Парадные отчеты банков, показывающие рекордные прибыли, скрывают множество глубинных рисков. В обзоре о финансовых рынках Центробанк рассмотрел множество уязвимости в финансовой системе в условиях новой санкционной реальности (наиболее важные подробно рассмотрю), а в данный момент вновь обращу внимание на деградацию качества кредитного портфеля.

В 2020 Центробанк апробировал механизм регуляторных послаблений, в том числе способствующий изящной реструктуризации кредитов, которая значительно снижает официальный и публичный коэффициент плохих кредитов.

Ситуация с кредитами физлиц намного лучше, чем с кредитами юрлиц из-за низкой безработицы, устойчивого роста номинальных доходов по всему спектру отраслей и в наибольшей степени по низкодоходным рабочим местам, где сконцентрированы основные необеспеченные кредиты.

Также относительно низкая долговая нагрузка и низкие процентные ставки способствуют достаточно высокой платежной дисциплине, хотя и здесь проявляются проблемы.

На 1 января 2023 объем реструктуризированных кредитов физлиц составляет 518 млрд руб (1.9% от портфеля), где необеспеченные кредиты составляют 327 млрд руб (63%).

Доля неработающих кредитов (просрочка 90 дней и более) составляет всего 8.7%, что выше 7.8-8%, которые наблюдались до СВО, но в целом в рамках нормы за последние 5 лет.

Однако, доля плохих кредитов с учетом реструктуризации составляет 12% по сравнению с 14.5% в период COVID (это с накопленным итогом на период действия льготного периода и программ по реструктуризации).

Актуальный уровень плохих кредитов ниже 12%, т.к. часть заемщиков вышла из льготного периода, но эта статистика показывает механизм сокрытия неработающих кредитов, что влияет на объем резервирования.

По ипотечным кредитам официальная доля плохих кредитов всего 0.6% по сравнению с 0.75% до СВО, 1.4% в начале 2020 и 2% в середине 2018. Прогресс? Как бы не так, т.к. с учетом реструктуризации плохие кредиты 1.9%, что правда меньше, чем в 2020 (5.5%).

Свыше 20% от реструктуризированных кредитов были от мобилизованных.

Ксения Юдаева, ЦБ РФ:

"И хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики. Например, с прошлого года появилась новая тенденция — банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки. Для банков в этой схеме есть два основных мотива:
▪️Первый — это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк.
▪️Второй мотив для банков — это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал.

Есть и риски для банков в такой схеме:
▪️Комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском.
▪️Такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки.

Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие".

@REBURG

ЦБ оценил свою борьбу с долговой нагрузкой граждан. Новый подход ЦБ к ограничению высокорискованного розничного кредитования дал результат: в первом квартале доля кредитов перегруженных долгами заемщиков сократилась сразу на 7,1 п. п., до 28,9%. При этом 11 банков не смогли выполнить новые требования — их ссуды закредитованным заемщикам превысили лимиты ЦБ. В дальнейшем новый норматив ЦБ может способствовать уходу закредитованных заемщиков из крупных банков, где им будут отказывать в новых кредитах, в банки с не самым сильным риск-менеджментом, отмечают эксперты.

Все хотят. Но никто не будет

Количество застройщиков сокращается, пишет ЦИАН.

Число застройщиков в столичных регионах, на протяжении последних лет снижается. Так, в I квартале 2023 года активные продажи (не менее 5 сделок в месяц) шли у 270 девелоперов, в то время как 5 лет назад — у 381 (-29%). Особенно это характерно для Московской области — здесь за 5 лет перечень девелоперов сократился на 46%.

Уход с рынка мелких и средних застройщиков фиксируется уже несколько лет. Связано это и с кризисными ситуациями, и с изменениями в регулировании рынка, например, с переходом застройщиков на проектное финансирование, которое проще получить крупным компаниям. Снижение количества девелоперов не всегда говорит об их банкротстве — это может быть консолидация бизнеса или продажа площадок.

Для покупателей, с одной стороны, укрупнение рынка повышает надежность вложений. С другой стороны, снижение конкуренции отражается на качестве проектов и ведет к росту цен.

@cian_pro

Острые вопросы банкротства в строительной сфере и актуальные пути решения

Деловой завтрак Orchards и PROбанкротство

📆1 июня 10.30-13.00
📍ISKRA SPACE, Москва, Ленинградский просп., д.35С1

На завтраке в формате дискуссии обсудят наиболее актуальные вопросы в сфере банкротства, возникшие в строительной отрасли за последнее время.

Спикеры делового завтрака:
🌟Алексей Станкевич – к.ю.н., партнер Orchards
🌟Вадим Бородкин – магистр частного права (РШЧП), к.ю.н., советник Orchards
🌟Екатерина Баранова – руководитель направления работы с задолженностью и банкротствами Розничной торговой компании X5 Group
🌟Азат Ахметов – адвокат, cоветник Orchards 

Среди тем дискуссии:
🔹генподрядчик в предбанкротном состоянии;
🔹проблемы установления требований из подрядных отношений к банкроту;
🔹проблемы субординации требований из подрядных отношений аффилированного кредитора к банкроту;
🔹оспаривание передачи готового объекта в преддверии банкротства застройщика.

Мероприятие закрыто для юр. консультантов
Подробности мероприятия и бесплатная регистрация на PROбанкротство

Что сейчас происходит на цементном рынке - аналитика от "Союзцемента".

ЦБ РФ: Разница в цене новостроек и жилья на вторичном рынке достигла 40%.
Это очень большая проблема для рынка новостроек. Даже при коммерческой ставке ипотеки в 11% выгоднее купить квартиру на вторичном рынке, чем новостройку. Причём разница в реальных расходах обычно ещё выше: новостройки чаще требуют денег на ремонт и обустройство, чем квартира на «вторичке». Также во многих случаях в квартиру на «вторичке» сразу можно въехать и жить после совершения сделки, а жильё в новостройках чаще всего покупают ещё на стадии строительства. При такой разнице в цене между двумя типами недвижимости покупатели всё больше будут перетекать на рынок вторичного жилья.

Льготная ипотека на новостройки (а впридачу к ней ещё и специальные ипотечные программы застройщиков) совсем перекосила рынок недвижимости. Чтобы ликвидировать такие диспропорции, квартиры на первичном рынке должны подешеветь минимум на 30%, но пока застройщики и банки не готовы на такой обвал рынка. Наоборот, они продолжают вливать в «капельницу» новые виды поддержки новостроек. Тот же ЦБ сообщает, что «для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования. Объём выданных кредитов на срок 30 лет и более достиг 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%». Вероятно, скоро увидим и ипотеку на 40-50 лет для молодёжи.

КРЕДИТ НАСЕЛЕНИЮ В АПРЕЛЕ: 2-Й МЕСЯЦ ПОДРЯД НЕНОРМАЛЬНЫЙ РОСТ В ИПОТЕКЕ

По данным ЦБ, опубликованным на прошлой неделе, бурный рост кредита населению, начавшийся в марте, в апреле получил продолжение. По итогам месяца кредит физлицам вырос на 1.7% мм или на 487 млрд руб (1.8% мм, +494 млрд в марте).

Главным драйвером роста, по-прежнему, выступает ипотека, которая 2-й месяц подряд растёт на 2.1% мм. Это очень много, в пересчете на год получается 28.3%, в то время как прогноз ЦБ на этот год 13-17% и 10-15% на следующий.

Обращает на себя внимание и резко ускорившийся рост автокредита: 2.6% мм – max с апреля 2021г.

А вот динамику необеспеченных потребительских ссуд, на наш взгляд, можно охарактеризовать, как умеренную: 1.2% мм в апреле VS 1.4% мм в марте.

Тинькофф любезно даст в долг, но только если вы готовы рискнуть своей недвижимостью. @bankrollo

☝🏻 Исследование bnMAP.pro: Рынок новостроек перешел от сезонности к событийности

Команда bnMAP.pro сопоставила основные события с апреля 2022 года по апрель 2023, влиявшие на экономику России (и сегмент жилья в частности) с основными рыночными показателями рынка недвижимости и выявила несколько новых трендов:

🔺 продажи новостроек стали больше зависеть не от сезонного спроса, как это было в прежние годы, а от влияния внешних факторов и событий;

🔺 при этом рынок начал адаптироваться. В среднем на восстановление спроса после наступления очередного стрессового события уходит около 2 месяцев. Например: в апреле’22 и октябре‘22 число сделок снижалось до 2-3 тыс. шт. в месяц, после чего «отрастало» до 5-5,5 тыс. шт. Таким образом, рынок перешел к модели «Событие-Реакция». Провалы по спросу в среднем длятся 1-2 месяца, далее рынок восстанавливается до следующего «события»;

🔺 низкая ставка по ипотеке уже не оказывает определяющего влияния на темпы роста продаж первичной недвижимости. Так, например, в октябре 2022 года, когда наблюдалось минимальное число сделок за рассматриваемый период (2,8 тыс. ед.) средняя ставка по ипотеке составляла 3,49% годовых. Тогда как при значениях 4,9-5,4 тыс. сделок/мес. (апрель и март’23) средняя ставка была выше – до 5,57%.

🔺 в периоды «провала» по спросу наблюдалось снижение среднего бюджета покупки, но локально. В продолжительном временном периоде средний бюджет сделки с лотом не снижается. Так, в апреле’22 года этот показатель составил 16,82 млн руб., а в апреле текущего года – вырос до 17,35 млн руб.

Цифра расхождений цены на первичном и вторичном рынке жилья в 40% взята Банком России с «росстатовского» потолка. Посмотрите на картинку – такого расхождения нет ни в одном крупном регионе страны: ни в Москве, ни в Питере, ни в их областях.

Спасибо Виктору Туневу за наводку.

Власти начали предметно обсуждать идею распространения льготных программ поддержки ипотеки с первичного на вторичный рынок жилья. Решение о расширении программы будет принято после 1 июня по итогам анализа рынка. Появление льгот на вторичном рынке может решить проблему «затоваривания» населения жильем, но неизбежно приведет к росту цен на недвижимость, считают эксперты.

Названы крупные города России, где сильнее всего подешевела аренда жилья

Среди российских городов-миллионников сильнее всего аренда квартир с начала года подешевела в Санкт-Петербурге. В январе средняя ставка найма составляла здесь 28 тыс. руб. в месяц, а в апреле опустилась до 25 тыс. руб. (–10,7%), сообщили по запросу «РБК-Недвижимости» аналитики сервиса «Авито Недвижимость». Статистика включает ставки предложения квартир всех типов комнатности на платформе «Авито».

На втором месте — Екатеринбург, где ставка аренды опустилась на 8,7%, до 21 тыс. руб. в месяц. Далее следуют Волгоград и Челябинск со снижением на 5,9% — до 16 тыс. руб. в обоих городах. Замыкает пятерку лидеров Омск, где аренда с начала года подешевела на 5,3% — до 18 тыс. руб. в месяц, подсчитали аналитики.

Сайт «Пан Партнёр», через который риелторы Москвы и Питера бронировали квартиры, прилег и не работает уже несколько дней. Коллеги, что с вами?

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США РАСТУТ ВТОРОЙ МЕСЯЦ ПОДРЯД

В марте сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 0.45% мм, годовая динамика ушла в минус: -1.15% гг (vs 0.06% мм и 0.36% гг месяцем ранее).

Таким образом, в феврале-марте помесячные темпы роста цен на недвижимость росли, до этого они снижались на протяжении 7 месяцев

Годовая динамика ушла в минус, и это произошло впервые с мая 2012 года. В моменте нельзя однозначно констатировать , что интерес к американской недвижке возрождается – это покажет динамика ближайших месяцев. Ставки на 30-летнюю ипотеку в марте не росли, но они, конечно продолжают оставаться на довольно повышенных уровнях.