Пришло время вспоминать, что льготные ипотечных госпрограммы — это оперативная и вынужденная мера банков в определенных кризисных условиях. У любой антикризисной меры есть свои риски: от роста цен — до снижения прозрачности и  конкуренции, уверена заместитель генерального директора Центра стратегических разработок Лора Накорякова.

Льготные программы работают в интересах прежде всего застройщиков и успели принести им немалую прибыль. Но при отсутствии партнерской поддержки банкам со стороны застройщиков начинается значительное снижение доступности жилья,  снижение спроса на рынке недвижимости. А вслед за этими явлениями идет то, от чего вроде бы должна была спасать льготная ипотека — снижение активности строительства и замедление темпов ввода нового жилья, и прочие негативные социально-экономические эффекты.

Накорякова отметила, что из 3 тыс. застройщиков уже более 2,2 тыс. присоединились к программе субсидирования Сбера и других банков. С остальными вопрос активно обсуждается.

Средний срок ипотечного кредита в России вплотную приблизился к 25 годам.

Взял ипотеку в 30+ — к пенсии как раз выплатишь.

@nedvizhna24

❗️ Новые правила расчета полной стоимости кредита и отказа от дополнительных платных услуг

С 21 января меняются правила расчета полной стоимости кредита (ПСК). В него будут входить все расходы заемщика, без которых банк не выдаст кредит, либо выдаст, но на иных условиях. В ПСК будет учитываться максимально возможная сумма расходов заемщика.

При этом для кредитных карт должен раскрываться диапазон ПСК: минимальное значение будет показывать стоимость, когда карта используется в безналичном формате, а максимальное — стоимость при снятии наличных. Обе ставки будут рассчитаны исходя из предположения, что заемщик сразу использует весь лимит по карте и станет гасить задолженность в течение всего срока кредита. Это позволит заемщику понять, какими могут быть его расходы при разных сценариях использования карты.

Банки при выдаче кредита будут рассчитывать ПСК, включая в нее дополнительные платежи, которые раньше оставались за скобками: страховки, комиссии от продажи прочих услуг и другие. Эти изменения не повлияют на реальную стоимость кредитов, так как заемщики уже несут эти расходы в виде скрытых комиссий, но теперь они будут отражены в ПСК, что позволит гражданам сравнивать и более объективно оценивать предложения банковских услуг при принятии решения.

Кредиторы также будут обязаны информировать заемщиков об услугах, которые они приобрели вместе с кредитом, и уведомлять их о том, что они вправе отказаться от этих услуг в течение 30 дней (вместо 14 дней ранее).

ℹ️ На что ещё обратить внимание при оформлении кредита и почему изменения в закон были необходимы — читайте в материале. Там же вы найдете памятку, которая поможет лучше разобраться в правах заемщика и обязанностях кредитора при оформлении кредита.

В Петербурге заметили коммунальщика, который решил покосить снег возде домов. Как позднее уточнили местные власти, мужчине была поставлена задача провести обрезку кустарников. «Однако он неправильно подобрал инструмент. На что ему было указано, и инструмент сменен на более подходящий», — сообщили в городском комитете по благоустройству.

Для тех, кто считает, что Застройщики в России облимонились в последние годы, сообщаю приведенные цифры с круглого стола. IRR (внутренняя норма доходности) у самых эффективных проектов 20%, а в среднем по стране 15%. Напомню, что агентские комиссионные по стране 4-6%. Только застройщик: вешает на себя адские банковские кредиты, берет обязательства перед инвесторами по ДДУ и должен по кругу подрядчикам, субподрядчикам и надзору. Вот и думайте, кто в реальности сейчас поимел весь рынок и откуда у банков рекорды по прибыли в 2023 году.

В России нужно вводить ежегодно не менее 100 млн кв м жилья, сказал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на Дне строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на выставке-форуме "Россия" на ВДНХ.

"Мы не должны снижать планку в 100 миллионов квадратных метров. Это непростая задача", - отметил он.

Хуснуллин, напомнив, что в 2023 году сдали 110 млн кв м жилья, в том числе почти 60 млн "квадратов" индивидуального жилья.

Он также подчеркнул, что в сфере ИЖС важно вводить не менее 50 млн кв м в год и повысить долю в ипотеке до не менее 30%.

Выдача ипотеки под ИЖС выросла в четыре раза — всего в 2023 году было выдано более 118 тысяч кредитов на сумму ₽537 миллиардов. Это в разы превысило результат 2022 года.

@nedvizhna24

участникам ижс позволили прислониться к победам стройсектора.

«Это огромная победа, столько жилья не было еще введено за всю историю страны. Причем у нас более 51 миллиона квадратных метров многоквартирных домов — это плюс 12% к 2022 году, а также около 59 миллионов квадратных метров индивидуального жилищного строительства, что является также рекордным показателем за всю историю России.

ипотеки приросло в два раза. говорят это помогло улучшить жилищные условия миллионам семей. тут у нас сомнения, так как ипотеку пользовали не совсем для улучшения жилищных условий, а с целью сберечь нажитое и даже ненажитое

Ипотека убыточна? Даже льготная?

Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования и посмотрим по частям, как работает экономика банков, как влияет на нее макроэкономические условия в России, и откуда вообще берутся ставки по разным кредитным продуктам (от ипотеки до МФО).

Дисклеймер:
-в редакции канала никто никогда не занимался полноценно разработкой розничных кредитных продуктов, поэтому можем не учесть некоторые технические детали, будем рады комментариям от коллег с опытом кредитования физических лиц и казначейства.
-у каждого банка свои методики определения различных величин, поэтому мы будем использовать несколько упрощенный подход к расчету экономики ипотеки и проигнорируем издержки на регуляторный капитал
-фондирование здесь - это сколько розничный блок банка будет платить казначейству, которое может вместо ипотеки аплодировать деньги более эффективно
-автор торжественно обещает приложить расчетный файл в течение 2-х недель. В течение этого периода мы так же постараемся уточнить использованные параметры. Здесь использовали значения максимально в пользу банка

Часть Первая. Сколько банки зарабатывают на ипотеке.

(1/3)
#ипотека @unexpectedvalue

Рассмотрим несколько сценариев:

1. Экономика ипотеки, как в ипотечном договоре в «стандартное» время

На прошлой неделе мы говорили о том, что стабильный ипотечный рынок с такой частотой инфляционных шоков - утопия. Это проще всего понять, если попробовать посчитать экономику банка от выданного ипотечного кредита, как он прописан в договоре. Давайте ориентироваться на рыночные показатели 2018-2019 года, когда рынок переживал меньшую волатильность. Для этого нам понадобятся
🔹Ставка по кредиту - 9.5%
🔹Сумма кредита - 2.53 млн руб.
🔹Срок кредитования - 205 месяцев (17 лет). Наша предпосылка в том, что заемщик гасит платежи как в договоре: одинаковой суммой в срок, это означает, что дюрация кредита будет в два раза ниже. Это важно для определения стоимости фондирования.

Это дает нам ежемесячный платеж 25 тыс. руб./месяц.

💬Хороших данных по первоначальному взносу у нас нет, но при сопоставлении со средними ценами (со всеми оговорками к качеству этих данных) получим значение около 30, то есть LTV для банка при выдаче 0.7 -> кредит не приводит к появлению серьезных надбавок за риск.

При таких условиях вы заплатите банку 2.6 млн руб. в виде процентов. Еще выплатите 500 тысяч за страхование жизни и имущества (из расчета 2% ежегодно на сумму остатка задолженности, возможно ниже, но закладываем максимум).

Итого 3.1 млн руб. за 17 лет (не учитываем доходы от реинвестирования).

Теперь посмотрим на затраты банка. Трансфертная цена составит:
🔻Стоимость привлечения денежных средств для банка. Приравняем к ключевой ставке - 7.4% за наш период. (важное уточнение: в реальности стоимость пассивов не равна ключевой ставки и зависит от структуры баланса банка, здесь иллюстративно приравняем, т.к. это не должно дать значимого отклонения)
🔻Премия за срок кредита - 1.0% (считаем как средневзвешенное значение доходности со сроком погашения 7 лет и 10 лет, чтобы получить 8.5 лет минус ключевая ставка).
🔻Стоимость риска - 0.25% (оценки Fitch за 2019 год дают 2.4%, у ипотеки доля просрочки где-то в 10 раз меньше, чем по всему портфелю банковских кредитов), то есть премия за вероятность дефолта заемщика
🔻Премия за срок кредитного риска (вероятность выйти в дефолт в течение 17 лет выше, чем в течение года). Нет хороших оценок, так как закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году, у банков нет исторических данных для адекватных оценок, а корпоративных заемщиков, с такими длинными кредитами/облигациями тоже нет. Поставим априорно 0.5%

Итого за 17 лет расходы банка составят 2.7 млн руб. Это уже выше, чем процентные доходы (2.6 млн), экономика вытягивается за счет страховки. Маржа банка - 1.6%.

И это мы сделали важное, но абсолютно нереалистичное допущение: у банка есть доступ к фондированию с сопоставимыми выплатами.
В реальности срочность пассивов банка составляет около года. Это означает, что в случае повышения ключевой ставки, стоимость фондирования возросла, при неизменной ставке. Упражнение по расчету процентного риска остается на усмотрение читателя. Проблема здесь в том, что в экономике нет достаточного предложения таких длинных денег. Так что можем прибавлять еще минимум пару процентов к стоимости фондирования, что опустит маржу до 0.6%

Но банк еще понесет операционные расходы (зарплаты своим сотрудникам, реклама, IT и т.п. ), которые привлекали фондирование и выдавали кредит. Это даст еще какую-то величину, в зависимости от размера банка. И в розничном бизнесе эти затраты весьма высоки - около 2% от суммы выданного кредита (как будто можно пренебречь, если распределить эти деньги на 17 лет, но это нам понадобится в будущем)

(2/3)
#ипотека @unexpectedvalue

2. Это в договоре. а как в реальности?

Ипотечные кредиты при подписании выдаются примерно на 25 лет (300 месяцев), но погашается сильно быстрее. Мы оцениваем этот показатель в 7.5 лет на вторичном рынке и 2.5 года на первичном. Причина не в высоких доходах граждан, а использовании средств от продажи имеющегося жилья для погашения кредита на покупку нового. Плюс не забываем, что покупка жилья - это финансовый проект не просто для семьи из 2-4 человек (1-2 из которых дети), сюда могут вписываться 3 поколения, стремящиеся облегчить молодежи кредитное бремя.

Это не изменит условия кредита в договоре, т.е. ваш обязательный платеж останется 25 тысяч рублей. но мы добавим два больших платежа:
🔷0.5 млн руб. (вы получили новогоднюю премию)
🔷1.84 млн руб. в конце 30го месяца, чтобы полностью погасить кредит средствами от продажи вторички (и у вас еще останется)

Это изменит экономику следующим образом:
👉Дюрация кредита снизится с 8.5 лет до 25 месяцев (чуть больше двух лет)
👉Снизится премия за срок кредита с 1% до 0.3%. Премия за срок кредитного риска, предположим, сократится в 2 раза до 0.25%

Тогда доходы банка составят:
🔹510 тыс. руб. в виде процентов
🔹77.4 тыс. руб. от страхования
🔻Расходы на фондирование уже 464 тыс. руб.
🔻Минус 40 тысяч на выдачу (теперь это распределяется на 2.5 года и становится намного более значимым расходом в процентном отношении).

📊Прибыль 72.8 тыс. руб. за 2.5 года или ROA 1.4% - не густо, но приемлемо. И снова выходим в прибыль за счет кросс-продаж.

3. А теперь давайте перенесемся в январь 2024 и посмотрим на льготную ипотеку.

График платежей оставим как в примере 2, то есть дюрация кредита та же, но:
👉меняется ставка с 9.5% до 8%
👉увеличивается срок кредитования по договору до 310 месяцев (незначительный эффект на дюрацию кредита и стоимость фондирования)
👉появляется компенсация 1.5%
👉инвертированная кривая доходности, что означает, что ставки в будущем будут ниже, чем сейчас, а денежные средства становятся дороже почти любых долгосрочных обязательств. Но еще это означает, что компенсация от правительства в будущем снизится, а фондирование останется примерно тем же (в базовом сценарии казначейство банка стремиться сделать так, чтобы активы и пассивы банка имели одинаковую дюрацию). А еще возвращает нам более высокую премию за срок кредита и срок кредитного риска (здесь ставим 1% и 0.5%, хотя они должны быть выше)

Предположим высокоинфляционную среду в течение 2024 и представим, что увидим снижение ставки на 2% в 2025 (это благоприятный сценарий для банка-кредитора).

Тогда
🔹доходы от процентов составят 437 тыс. руб.
🔹доходы от страховки 79 тыс. руб.
🔻фондирование увеличивается до 964 тыс. руб.
🔹его компенсирует правительство суммой 444 тыс. руб.

📊Итоговый результат: -4 тыс. руб. то есть маржа чуть меньше нуля.

И помним, что мы не учли ужесточения регулярного капитала, которые съели бы еще около 1%.

В следующей части посмотрим на реальную стоимость пассивов и разберемся с рекордной прибылью Сбера в 2023 году

(3/3)
#ипотека @unexpectedvalue

❗️Комитет Госдумы по бюджету и налогам рекомендовал отклонить в первом чтении законопроект о предоставлении гражданам социального налогового вычета по НДФЛ по расходам на аренду жилья, внесенный депутатами фракции "Справедливая Россия – За правду".

Максимальный размер такого вычета может составлять 120 тысяч рублей в год. Для его получения съемщикам потребуется предоставить в налоговую инспекцию договор найма и документы, подтверждающие официальные расходы на аренду. Только при соблюдении этих условий они смогут получить налоговый вычет, пояснял ранее один из авторов, лидер СРЗП Сергей Миронов.

Данная законодательная инициатива, по его мнению, может стать актуальной для миллионов российских граждан, ведь жилье в стране арендуют около 5,7 миллиона семей, и каждая десятая семья регулярно отдает за это существенную часть своего дохода. Чтобы снять квартиру, людям приходится сильно экономить, причем часто экономить приходится на продуктах, лечении и отдыхе, отмечал парламентарий.

Против принятия законопроекта выступило правительство РФ, обратив внимание, что его реализация "приведет к формированию выпадающих доходов бюджетов бюджетной системы" страны, за счет средств которых обеспечивается исполнение расходных обязательств, в том числе социальных, что негативно отразится на возможности исполнения соответствующих бюджетов. При этом в нарушение статьи 83 Бюджетного кодекса законопроект не содержит положений, определяющих источники компенсации таких выпадающих доходов.