Разборки «ЛСР» с «Дом. РФ» могут отразиться на всех застройщиках

Снова в повестке дня разборки, и снова с колхозниками из «ЛСР» в главной роли.... Банк «Дом. РФ», кредитовавший строительство комплекса Wave, пытается взыскать с застройщика проекта — группы ЛСР — 1 млрд руб. за досрочное погашение займа. Девелоперская компания с размером неустойки не согласна. Рассказываю, что там у них за терки:

▪️ Застройщику (ООО «СЗ "Борисовские пруды"») была открыта кредитная линия в банке с максимальным лимитом в 50 млрд руб.
▪️ Застройщик решил изменить его в меньшую сторону, о чем уведомил банк. ЛСР воспользовался только 3,2 млрд руб., после чего вернул средства досрочно.
▪️ Банк решил, что комиссия в 2% за досрочный возврат должна быть рассчитана от лимита в 50 млрд руб. (1 млрд руб.), и поэтому не снимал обременения с заложенного имущества. Начались суды.
▪️ Фемида приняла сторону ЛСР и обязала банк снять обременения.
▪️ Банк попытался через суд наложить арест на 100% акций АО МЗРТА, принадлежащих «Борисовским прудам», в качестве обеспечительной меры по иску о взыскании 1 млрд, но получил отказ. Это решение «Дом. РФ» намерен обжаловать уже завтра.
▪️ При этом банк не предоставил доказательств о резервации 50 млрд рублей под конкретного заемщика.

Если все так, как пишут СМИ, ситуация очень похожа на попытку безосновательного обогащения со стороны банка за счет наших родных колхозников. В общем, пусть разбираются. Но случай показательный и поучительный. Скорее всего, после этой истории договоры банков с застройщиками могут ужесточиться, в них пропишут фиксированный размер комиссии за досрочное погашение займа.

@novostroyman

В Московском регионе застройщики начинают жизнь без помощи льготной ипотеки (и без оглядки на ключевую ставку). Всё больше компаний начинают предоставлять собственную ипотеку под 0,1-0,9% годовых. Причём если раньше почти нулевая ставка предлагалась на ограниченный срок — от 6 месяцев до двух лет, то теперь такой кредит можно взять и на 30 лет.
Это то, о чём писал @proeconomics не раз – льготная ипотека даже под 4-4,5% вряд ли оживит рынок. Наверное, только кредит под 1-2% годовых поможет (а лучше под 0,5% - чтобы у банка были всё же от вас небольшие деньги на администрирование кредита).

И всё больше застройщиков в Московском регионе готовы предоставлять большие скидки, если покупатель приходит с «живыми деньгами», т.е. готов на сделку без ипотеки или с небольшой долей ипотеки. В этом случае скидки стартуют с 6-8% и пока заканчиваются на 20%.
В общем, почти нулевой процент по ипотеке и снижение цен на новостройки хотя бы на 10-20% - это два рычага, которые снова смогут приподнять рынок жилья.

Почитал подробно про вчерашнее совещание у Путина, посвящённое строительной отрасли. Строительство и сельское хозяйство – то за чем всегда пристально слежу, тем более что в обеих отраслях и сам поработал, знаю их изнутри.

Сразу отмечу главное с совещания, причём то, что показалось многим второстепенным или вовсе ускользнуло от внимания. Это – поручение Путина начать программу строительства арендного многоквартирного жилья. Надеюсь, что сейчас такая программа сдвинется с мёртвой точки – строителям просто некуда деваться, так как надо загружать мощности при просевшем спросе.
На моей памяти об этой программе даже в богатой Москве, с самым развитым стройкомплексом говорят уже 25 лет. Сдан был лишь один доходный дом (ещё ДИПСом Краснянского) на Таганке. Но дом вышел элитный, со стоимостью аренды квартир от 3 тыс. долларов.

На каждом Урбанфоруме в Москве поднимался этот вопрос. Помню, как привозили делиться опытом чиновников и строителей из столицы Австрии Вены, где существует очень развитая программа муниципальной аренды жилья. Со вредней стоимостью аренды малогабаритки в 450-500 евро в месяц. Примерно так стоит аренда 1-комнантной квартиры на окраине в Москве.
Говорили, что как раз будут и в Москве (и затем по всей России) равняться на австрийскую программу.

Есть только одна проблема для российских строителей. Доходность от сдачи квартир сейчас составляет около 4% годовых в рублях. Ну ещё 1% можно нагнать за счёт работы управляющих компаний и аренды коммерческих помещений на первых этажах. Итого 5%. Интересно это будет нашим девелоперам? Нет. Потому что их доходность от продажи новостроек составляла 15-25%.
Потому единственное решение – назначить для строительства доходного жилья государственного оператора. Два года говорят, что на базе ДОМ-РФ будет создана такая госкомпания по жилью. Надо ожидать, что всё же скоро она появится.

Ещё из поручений Путина – установить ориентир по ежегодной сдаче жилья в 96,2 млн. кв. м ежегодно (такой рекорд был поставлен в прошлом году). Моё скромное мнение – можно выйти и на 120 млн. кв. м, как и предусмотрено в нацпроекте «Жильё» (его, кстати, решено продлить до 2030 года). Для этого надо немного помочь индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Именно оно сейчас – локомотив отрасли, на ИЖС приходится 63% от всего возведённого жилья в стране. Нужна ипотечная программа для ИЖС, а также земельные участки с подведённым к ним инженерными коммуникациями и дорогами. Только эти два решения дадут прирост минимум +30%.

Путин вчера называл цифру вклада строительной отрасли в ВВП страны в 5%. На самом деле она даже больше, если учитывать и смежные отрасли – в сумме до 10%. Стройка и сельхоз – две отрасли, которые могут и должны расти даже при любого рода санкциях, минимум по +4-5% в год каждая. Для этого есть вся основа.

🗣 Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ:

«Для того, чтобы поддерживать темпы роста ипотечного портфеля на уровне не ниже 2,5 триллионов рублей, надо чтобы на вторичном рынке тоже упала (ипотечная ставка - прим.). Она была 14%, сейчас она немного упала до 12%, но это все равно много.

Основной вопрос заключается в снижении ключевой ставки Центробанком. Пока она 9,5%, то эта ставка (ипотеки на вторичном рынке – прим.) будет 14%.

Второе, может быть банки добавляют свои риски, добавляют маржу. Банкам, наверное, нужно пересмотреть (условия – прим.), давать кредиты с меньшей маржой, давать на более льготных условиях. У нас 75% банковского сектора государственного, это государственная задача обеспечения населения жильем». @rusipoteka

#ИпотечныйБумеранг

Судя по риторике в СМИ пора уже назначить Марата Хуснуллина начальником Стройгосбанка и Госстроя, которые создадут специально для него и пусть они выдают все ипотеки и строят все дома. В принципе может для начала забрать себе Сбер и ПИК и рулить себе на здоровье, раз такой умный. Какая тут уже экономика. Тут же чистый Госплан. Признать это уже и лозунги свои толкать «пятилетка за 3 года» или «вся маржа банка на пользу Отечеству», «даёшь по 3 ипотеки в одни руки для выполнения плана », «кто без ипотеки - тот иноагент» или что там еще у них в голове.
А то клоуны на арене, а цирка нет. Давайте уже, жгите.

Как менялось предложение квартир с разным типом отделки за последний год в Москве — данные «Метриум».

В мае нынешнег года доля квартир с отделкой white box (предчистовая отделка) впервые достигла 20% от общего объема предложения жилья в этом сегменте. За последний месяц количество жилья с такой отделкой выросло на 21%, а по сравнению с маем прошлого года — почти в два раза.

Популярность white box растет, поскольку покупатели все чаще запрашивают квартиры именно с такой отделкой. Оно и неудивительно: white box позволяет им избежать самого трудоемкого и затратного чернового этапа работ.

Финский производитель лакокрасочной продукции Tikkurila помахала рукой, сообщив, что решила покинуть российский рынок. Как теперь будут делать ремонт покупатели квартир в новостройках?

В России выпустят квас со вкусом колы и назовут «Колокола»🤦‍♂️

«На этикетке будет изображен церковный колокол, блестящий в лучах заката западной империи. И кстати, каждая партия будет освящена батюшкой», - цитирует «Говорит Москва» управляющего директора компании-производителя.

Господи (с большой буквы), что у них в голове?

💸💸💸Средний размер ипотечного кредита в России в мае подскочил на максимальные за несколько лет 17% и достиг рекордных 4,1 млн рублей, подсчитали для РИА Новости в бюро кредитных историй "Эквифакс". @ria_realty

Ваши версии?

уважаемые, вы наверняка заметили, что в последнее время мы активно цепляемся к словам. а потому что смысл слов теряется.

каждый чиновник желает знать где сидит фазан призывает. кого? к чему? кто этот всемогущий босх, к которому обращается, например, марат шакирзянович?

если, допустим, он нас призывает (это вряд ли), то что нам делать? неужели выходить на митинги и одиночные пикеты в поддержку вице-премьера? а если этот призыв адресован премьеру, то чо так орать в чистом информационном поле? кулуарно же можно всё потереть и представить нам. а мы уж поапплодируем, это мы умеем

А что если упаковывать мысли и опыт в формат Выдуманных Историй?
✅ Оцените, плиз, реакцией – норм или нет


– Слуш, Кирюх – Маша распахнула дверь санузла их студии, нарушив медитацию Кирилла на фаянсе – А давай продадим почку и вложимся в новострой?

– В какой, нахер, новострой? – промямлил потревоженный Кирилл

– Ну... тут прямо возле Региональной Кольцевой Дороги строят. Обещают сдать уже через 17 лет. Менеджер говорит, что к вводу цена вырастет на 3%. Гарантированно! Заработаем, Кирюх, а...?

– Ты вообще вменько, Маш? Кого ты слушаешь? Менеджера? Его задача продать

– Да я всё посчитала – глаза Маши сверкали – у этого ЖК есть инвест потенциал. Там студии начинаются от 120 млн. Рядом строят за 137 лямов. А готовое в локации продают от 160
С поправками на класс и близость к МФЦ – под 2% годовых сделаем легко

Кирилл заёрзал на фаянсе – То есть я правильно понимаю, Машик, что ты берёшь некие минимальные цены экспозиции, без поправок
▫️на торг
▫️на конкретные характеристики лота и этажа
▫️на количество таких же лотов в этом ЖК и вокруг
▫️на перспективную застройку
... и считаешь инвест потенциал конкретной сделки, по общему ?

– Да нам же как раз общий порядок выхлопа и понять. Плюс / минус одинаково будет по любому лоту – Машу начал резко раздражать душный Кирилл – это ЖК «Одуванчик». Слышал о таком? Весь Россграм в их рекламе

– Слышал. И даже смотрел – у Кирилла затекла правая нога – Там студий 95% в проекте
И те цены, о которых ты говоришь, только на лоты первых 10 этажей. Из их окон можно поправлять фонари на 5-уровневой дорожной развязке
А нормальные квартиры выше, и начинаются уже от 173 мультов

Причём в том самом соседнем ЖК, с которым ты сравниваешь, студий всего 20%. И конкуренция внутренняя будет меньше. И окна там на офис Единой Российской Строительной Компании выходят. Всё лучше, не?

Маша не сдавалась – С хрена ль лучше? Нам же нужен минимальный прайс для входа. Тогда и продадим выгодно. Не нам же жить

– В этом то и дело, Машик – Кирилл перестал чувствовать и вторую ногу – Ты продавать потом будешь кому и для чего? Людям и для жизни
А они не дураки твоё говно потом по «среднему рынку» покупать
Конечный юзер из «среднего» всегда выберет получше. И вот ты уже дисконтишь. И все твои инвест надежды идут в пешее эротическое путешествие...

– Значит, по-твоему, инвестиции в новострой это шлак? – Маша перешла на конфликт

– Ну почему... по-моему, это всегда оценка конкретного лота... с кучей нюансов
И даже в этом случае это всего лишь попытка предсказать будущее
Вот выйдет рядом новый район от НАШ.ПИК РФ, и никогда не вернутся твои расчёты из того самого путешествия... а почки мне ещё нужны

– Ты нихера не понимаешь в инвестициях! – взорвалась Маша – сиди тут дальше... как раз все возможности просрёшь!

Маша хлопнула дверью. Соседи по подъезду недовольно зашептались...

«Все это – расстановка стульев на «Титанике»
⁃ Сергей Петров

Привет.

Главные новости банков за 22 июня
https://clck.ru/rchMy

Ты должен знать:

1. «Потребительская уверенность россиян во 2 квартале упала до минимума с 2015 года – Интерфакс.»
За всех россиян говорить не могу, но моя личная потребительская уверенность при падении сломала себе шею и уже давно лежит не шевелится. В двух метрах ниже уровня земли.

2. «Отечественный аналог «Евровидения» пройдет в ноябре в Сыктывкаре. Его организует Российский союз молодежи.»
Там Воркута ещё рядом есть. Можно победителю там квартиру выдать.

3. Никита Михалков: «Крепостное право - это патриотизм, закреплённый на бумаге. Человек был связан со своей землей-матушкой не только чувством долга, но и документально. Крепостное право - это мудрость народа.»
А возьму-ка я себе в крепостные Михалкова! Будет мне перед сном сказки рассказывать.
…
Каждый раз «на федеральных каналах» читаю как «на феодальных каналах». Подсознание не обманешь.
@crazy_cutaz

4. Матвиенко предложила заменить англицизм - дефолт, на наше исконно русское - пиздец. И правда, пиздец и звучит теплее, и уху нашему привычнее.
…
«В Минобороны заявили, что Z и V — не латинские буквы, а схожие с ними «до степени смешения» опознавательные знаки.»
V - это Л, просто она перевернулась...
Z - это русская И, просто она упала набок и отразилась в зеркале...
O - тоже не латинская буква, а наш исконный ноль...
Короче, всё по плану.

5. В отличие от многих, я не ожидаю в России высокой безработицы. Работы впереди много – нужно будет формировать бригады землекопов взамен ушедших Катерпиллеров и Комацу, бригады косарей и сборщиков урожая для замены японских комбайнов и т.д.
А вот про зарплату ничего не скажу. Наверное, за трудодни.

6. Сын Дмитрия Медведева вступил в Единую Россию. Ну это как в КПСС в 1990-м году - очень дальновидное решение.

7. «Их президент - пожилой пенсионер, живущий в плену имперских иллюзий». Путин посочувствовал гражданам США.
@real_pezduza

8. Конечно у меня сейчас низкая продуктивность, меня ведь 11 лет жизни учили нихуя не делать летом
@vvadick

Расставляй. Отличного дня!

🧐Напомним, Митволь недавно присел именно за этот "метротрамвай" (лайт-формат метро - есть, например, в Волгограде).
И вот уже ситуация улажена, проект под контролем и очевидно передан в другие, более эффективные, руки.
@bevzenkocom

🔥 Свершилось! Ставка под 2,99% на весь период на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга 🔥

Так, например, ежемесячный платеж составит от 17 780 ₽ в месяц. Первый взнос от 800 000 ₽. 

Все квартиры передаются с качественной чистовой отделкой. Среди них есть интересные форматы, например, с террасой, окном в ванной или мастер-спальней — это когда в родительской спальне есть собственный санузел и гардеробная. Локации разные — от Московского до Приморского районов, все в черте города.

Условия всего три: 
1⃣ российское гражданство, 
2⃣ первый взнос от 15%,
3⃣ сумма кредита до 12 млн ₽. 

Ставка 2,99% позволяет хорошо сэкономить на переплате. И если вы ищете квартиру в Санкт-Петербурге для покупки сейчас, успейте воспользоваться программой — она действует до конца июня. 

Получите индивидуальную подборку по вашим параметрам, ответив на несколько вопросов: 

➡ Получить подборку
➡ Получить подборку
➡ Получить подборку

❗️Вопрос рефинансирования льготной ипотеки на жилье в новостройках снова поднимался после снижения ставки на нее до 7%, но принято решение эту возможность не реализовывать, заявил журналистам замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Чебоксарского экономического форума. @ria_realty

Выдачи семейной ипотеки в мае 2022 года снизились более чем на треть (до 43 млрд. руб. с 68 млрд руб.), хотя ставка по ней составляет 6%, следует из материалов ЦБ.
Здесь ещё надо учесть то, что у участников семейной ипотеки есть дополнительное преимущество, кроме сниженной ставки, перед большинством остальных ипотечников – использование материнского капитала. По статистике, до 90% заёмщиков по семейной ипотеке добавляют в первый взнос маткапитал (около 500 тыс. руб. – в некоторых регионах иногда этого вообще хватает на первый взнос в 15% от стоимости квартиры).

Это говорит о том, что сегодня льготная ипотека и под 6% кажется большинству заёмщиков дорогой.
Скорее всего, сейчас ипотека только при ставке ниже 4% может оживить рынок.

🗣Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ:

«Я думаю, что люди сейчас конечно будут брать (ипотечные кредиты – прим.). И мы исходим из того, что мы поручения президента выполним. В этом году ипотечных кредитов будет выдано не меньше, чем в прошлом. Соответственно, конечно, большую роль в этом сыграет решение президента по снижению ставки по программе льготной ипотеки.

Мы увидели значительный рост ипотечного кредитования в мае… там прям процентов пятьдесят каждую неделю был рост. И говорит о том, что люди увидели, что ситуация стабильна, что работа у них сохранилась, что все в стране в целом, там, работает, как и было». @rusipoteka

#ИпотечныйБумеранг