ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УВЕРЕННЫЙ НОЯБРЬ, НО ШЛАГБАУМЫ - УЖЕ НА ГОРИЗОНТЕ

По данным ДОМ.рф на конец ноября в процессе строительства в РФ находилось 107.3 млн м2 жилой площади в МКД, это 6.6% гг vs аналогичных 5.2% гг и 3.9% гг двумя месяцами ранее.

Ноябрь оказался еще более уверенным по темпам, чем октябрь: неплохая динамика и сданного и строящегося жилья. Доля проданного жилья поднялась до 33.3% (цифры 2021 года – порядка 45%) .

Спрос на новостройки в ноябре был уже привычно высоким, много заявок на “льготную ипотеку” были еще одобрены еще до этого и по куда более мягким (насколько оправданным для экономики – вопрос) условиям. Сейчас сворачивание льгот с запозданием, но стартовало, и рынок будет ожидать возвращения к нормальным уровням и объемов строительства и цен на недвижимость. Хотя, конечно, основная часть спроса обеспечена “кредитным счастьем”, наличия пузыря в этом сегменте уже никто не отрицает

⚡️Минстрой готов инвестировать время и силы, а также проводить необходимую работу по нормативно-правовой базе для развития ИИ в строительстве

По словам замглавы ведомства Константина Михайлика, Минстрой готов на себя взять менеджмент этого направления и усилий девелоперов, вместе с ДOМ.PФ вступая в диалог с Яндексом, Сбером и ответственными органами.

При этом для развития ИИ российской стройотрасли не нужно заимствовать иностранные технологии.

💬«Моя личная позиция — нет, нам это не нужно. Я жесткий сторонник того, что нам нужно идти по своему собственному пути, а не выбирать легкий путь заимствования. Если бы в двухтысячные мы не потеряли бы время и не начали бы заниматься локализацией чужих технологий, то создали бы уже сейчас свои. При этом за последние два года мы прошли путь больше, чем за предыдущие 20 лет. Сейчас у нас есть собственный потенциал, давайте его использовать»,— сказал он на круглом столе «Нейросети в девелопменте. Итоги года. Планы развития на 2024 год».

Все девелоперы-участники круглого стола с энтузиазмом восприняли предложение Минстроя РФ по объединению усилий в области ИИ.

#ии #цифровизация

Как-то писали (1 и 2), что высокая ставка ЦБ совсем не приговор для вторичного рынка, потому что сделки на первичке будут стимулировать сделки на вторичке с лагом.

Но забыли упомянуть главную причину: ипотека составляет лишь треть от всех сделок на вторичном рынке.

Отдел анализа данных настаивает, что нужно считать в метрах, чтобы лучше отражать, сделки с небольшой ипотекой (когда ваш ПВ условно 90%), но таких данных у нас нет.

Что есть:
1. Информация о сделках купли-продажи жилья по росреестру.
2. Информация о выданных ипотечных кредитах от ЦБ.

Первичный рынок - сильно зависит от ипотеки: сейчас почти 90% сделок против 50-60% до начала льготных программ: разрыв цен между первичным и вторичным рынком выталкивает покупателей за кэш в ипотеку.
Сворачивание льготной ипотеки будто должно сильно ударить по рынку, ведь отношение платежа к доходам станет очень высоким? Нет, выплачивать кредит можно не только из доходов, но и из накоплений, куда в том числе мы включаем и стоимость жилья в собственности (доставшееся многим по приватизации). Поэтому ПДН очень косвенно говорит нам о качестве заемщиков.

Но на вторичном рынке высокая оборачиваемость достигается благодаря «альтернативным сделкам». Граждане просто обмениваются квартирами с доплатой: накопить на дополнительные 10-15 квадратных метров не сложнее, чем на первоначальный взнос (это те же 20-30% от средней квартиры 50-55 кв. м), но зато никаких долгов.

Самая высокая доля ипотечных сделок (почти 40%) была в 2020-2021 году в период самой мягкой денежно-кредитной политики.

Мы согласны, что рынок в следующем году будет тормозить, но, повторим еще раз: из-за перераспределения спроса после ажиотажа этого года. Рост ставок для вторички будет вторичен (простите…), так как затронет не более 30% всех сделок. С другой стороны, высокие продажи в новостройках в 2023 году поддержат активность в старом фонде в 2024.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

В АКРА говорят, что "такой низкий уровень досрочного возврата ипотеки не наблюдался как минимум в течение трех последних лет" , а причиной стало то, что "гражданам стало выгоднее размещать свободные денежные средства в банках, особенно если ипотека была взята под льготный процент, так как повышение процентных ставок отразилось на доходности вкладов и текущих счетов".

Лично мне кажется, что основная причина снижения "досрочек" все же связана с разогнавшейся инфляцией и отсутствием сигналов к ее замедлению😏

@MarketOverview

Короче, банки с правительством придумали выдавать льготную ипотеку не за счет бюджета (денег нет), а за счет застройщика, который будет перекладывать эти расходы на покупателя. Держитесь там.

... и. не дай божечка, застрою заикнуться о дополнительном снижении ставки по госипотеке... вот эти все их программы "Семейка 3%" и тэдэ - отвалишь Сберу ещё 25+ % суммы кредита покупашки 😁

Скрин из презы Сбера полетел по тележке @iliilitop

Кстати, на фоне вводимых комиссий для застройщиков по льготной ипотеке становится понятнее, почему Герман Оскарович говорил, что доходы Сбера в 2024 году не упадут.

В Питере Сэтл/Петербургская недвижимость решили не париться и сразу добавили 8% к ДДУ при ипотеке от Сбера.
Праздник к нам приходит.

Баста, карапузики, кончилися танцы (с) - намекнули моему товарищу Алексею в Сбере @iliilitop

На фоне по сути монополии Сбера и ВТБ на рынке ипотеки (80% рынка) будет интересно посмотреть на реакцию ВТБ. Повторят схему «зеленого» или в противовес захотят дружить с застройщиками? Надо ли им это сейчас? Есть ли ресурс? Альфа банку, Росбанку и прочим тоже предоставлен шанс забрать долю рынка. В ущерб маржинальности, конечно.

⚙️ Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15%3 в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

◽️ Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы ПВ формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования ПВ (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.

◽️ Чтобы предотвратить такие практики, ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.

◽️ Повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.

Эксклюзив! Скрытая камера... На видосе ребята перекладывают в цену недвижки свои %-ты...

Кто в этой цепочке ЦБ, банкстер, застрой, покупашка... разобрать не могу 😁 @iliilitop

Власти обсуждают запуск новой программы льготной ипотеки, ставка по которой будет привязана к уровню зарплат в регионах. Об этом в своем интервью заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

@nedvizhna24

У застройщиков день прошёл как в бреду. Все уже готовились к Новому году и тут как гром среди ясного неба - новые вводные от Сбербанка. Которые, по сути, для большого числа застройщиков, буквально плавающих на грани рентабельности, окажутся просто губительными. Самые резвые поступили просто и ожидаемо - объявили, что отныне при ипотеке Сбербанка цена объекта сразу на 8% выше, переложив тем самым свои расходы в цену. Большинство просто притихли, понимая, что до 11 января ещё долго, и переформатировав работу отдела продаж до этого числа без выходных. Расчёт на ажиотаж.

Но проблема в том, что это на та новость, которая вызовет потребительский ажиотаж. Ведь дело касается исключительно карманов застройщиков, а потребителям эта рубашка не ближе к телу.

Для тех, кто любит поразмыслить, озвучим следующие тезисы:

1) Меры, озвученные Сбербанком, выглядят настолько грабительскими и противоречащими задачам, которые стоят перед стройкомплексом - тем самым драйвером, который не позволил экономике рухнуть в период жесточайших санкций - что они наводят на мысли о том, что всё может быть переиграно

2) У нас привыкли думать, что то, что говорит Сбер - говорит нам государство. В этом случае очевидно, что это не так. Это какая-то своя игра Сбера, с государством ли, с Центробанком ли, но государство точно не думает так, как в данном случае думает Сбер

3) Прошли сутки, но ни один другой крупный банк об аналогичных мерах не объявил

4) Есть полный бардак в инфополе, появились вбросы типа "Сбер будет работать только с аккредитованными застройщиками", "Сбер вообще единственный кто поддерживает льготную ипотеку" и так далее, такое ощущение, что роль этого инфошлака - перебить/сбить возможный градус недовольства Сбером для отчетов АП. Тем удивительнее эта арт-подготовка выглядит на фоне того, что зримого негатива так и не появилось - застройщики просто пока в шоке, зато Сбер свои фальстарты предупредительные запустил - видно, что готовились

Варианты остаются такие:

1) Это всё окажется игрой Сбера против тех, кто против них и вскоре всё будет пересмотрено

2) В 2024 году о лидерстве Сбера в ипотеке можно забыть, на первые места выйдут ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, Совкомбанк, Банк ДОМ.РФ, Тинькофф. Игроки очень разные, но совокупность административных и маркетинговых преимуществ даст серьезные шансы ВТБ (адмресурс), Газпромбанку (завязан на зарплатных клиентов с Севера), Альфе (маркетинг), ДОМ.РФ (адмресурс), Тинькофф (маркетинг). Будет интересно посмотреть, не правда ли )

Кажется, по поводу этого вброса пока что не стоит принимать серьезных решений, лучше какое-то время подождать. Потому что времена нынче странные )