Итоги недели: Инерция рынка или картинки из прошлого.

Солнце, которое мы видим - лишь картина из прошлого. Оно было там 8 минут назад.
Похоже - с рынком недвижимости. Все текущие показатели - цены, объемы предложения и др. - сложились в период высокого спроса, подогретого госипотекой и низкой ставкой на вторичке.Тоже картина из прошлого.

Вторичный рынок продолжает остывать. Медленно и поступательно. Цены реальных сделок если и снижаются, то не сильно. Спрос слабый, но устойчивый. Предложение в спальных районах Петербурга (плюс Мурино/Кудрово) за неделю выросло на символические 0,2%, с начала месяца - на 1,9%. А чтобы избыток вариантов продавливал цены, нужен рост предложения хотя бы на 15-20%.
В районах с явным избытком предложения можно и нужно рассчитывать на дополнительные скидки, даже к минимальным ценам в рекламе. Там, где предложения мало, квартиры уходят по нижней границе рекламных цен, особенно квартиры с ремонтом и техникой.
В любом случае «средние» цены в объявлениях явно не совпадают с ценами сделок.

Новостройки: выдача льготных кредитов в РФ на 22 февраля составила 166,7 млрд рублей. При таких темпах за февраль будет выдано чуть больше 200 млрд рублей - на уровне января. Для пессимистов отмечу, что в прошлом году среднемесячный уровень - 400 млрд, а для оптимистов - что в позапрошлом году выдавались те же 200 млрд в месяц.
Появилась версия о кластерном подходе: параметры льготных кредитов будут зависеть от региона, от активности строительства и спроса/предложения. Ясности нет. Зато Минфин заявил, что доля льготной ипотеки на первичке должна составлять 25%. Что будет с остальными программами и откуда возьмутся еще 75% продаж - не понятно. Рыночная ипотека недоступна, а рассрочка и покупка за наличные такой доли не обеспечат. Текущий уровень цен и состояние рынка обеспечены высоким спросом, которого уже нет.

На рынке аренды жилья сменился тренд: объем предложения с начала месяца, по данным ЦИАН и Авито, снизился на 3,7% и 5,6% соответственно. Объем предложения, вероятно, будет снижаться, ставки - расти. Те кто раньше мог купить квартиру в кредит, будут вынуждены снимать. Зато заемщикам-инвесторам станет легче оплачивать ранее взятую ипотеку за счет аренды.

@yeltsovm

БАНК РОССИИ: РЕЗЮМЕ ОБСУЖДЕНИЯ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ

Накануне регулятор (несколько поздновато по времени публикации, прим. MMI) обнародовал протоколы дискуссии относительно решения по ставке. Отметим, что последнее заседание стало одним из самых предсказуемых в отношении итогового решения. Абсолютное большинство на рынке было настроено на сохранение “ключа” на нынешнем уровне в 16%, хотя сам ЦБ рассматривал и вариант повышения на 100 бп до 17%

Основные моменты “минуток” от ЦБ:

• действие трансмиссионного механизма ДКП ускорилось по всем каналам

• инфляционное давление постепенно ослабевает, что является следствием ужесточения ДКП

• есть риски, что риски того, что в сложившихся обстоятельствах инфляция может надолго закрепиться на повышенном уровне

• потребительский спрос остается на высоких уровнях, он только начал реагировать на ужесточение денежнокредитных условий

• влияние жесткой ДКП на кредитную активность продолжит нарастать.

• рост ВВП – выше предыдущих ожиданий, и он мог быть связан как с бо‌льшим приростом потенциала экономики (например, вследствие повышения эффективности труда, ввода новых мощностей, использования новых технологий), так и с бо‌льшим положительным разрывом выпуска (ситуация, в которой экономика растет быстрее своих объективных возможностей и предложение не успевает за спросом)

• сохранение высокой инвестиционной активности. Индикатор инвестиционной активности за 4кв23 года обновил исторический максимум

• рынок труда: уровень безработицы находится на историческом минимуме, ожидания по найму – на историческом максимуме, занятость растет, предприятия отмечают рекордно низкий уровень обеспеченности работниками

• ситуация на валютном рынке оставалась стабильной, продажи валюты на рынке снизились за прошедший период вслед за сокращением стоимостного объема экспорта

• одновременно с этим импортеры несколько снизили спрос на зарубежную продукцию, что отчасти может быть связано с ожиданиями снижения потребительского спроса из-за жестких денежно-кредитных условий

• высокие рублевые процентные ставки также поддерживают спрос на рублевые финансовые инструменты как средство сбережения

• значительным источником риска для обменного курса остаются изменения физических объемов экспорта, а также цен ненефтегазового экспорта, негативное влияние которых не может быть компенсировано за счет механизма бюджетного правила

• в случае непродления указа об обязательной продаже валютной выручки крупнейшими экспортерами это не станет значимым фактором последующей динамики обменного курса

• сохранение сигнала о необходимости продолжительного поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике является важным фактором обеспечения желаемой направленности ДКП

А жительницу Находки возмутила цветная лестница около школы. Весь ужас ситуации заключается в том, что рядом находится школа и детки могут увидеть цветное безобразие.

Доброе утро всем, кто долго не открывает глаза, когда проснулся, потому что не готов увидеть хоть что-то кроме темноты

уважаемые, обязательно почитайте как председатель совфеда отшлепала директора фрт и привела ему в пример старшего товарища - министра, который потому и министр, что умеет на министерском.

речь шла о лифтах, с которыми проблемы и фонд как-то не очень эти проблемы решает.

если так и дальше пойдет, то директор фрт может так остаться без лифтов, а может и без должности (нидайбосх, конечно).

надергали для тех из вас, кто по ссылкам не ходит, избиение младенцев куски из диалогов.

сенатор - директору:

«Мы сейчас рассматриваем, мы будем готовить, скорее всего в этом году примем. Когда будет конкретно? <…> Когда ваша мыслительная работа мозговая завершится в виде некого документа: министерства ли, правительства ли, понятная, внятная, четкая для субъектов Федерации?»

в этом месте мы зажмурились:

«В этом году», – ответил он. «Ууу, мой дорогой», – прокомментировала председатель верхней палаты.

о, вот это как будто из анекдота про милиционера и пистолет:

«С источниками у всех сложно». «С источниками любой может решить проблему.

ну а это про возможность потерять лифты и намек на низкий уровень владения министерским языком:

Матвиенко в связи с этим заметила, что, «возможно, это (замена лифтов. – “Ведомости”) неорганично для этого фонда [ФРТ], пусть ДОМ.РФ занимается». «Надо, чтобы кто-то один нес ответственность», – сказала она, призвав Шагиахметова учиться у министра, «как отвечать в Совете Федерации».

Рада вам рекомендовать лекцию-вебинар
"Новый Генеральный план Санкт-Петербурга. Точки роста и перспективы развития" профессионального градостроителя Анастасии Казаченко, автора канала "Застройка Петербурга". Обсуждаемые темы будут полезны всем, кто интересуется развитием новых городских территорий, транспортной инфраструктурой, топовыми жилыми зонами и их особенностями. На вебинаре предусмотрена возможность задать вопросы Анастасии и экспертам-организаторам ⬇️

До 15 февраля 2025 года в России нужно заменить 78 400 лифтов — Минстрой. Это 14,39% от их общего количества.

Не забываем ходить по лестницам, где это возможно. Полезно для здоровья. Во всех смыслах.

@nedvizhna24

Чем интересен для аналитика рынок долгосрочной аренды в отличие от рынка купли-продажи жилья? Арендой правит чистый рынок, тогда как купля-продажа сейчас искажена госвмешательством в виде льготной ипотеки и другими льготами (например, маткапиталом).
Стоимость аренды быстро уравновешивается спросом-предложением.

ДомКлик подсчитал предложение аренды и среднюю стоимость стандартной «однушки» в 35 кв.м в крупных регионах России.
По этому показателю мы, в частности, можем оценить реальные доходы домохозяйства в этих городах. Обычно на аренду оно тратит не более 40% своего дохода. И на 1-комнатную претендуют или молодёжь, или одиночки.
К примеру, стоимость аренды в Самаре в 17 тыс. руб. означает, что доход арендодателя составляет около 36 тыс. руб.

Также мы видим огромный отрыв Москвы от других регионов, даже от Петербурга – в 2 раза по стоимости, от других крупных городов – в 3-4 раза. Это многое говорит о реальных доходах в Москве.

РКС Девелопмент достаточно подробно описали насколько изменилась себестоимость строительства массового жилья с 4 квартала 2020 годо по 4 квартал 2023 года.
В 2 раза выросли фасадные конструкции и обустройство инженерных сетей, а общее удорожание составило 61%.

Кстати можно вспомнить насколько с этого времени выросла стоимость жилья и порадоваться за положительную маржинальность бизнеса 🤓

@MarketOverview

⚡️ «Самолет» выкупил у группы ВТБ бывший актив Coalco Василия Анисимова. Речь идёт о 668 га рядом с особой экономической зоной «Максимиха» под Домодедовым. Сумма сделки более 4 млрд руб., она пройдёт в несколько этапов. На самой площадке
планируется строительство 810 000 кв. м малоэтажного жилья и объектов инфраструктуры (физкультурно-спортивный и термальный комплексы, досуговый центр, коворкинг и проч.). Предполагается, что в поселке будет проживать примерно 18 000 человек. Примерный объём инвестиций - 75 млрд руб.

👆Квартал в Домодедове станет вторым крупнейшим проектом «Самолета» в сегменте ИЖС. Больше него только «Дмитров дом», который предполагает строительство на 1055 га в Дмитрове 852 000 кв. м недвижимости. Сейчас в портфеле компании шесть проектов на 3894 га.

ИНФЛЯЦИЯ ЗАВИСЛА В ДИАПАЗОНЕ 6-7% mm saar

По данным Росстата, с 20 по 26 февраля ИПЦ вырос на 0.13% vs 0.11% и 0.21% в предыдущие 2 недели; с начала года – 1.42%; за 12 мес – 7.6%.

Рост цен без огурца, томата и самолёта составил 0.11% vs 0.09% и 0.14%, с начала года – 1.11%.

Опасения резкого ускорения инфляции, повод для которых давали цифры за первые дни февраля, похоже, не подтвердились. По месяцу выходим на 0.6% мм / 7.6% гг, что даёт оценку текущих темпов роста цен около 7% SAAR. Это много. Складывается ощущение, что инфляция зависла в диапазоне 6-7% saar, и идти к цели не хочет. К слову, за 9 лет таргетирования инфляции (2015-2023гг) среднегодовой показатель роста цен (среднее геометрическое) – 6.7%.

У ЦБ на заседаниях в марте и апреле может быть очень непростой выбор – смириться с отклонением инфляции от цели 4-й год подряд или всё-таки добавить жёсткости, чтобы попытаться прибить инфляцию к цели уже в этом году…

По итогам февраля 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 105,9 млн. кв. м, из них 105,2 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год вырос на 9,5%. Текущий объем строительства на 15,3% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):

↑ СКФО: +47%
↑ ДВФО: +40,1%
↑ УФО: +23,8%
↑ СФО: +10,6%
•Российская Федерация: +9,5%
↑ ПФО: +9,4%
↑ ЮФО: +6,7%
↑ЦФО: +5,4%
↓СЗФО: -1,8%

Ранее мы публиковали итоги 2023 года по крупнейшим городским рынкам.

@REBURG

На фоне вчерашних новостей ВТБ об отмене комиссий с застройщика по ипотеке для Сбера после его заявлений «выдавать ипотеку невыгодно» лучшим вариантом отыграть назад было бы требование к банкам от Путина, который сегодня выступает с федеральным посланием, отменить такие комиссии.

Как там у нас теперь?
Батя всё порешал, и пацанам извиняться не придется.
Лучший вариант, считаю.

​​Банк России раскрыл детали обсуждения решения по ставке. Что мне показалось очень важным и чего не хватило:

🟢 Приятным сюрпризом стали сомнения по поводу потенциала экономики. Он мог прирасти больше, чем оценивал ЦБ прежде. Производительность труда, новые мощности и технологии... Если так, то пересмотр оценок может стать поводом для снижения ставок раньше, чем ожидает ЦБ и рынок. Но, конечно, при условии, что инфляционное давление продолжит затухать, как в последние месяцы.

🟡 Не хватило лично мне учета влияния валютного курса и потоков капитала. Укрепление рубля могло повлиять на временное замедление инфляции, а санкционное давление — временно на отток капитала. Но в ближайшем будущем нас ждет несколько сделок, связанных с редомициляцией компаний. Потенциально может быть навес не только на котировки акций, но и на курс.

Банк России традиционно смотрит только на экспорт и импорт, но не замечает потенциальные риски на стороне финансовых потоков. Они гораздо больше влияли на курс в 2023 и могут продолжить влиять в 2024. Снижение сальдо торгового баланса должно быть закономерным следствием как внешних, так и внутренних ограничений на потоки капитала, но не приводить к ослаблению курса (как обычно принято считать).

🟢 Ещё один плюс за отношение к бюджетной политике. Много раз писал, что важнее расходы бюджета, а не его дефицит. Именно о них идет речь в обсуждении. О дефиците — ни слова.

ЦБ верно записывает, что важнее не фактические перечисления бюджетных средств внутри года, а "запланированные расходы бюджета на среднесрочном горизонте и налоговая политика".

💡Испытание расходами бюджета мы пройдем снова в начале 2024. В феврале Казна сократила остатки на счетах в банках на ~2,5 трлн (будет меньше после поступления налогов в конце месяца). Общий дефицит бюджета за январь-февраль может достигнуть 2 трлн руб. (в начале 2023 было 2,4 трлн). Расходы уже превысили прошлогодние (5,9 против 5,5 трлн в 2023).

Cледствием февральского бюджетного импульса может стать либо рост остатков на счетах юрлиц, либо сокращение (или отсутствие роста как в январе) корпоративного кредита. Посмотрим, как будет оценивать это ЦБ. В принятой логике рост объема денег считается проинфляционным, но все не так прямолинейно.

В системе могут расти и деньги, и кредит, но не выливаться в реальную экономику. Высокие ставки тому тоже причина. Когда новые кредиты получить сложнее, многие захотят сохранить финансовую свободу, а не гасить кредит досрочно. Тем более если это кредит по льготной или фиксированной более низкой ставке.

Ну а если мы увидим наконец-то кредитное сжатие в результате бюджетного дефицита, то при прочих равных это откроет путь к снижению ставки.

@truevalue

Акции ЛСР за четыре дня подорожали на 37%.

Аналитики считают, что повышенный интерес к бумагам мог быть связан с отсутствием западных санкций, ожиданиями инвесторов продления льготной ипотеки и возможными рекордными дивидендами за прошлый год.