Массовая льготная ипотека должна закончиться этим летом и не возобновляться, считает Набиуллина. @banki_oil

❗️Очередной мораторий на выплаты неустойки дольщикам — не фейк

Постановление, пару дней гуляющее по сети и сообщающее об очередных поблажках для застройщиков, таки оказалось правдой и вовсю красуется на официальном портале правовых актов. Всех "поздравляем".

@novostroyman

Высокие ставки могут ограничить внутреннюю миграцию

Банк России ожидаемо оставил ставку на уровне 16%. Обсуждать здесь в общем-то нечего, поэтому сегодня вместо традиционного комментария по решению ЦБ мы завершим нашу проходку по ключевым социальным сдвигам рассуждениями о миграционных потоках и высоких ставках.

В одном из первых материалов мы рассказывали, что на рынок жилья влияет не только и не столько балансовая численность населения, сколько его потоки. В особенности стройку драйвит внутренняя миграция населения.

Но в ближайшие пару лет общую миграцию могут замедлить высокие ставки. К слову, на западе это стало прям большой проблемой – действует так называемый эффект “rate locks”, когда люди, взявшие ипотеку по околонулевым ставкам, сейчас не улучшают жилищные условия и никуда не переезжают – спасибо, но платить 6-7% после 0-3% не очень хочется. А это и эффективность экономики снижает, и еще много проблем создает.

А может и у нас высокие рыночные ставки сильно ударят по миграции? С одной стороны, такое уже было – вспомним период 2016-2019 гг. (относительно спокойное время после кризиса 2014-2015 и до начала ковида).

В 2016-18 средние ставки по ипотеке снижались с ~12% до 9,5%, а миграция подрастала – место жительства в 2018 году сменили на 5% больше граждан, чем в 2016 г. В конце 2018 года ставки начали расти, что совпало с замедлением внутренней миграции в 2019 г. (-7% г/г).

В 2020-22 ковид и СВО больно ударили по желанию людей переезжать – за 3 года внутренние миграционные потоки сократились на 15%. Введение льготной ипотеки ситуацию сильно не выправило, хотя без льготки миграция, вероятно, упала бы еще сильнее.

В 2023 ставки и миграция оставались плюс-минус на уровне 2022, но планы по сокращению программ поддержки вместе с высокими рыночными ставками могут ограничить возможность менять место жительства – для многих это может быть слишком затратно.

💡Абстрагируясь от различного рода шоков, мы оценили, что повышение ипотечных ставок на 1 п.п. при прочих равных может снижать миграционные потоки на ~1%-1,5%. То есть произошедший рост ставок по ипотеке на вторичке с 7-8% до 15-16% и предстоящий рост на первичке могут снизить миграцию на ~5%. То есть из-за высоких ставок примерно 150 тыс. человек откажутся от переезда в другие регионы.

Эффект есть, но по правде он не очень большой. У нас на миграцию более значимое влияние оказывают не ставки, а другие макро факторы. Тот же рост доходов может перебить эффект от повышения ставок.

Кроме того, свое влияние может оказать и рынок аренды, привлекательность которого с повышением ставок только растет. То есть народ не перестанет переезжать, а просто будет арендовать жилье в других регионах (что, кстати, в официальную статистику по миграции, почти наверняка, не попадёт).

В общем, высокие ставки это, конечно, неприятно, но в ближайшие годы драматического снижения потоков миграции мы бы не ждали.

▪️Резюмируем наши социальные изыскания. На рынок недвижимости в ближайшее время будут влиять три основных сдвига:

1. После отмены массовой льготной ипотеки покупать жилье будут семьи с детьми, военнослужащие и верхний средний класс с высокими доходами.

2. Начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов появилась возможность купить жилье в более привлекательных регионах.

3. Сохранение высоких рыночных ставок в ближайшие пару лет ограничит перемещение людей внутри страны, но это не основной фактор внутренней миграции.

На всякий случай ниже оставляем лонгрид в PDF – если захотите сохранить себе и перечитать на выходных 😉

@DomusVerus

КНИЖНЫЙ КЛУБ: “БАШНЯ И КОРОБКА: КРАТКАЯ ИСТОРИЯ МАССОВОГО ЖИЛЬЯ”

Я с удовольствием прочитала эти исторические очерки о программах массовой застройки в 1950-95 гг. Формат необычный: автор рассматривает феномен на примере семи городов — Чикаго, Парижа, Берлина, Москвы, Бразилиа, Мумбаи и Шанхая.

Рекомендую! Здесь нет привычных нам, архитекторам, разборов планировок и перечислений серий домов. Зато описаны политические и социальные процессы, связанные с появлением так называемых “башен и коробок”. А также — что важно — показана взаимосвязь между архитектурой и условиями жизни.

Главные идеи сложно обобщить — у каждого города они свои. В них существенно различается отношение к массовой застройке, реакция на него общества и степень влияния на среду. Так что я сделаю серию постов с крайне любопытной выжимкой по каждому городу.

А сейчас — общее резюме про то, что, несмотря на полярные мнения о “башнях и коробках”, мы вряд ли сможем отказаться от них. Скорее, нам придётся придумывать новые архитектурные решения и формировать потребительский запрос.

Для чего решили строить “башни и коробки”

Массовая застройка в послевоенные годы была призвана устранить дефицита жилья и ликвидировать неприглядное наследие: трущобы и даже доходные дома. Важную роль играла утопичная идея о равных жилищных условиях для всех: современный стандарт качества жизни в массы!

Всё это было символом развития и прогресса. Принципы архитектурного и градостроительного модернизма формулировались как четкая альтернатива существующему городу.

Даёшь величественную многоквартирную башню вместо буржуазного доходного дома! И современное жильё вместо трущоб, что, в принципе, неплохо.

Что влияет на восприятие такой застройки

Во всех упомянутых автором городах отношение к типовой застройке сложились по-разному, но под влиянием следующих факторов:
✓ структура общества;
✓ демографические и миграционные процессы, определяющие ЦА для “равных жилищных условий для всех”;
✓ различия в архитектурном контексте, куда должно было внедряться жильё;
✓ расположение зданий и качество строительства;
✓ уровень гос. влияния.

Эволюция массовой жилой застройки ярко отражает социальные и политические условия, которые сложились в каждой стране ещё до начала строительства “башен и коробок”.

“Хоромы-то, конечно, не царские”

Почему к “башням и коробкам” такое неоднозначное отношение? Ведь начиналось всё с благих идей — первопроходцы-архитекторы явно не хотели прийти к “человейникам”...

Самым большим недостатком (среди прочих) стало отсутствие гибкости и адаптивности. Концепция создания “универсального для всех современного образа жизни” была обречена.

В чём это выражалось?

1. В едином планировочном решении. У разных групп населения были разные запросы.
2. В социальной инфраструктуре. Её тоже делали “усреднённой”. Но если один ест мясо, а другой — капусту, это не значит, что все обедают голубцами.
3. В однообразных фасадных решениях.

Во многих городах массовая застройка стала символом социального неравенства и сегрегации, социальной изоляции. Часто именно архитектуре ставились в вину социальные проблемы, хотя очевидно, что ЖК стали проблемными не из-за неё. А из-за неудачной градостроительной политики, проблем в окружении, отсутствии поддержки государством малоимущих слоев населения.

Несмотря на всю критику, концепция массовой застройки актуальна и сейчас. Усиливающаяся урбанизация неизбежна. За исключением стран, где население сокращается.

Образцом станет высотное строительство, как в Мумбаи или Шанхае, где средний класс живёт в многоквартирных башнях в узловых точках города с развитой инфраструктурой.

Добровольная мобилизация = региональная урбанизация

Продолжаем рассуждать о важных для рынка жилья социальных сдвигах. Вчера рассказали о том, кому в новых реалиях достанутся почет и хорошие квартиры, а сегодня разберем сдвиг #2 о том, как СВО влияет на урбанизацию.

▪️Напомним, что зарплаты последние 2 года больше растут в регионах с высокой долей обрабатывающей промышленности и ОПК (это поддерживает спрос на Урале, в Сибири и Поволжье). Но СВО также способствует региональной урбанизации.

Военная операция стала социальным лифтом для большого числа молодых (и не только) людей. Посудите сами: живет некий человек (назовем его Александр) в деревне или небольшом городе. Возможно, имеет семью и ребенка. Трудится, где придется, за среднюю зарплату не выше 30 тыс. руб. (и, к сожалению, это в лучшем случае).

Перспектив вырасти в уровне жизни не то чтобы очень много, но уехать куда-то за более интересными возможностями сложно, т.к. жилье в миллионнике дорогое (4-5 млн руб. и выше). Арендовать тоже трудно.

Но вот в 2022 г. появляется возможность отдать долг Родине и при этом рассчитывать на з/п 200 тыс. руб. + единовременные выплаты, премии за подбитые танки, ранения и проч. То есть можно буквально получить путевку в другую жизнь, на другом уровне достатка. В этих условиях идти на фронт – финансово рациональное решение.

Сколько таких людей – сказать сложно, только за 2023 г. было набрано около полумиллиона контрактников. Помимо добровольцев есть еще ~250-300 тыс. мобилизованных. Итого сейчас цифра может быть близка к 1 млн чел. – для рынка жилья очень много.

🗝 Вспомним, что у военнослужащих самая большая потребность в улучшении жилищных условий: 45% военных и сотрудников органов безопасности планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет против 24% в среднем по РФ (опрос ВЦИОМ). Потребность в жилье высокая, а теперь появились и возможности.

▪️Далее возникает вопрос – а где купить жилье? В небольшом городе/деревне, где живет наш Александр с семьей, новостройки не строятся. Да и зачем здесь оставаться, когда есть деньги на переезд.

Значит надо искать жилье в других местах. Самые привлекательные: столицы, южная часть (Краснодар/Сочи), Екатеринбург, Казань и другие крупные города. Но там и жилье дорогое, и жизнь дорогая – не факт, что на это хватит денег.

В результате, выбор падает на менее крупные и развитые города, где есть современное качественное жилье, но его стоимость ниже. Плюс таких городов в том, что они могут находиться недалеко от места проживания нашего героя (т.е. недалеко от родственников).

🗝 В общем, спрос со стороны военных и других граждан, получивших щедрые выплаты в 2022-2023 – одна из причин роста продаж в региональных центрах (помимо фактора предложения, ведь после запуска льготки в ряде городов новостройки начали строиться впервые).

Например, в Сибири (регион в числе лидеров спроса в 2023) продажи сильнее всего выросли в небольших городах: в Горно-Алтайске (в 7 раз по сравнению с 2021), в Абакане, Томске, Иркутске и Омске (больше чем в 2 раза). А в крупных Новосибирске и Красноярске рост был менее выраженным (+20% и +63%).

▪️Интересно, что ускорение продаж в небольших регионах коррелирует с ускорением темпов урбанизации.

На графике👇 показываем зависимость между приростом доли городского населения (насколько сильнее выросла его доля за 2 года по сравнению с двухгодичными приростами в 2017-2021) и тем, насколько темпы роста продаж за это время ускорились относительно 2021.

🗝 Таким образом, начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов и сел возросло благосостояние и появилась возможность улучшить жилищные условия.

Если у 45% желающих улучшить условия есть возможность это сделать, потенциальный спрос на жилье со стороны участников СВО ~400 тыс. сделок, а с учетом членов семьи и обеспеченности 30-35 кв. м/чел. получим около 25-30 млн кв. м или ~10 млн кв. м на первичку в текущей пропорции продаж первички и вторички.

Это много! Вероятно, поэтому продажи лучше чувствуют себя в регионах, а застройщики ставят рекорды по выходам на региональные рынки.

@DomusVerus

ЕРЗ. РФ: Средняя площадь строящейся квартиры по состоянию на 01.03.24 держится на отметке 49,1 м².

🔝В ТОП-5 регионов по величине средней площади строящейся квартиры вошли:

🔹Ингушетия – 83,4 м²
🔹Чечня – 75,9 м²
🔹Кабардино-Балкария – 67,8 м²
🔹Северная Осетия-Алания – 64 м²
🔹Камчатский край – 63,5 м²

#ипотекаинедвижимость

Для маркетологов загородных проектов

26 марта в 14:00 МСК Мария Пугачева, руководитель практики коммуникаций Центра GMK, подскажет точки роста при разработке концепции и продвижении загородных проектов. 

Разберем вопросы:
— в чем особенности аналитики рынка загородной недвижимости и как её реализовать;
— как выстроить маркетинговую стратегию и сформировать большую идею (Big Idea);
— как отразить смыслы бренда через визуальные коммуникации;
— какие каналы продвижения и креативные стратегии использовать;
— как якорить сознание покупателя через контент-стратегию;
— как синхронизировать работу маркетинга и продаж.

За регистрацию дарим гайд «9 ошибок девелопера при создании загородного проекта».

🔥 А каждый участник эфира автоматически становится участником розыгрыша заочного участия в выставке загородной недвижимости «Загород Экспо»  на 25 000 рублей.

👉 Занимайте место на бесплатном вебинаре по ссылке https://clck.ru/39dXPZ?erid=LjN8K3NKc

Реклама. ООО "МАРКЕТИНГ - КОНСУЛЬТАНТ". ИНН 7202202203.

В ретроспективе последних десяти лет число сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москве находится на среднем, нормальном уровне.
На графике «Миэля» – это начальный отрезок линии за 2024 год с выделенным числом сделок за февраль – 10.710.

То, что многие принимают за кризис на рынке жилья, это скорее возвращение к нормализации. Пока – на вторичке, где правит чистый рынок, в отличие от рынка новостроек, искажённого госучастием с льготной ипотекой.

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ: ВОЗМОЖНО НАМЕТИЛИСЬ ПЕРВЫЕ ПРИЗНАКИ ОХЛАЖДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА

По данным Росстата , в феврале ввод жилья в РФ составил 8.491 млн м2 (2.6% гг) vs 12.137 млн м2 (1.1% гг) в январе; за 2М24 – 20.63 млн м2 (1.7% гг), и положительная динамика была достигнута преимущественно за счет ИЖС.

Показатели декабря и января в строительном секторе традиционно несколько выбиваются из общегодового тренда, и это зачастую связано с возможными причинами “оставить в этом, или перекинуть уже в следующий год” Н-ое количество квадратных метров.

Именно поэтому, мы ранее высказывали точку зрения, что уместнее всего лучше оперировать совместными данными за декабрь-январь. А что касается непосредственно февраля, то видно, что негативная динамика по сданным многоквартирным домам находится в двузначном минусе. Возможно, все-таки эффект от ужесточения ДКП начал проявляться, и показательными будут самые ближайшие месяцы. Ждем аналогичной динамики и от цен