⚡️Уже 1.08 впервые пройдёт БИТВА IT-решений от застройщиков

— БИТВА КРУПНЕЙШИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ СТРАНЫ —

Напомним, на «битве it-решений» 11.07 возникла идея сразиться техническими разработками именно застройщикам. Ключевое, что все решения будут представлены ВПЕРВЫЕ.

В формате 10-минутных презентаций 5 цифровых лидеров за один час покажут свои передовые разработки, чтобы зрители выбрали лучшее решение.

Сразятся: ✔️Группа «Самолет»
Тимофей Ухарев — Директор по продуктовой разработке Самолет 10D Группы «Самолет» (с решением «Сервис раздачи рабочей документации»)

✔️ПИК
— Михаил Козлов — Заместитель директора по автоматизации проектного блока ПИК
—Сергей Кривой — Руководитель продукта Family Manager, ПИК
(с линейкой решений BIMTeam)

✔️Холдинг Setl Group
Михаил Малыхин — Директор по развитию цифровых технологий холдинга Setl Group (с новым секретным решением)

✔️AVA Group
Алексей Володеев — Заместитель вице-президента по цифровизации AVA Group (с решением AVAlin)

✔️ГК РОМЕКС
Владимир Гайдай — Директор ИТ ГК РОМЕКС
(с решением «АИС КУСП, контроль и управление строительным проектом»)

По вопросам участия в круглых столах и битвах @svetlanaopryshko (следующая пройдёт 29.08)

Зарегистрироваться на просмотр👇🏻
https://всеостройке.рф/meropriyatiya/bitva-it-reshenij-ot-zastrojshhikov/

Вчера 4 депутата запустили проект правок в наш перештопанный 214-ФЗ:
▪️Разрешить законом застроям досрочную передачу объекта.
▪️Ограничить max размер неустойки за просрочку по уникальным объектам - 5% от цены ДДУ

Что здесь ширма, а что цель?
По 214-ФЗ, действительно, не допускается досрочное исполнение застроем обязательства по передаче объекта долевого строительства (п.3, ст.8).
Но, там же "если иное не установлено договором". Получается, достаточно вставить такую строчку в ДДУ и вопрос решён. Не помню случаев, когда это мешало застрою сдаваться досрочно. Или когда дольщик хватался за сердце от новостей о досрочной сдаче дома.

Тогда к чему очередные заплатки?
Чтобы замазать лоббирование ограничения неустойки на некие "уникальные объекты". А это, например, любые высотки от 100 м, или примерно от 30+ этажей (п.2, ст. 48.1, ГрК РФ).

В пояснительной записке это прикрывается тезисами от "такие объекты почти построены, но санкции... оборудование... поставки", и до "иначе банкротство застроя - недострой - обманутые дольщики". Депутаты умалчивают о действующем моратории на неустойку. И о том, что выплата неустойки по определению не может стать причиной недостроя.

Теперь посчитаем. Возьмём условный ср. прайс в столичных высотках - 40 млн р. Предлагаемые 5% это 2 млн.
За просрочку на 6 мес. дольщик по закону может заявляться на 3,6 млн по ДДУ + 1,8 млн 50% штрафа за отказ застроя от досудебки. Или около 5,4 млн р.
Суды обычно режут требования до 50-60%. Реальная выплата тогда порядка 2-3 млн.

Вроде вот они - те же 2 млн (5% от ДДУ). Да, но теперь то суды будут резать от изначально меньшей суммы... А если просрочка больше примера в расчёте?

Потребительскому терроризму - бой. Неутомимости лобби застроев - привет
@iliilitop

Нередкая практика некоторых застройщиков тянуть с вводом инфраструктурных объектов, ссылаясь на нерентабельность, но МИЦ, как выяснилось, демонстрирует совершенно иную философию. Сообщения от компании за последнее время показывают, что они не только соблюдают сроки, но и активно развивают инфраструктуру вместе с жилыми комплексами.

Даже на фоне завершения крупных сделок, когда можно было бы расслабиться и не доделывать определенные нюансы, МИЦ продолжает удивлять. Например, в жилом комплексе «Цветочные Поляны», компания перенесла сроки ввода корпусов на целый год раньше, также МИЦ ставит акцент на развитие социальной инфраструктуры.

С начала текущего года компания успешно завершила строительство четырех детских садов, обеспечивающих вместимость на 850 мест, и трех школ с общим числом мест для 3025 учащихся на территории Новой Москвы. В короткие сроки. Эти достижения говорят сами за себя и подтверждают приверженность компании своим обязательствам перед клиентами и обществом. Также помимо уже функционирующих детских садов и школ, ГК МИЦ продолжает активно строить еще одну школу, чтобы удовлетворить растущие потребности общества в качественном образовании.

Как в целом во всех регионах страны вели себя цены на рынке жилых новостроек с начала 2023 года. Где-то очевидно они не могли просто стоять спокойно, а где-то медленно, но ползли вверх.

Банк России пишет:
«Перераспределение спроса на вторичный рынок связано с опережающим ростом цен на первичном, что вместе с возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью может делать «вторичку» несколько привлекательнее. Дополнительно на первичный рынок, вероятно, влияет ужесточение с 01.06.2023 некоторых подходов в макропруденциальном регулировании – в частности, новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 01.01.2024) для неприменения макронадбавок
по льготным кредитам с господдержкой»

Тем временем перераспределение спроса между первичкой и вторичкой: на среднем уровне 2020-2021 года (смотрим график). Разрыв в ценах и ипотечных ставках уже присутствовали. Ужесточения надбавок еще даже не планируется. За июнь данные только в денежном выражении, а количество кредитов узнаем через неделю, но как видим, кривые двигаются сонаправленно.

Что упускают коллеги из ЦБ?

Квартира на вторичном рынке и квартира в новостройке — это не совершенные субституты (товары заменители). То есть первичный и вторичный рынок скорее дополняют друг друга, чем конкурируют. К слову, и аренда не является в полной мере альтернативой покупке.

Исторически в России одна сделка на первичном рынке порождает 4-5 сделок на вторичном. Как это работает?
🔹Смотрим график оборачиваемости (скорости погашения кредитов). На первичном рынке это константа на всей истории наблюдений (даже с учетом рефинансирования) на уровне 2 лет**, потому что покупатель квартиры в строящемся жилье гасит ипотеку средствами от продажи своей вторички.
🔹Покупатель не вносит эти средства в качестве первоначального взноса, потому что пока дом строится, а потом идет ремонт, ему нужно где-то жить. А за это время цена вторичного жилья успевает еще подрасти при фиксированной стоимости нового жилья — сплошные выгоды.

*про 2 года могут быть оговорки, но нам важнее, что оборачиваемость первички и вторички кратно отличаются

(1/2)

#жилье
@unexpectedvalue

-> Но эту квартиру на вторичном рынке покупают не бездомные граждане. Происходят любимые всеми риелторами «альтернативные продажи», когда продаешь свою, берешь квартиру побольше, а разницу добиваешь ипотекой. «Бездомные» замыкают эту цепочку, приобретая жилье на самых рыночных условиях из возможных.

Это дает разрыв в средней сумме кредита между первичным и вторичным рынком почти 50%, что выше разрыва цен по Росстату в 40%, на который ранее ссылался ЦБ. Но эти 40% тоже некорректная величина, так как среднюю цену жилья по России Росстат считает как простое среднее-арифметическое по регионам. Средние ипотеки считаются намного лучше.

Поэтому всплеск продаж на первичном рынке с лагом будет вызывать всплеск продаж на вторичке.

Но и это еще не все!
Как мы уже рассказывали, дефицит предложения новостроек в 2020-2021 годах привел к повышенному спросу на объекты с датой ввода через год и через два года (сейчас этот эффект уходит). То есть покупателю нужно где-то жить не полгода-год с учетом ремонта, а все 2-3. Сколько лет прошло с 2020-2021? Совпадение?

Описанное, разумеется, не универсальное правило, но описывает доминирующие паттерны поведения, поэтому у нас у всех найдутся друг или подруга, которые сделали иначе. Главное не забывать, что цикл в жилье намного длиннее, чем 1-2 года (он примерно равен среднесрочному экономическому циклу, но немного опережает его), поэтому оперативные данные нужно смотреть в контексте хотя бы текущей фазы цикла, даже если у нас «новая реальность», «структурная трансформация» или как мы сейчас это называем.

(2/2)

#жилье
@unexpectedvalue

💲 Несколько миллионов за одну сделку!

Недвижимость — огромное пространство для заработка. Если знать, какие инструменты использовать, как продавать и главное кому.

✅ На канале Сергея Евсеева расскажем:

- Как проектировать и строить дома и целые поселки
- Что влияет на продажи недвижимости
- Что сейчас в трендах сферы девелопмента
- Почему отдел продаж так важен в сфере недвижимости
- Как не провалиться на своем первом проекте

Простые факты об эксперте — Сергее Евсееве:
- Опытный девелопер, а не простой строитель
- Строит ИЖС с 2007 года
- Всего построил более 300 домов
- Общая стоимость всех построенных домов > 1 млрд(!) рублей

🔆Канале подойдет ВСЕМ кому интересна тема строительства и технологий. Неважно, построили вы один дом или сотню, проектируете участки или целые поселки, работаете риэлтором или планируете инвестировать в недвижимость.

👍Вы всегда найдете МНОГО полезной информации по теме строительства и не только. Просто переходите по ссылке и подписывайтесь:
https://xn--r1a.website/+2JMyB4ZVsnU4N2Qy

​​Обзор банковского сектора и метрики ПФ – хрупкое равновесие

Как и обещали, обсудим вчерашние данные по банковскому сектору. Ипотечный портфель в июне вырос на 2,5% м/м, а новых кредитов было выдано на 628 млрд руб. – третий в истории результат после декабря 2020 и 2021 гг. Потреб. кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,6% м/м).

В целом, мы все это уже много раз обсуждали, поэтому лучше сконцентрируемся на показателях проектного финансирования жилья.
 
1. Напомним, что после периодов перепроданности (2020-2021 гг.) и недопроданности (2022 г.) рынок пришел в нормальное состояние – темпы роста счетов эскроу сравнялись с темпами роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ). То есть продажи примерно стали равны темпам стройки, а покрытие ОСЗ счетами эскроу стабильно находится вблизи 84% уже как полгода. Вроде бы все хорошо и можно расслабиться.
 
2. Но ситуация чуть сложнее. Чтобы это проиллюстрировать, попробуем оценить, есть ли у притоков на эскроу и приростов ОСЗ условно «нормальный коридор», внутри которого они колеблются, и где относительно этого коридора показатели находятся сейчас (см. график ниже).
 
Начнем с кредитного портфеля:
 
▪️С начала 2020 года выдачи кредитных средств быстро росли за счет постепенного перехода отрасли на эскроу и ПФ. И к 2П 2022 г. в среднем прирост кредитных средств составлял 360-370 млрд. руб. в месяц. Далее логично было ожидать если не бурного роста показателя, то, как минимум, медленного увеличения на инфляцию. Но произошло ровно обратное – выдачи (а значит и темпы строительства) упали на 20% и с января 2023 г. колеблются вблизи 300 млрд. Не помогло даже начало строительного сезона.
 
▪️С учетом роста запусков и портфеля такое могло произойти только из-за переноса сроков вводов жилья, но массовых переносов вроде бы не было. Так почему же приросты кредитных средств сократились? Дело в том, что застройщики обычно перестраховываются и закладывают полугодовой запас перед выдачей ключей счастливым покупателям – и, похоже, они использовали его в январе-июне.
 
▪️Но это значит, что к текущему моменту запас уже должен исчерпаться, и далее сниженные темпы строительства можно будет поддерживать только реальным переносом ввода проектов. Таким образом, выдачи кредитных средств сейчас скорее находятся вблизи нижней границе «нормального коридора».
 
А что с продажами:
 
▪️Притоки на эскроу последние годы были очень волатильны и сейчас скорее находятся вблизи верхней границы «нормального» уровня: в марте-июне этого года на эскроу притекало около 350 млрд руб. в мес. – близко к пиковым значениям конца 2021 г.
 
▪️Далее ждать заметного роста притоков вряд ли стоит – цены стабилизировались, темпы продаж вернулись к норме, а правительство все чаще говорит о сворачивании льготной ипотеки и большей «адресности» программ поддержки.
 
💡Таким образом, темпы продаж и строительства действительно совпадают, сохраняя баланс на рынке. Но происходит это лишь потому, что мы идем по нижней границе «нормального коридора» по строительству и по верхней границе продаж. Стало быть, текущее равновесие является хрупким – если продажи упадут, начнутся переносы вводов и снижение прибыльности проектов. А значит страдать будут и застройщики, и банки, и покупатели жилья.
 
В общем, мы вновь пришли к тому, что продажи – всему голова. Переход в сторону «адресности» программ и отмена льготной ипотеки должны происходить плавно. Иначе хрупкое равновесие может легко превратиться в устойчивый коллапс.
 
@DomusVerus

Данные Клика по структуре ипотечного кола. Как видим, рынок едет на "семейке" - под 20%.

Треть рынка - 36-37% существует на бабки государства. Девелоперы любят стоять с протянутой рукой. Рука протянута, но маржа +20% тоже имеется.

❗️ЦЕНОВОЕ ЦУНАМИ НАЧИНАЕТ СМЕТАТЬ ВСЁ НА СВОЁМ ПУТИ

По данным Росстата, с 18 по 24 июля ИПЦ взлетел на 0.23% VS 0.18% и 0.14% в предыдущие 2 недели. Рост цен с начала июля – 0.61%, с начала года – 3.39%; годовой показатель – 4.2% гг.

То, что происходит – это классический эффект переноса, вызванный обвалом рубля, спровоцировавшим скачок инфляционный ожиданий, и всё это подогретое кредитным бумом (адская смесь!). Главные дорожающие категории – те, которые в большей степени зависят от импорта – БТЭ, авто, отдельные продукты, которые мы импортируем (бананы, помидоры, яблоки). Отдельная история – бензин, подорожавший после объявления о сокращении демпфера (с конца апреля) уже на 4.2%.

Мы повышаем прогноз на июль до 0.62% мм / 4.28% гг, что будет означать ускорение инфляции до 8.0% mm saar (по методике ЦБ, скорее всего, будут в районе 10% mm saar!) Неизбежность следующего шага со стороны ЦБ в сентябре ещё на 100-150 бп вверх не вызывает сомнений.

❗️Владимир Путин поручил представить предложения о льготной ипотеке для школьных учителей

«Правительству Российской Федерации... представить предложения о дополнительных мерах социальной поддержки педагогических работников общеобразовательных организаций, в частности о предоставлении льготных ипотечных кредитов таким педагогическим работникам», – говорится в поручении.

Срок исполнения поручения – 1 ноября. #важное

@rusipoteka

уважаемые, опора России поисследовала отечественный рынок аренды.

вышло так, что он почти весь в белом, что странно на фоне недавних заявлений об очередных попытках вывода рынка из тени. помните? новую гис хотели мутить и там ещё 100 млрд налогов это действие должно было принести в бюджет.

в общем, по мнению опоры России всё уже почти случилось исключительно благодаря сознательности граждан.

но вот апартаменты всё портят. чтобы их сдать, нельзя оставаться человеком. нужно стать предпринимателем, со всеми вытекающими.

вспомнились многочисленные заметки на тему "как богически растёт число ип". чуть ли не каждый второй-третий-десятый становится предпринимателем. наибольшее число в москве.

к несчастью, мы не умеем вычленять статистику по вновь созданным ип с соответствующим этому роду деятельности оквэд. а было бы любопытно посмотреть. вдруг среди этих новых бизнесменов преобладают вовсе и не бизнесмены, а несчастные собственники апартаментов

WE-EXPERT – является аккредитованной компанией, которая оказывает услуги по проведению негосударственной экспертизы проектно-сметной документации и результатам инженерных изысканий. Наша работа выстроена на приоритетном отношении к заказчику – срок получения заключения о негосударственной экспертизе минимальный и гибкий.
Мы стараемся сохранять комфортное ценообразование, не зависимо от ситуации на рынке, а также, осуществляем персональный подход на каждом этапе взаимодействия.
Наши заказчики могут быть уверены в партнерском подходе WE-EXPERT!

прозрачность на стадии возбуждения - это ли не чудо? возбуждения исполнительного производства, разумеется.

можете представить объем данных сего комбо-реестра, уважаемые? долги, официальные доходы, ограничения. и это касательно физлиц. охренеть до чего техника дошла.

а ещё должник и взыскатель смогут контролировать процесс исполнения требований исполнительного документа через личный кабинет на портале госуслуг.

реестровый босх улыбается

уважаемые потребительские экстремисты, можете пока расслабиться и продолжать кошмарить бизнес.

оказалось, что законопроект о потребительском экстремизме, о котором так много говорят закошмаренные потребителями застройщики и профильные ведомства, пока не готов к внесению в госдуму.

интервью Сергея Пахомова уважаемого, буквально напичканное прекрасным. цитировать не будем, прочитайте сами.

из интересного. как вы знаете, всё, что говорится до "но" не щитово. в этом коротком интервью Сергей Александрович "нокнул" дюжину раз.

Но обязанность в досудебном порядке попытаться урегулировать все претензии без участия третьих лиц должна быть. Но у нас интересы собственников, граждан стоят на первом месте.

крч, живем пока со своими правами на достойное качество и компенсацию косяков

Спрос на квартиры в Санкт-Петербурге продолжает оставаться сдержанным, сообщается в обзоре Nikoliers.

За I полугодие 2023 года на первичном рынке Санкт-Петербурга заключено 18,6 тыс. ДДУ, из которых 10,2 тыс. ДДУ пришлось на II квартал (+23% относительно результата предыдущего квартала).

По мнению аналитиков, одной из причин оживления покупательской активности является эффект ожидания снижения доступности ипотечных кредитов. Покупатели стремятся приобрести квартиру на максимально выгодных условиях до их отмены.

Ипотека остается одним из основных драйверов первичного рынка: сделки с привлечением кредитов занимают подавляющую долю в общем объеме ДДУ (87%). #первичка

@rusipoteka

Продолжается миниатюризация жилья в главном «спальнике» Москвы – в Новой Москве.
Совокупная доля студий и 1-комнатных квартир с 49% во II кв. 2022 года выросла до 59,8% во II кв. 2023 года.
Такая тенденция продолжает способствовать тому, что Москва остаётся одним из самых тесных городов страны – в среднем 19,6 кв. м на человека, тогда как в среднем по России этот показатель составляет около 26 кв. м.
Среднедушевая обеспеченность жильём в Москве так и не растёт.