💬
👨Сергей Бессонов,
управляющий партнер юридического финансового агентства, президент компании «Ньюбилдинг инвестмент»:

«Учитывая весь мой двадцатипятилетний опыт работы в ипотеке, судя по всему, происходит увеличение дефолтов по ипотечным кредитам. Я не могу это утверждать с определенностью, но у Центрального банка, естественно, эта информация есть.

Всякий раз, когда у нас повышается количество дефолтов, соответственно, должны ужесточаться требования к квалификации заемщиков. Поэтому, наверное, это (повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прим.), очевидно, технологический шаг.

Как к нему относиться? Ничего хорошего здесь нет, но, учитывая последние два-три года нелегкой жизни большинства граждан в этой стране, уменьшение доходов людей, это привело к такому, еще раз подчеркиваю, технологическому шагу.

Центробанк как регулятор просто обязан реагировать в подобном ключе. Это просто физически сократит количество граждан-заемщиков, которые смогли бы получить ипотечные кредиты и приобрести жилье». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

📈 Льготные ипотечные программы становятся более адресными.

К концу года во всех выдачах по госпрограммам доля:

🔵семейной ипотеки составила 46% по количеству кредитов и 44% по сумме;
🔹льготной ипотеки – 45% и 43% соответственно;
🔸IT-ипотеки – 5% и 9%;
🔸дальневосточной ипотеки – 4% и 3%.

Тем самым семейная ипотека обогнала льготную. В начале года на последнюю приходилось более половины объема выдач.

Однако тут уместно говорить не столько о росте популярности семейной ипотеки, сколько о сокращении спроса на льготную в пользу адресных программ. С начала года более чем вдвое выросла и доля займов для IT-специалистов. #госпрограммы

@rusipoteka

⚡️Сёдня Хуснуллин выдал, что ребята рассматривают варики продажи жилья в рассрочку, лизинг и через ссудо-сберегательные кассы...

Почему-то представилось такое:
- Вот вы говорите хлебушек не купить. Цены, говорите... А кому мы рассрочки сделали? Кому гос.кредит дали? Да, только на 1 булку. Или чёрного, или батончика, или круассан для IT... Но ведь работаем над доступностью мучного для населения. Зря вы ноете. Можно и от работодателя талоны получить. В конце концов, просто скинутся в кассу взаимопомощи. И другим помогли считай, и глядишь сами к мартовским праздникам бутерброд кушаете. А они всё недовольны. Всё кривляются @iliilitop

📉Изменения условий льготной ипотеки позволят охладить рынок и вернуть объемы выдачи на уровень благоприятного 2021 года, полагают эксперты ЕРЗ.

«Среднемесячные объемы выдачи ипотеки на новостройки в 2023 году составят более 250 млрд руб. – это абсолютный рекорд. В первом полугодии мы ожидаем возврата этого показателя к уровню первого полугодия 2021 года – к отметке порядка 140 млрд руб. в месяц. Это тоже солидная цифра», – отметил руководитель портала ЕРЗ Кирилл Холопик

В 2024 году, по мнению экспертов, выдачи:

🔘семейной ипотеки сократятся на 27%. При этом доля программы в общей структуре ипотечного кредитования новостроек превысит 53%;
🔘льготной ипотеки снизятся в 2 раза;
🔘рыночной ипотеки сократятся на 70%.

@rusipoteka #мнение

🏠 Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем при покупке в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении "Сельской", "Арктической" и "Дальневосточной" программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

📎И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Снова. Мы к вам опять с проблемой (спасибо нашим читателям, обратили внимание).

31.12.2023 волшебная дата, она отсекает несколько полезных гражданам условий ипотеки.

В том числе:

Семейная ипотека. Дата рождения детей (кроме двух, которые до 18 лет, без даты рождения) в постановлении № 1711 от 30.12.17 указана как 31.12.2023 и эту дату пока никто не продлял.
Это влечет за собой то, что семьи с одним ребенком, рожденным после 01.01.2024, получить семейную ипотеку не смогут. Хотя, может так и задумано?.. Но странно, вроде присутствует озабоченность про рождение новых детей.

450000 на погашение ипотеки для многодетных. Дата рождения детей в многодетной семье Федеральный закон № 157-ФЗ от 03.07.2019 указана как 31.12.2023 и эту дату пока никто не продлял.
Это также влечет за собой то, что многодетные семьи с ребенком, рожденным после 01.01.2024, получить 450000 руб на погашение ипотеки не смогут. И это странно, вроде многодетные семьи у нас поощряют.

И вот еще.

Помните, тему с материальной выгодой, когда получил кредит по ставке ниже ключевой ставки. Актуально было, когда в 2022 году ключевая ставка резко выросла. Разбирали тогда очень подробно тут, полюбопытствуйте (там получилось длинно, аж два текста пришлось делать, т.к. пытались объяснить все).

Напомним кратко:

Материальная выгода появляется из-за "экономии" на процентах, когда фактическая ставка по кредиту меньше ⅔ ключевой. В теперешних условиях, если кредит был получен по ставке ниже 2/3 от 16%, т.е. ниже 10,67 (а это многие ранее выданные ипотечные кредиты), он попадает на НДФЛ от материальной выгоды.
Об этом гласит п.2 ст.212 Налогового кодекса (НК РФ), а НДФЛ тут не 13%, а  35% (п.2 ст.224 НК РФ).
Сразу успокоим, для обычных граждан тут проблем нет, а вот для тех, кто связан с кредитором, те же сотрудники банка, получившие ипотеку в своем же банке, могут снова «попасть» под раздачу.

В 2022 году Минфин подсуетился и внес в НК РФ изменения, которые устраняли эту проблему. В частности, в НК РФ внесли новый пункт в статью 217 в части доходов, не подлежащих налогообложению, а именно:
"п. 90) доходы в виде материальной выгоды, полученные в 2021 - 2023 годах" (введен 26.03.2022 N 67-ФЗ).

Минфин даже разослал дополнительные разъяснения по этому поводу, указав, чтобы налоговые службы пересчитали все задним числом, за 2021 год (Письмо ФНС от 28.03.2022 N БС-4-11/3695@).

«Таким образом, не подлежат обложению НДФЛ доходы в виде материальной выгоды, полученные налогоплательщиками в 2021 - 2023 годах от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами от организаций (индивидуальных предпринимателей), с которыми налогоплательщики состоят в трудовых отношениях, ...».

❗️ Но дело в том, что 2023 закончится через несколько дней. И этот момент тоже никто пока не продлял. То есть в 2024 году проблема снова появится, т.к. с 01.01.2024 материальная выгода с разницы в процентах для взаимозависимых с кредитором лиц снова активна. Расчет НДФЛ с матвыгоды будет считать банк-работодатель (как пример).

Кстати, АБР спросила ФНС об этой проблеме, в ответе им указали, что, да, такое есть, и ФНС поддерживает продление, и даже бессрочно, но если кредит был получен в рамках госпрограмм.

Снова ждем, поправят ли и что именно поправят…

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

📊 Страхование имущества граждан в последние годы демонстрирует стабильный рост, что во многом можно объяснить развитием ипотечного страхования, говорится в обзоре АКРА.

«За девять месяцев 2023 года прирост премий по страхованию имущества граждан составил 41%. Это было связано как со значительным наращиванием ипотечного кредитования в 2023 году, так и с эффектом низкой базы 2022 года, в середине которого реализация многих ипотечных программ была приостановлена», – отмечают аналитики.

По итогам 2023 года премии по этому виду страхования АКРА прогнозирует на уровне 110–115 млрд руб. (+34% в годовом сопоставлении). Замедление роста объясняется ожидаемым снижением объемов ипотеки на фоне повышения ставок в IV кв. 2023-го.

✈️Это может оказать давление на результаты 2024 года, по итогам которого агентство ожидает увидеть премии по страхованию имущества граждан на уровне показателя за 2023 год (от 110 до 115 млрд руб.).

@rusipoteka