовит особые условия по семейной ипотеке в малых городах, сообщил замминистра финансов Иван Чебесков. Ранее такое поручение дал президент.

Из-за небольшого объема строительства в таких населенных пунктах основное внимание планируется уделить поддержке и развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

#семейнаяипотека

Осталось 24 часа
 
Стань свидетелем цифровой революции в девелопменте
 
на Profitbase Demoday24  →

Очень люблю наблюдать за успехами людей, которые поработали там год, здесь полтора и так далее. В девелопменте цикл от покупки до ключей - больше 5 лет. О каких нахуй можно говорить "результатах", которые скачут от проекта к проекту?

⚡️В июне в «Инграде» снова поменяется генеральный директор

О чем нам сообщили сразу несколько источников внутри компании.

Павлу Шевчуку, который сейчас занимает этот пост с октября 2023-го, сейчас активно ищут достойного преемника.

Сам же Шевчук сменил Сергея Качуру, который стал главой «Инграда» только в 2022 году. До него должность занимал Антон Ежков, который также проработал всего год.

Справочно:
«Инград» занимает 20-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.

Петербургские девелоперы заняли выжидательную позицию, уверен вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. По итогам первого квартала 2024 года на рынок выведено 575 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 59% ниже результата четвертого квартала 2023-го.

– Только треть нового предложения реально доступна к покупке – застройщики не будут торопиться реализовывать ликвидный товарный запас.

«Мы видим, что девелоперы начали «придерживать» и не выводить часть товарного запаса в новых проектах. Причины у участников рынка могут быть разные: кто-то продает квартиры ограниченными пулами, тестируя потенциал спроса и покупательский интерес на объект или локацию. Ряд игроков следит, как реагирует актуальная себестоимость строительства, и хочет сразу выставить адекватную рыночную цену; некоторые компании в принципе склонны сохранять ликвидный товарный запас», - пояснил Гущин.

ПЕРВИЧКА В МОСКВЕ: РОСТА НЕТ, НО ДО НОРМАЛИЗАЦИИ РЫНКА ЕЩЕ ПОКА ДАЛЕКОВАТО

По данным Росреестра сегмент первичного жилья показал в марте следующие результаты: было зарегистрировано договоров долевого участия: 7 809 (-16.7% гг) vs 4 774 (-9.7% гг) и 5 326 (-7.8% гг) в феврале-январе.

В абсолюте количество сделок по сравнению с двумя предыдущими месяцами выросло (январь-февраль не столь активные месяцы), но динамика год-к-году продолжает валиться. На первичке спрос в абсолютном большинстве сделок формируется за счет льготной ипотеки, число желающих приобрести жилье “за свои” невелико из-за сохраняющихся неадекватных цен. Сражение за по возможности максимальное сохранение, или даже увеличение льготных программ идет серьезное.

Ипотечный юмор.