​​Себестоимость строительства: окончание строительного сезона остановило рост

Приближение праздников чувствуется все более отчетливо, и мы продолжаем подводить итоги уходящего года. В последнее время мы много писали о доходной части бизнеса застройщиков – разбирали, что происходит с продажами и куда движутся цены (тут и тут).

Пришло время посмотреть поближе на себестоимость строительства и поделиться ожиданиями на предстоящий год:

▪️Наш индекс себестоимости* впервые с начала года снизился – сказалось окончание строительного сезона. В ноябре цены на большинство стройматериалов отошли от исторических максимумов. При этом за год индекс все равно вырос на ~19%.

▪️Наибольшее снижение испытали цены на арматуру (-15% за два месяца). Больше всего арматура подешевела в Поволжье, на Урале и Северо-Западе (-24%, -22% и -21%). Не исключаем, что запал производителей поднимать цены также остудило обращение Минпромторга в ФАС.

▪️Также умеренно снизились цены на бетон, кирпич и топливо. Против тренда пошли цены на кабельную продукцию (+17% за 2 мес.) и строительные растворы (+13%) из-за удорожания сырья (медь и нефтяной битум).

Цены на медь вблизи максимумов на глобальных рынках из-за уверенного спроса со стороны «зеленой» энергетики. А стоимость битума на внутреннем рынке выросла после увеличения квоты на экспорт в Казахстан втрое.

▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий в сентябре-октябре составлял 15-20% г/г. В стройке нехватка кадров чувствуется особенно сильно – сектор стал главным «донором» рабочей силы в последние два года: в сентябре 2023 г. по сравнению с сентябрем 2021 г. число занятых в строительном секторе снизилось на 350 тыс. человек.

Из-за этого приходится поднимать зарплаты. А особо отличившиеся из Новосибирска пытаются привлечь в отрасль около 2 тыс. работников из Северной Кореи.

💬 А что о себестоимости говорят сами застройщики? В проектных декларациях они указывают себестоимость проектов и цены реализации квартир. Мы понимаем, что к этим данным нужно относиться с осторожностью (особенно по себестоимости), но на макро уровне они неплохо показывают тренды.

В тех проектах, которые ввелись в 2023 году, себестоимость строительства была на ~20% выше, чем в 2022 г. Но это взгляд в прошлое, поскольку в этом году вводились проекты, запущенные несколько лет назад.

В те же проектах, которые запустились в этом году, средняя себестоимость 1 кв. м общей площади выросла на ~8%, то есть пока в целом приемлемо, особенно с ростом цен на жилье, который случился в последние месяцы.

💡В следующем году темпы роста себестоимости строительства наверняка снизятся вместе с общим замеделением деловой активности в стране и сокращением запусков новых проектов. Особенно, если курс рубля будет стабильным.

Главным фактором неопределенности в этом контексте остаётся дефицит на рынке труда, который может сохранить темпы роста зарплат на повышенном уровне.

* по главе 2 сводного сметного расчета, т.е. не учитываем стоимость земли, разработки документации, затраты на маркетинг и т.д.

@DomusVerus

Постараемся совсем закрыть тему льготной ипотеки до конца года и уже двигаться дальше. Еще немного про затоваренность на рынке.

Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.

А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).

В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.

Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.

В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.

Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережить мнимое ужесточение массовой льготной ипотеки, но ее полную отмену.

Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть, цены накачаны дефицитом). Но льготная ипотека больше не решает проблему ограниченного предложения.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Дом. рф подводит итоги года по объемам строительства жилых помещений среди крупных регионов.

Москва продолжает строить больше всех (17,2 млн кв. м). Второе место занимает Московская область (8,8 млн кв. м). Третье - Краснодарский край (8 млн кв. м).

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ: ОБЪЕМЫ “ЛЬГОТНО-ИПОТЕЧНЫХ” НОВОСТРОЕК ПОКА ВПОЛНЕ УВЕРЕННЫЕ. ПОКА ЧТО…

По данным Росстата , в ноябре ввод жилья в РФ составил 7.021 млн м2 (28.9% гг) vs 6.468 млн м2 (-25.5% гг) в октябре; за 11М23 – 93.22 млн м2 (-0.05% гг). Годовые темпы – довольно высокие и в МКД (32.6% гг в ноябре) и в ИЖС (21.1% гг).

Наиболее показательный сегмент, ввод многоквартирных домов, по итогам января-ноября демонстрирует рост почти на 10% гг vs 7.4% гг за 10М23. Первичка по-прежнему пребывает в условиях искусственно разогретого спроса, подпитываемого льготной ипотекой, которую только недавно начали ограничивать по параметрам. Цены, хоть и не растут такими темпами как месяцами ранее, но все равно находятся вне адекватных уровней и до их соответствия текущему платежеспособному спросу населения пока еще достаточно далеко. Ужесточение условий по льготным кредитам должно нормализовать рынок, вопрос – насколько быстро…

ГК ФСК Владимира Воронина выиграла торги по покупке у РЖД комплекса зданий и права субаренды 2,7 га на Дальневосточном проспекте, 5, в Невском районе Санкт-Петербурга. Информация об этом указана в аукционной документации. Сумма сделки составит 1,28 млрд руб., что вдвое выше начальной цены лота. Владельцем участка, где ранее находилась база по ремонту путевых и дорожных машин, является Росимущество. До этого ФСК выкупила в Петербурге активы ушедшего с российского рынка шведского девелопера Bonava.

Девелопер Самолёт заявляет о планах занять 20% рынка Екатеринбурга, а мы напоминаем чем отличается этот рынок от большинства других городов.

@REBURG

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УВЕРЕННЫЙ НОЯБРЬ, НО ШЛАГБАУМЫ - УЖЕ НА ГОРИЗОНТЕ

По данным ДОМ.рф на конец ноября в процессе строительства в РФ находилось 107.3 млн м2 жилой площади в МКД, это 6.6% гг vs аналогичных 5.2% гг и 3.9% гг двумя месяцами ранее.

Ноябрь оказался еще более уверенным по темпам, чем октябрь: неплохая динамика и сданного и строящегося жилья. Доля проданного жилья поднялась до 33.3% (цифры 2021 года – порядка 45%) .

Спрос на новостройки в ноябре был уже привычно высоким, много заявок на “льготную ипотеку” были еще одобрены еще до этого и по куда более мягким (насколько оправданным для экономики – вопрос) условиям. Сейчас сворачивание льгот с запозданием, но стартовало, и рынок будет ожидать возвращения к нормальным уровням и объемов строительства и цен на недвижимость. Хотя, конечно, основная часть спроса обеспечена “кредитным счастьем”, наличия пузыря в этом сегменте уже никто не отрицает

⚡️Минстрой готов инвестировать время и силы, а также проводить необходимую работу по нормативно-правовой базе для развития ИИ в строительстве

По словам замглавы ведомства Константина Михайлика, Минстрой готов на себя взять менеджмент этого направления и усилий девелоперов, вместе с ДOМ.PФ вступая в диалог с Яндексом, Сбером и ответственными органами.

При этом для развития ИИ российской стройотрасли не нужно заимствовать иностранные технологии.

💬«Моя личная позиция — нет, нам это не нужно. Я жесткий сторонник того, что нам нужно идти по своему собственному пути, а не выбирать легкий путь заимствования. Если бы в двухтысячные мы не потеряли бы время и не начали бы заниматься локализацией чужих технологий, то создали бы уже сейчас свои. При этом за последние два года мы прошли путь больше, чем за предыдущие 20 лет. Сейчас у нас есть собственный потенциал, давайте его использовать»,— сказал он на круглом столе «Нейросети в девелопменте. Итоги года. Планы развития на 2024 год».

Все девелоперы-участники круглого стола с энтузиазмом восприняли предложение Минстроя РФ по объединению усилий в области ИИ.

#ии #цифровизация

Как-то писали (1 и 2), что высокая ставка ЦБ совсем не приговор для вторичного рынка, потому что сделки на первичке будут стимулировать сделки на вторичке с лагом.

Но забыли упомянуть главную причину: ипотека составляет лишь треть от всех сделок на вторичном рынке.

Отдел анализа данных настаивает, что нужно считать в метрах, чтобы лучше отражать, сделки с небольшой ипотекой (когда ваш ПВ условно 90%), но таких данных у нас нет.

Что есть:
1. Информация о сделках купли-продажи жилья по росреестру.
2. Информация о выданных ипотечных кредитах от ЦБ.

Первичный рынок - сильно зависит от ипотеки: сейчас почти 90% сделок против 50-60% до начала льготных программ: разрыв цен между первичным и вторичным рынком выталкивает покупателей за кэш в ипотеку.
Сворачивание льготной ипотеки будто должно сильно ударить по рынку, ведь отношение платежа к доходам станет очень высоким? Нет, выплачивать кредит можно не только из доходов, но и из накоплений, куда в том числе мы включаем и стоимость жилья в собственности (доставшееся многим по приватизации). Поэтому ПДН очень косвенно говорит нам о качестве заемщиков.

Но на вторичном рынке высокая оборачиваемость достигается благодаря «альтернативным сделкам». Граждане просто обмениваются квартирами с доплатой: накопить на дополнительные 10-15 квадратных метров не сложнее, чем на первоначальный взнос (это те же 20-30% от средней квартиры 50-55 кв. м), но зато никаких долгов.

Самая высокая доля ипотечных сделок (почти 40%) была в 2020-2021 году в период самой мягкой денежно-кредитной политики.

Мы согласны, что рынок в следующем году будет тормозить, но, повторим еще раз: из-за перераспределения спроса после ажиотажа этого года. Рост ставок для вторички будет вторичен (простите…), так как затронет не более 30% всех сделок. С другой стороны, высокие продажи в новостройках в 2023 году поддержат активность в старом фонде в 2024.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

В АКРА говорят, что "такой низкий уровень досрочного возврата ипотеки не наблюдался как минимум в течение трех последних лет" , а причиной стало то, что "гражданам стало выгоднее размещать свободные денежные средства в банках, особенно если ипотека была взята под льготный процент, так как повышение процентных ставок отразилось на доходности вкладов и текущих счетов".

Лично мне кажется, что основная причина снижения "досрочек" все же связана с разогнавшейся инфляцией и отсутствием сигналов к ее замедлению😏

@MarketOverview

Короче, банки с правительством придумали выдавать льготную ипотеку не за счет бюджета (денег нет), а за счет застройщика, который будет перекладывать эти расходы на покупателя. Держитесь там.

... и. не дай божечка, застрою заикнуться о дополнительном снижении ставки по госипотеке... вот эти все их программы "Семейка 3%" и тэдэ - отвалишь Сберу ещё 25+ % суммы кредита покупашки 😁

Скрин из презы Сбера полетел по тележке @iliilitop

Кстати, на фоне вводимых комиссий для застройщиков по льготной ипотеке становится понятнее, почему Герман Оскарович говорил, что доходы Сбера в 2024 году не упадут.

В Питере Сэтл/Петербургская недвижимость решили не париться и сразу добавили 8% к ДДУ при ипотеке от Сбера.
Праздник к нам приходит.