​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр в стагнации

После бурной коррекции во второй половине прошлого года, московский метр ушел в стагнацию по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в последние пару недель цены здесь немного снизились, перед этим немного подросли и находятся на уровне 256 тыс. руб. за метр. Средняя за 4 недели цена упала на 5% г/г в номинальном выражении и падает на 10.9% г/г в реальном выражении. Цена с поправкой на инфляцию сейчас находится на уровнях двухлетней давности, хотя это выше на 10%, чем уровни, с которых ралли начиналось в 2020 году, но большая часть роста в реальном выражении в общем-то утилизирована инфляцией и коррекцией цен.

Ипотечная активность ниже на 10-15%, чем в прошлом году, но отчасти это обусловлено мощным декабрьским всплеском на фоне ожиданий отмены программ льготной ипотеки. Программы продлили, хоть ставки в среднем стали выше, льготная ипотека по данным Дом.РФ теперь 7.6%, рыночная ипотека 11-11.2% годовых. Драйвером является, конечно, семейная ипотека, где и условия доступа смягчили и ставки низкие – она теперь обеспечивает почти половину выдачи льготной ипотеки. По данным Домклик количество заявок на ипотеку, выдач и регистраций в марте сильно выросло по России.

Банк России достаточно жестко взялся за ликвидацию различных схем вроде ипотек с нулевой ставкой и продолжает ужесточать условия кредитования. Застройщики креативят, в ответ ЦБ с мая повысит коэффициенты риска. Это может быть одной из причин дрейфа цен вниз, т.к. раньше все эти «льготы от застройщика» просто становились дополнительной наценкой. Как и большой навес предложения на первичном рынке, всплеск предложения вторички уже прошел, но здесь и цены падали сильнее (~15-20%).

Снижение цен и рост номинальных зарплат в Москве (инфляция) в целом сделали квартиры доступнее, чем они были на пике весной 2022 года. Но здесь есть нюансы и они в ставках... хотя доступность относительно з/п вернулась как относительно нормальным для Москвы уровням (опустим, тот факт, что они по умолчанию сами по себе не вполне нормальны), но с учетом ставки по рыночной ипотеке 11% все далеко не так уж и нормально. Хотя при семейной ипотеке под 5.5-6% все очень даже ничего... рынок в дивергенции.

@truecon

новый тренд скрытые двери

Исчезающий вид - мусоропроводы

Плачут мусоропроводы, мутными ароматными слезами обливаются. Ведь в Госдуме предложили запретить их во всех новостройках, а также заварить в старых домах, если это возможно. С соответствующим обращением в Минстрой выступили депутаты профильного комитета от «Единой России».

При этом решение поддерживают многие - от народных избранников и застройщиков до управляшек и жителей. Только аргументы у всех разные.

▪️ Авторы инициативы поясняют, что мера нужна для ускорения мусорной реформы в стране — борьбы с переполненными свалками и перехода к раздельному сбору отходов. Изменения необходимо вносить в своды правил по проектированию и строительству жилья, а также в СанПиНы.
▪️ Застройщики отмечают, что мусоропровод — более затратная опция, чем отдельная площадка. Шахта — это дополнительные расходы на оборудование, уменьшение полезного пространства внутри новостройки. Застройщики таким образом теряют до 50 кв. м потенциально продаваемых площадей на каждой секции дома.
▪️ По мнению представителей одной из управляющих компаний, невозможно обеспечить современный уровень комфорта проживания в доме с мусорокамерой: даже ежедневная уборка не приведет к чистоте.
▪️ Ну и практика показывает, что до 50% мусоропроводов завариваются по решению собраний собственников из-за антисанитарии, запахов и появляющейся живности.

С девелоперами, управляшками и жителями все ясно без лишних слов - они преследуют свои интересы. При этом первопричина инициативы, озвученная депутатами, вызывает вопросы. Все верят в то, что люди перейдут на раздельный сбор отходов лишь благодаря отсутствию мусоропроводов? Нам кажется, или для этого нужно немного больше - от необходимой инфраструктуры рядом с домами до стимулирования населения к сортировке отходов?

⌘ ⌘ ⌘

К слову - готовы ли вы лично отказаться от изобретения советской инженерии - мусоропровода? 👇🏻

@novostroyman

В ипотечном кредитовании наметились первые риски. Как говорится в итогах работы ЦБ за 2022 год, доля ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) впервые превысила половину всех выданных ипотечных кредитов (53% в конце 2022 года против 37% годом ранее).

🤔Все результаты Циана за 2022 год на одном листе. Несложно заметить, что это уже начинает быть похожим на бизнес... Чуть ли не впервые в новой истории.
🔺Треугольный метр

ПРОИЗВОДСТВО СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ В РФ: ДИНАМИКА ВЫПУСКА РАЗВОРАЧИВАЕТСЯ ВНИЗ

Несмотря на бурный рост строительной отрасли (Росстат утверждает, что объёмы строительства в январе-феврале выросли на 10.9% гг), в производстве материалов для строительства наблюдаются негативные тенденции. Производство цемента за январь-февраль упало на -9.1% гг, производство кирпичей сократилось на -4.6% гг, строительные блоки: -4.5% гг. В плюсе остаётся производство бетона (+6.2% гг).

Невидимая рука рынка в стрит ритейле

Часто в проектах всплывает крайне любопытная проблема. Девелопер обещает школу, ДОУ, ФОК, паркинг, ТРЦ, студии для детского творчества, магазин с эко продуктами - все необходимое в пешей доступности, что аж проект покидать не надо. В жизни же получается: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов. Как же так получается, что на словах там инфраструктура для полной жизни в кайф в проекте, а на деле задублированность довольно посредственных функций?

Девелоперы давно смекнули, что коммерция на первых этажах - это гораздо лучше, чем квартиры на первых этажах. Ну, реально, жить на первом этаже никто не хочет, потому что желающих смотреть в окна первых этажей хоть отбавляй. Поэтому иногда девелоперы делают дополнительные плюшки для квартир на первом этаже - террасу, отдельный вход, потолок высокий получается из-за того, что он должен быть высоким на первом этаже. Но весь этот набор фишек, натянутых как сова на глобус, не особо спасает ситуацию. Первые этажи должны быть только коммерцией.

Коммерция на первых этажах есть - окей, кто её покупает? Правильно, частные инвесторы, например, ИП Попов или ИП Саакян, которые не миссионерской деятельностью занимаются, а зарабатыванием бабок на новый G63 AMG. Поэтому после покупки они готовы сдать это помещение тому человеку, который сможет платить нормальную ставку аренды. Нормальная ставка аренды = высокодоходный и маржинальный бизнес. Что у нас высокодоходное? Правильно, бухло и таблетки, поэтому первое, что появляется - 5 алкомаркетов и 5 аптек.

Удивительно, но бизнес по продаже насколько ликвидный, что 5 алкомаркетов в новом проекте даже не будут закрываться. Вот 1-2 аптеки возможно соскочат с дистанции. Нравится это жильцам, не нравится - экономике пофиг, она должна быть экономна, а бабки инвестором должны капать.

Ряд девелоперов, которые видят эту проблему алкомаркетов, пытаются идти по двум путям:
1. Заранее кого-то посадить и уже помещение продать с договором аренды. Это такой мнимый схематоз, потому договор аренды как заключается, так и расторгается.
2. Оставить часть помещений себе и начать их самостоятельно сдавать. Это прям влажная мечта всех девелоперов о рентном бизнесе. Только проблема в том, что суть девелопмента -- это бабки во времени. Нельзя просто так взять и оставить себе там 2-3 тыс. кв. м., откуда-то надо взять на это деньги. Обычно на это скидываются вышеупомянутые ИП, а кто скинется, если оставлять у себя? Неизвестно. Вот такая тема постоянно ходит кругами, мол, когда рынок на подъёме, хотим все оставить себе, а когда рынок падает -- "все быстро продаем".

Сейчас город законодательно на уровне ППТ пытается накидать функционал всей этой коммерции, чтобы сделать комфортно гражданам Святой Руси. Но выглядит это больше как деятельность слона в посудной лавке. Потому что одному богу известно, что такое в 2023 году функционал помещения "Дом быта".

Итог такой: пока клиенты будут слушать бред менеджера и получать весь тот же самый ликвидный набор помещений, где-то будут появляться странные франшизные сети, которые прыгают на ГАБы.

РОСТ ИПОТЕЧНОГО ПОРТФЕЛЯ В ФЕВРАЛЕ УСКОРИЛСЯ

По данным ЦБ, в феврале рублевый ипотечный портфель с учетом приобретенных прав требования вырос на 1.5% мм / 15.6% гг VS 0.6% мм / 16.4% гг месяцем ранее. В абсолютном выражении портфель увеличился с начала года на 292 млрд, превысив 14.3 трлн рублей (объём выдач в феврале составил 422 млрд).

Просрочка по ипотеке увеличилась в январе почти что на 1 млрд, но всё-равно остаётся очень низкой – 57.3 млрд (0.41%).

Рост ипотечного портфеля по итогам прошлого года составил 2 051 млрд (+17.1%). Мы ожидаем, что в этом году прирост будет более умеренным – в пределах 1 500 – 1 800 млрд (11-13%).

#третийадмин проебал своевременное обновление таблички сливов месье девелоперов с офисного рынка, но аналитика вещь упрямая - и так, фиксируем динамику последнего месяца:
- легким движением руки кусок земли на Кутузе с административно-деловым назначением превратился в жилые метры, а это не много не мало 200 тыс. кв.м
- Стоун ползет в сторону жилья, подсливая офисные метры - почти треть от двух потенциальных офисников перекинута на жилье

Как итог, минусуем с офисной Москвы уже более 860 тыс. кв. м. Кто следующий?