А Николая Васёва мы сегодня поздравляем с днем рождения!
Домклик без него был бы не Домклик. Это тот человек, который изменил рынок ипотеки. Без преувеличений.

Льготная ипотека под 2% будет распространена на молодые семьи, которые живут в арктической зоне России, до 2030 года, сообщил Путин.

В России изменят систему оплаты ЖКУ.

Специальные счета для оплаты коммунальных услуг появятся в России. Такие изменения разрабатывает Минстрой по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина.

Сегодня жильцы перечисляют деньги управляющей компании и не имеют возможности проверить, используются ли они по назначению, отмечают эксперты. Со спецсчетов УК смогут переводить деньги только тем организациям, которые поставляют в дома воду, тепло и электричество. Инициатива повысит финансовую прозрачность в сфере ЖКХ, уверены эксперты, но при этом не решит проблему жильцов-неплательщиков.

🤓Сочи и Краснодарский край. Средние цены в ранее инвестиционно-привлекательном регионе — встали. И стоят на месте почти год. На море полный штиль.
Данные Домэрэф.
🔺Треугольный метр

«Нижний предел призывного возраста не будут повышать до 21 года - глава комитета Госдумы по обороне Картаполов».

Призывной возраст срочной службы составит с 18 до 30 лет.

А помните, как они слезно уверяли, что в армию будут забирать только с 21 года?
Просьба отнестись с пониманием.
Это чтобы быстрее отслужить айтишнику и взять ипотеку - пояснил Картаполов.

Булки застройщиков апартаментов пока полностью расслаблены, так как закон с НДС на апарты действует для проектов с РНС, которое получено позже 1 января 2024 года.

Какой вывод? Сейчас все, кто хотел строить апарты побегут РНС получать впрок, как было в 2018 году из-за появления эскроу счетов.

24.07 в 11:00 (мск) пройдет онлайн круглый стол «Какое значение имеет локация при создании ЖК?»

11:00-12:30 (по МСК)

Обсудим вопросы:

1. В какой части города хотят жить люди — исторической или спальных районах?
2. Какое значение для жителей играет архитектура? И важна ли она?
3. Что делает локацию престижной? Могут ли объекты, расположенные в разных частях города, быть одинаково привлекательны и интересны?
4. Что заставляет людей менять локацию проживания?

Участники:

🔸Ольга Нарт – Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия»
🔸Леон Пряжников — Руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет»
🔸Александр Савельев — Сооснователь и CEO VIRA
🔸Симонтенко Наталья — Директор по связям с общественностью AVA Group
🔸Владимир Пахунов — Директор по маркетингу и рекламе СК «Выбор»
🔸Татьяна Халилова — Исполняющая обязанности директора департамента продаж GloaX

Ссылка на регистрацию👇🏻
https://всеостройке.рф/meropriyatiya/kruglyj-stol-kakoe-znachenie-imeet-lokacziya-pri-sozdanii-zhk/

По вопросам участия @svetlanaopryshko

Центральный банк повысил ключевую ставку на 1%, до 8,5%.

Вот и прогноз ЦБ. Судя по всему, ключ осенью поднимут ещё раз.

Думаю, что поднятие ключа сейчас для квартир в массовом сегменте - пофиг, так как все сидят на игле государственного субсидирования. А вот апарты за сегодня двумя ударами разьебали в пух и прах.

ЦБ всё же повысил ключевую ставку. Причем на 1%. И обещал, что еще поднимет её, если инфляция не будет сокращаться. Я не буду комментировать это решение, так как на мой взгляд, есть и другие способы сокращения инфляции.

Но вопрос, что нас ждет в связи с этим на рынке недвижимости?

1. Банки начнут немного приподнимать ставки. Уровень роста составит примерно 0,5%. Ближайшие пересмотры, кстати, уже были анонсированы некоторыми банками еще неделю или полторы назад.

Почему 0,5%, а не 1%. Первое. Банки тоже не хотят "стрелять себе в ногу". Ипотеку им выдавать нужно и они понимаю, что при текущих ценах на вторичку, уровень 11,5% - плохой уровень.

Второе, у них сейчас в ставке заложены различные риски, в том числе риск падения цены. Этот риск уже сходит на нет. Думаю, аналитики банков понимают это. Потому им есть где ужаться.

Кстати, посмотрим на Сбер. Последнее время он стал одни из самых дорогих банков. При этом люди всё равно рвутся в него за ипотекой. И его доля на вторичке около 60%. Возможно, что Сбер и не будет в этом цикле поднимать ставку.

Но в любом случае, думаю, что ипотека в уровне 10,5% будет доступна для отдельных категорий граждан.

2. Новостройки. Для застройщиков поднятие ключевой ставки, в определенном смысле, желательно. Тут, конечно, вопрос в ставках на проектное финансирование. Но если идут продажи хорошие, то там ставки могут и обнуляться. А вот разрыв по ставкам между вторичкой и новостройками для повышения продаж последних - самое то.

Да и банкам хорошо. Им же за льготную программу доплачивают 3% от ключевой. Значит их доход подрастет. Может так получиться, что на новостройки банки даже еще и снизят немного ставку. То есть разрыв первички и вторички еще больше станет.

Но это, конечно, если Правительство сейчас не решит поднять ставки по льготной ипотеке на тот же процент. Хотя в это не очень верится.

Что в итоге будет?
Новостройки, как не падали в цене, так и не будут. Спрос на них улучшится немного.
Вторичка. Тут в июле-мае спрос расти начал. И у нас даже волнения пошли (у покупателей) мол не будут ли цены расти. А спрос расти начал в том, числе потому что многие, кто хотел купить в августе-сентябре, решили купить сейчас. Пока ставки по ипотеке "хорошие". Так что есть у меня ощущение, что август как раз подсядет по спросу по сравнению с июнем-июлем. И сентябрь, кстати, тоже может.

Что не может не радовать. А то уж больно покупатель нервный стал. У нас даже повышения цен в ходе продажи и покупки происходили. И совсем не разово...

Т.е. были признаки готовящегося поднятия цен. Сейчас его скорее всего не произойдет. Пока люди примут новую реальность. Пока новое заседание ЦБ пройдет, с непонятным пока исходом. Там уже и зима пройдет.

То есть шансы, что цены начнут расти в этом году, на мой взгляд, снизились. Но падения цен, я всё равно не жду. Хотя понимаю, что многие в меня сейчас начнут кидаться тапками.

Судебная практика

Непогода может быть основанием для изменения 
сроков выполнения работ по контракту

Постановление от 02.06.2023 №А73-18049/2021.

Ситуация

Заказчик и Подрядчик заключили контракт на выполнение ремонта автомобильной дороги необщего пользования.

Из-за непогоды сроки выполнения работ были изменены, что было указано в дополнительном соглашении к контракту.
Заказчик обратился в суд с иском о признании допсоглашения недействительным. 

Суды первой и апелляционной инстанции

Поддержали Подрядчика.

Суд округа

Также поддержал Подрядчика и оставил судебные акты 
нижестоящих судов без изменения.

Аргументы

⬩ Сторонами контракта соблюдены условия, допускающие изменение сроков выполнения работ по соглашению сторон в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона 44-ФЗ о контрактной системе. 

⬩ Необходимость изменения сроков выполнения работ связана с соблюдением технологии работ и требований к их качеству — что невозможно в период выпадения обильных осадков. 

Вывод

При соблюдении всех условий сроки выполнения работ, установленные контрактом, могут быть изменены по соглашению сторон. В том числе в случаях, когда контракт не исполнен по независящим от сторон 
обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения либо по вине Подрядчика.

#судебнаяпрактика

Первый взнос: преодоление барьера

В предыдущем посте, посвященном ипотеке, мы рассуждали о минимальном первоначальном взносе и о том, как банки обходят ограничения, введенные ЦБ РФ. С июня без последствий можно выдавать кредита с первым взносом не менее 20% стоимости объекта, с 1 января 2024-го - не менее 30%.
Первый взнос - история важная. Как говорят наши брокеры, у большинства клиентов в масс-маркете нет денег на первоначальный взнос. Кто-то берет потребкредит, другие накапливают хотя бы 5%, «добивают» маткапиталом, чтобы зайти в сделку.
Для преодоления этого барьера нужны совместные действия. Потребительский кредит - крайняя мера, потому что это «дорогие деньги».
Зависимость ставки от размера взноса будет подталкивать интеграцию ипотечных схем в схемы зачета жилья, предоставления аренды по низкой стоимости (от застройщика). Эта тема особенно заинтересует тех девелоперов, у которых большие запасы нераспроданного жилья, квартир «под ключ» (с ремонтом или даже частично меблированных). И для какой-то части заемщиков будет удобнее даже продавать свое жилье, не дожидаясь ввода новостройки, и уходить в аренду. Из этой же сферы - вариации на тему трейд-ин: выкуп квартиры с сохранением права проживания (по договору аренды).
Полагаю, застройщики и банки будут вынуждены идти по пути формирования более глубокой экосистемы. Группа «Самолет» уже работает в этом направлении. «Маневр активами» - схема еще не отработанная, но очень перспективная.

@yeltsovm

Бедные, бедные риелторы

Осторожно: в видео присутствует нецензурная лексика. Уберите беременных женщин, детей и впечатлительных людей от экранов.

@novostroyman

​По какому Генеральному плану Санкт-Петербург жил раньше? #Генплан2040

В 2005 году был утвержден первый Генеральный план в новейшей истории Санкт-Петербурга со сроком реализации до 2020 года. Он был разработан проектным институтом «Петербургский НИПИГрад» под руководством академика Валентина Фёдоровича Назарова, за что последний был удостоен самой престижной градостроительной премии Международного союза архитекторов.

Генеральный план Санкт-Петербурга 2005 года основывался на очень серьезных междисциплинарных исследованиях и определял концептуальные положения пространственного развития Санкт-Петербургской агломерации в соответствии с актуальными мировыми урбанистическими трендами. В частности, в этом Генеральном плане акцент делался на преобразовании уже застроенных территорий, в том числе депрессивных производственных зон (так называемого «Серого пояса»), и сдерживании экстенсивного расползания городской застройки, в том числе за счет создания по периметру застроенных территорий озелененного лесопаркового пояса.

Справедливости ради нужно отметить, что в этот Генеральный план в период инвестиционного бума 2006-2009 годов под влиянием застройщиков было внесено множество поправок, что привело к расползанию городской застройки на территорию за Кольцевой автомобильной дорогой, в частности был фактически ликвидирован заложенный академиком Назаровым зеленый пояс на территории Пушкинского и юга Московского районов.

Расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга 2005 года, то есть период реализации заложенных в нем проектных решений, закончился 1 марта 2021 года. Однако степень реализации проектных решений Генерального плана по строительству объектов регионального значения, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Так из запланированных в 2005 году 50 станций метрополитена (со сроком окончания строительства не позднее 2025 года) к настоящему моменту построено только 10. Некоторые из мероприятий, такие как организация регулярного пассажирского движения по северному железнодорожному полукольцу или строительство аэроэкспресса в «Пулково», вообще не реализованы.

Подпишитесь на @dwellercity

​Снова подхватили все кому не лень тему «Насколько новострой дороже вторички». Божечки, каких только цифр ни накидали. Домклик с ЦБ насчитали разницу в 40%. ЦИАН вчера парировал – и раскидал среднебольничное по городам и сёлам. Вывели, что в городах от 500+ тыс. населения дельта = 12%. А конкретно в Москве – около 6%. Но здесь в куче и Зелек, и ЦАО, и Новая Мск...

А любой практик вам скажет – такое всё от лукавого. Всегда решает конкретная узкая локация. Какой там жилфонд вообще? Что в выборке и сколько? Всё это напрямую влияет на прайс. Как писал Харыбин: Зайки сравнили старые хрущи с новыми домами

И он, и я, неоднократно говорили – квартира, как любой физический актив, стареет. Во всех смыслах. А старея, теряет, как в реальной стоимости, так и в потенциале роста. Короче, мы решили вам это наглядно показать

Делюсь таблицей, со ср. ценами предложения Новострой VS Вторичка, по округам, с разбивкой объёма по годам постройки. Считай по «свежести»

Наши комменты:
▪️Александр Харыбин – Что и требовалось доказать. Странно верить в то, что вчерашний новострой (категория до 5 лет) теперь всегда дешевле стройки. Да, есть торг с обеих сторон. Да, есть уступки в проектах, интереснее предложения от застроя. Но срез «по больнице» показывает, что этот продукт устойчив. В нём понятная логика «готовое / неготовое». Можно искать жемчужины, но свежее будет двигаться в рынке. И хорошо отыграет, когда (если) закончится госипотека

Сегмент «терпимой свежести» (5–15 лет) – более чувствителен к конъюнктуре. Начинает отставать в цене от стройки. И тем сильнее, чем больше вариантов вокруг из первого сегмента

Ну а за 15–30+ лет – сами видите. Потенциал такого продукта исчерпан. И с каждым годом разрыв будет расти. Поэтому, если у вас есть такая квартира, стоит задуматься и переложиться


▪️ИЛИ ИЛИ – Солидарен. Свои тезисы я кратко излагал тут, ну или в виде субботней истории с подтекстом.
Ещё к сути поста: помимо очевидной зависимости цены на свежее / несвежее, важно погружаться в частное. ЦБ, СМИ, ЦИАН и другие, этого не делают. Ни дубли объяв не чистят, ни классы не учитывают, ни структуру по комнатности, ни соседство с промкой или ТТК

Вот в САО по категории «до 5 лет» видим, что ср. цена вторички выше новостроя аж на 27%. Уай? А потому что 15% экспозиции держит Прайм Парк. Вагон вторичных лотов по ср. 664 тыр. А ещё 10% предложения занимают Династия и D1 по 578 и 485 тыр., соответственно

Поэтому – да, общая тенденция зависимости цены и свежести очевидна. Но трясти этой картинкой перед продавцом не надо. Учли в личной стратегии - погружаемся в анализ конкретного случая. Как-нть разберём с Александром пример округа, как я делал по новострою ЮЗАО


🔥 Следите. Будет польза и практика @iliilitop

Как правильно формировать ценник на квартиры?
 
Рекомендации от команды продаж GMKTelega для застройщиков
 
→ В чат-боте @gmk_talks_bot есть целый чек-лист по формированию цены на квартиру и всем нюансам, которые учитывают покупатели при выборе между квартирами одной площади в одном подъезде, – «Как правильно расценить шахматку»:
 
ПОЛУЧИТЬ ЧЕК-ЛИСТ
 
В GMKTelega еще немало полезных рекомендаций по продажам и маркетингу в недвижимости, не пропустите.