Продолжаем рубрику: «ожидания застройщиков и суровая реальность рынка»

Мы пообщались с московскими и петербургскими девелоперами и выяснили, что они уверены в совсем скором наступлении прекрасного будущего: когда можно будет спокойно продолжать раздувать ипотечный пузырь, попутно под любым предлогом накидывая по несколько нулей и единиц к ценнику.

Из разговора мы также выяснили, что больше всего они надеются на субсидированные и льготные кредиты, а также спрос со стороны внутренних эмигрантов, людей, переселяющихся из регионов в мегаполисы. Некоторые считают, что ситуация начнет стабилизироваться уже в июле-августе. Что ж, они имеют право так думать.

А реальность такова, что у застройщиков все хорошо и без низких ставок. Да, в Москве уже третий месяц подряд фиксируется снижение числа сделок в новостройках. В мае было всего 4856 договоров, что на 7% меньше апреля. Семейная ипотека тоже не в почете. В мае по всей России объем выданных банками кредитов по этой программе, несмотря на низкую ставку в 6%, сократился с 68 млрд до 43 млрд рублей.

Тем не менее спрос на льготные программы стагнирует. В мае объем кредитов сократился всего на 0,1%. При этом банки продолжали повышать ставки, вяло реагируя на снижение ключа. В результате брать кредиты особо никто не спешил — самые заинтересованные успели это сделать еще в мае.

Девелоперы полны энтузиазма. Покупателям в офисах продаж уже рассказывают, что понижение ключа и льготная ипотека под 7% — реальный повод повысить цены.

Наиболее красноречиво всю эту ситуацию описал глава Минфина Антон Силуанов на минувшем недавно заседании Госсовета, сказав, что на первичном рынке стоимость квартир за последние два года выросла на 50%, а на вторичном рынке — на 25%. При этом за минувшие три года прибыль застройщиков выросла в шесть раз.

Иными словами, поддержка от государства зашла слишком далеко. Но уповать на то, что ситуация как-то изменится мы бы не стали, ведь, как говорил классик, наши ожидания — наши проблемы.

Темпы жилищного строительства в России к концу второго-третьего квартала 2022 года могут снизиться на 20-25% относительно обычного уровня прошедших лет, что затронет многие сферы малого бизнеса, считает директор по продажам "Северсталь Дистрибуция". @banksta

Участки под строительство потеряли интерес.

Объем инвестиций в участки под строительство жилой недвижимости во втором квартале этого года снизился до 20 млрд руб., что на 52% меньше по сравнению с первыми тремя месяцами этого года. Об этом сообщает консалтинговая компания CORE.XP.

За полгода число сделок по покупке площадок составило 62 млрд руб. что на 48% меньше показателей прошлого года. Многие сделки в этом сегменте были временно приостановлены в том числе и из-за сложной экономической ситуации.

Во втором квартале инвесторы больше внимания обращали на офисы, спрос на которые увеличился в сравнении с началом года с 11 до 30%, и склады, где прирост составил 6% (с 9 до 15%), пишут "Ведомости".

Эксперты рынка уверены, что объем сделок сохранится на уровне прошлого года либо даже немного снизится.

Только 23% опрошенных Kept (бывшая KPMG) россиян уверены, что смогут обслуживать свои кредиты, взятые в банках. Доля таких респондентов увеличилась после начала военных действий РФ на Украине. В дальнейшем если ситуация будет усугубляться, доля таких заемщиков может снизиться еще больше, отмечают в Kept.

Для многих людей ситуация стала нестабильной с точки зрения работы. Для банков это значит, высокий риск роста просроченной задолженности в будущем.

Про шуршания документиками

Из-за отмены публички соснули решалы, которые тащили любые проекты и формировали «правильное мнение» граждан. Также соснули граждане, которые имели хоть какую-то гражданскую позицию на тему жизни своего района. Позиция это, конечно же, была довольно ебаная, так как абсолютно любая стройка гражданами воспринимается негативно.

А вот девелопмент сейчас может заходить в город со стройкой не 100 метров, а всех 200. Поэтому бежать с проектами надо быстрее чем видишь.

Документики надо получить, но новых проектов не будет, так как банки сейчас по сути не дают ПФ девелоперам. Ну или дают под такой процент, что лучше не брать. Да и выводить новые метры никто не хочет - это может уронить цену. А вот цену никто ронять не будет из-за разогнанной инфляции. По текущей динамике в следующем году эконом-экономыч в Москве будет по 300, а в области по 200. Ждите старт этого процесса как отпустят курс.

За отмену эскроу топят все, кто понимает, что получение ПФ по сути ставит банки «над» многоуважаемыми девелоперами. А девелоперы не хотят быть постоянно «под» банками. Ведь и так все дружно скидываются на комиссию для банков при субсидировании ипотеки. Сейчас это 3% стоимости лота за 1% ипотечной ставки, но завтра банковская волшебная палочка махнёт и это будет 5% за 1%, 6% за 1% или какие кипиай по доходности в менеджменте банка? А менеджмент этот сейчас злой, так как за 4 месяца сами знаете чего они из уважаемых представителей больших финансовых институтов превратились в менеджмент какого-то финансового недоразумения.

Мораторий на новые долгострои и банкротство застройщиков отменяется

Проект постановления уже подготовлен и отправлен на согласование. С инициативой отменить мораторий на включение проблемных домов в реестр долгостроев и банкротство застройщиков выступил Минстрой. Меру ввели в марте, она должна была действовать до конца 2022 года.

Как отметил замглавы ведомства Никита Стасишин, «мы слышим, что у нас все в порядке с проектным финансированием, использованием эскроу-счетов». При этом, по словам чиновника, «надо очень внимательно следить за строительством домов, где есть задержки..., чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков».

@novostroyman

Поруха интенсифицировала завоз мигрантов в Россию. Бывший замдиректора ФМС России, руководитель Центра аналитических и практических исследований миграционных процессов Вячеслав Поставнин в «Российской газете» приводит цифры:

«Я пока не вижу оттока. За первый квартал оформлено трудовых патентов в два раза больше (516 916), чем за тот же период прошлого года (228 555). Действительных патентов на конец отчетного периода - 2 миллиона 110 тысяч, а в прошлом году была 961 тысяча. Уже видно, что никто никуда не уехал. Количество мигрантов даже увеличивается. Я неоднократно опровергал расхожий тезис, что из-за падения курса рубля мигранты покидают Россию. А куда им ехать? Возвращаться на родину - там вообще работы нет. Или ее очень мало, и они там в пять раз меньше, чем у нас, зарабатывают. Если - представим гипотетически - таджики вернутся в Таджикистан, там появится огромное количество безработных, которым надо что-то есть, чем-то семьи кормить, а семьи там большие. Это вызовет серьезную социальную напряженность. И руководство республики это понимает.

Предположим, их все-таки вывезли в Таджикистан, и там произошел социальный взрыв. Кто туда придет? Скорее всего "Талибан" (движение запрещено в РФ). И тогда мы получим уже не миллион мигрантов, а несколько миллионов беженцев. Кому это нужно? Они же к нам прибегут все равно. Так что, судя по всему, они обречены быть у нас. А мы обречены быть с ними.
Мигрантов станет даже больше, чем было до февраля.

Я считаю, что мигрантов потребуется больше. Потому что в ситуации, когда у нас не будет иностранных инвестиций и иностранных технологий, увеличится доля ручного, неквалифицированного труда. И единственный источник его пополнения - трудовые мигранты. По интенсивности труда наше население с ними не сравнится. К сожалению, некоторые российские граждане начинают терять трудовые навыки. Особенно в провинции это заметно.

Спецоперация на Украине закончится рано или поздно. И на некоторых территориях надо будет восстанавливать разрушенную инфраструктуру. Потребуются трудовые ресурсы. Здесь для мигрантов поле деятельности огромное».

Отметил бы такой пассаж у него: «По интенсивности труда наше население с ними не сравнится. К сожалению, некоторые российские граждане начинают терять трудовые навыки». Т.е. по сравнению со среднеазиатами русские никудышные работники, считает он. Это означает, что высшее начальство так и будет увеличивать завоз мигрантов, чтобы заменять ими «некачественное русское население».
Вероятно, и Новороссию заселят выходцами из Средней Азии, это тоже проскальзывает в интервью Поставнина.

⚡️29 июня 13:00-14:00 (МСК) состоится
вебинар на тему: «Передача ключей только с положительными отзывами»
Практика заселения от застройщиков для застройщиков.

Свои кейсы представят девелоперы:
✔️Павел Бусыгин — Коммерческий директор Астон Екатеринбург
✔️Игорь Верховский — Руководитель отдела цифровизации ASTERUS
✔️Артём Мухин — Бим-Менеджер ГК «Стрижи»
✔️ Александра Юдина — Руководитель отдела цифровых продуктов СК KASKAD Family

☝🏻А также в прямом эфире разберём Постановление №442 от 23 марта 2022 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Модераторы вебинара:
✔️Светлана Опрышко — директор проекта «Всё о стройке»
✔️Артём Глухих — основатель и СЕО «Базис.Недвижимость»

Регистрация на бесплатный просмотр и получение презентаций с эфира 👇🏻
https://bazis-nedvizhimost.ru/29_06

Нужно найти "нормативное решение" с Пенсионным фондом России, органами опеки и всеми заинтересованными лицами в вопросах продажи жилья с использованием маткапитала, сказала первый зампредседателя комитета ГД по вопросам семьи, женщин и детей Татьяна Буцкая.

😓Сейчас, по ее словам, семьям, воспользовавшимся материнским капиталом для покупки квартиры в ипотеку, почти невозможно продать жилье при изменении жизненных обстоятельств или переезде в другой регион. @ria_realty

“Иногда полезно посмеяться хотя бы для того, чтобы не расплакаться.”
- У. Блэтти

Привет.

Главные новости банков за 23 июня
https://clck.ru/rd9zH

Ты должен знать:

1. Я все понял, это Жириновский собирает корпоратив.

2. «В Великую Отечественную войну никто не спрашивал про зарплату» — директор уральского завода о забастовке рабочих.
А у нас что, война идёт?

3. Вице-премьер РФ Юрий Борисов призвал россиян смириться с текущим кризисом.
«Нужно затянуть пояса. Гражданам нужно привыкнуть к такой жизни на протяжении не одного десятка лет.» - заявил он.
Зовите Ройзмана. Пусть он ему расскажет, что надо делать.

4. Минэнерго РФ закрыло статистические данные по газу, углю, нефтепереработке и бурению.
Так всегда делают, когда дела идут очень хорошо, правда?

5. «Минтранс заявил, что прогнозирует сохранение 70% парка самолётов в России к концу 2025 года.»
Перевожу на русский.
К концу 2025 года как минимум 30% самолётов в России придётся разобрать на запчасти. @prof_preobr

6. «Путин захотел создать новую резервную валюту на базе валют стран БРИКС».
А что случилось? Почему нельзя заменить «скукожившийся» доллар мощным рублём с нулевой инфляцией?
…
Курс доллара на Мосбирже упал ниже 54 рублей впервые с июня 2015 года.
Осталось только сравнить цены с 2015 годом, и ты сразу поймёшь, что это фуфло.

7. При пожаре в доме-музее Валентины Терешковой сгорело несколько миллионов писем.

8. Одни выглядят в 25 на 30. Другие – в 30 на 25. Но хуже всех – это мрази, которые выглядят как хорошие люди.
@crazy_cutas

Полезно. Отличного дня!

Информацию о собственниках недвижимости предложили оставить открытой

Российский союз промышленников (РСПП) раскритиковал проект поправок к закону «О персональных данных», принятых Госдумой в первом чтении 24 мая. В частности, лобби крупного бизнеса предложило исключить положение, касающееся приватности персональных данных (ПД), хранящихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), пишут «Ведомости».

Замечания РСПП были направлены главе комитета Госдумы по информационной политике Александру Хинштейну и руководителю Роскомнадзора (РКН) Андрею Липову 21 июня. Копии писем есть у «Ведомостей», в РСПП подтвердили их подлинность. В Роскомнадзоре подтвердили получение письма, добавив, что предложения будут рассмотрены в установленном порядке. Хинштейн на запрос «Ведомостей» не ответил.

@wearestroyka

Меньше слов, больше цифр 💪

Аналитика рынка недвижимости по 26 июня: трафик, сделки, медиасплит, распределение бюджетов по каналам. А также два кейса от крупнейших девелоперов России.

На конференции вы узнаете, как обогатить свои данные, оптимизировать рекламный бюджет и сегментировать собственную аудиторию, чтобы получать новые лиды. Конференция для застройщиков, которые хотят ориентироваться на полные и достоверные данные, а не на гипотезы.

Когда: 30 июня в 12:00

Зарегистрироваться — https://clck.ru/rKDVa

Все новости Smartis и обсуждение рынка здесь — https://xn--r1a.website/smartisbi

Наблюдаемая россиянами инфляция выше, чем об этом говорят чиновники, что подтверждает опрос Центробанка. В годовом выражении инфляция, как это заметили потребители, перевалила за 24%, хотя Росстат говорит о 17%. Правда, последние недели власти заявляют о наблюдаемой дефляции, но снижение цен на массовые товары россияне не наблюдают. Но даже если в реальности где-то и есть дефляция и она продлится продолжительное время, то бизнесу может прийти капец. Оборотные средства у него повышаться не будут, хотя никто не отменял выплату зарплаты и более того от него требуют (пока неформально) не увольнять людей, чтобы не портить статистику. А это значит, что на фоне роста издержек из-за разорванных логистических цепочек рентабельность бизнеса будет минимальной или нулевой, а в худшем случае и отрицательной. Вот тогда мы и увидим массовое закрытие компаний.

Китай и рынок недвижимости. Нельзя остановить, нельзя продолжать и пока не время нападать на Тайвань.

На прошлой неделе мелькнула новость о том, что спрос китайских домохозяйств на новые среднесрочные и долгосрочные кредиты рухнул даже ниже уровня кризиса 2008 года.

И сразу же на следующей день она затмилась эскалацией конфликта вокруг Китая и Тайваня.

Однако, я бы хотел остановится на новости про долгосрочное, то есть ипотечное кредитование и в целом рынок недвижимости.

Объем рынка недвижимости КНР оценивается в 50 трлн. USD по кадастровой стоимости и 62 трлн. USD по рыночной, что в два раза превосходит рынок недвижимости США. Китайский рынок крупнейшей в мире и равен 350% ВВП или 62% благосостояния домохозяйств.

Это гигантский рынок, который является фундаментом развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а оценочная стоимость которого является фундаментом долгового рынка Китая.

По данным Goldman Sacks в 2018 году по вкладу в ВВП Китая сектор недвижимости со смежными отраслями с учетом мультипликативных эффектов составлял 30,1%. При том, что непосредственное строительство зданий жилой недвижимости занимало скромные 3,6%.

При этом по данным за 2021 год уровень свободных площадей достиг 39,4% по сравнению с 22% в 2017м. Сегодня в Китае пустуют, по разным оценкам уже 65-70 млн квартир!!!

Еще в 2018 году по указанию Пекина более 200 городов начали выкупать у девелоперов квартиры, переселяя в них обита­телей ветхого жилья или деревень. Министерство жилья, городского и сельского строительства, курирующее эту программу продолжало ее и в 2021 году.

Еще в 2016м 18% реализованных площадей в жилых домах было куплено госучреждениями или на госсубсидии, по оценкам E-House China. Сейчас роль государства оценивается в более чем 30% всего рынка недвижимости.

На сколько помню еще 2020 проходила новость, что программа переселения из ветхого жилья фактически превратилась в инструмент, который использует китайское государство для поддержания цен на рынке жилья, так как их существенное падение может похоронить весь долговой рынок Китая.

Теперь давайте я Вам напомню о компании Evergrande, которую в середине прошлого года еле-еле государство спасло от банкротства. Эта компания до сих пор имеет долг в размере примерно 300 млрд USD (долг в размере всего товарооборота с Тайванем, например!!!), что делает её компанией с самой большой задолженностью в мире на сегодня. Кроме того, у неё на балансе висит 1,6 млн. (!!!) непроданных квартир.

Посмотрим что произошло с рынком нежвижимости КНР с начала 2022 года:

1. Цены на недвижимость с начала 2022 года упали на 10%.

2. Продажи новостроек упали уже более чем 32% с начала года.

3. А ввод новых площадей в жилищном строительстве за первые 5 месяцев сократился всего на 1,1%.

А это значит, что новые квартиры и дальше продолжат выливаться на рынок, и их ликвидность будет ещё больше падать.

И это при том, что 66-70 МИЛЛИОНОВ квартир и так пустуют.

Что в этом случае будет с ценами на квартиры? Падение и в 20-30% не предел.

Теперь что такое движение в 10% - это минус 6 трлн. USD оценочной стоимости. Стоимости под которую брали кредиты и на которую брали ипотеку!

Чтобы Вы понимали рыночная стоимость ВСЕХ китайских облигаций составляет 19 трлн USD, а рыночная стоимость ВСЕХ китайских акций – 13 трлн USD.

И это при том, что обший объем выданных местными банками кредитов наиболее рискованным застройщикам составляет 675 млрд RMB, или более 100 млрд. USD. А оценочный объем невозвратных долгов от общего объема частного долга приближается к 50%.

Это означает, что нужно резко снижать объем строительства, но приведет к падению экономики и соответственно опять же порушит долговой рынок. Банкротство одной Evergrande может похоронить экономику, а это один их ТОР-300 застройщиков Китая.

Какое нападение на Тайвань?

Тут спасает только положительное сальдо торгового баланса и экспортный сектор экономики!

В Китае мужчина одержал победу над экскаватором, который должен был снести его дом. Закидал фейрверками.

Feuer frei! 🎇